ریزش ۴۱درصدی نمادهای انبوه‌سازی

بررسی وضیعت شاخص صنعت انبوه‌سازی بورس نشان می‌دهد در پوشش نرخ تورم و هزینه فرصت‌های از دست‌رفته ناموفق بوده‌ است. به‌عبارتی اگر تورم نقطه به نقطه آذرماه را به عملکرد ۹ماهه شاخص صنعت تعمیم دهیم، سهام انبوه‌سازان طی ۹ماهه نخست ۱۴۰۴ حداقل باید ۳۹.۵ درصد بازده مثبت را نصیب سهامداران می‌کرد که این رقم در واقعیت فقط ۴.۵ درصد است. به‌گزارش بورس‌نیوز، هرچند ریزش یک ماه اخیر شاخص را به‌دلیل ریسک‌های شدید سیستماتیک می‌توان نادیده گرفت، اما در بازه بلندمدت، روند سهام شرکت‌های فعال در حوزه املاک و مستغلات، مطلوب به‌نظر نمی‌رسد؛ چراکه بیشتر نمادهای این گروه به‌طورمیانگین با ریزش مواجه شده و حدودا 3 سال است که زیر سقف تاریخی (ATH) در حال نوسان نرخ هستند. سقف شاخص در اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۲ در محدوده ۲۰ هزار و ۸۰۰ واحد به ثبت رسید؛ در حالی که اکنون در محدوده ۱۲هزار و ۲۰۰ واحد قرار دارد که ریزش ۴۱ درصدی را نشان می‌دهد. در ۹ماهه نخست ۱۴۰۴، شرکت توسعه و عمران امید ۳ هزار و ۴۳۲ میلیارد تومان، عمران و توسعه فارس ۱۹میلیارد تومان، بهسازکاشانه تهران ۲ هزار و ۶۷۴ میلیارد تومان، بین‌المللی توسعه ساختمان ۲۴ میلیارد تومان و سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق ۲۰۰ میلیارد تومان درآمد عملیاتی را به‌ثبت رساندند. توسعه و عمران امید ۱۶درصد، عمران و توسعه فارس ۱۲۶درصد و بهساز کاشانه تهران ۱۹درصد افزایش درآمد را نسبت به دوره مشابه سال قبل تجربه کردند؛ در مقابل، سرمایه‌گذاری مسکن شمال‌شرق ۳۷ـ درصد افت درآمد را به‌ثبت رساند و عملکرد ضعیفی را از خود نشان داد. توسعه و عمران امید ۵۶ درصد، عمران و توسعه فارس ۹۶ درصد، بین‌المللی توسعه ساختمان و سرمایه‌گذاری مسکن شمال‌شرق 100درصد از درآمد ۹ماهه خود را از طریق فروش واحدهای ساختمانی آماده فروش به دست آورده و بهساز کاشانه تهران نیز ۵۲ درصد از درآمد خود را از طریق فروش زمین کسب کرده است.

رونق سهام انبوه‌سازی ۳ تا ۵ سال دیگر

در همین زمینه کمال خانزاده، کارشناس بازار سرمایه به صمت گفت: باتوجه به اینکه طی 2 تا 3 سال گذشته، رکود سنگینی در بازار مسکن و ساخت‌وساز حاکم بوده و گروه انبوه‌سازان روند نزولی طی کرده است. علاوه بر آن، از آنجایی که هزینه‌های ساخت‌وساز به‌شدت بالا رفته و قدرت خرید مردم کاهش یافته است، شرکت‌های پروژه‌محور ساختمانی موفق نشده‌اند، پروژه جدید و سودآوری را عملیاتی کنند، به‌طوری‌که بیشتر شرکت‌ها ۲۵ تا ۳۰ درصد NAV معامله شده‌اند.

وی تاکید کرد: طی ۳ تا ۴ سال گذشته وضعیت بازار سرمایه هم شرایط مناسبی نداشت، به‌طوری‌که نمادهایی رشد کرده‌ که صادرات‌محور بوده‌اند و شاهد آن بودیم که شرکت‌های پیمانکاری نظیر ساختمانی که سرمایه در گردش بزرگی نیاز دارند، موفق نشدند پروژه‌های خود را به‌سرانجام برسانند، به‌طوری‌که نه سود خوبی ساختند، نه تقسیم کردند.

خانزاده اظهار کرد: باتوجه به اینکه رکود بازار مسکن به‌علت مسائل سیاسی و اقتصادی عمیق‌تر شده است، چشم‌انداز روشنی در آینده نخواهد داشت.

این کارشناس بازار سرمایه در پاسخ به این سوال آیا سوددهی صندوق املاک و مستغلات نسبت به گروه انبوه‌سازی تفاوتی دارد، گفت: صندوق املاک و مستغلات بازاری کوچک محدود به ۴ تا ۵ صندوق است که اگر دارایی‌شان به‌روز محاسبه شود NAV بالایی خواهند داشت. در حال‌ حاضر طی یک سال گذشته هنوز ارزش‌گذاری نشده‌اند.

وی افزود: در کل به‌علت اینکه سود تقسیمی شامل حال‌شان نمی‌شود و براساس NAV محاسبه می‌شوند، سوددهی‌شان با نماد انبوه‌سازان متفاوت است.

خانزاده تاکید کرد: در چنین شرایطی حتی اگر بازار سهام هم رونق بگیرد و از وضعیت فعلی خارج شود، بعید است سرمایه‌گذاران از نماد انبوه‌سازی استقبال کنند.

توصیه‌ای به سهامداران

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چه توصیه‌ای به سهامداران نماد انبوه‌سازان دارید، گفت: اگر با نگاه بلندمدت در شرکت‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری شود، به سوددهی خواهند رسید، چراکه هر صنعتی دوره صعودی و نزولی را تجربه خواهد کرد. در حال ‌حاضر وضعیت سیاسی و اقتصادی موجب شده این گروه رشدی نداشته باشد و اگر گشایش سیاسی رخ دهد، با افزایش قدرت خرید مردم سرمایه‌گذاران وارد حوزه ساخت‌وساز خواهند شد و طی ۳ تا ۵ سال آینده، نمادهای انبوه‌سازی به سوددهی خواهند رسید، همچنین سهامداران که با نگاه کوتاه‌مدت دست به سرمایه‌گذاری زدند، می‌توانند به‌محض توافق ایران و امریکا سهام خود را تبدیل کنند تا زیان‌شان جبران شود. در حال‌ حاضر شرکت‌های صادراتی‌محور نظیر ملی مس یا پالایشگاهی‌ها سالانه حدود ۶۰ تا ۵۰ درصد بازدهی نصیب سرمایه‌گذاران می‌کنند، همچنین صندوق‌های درآمد ثابت هم گزینه خوبی هستند، چراکه سالانه حدود ۴۰ درصد بازدهی دارند.

دوگانگی در تعریف عملکرد انبوه‌سازان

همچنین منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حوزه مسکن تعریف درستی از انبوه‌سازان ارائه نشده است. به‌عبارت دیگر، مشخص نیست که بازوی دولت هستند و قرار است پروژه‌های دولتی را پیاده کنند یا سرمایه گذاری انجام دهند. این چندگانگی در عملکرد انبوه‌سازان موجب شده است که به‌عنوان متولی در یک حوزه خاص تعریف جامع و فراگیر نداشته باشند. به‌طوری‌که نه‌تنها برای به‌سرانجام رسیدن طرح‌های ملی و تسریع ساخت‌وساز به سراغ انبوه‌سازان می‌روند، بلکه برای سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی نظیر ساخت مسکن استیجاری باز هم انبوه‌سازان باید به‌عنوان بازوی دولت، نقش ایفا کنند.

وی تاکید کرد: از طرف دیگر، شاهد آن هستیم که انجمن و تشکل انبوه‌سازان هنوز موفق نشده است به جایگاه واقعی خود در بازار مسکن دست یابد، به‌طوری‌که توان تخصصی انبوه‌سازان در ایفای وظایف‌شان به‌عنوان یک گروه مشخص نیست، بنابراین تا زمانی که مانند یک موج حرکت می‌کنند و به‌سمت پروژه‌های سودآور می‌روند یا در راستای منافع دولت دست به ساخت مسکن حمایتی می‌زنند، نمی‌توان از توانایی انبوه‌سازان به‌نحواحسن استفاده کرد.

غیبی گفت: شاهد آن هستیم در کشوری نظیر ترکیه وظایف انبوه‌سازان به‌درستی تعریف شده، به‌طوری‌که مشخص است دولت باید چه درخواستی از انبوه‌ساز داشته باشد و براساس چه ممیزی‌هایی، اعتبار و مشوق‌هایی به آنها اختصاص دهد. اگر ایران هم در چنین مسیری حرکت می‌کرد و نظام انبوه‌سازی درست جا می‌افتاد، در حال ‌حاضر با کمبود مسکن و پروژه‌های نیمه‌کاره مواجه نبودیم. به‌عبارتی به‌جای ساخت مسکن مهر در حاشیه کلانشهرها، دولت باید زمین و زیرساخت‌های لازم به انبوه‌سازان اختصاص می‌داد تا موظف به ساخت‌وساز باکیفیت شوند. چنین شیوه‌ای را علی نیکزاد، وزیر راه‌وشهرسازی دولت دوم احمدی‌نژاد در تهرانسر پیاده کرد که بسیار موفقیت‌آمیز بود، به‌طوری‌که حتی در حال‌ حاضر هم جزو پروژه‌های خوب آن منطقه است.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: اگر چنین نسخه‌ای در تمام دولت‌ها پیاده می‌شد، هم انبوه‌سازان به جایگاه اصلی خود در بازار مسکن رسیده بودند، هم باری از دوش دولت در راستای کمبود مسکن برداشته می‌شد. حرکت در مسیر بیراهه موجب شده است انبوه‌ساز انگیزه‌ای برای ساخت‌وساز نداشته باشد، چراکه تسهیلات کافی به آنها اختصاص نمی‌یابد و حمایت‌های لازم از آنها انجام نمی‌شود.

وی در پاسخ به این سوال که چقدر رکود بازار مسکن بر روند نزولی گروه انبوه‌سازان تاثیرگذار بوده است، گفت: انبوه‌سازان باید از مرحله تعریف، اجرا، نظارت و ساخت پروژه در مسیر درستی حرکت کنند تا پس از تولید مسکن در یک بازه زمانی به سود مناسب برسند، بنابراین زمانی که این چرخه معیوب باشد و انبوه‌ساز امیدی به بازگشت سرمایه‌اش نداشته باشد، طبیعی است دست از ساخت‌وساز بردارد یا به‌سراغ پروژه‌هایی برود که از سوددهی‌شان مطمئن باشد.

غیبی گفت: در حال‌ حاضر ابهامات سیاسی و شرایط اقتصادی کشور موجب شده است انبوه‌سازان دست به حبس سرمایه خود بزنند تا ریسک‌های سرمایه‌گذاری کاهش یابد. چنین رویکردی کاملا منطقی است، چراکه سرمایه به جایی سرازیر می‌شود که امنیت لازم وجود داشته باشد.

ریشه عملکرد منفی نمادهای انبوه‌سازی

در ادامه مهدی افنانه، کارشناس بازار سرمایه به صمت گفت: 2 عامل در روند منفی صورت‌های مالی انبوه‌سازان تاثیرگذار است. از یک‌سو، شاهد عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن هستیم و از سوی دیگر، شرایط سیاسی و اقتصادی کشور موجب افزایش ریسک سرمایه‌گذاری شده است، بنابراین طبیعی است در شرایطی که خبری از بازگشت سرمایه وجود ندارد، انبوه‌ساز با کاهش حاشیه سود مواجه شود. به‌طوری‌که شاهد آن بودیم سرمایه‌ها به بازارهایی پناه بردند که نقدشوندگی بالاتری داشته‌اند، به‌همین‌دلیل شاخص طلا و دلار رشد بیشتری را تجربه کرده‌اند.

وی تاکید کرد: در کل باتوجه به شرایط سیاسی و اقتصادی کشور بیشتر نمادهای بازار سرمایه طی امسال افت داشته‌اند و گروه انبوه‌سازان هم از این قاعده مستثنا نبوه است و به‌نظر می‌رسد تا پایان سال این رویه ادامه یابد. در مقابل نمادهایی نظیر فولادی‌ها و پتروشیمی‌ها رشد بالایی را تجربه کرده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال چه زمانی گروه انبوه‌سازان از مسیر نزولی خارج می‌شود، گفت: تا زمانی که ریسک‌های سیاسی به قوت خود باقی باشد و بازار مسکن از رکود خارج نشود، نمی‌توان امیدوار بود که صورت‌های مالی انبوه‌سازان مثبت شود. بنابراین برآورد می‌شود اگر ریسک‌های سیاسی کاهش یابد، در سه‌ماهه دوم سال وضعیت بهتری خواهند داشت، چراکه تجربه هم نشان داده است در تابستان سوددهی انبوه‌سازان بالا می‌رود.

افنانه در پاسخ به این سوال که به سهامداران گروه ساختمانی‌ها چه توصیه‌ای می‌کنید، گفت: در شرایط فعلی توصیه نمی‌کنم دست به فروش سهام خود بزنند، بلکه باید نگاه بلندمدت داشته باشند تا شرایط سیاسی و اقتصادی بهبود یابد.

سخن پایانی

در حال‌ حاضر وضعیت سیاسی و اقتصادی موجب شده است گروه انبوه‌سازان رشدی نداشته باشد و اگر گشایش سیاسی رخ دهد، ۳ تا ۵ سال آینده به سوددهی خواهند رسید. بنابراین اگر سهامداران با نگاه کوتاه‌مدت دست به سرمایه‌گذاری در نماد‌های انبوه‌سازی زدند، می‌توانند به‌محض توافق ایران و امریکا سهام خود را تبدیل کنند تا زیان‌شان جبران شود. در حال‌ حاضر شرکت‌های صادرات‌محور نظیر ملی مس یا پالایشگاهی‌ها سالانه حدود ۶۰ تا ۵۰ درصد بازدهی نصیب سرمایه‌گذاران می‌کنند، همچنین صندوق‌های درآمد ثابت هم گزینه خوبی هستند، چراکه سالانه حدود ۴۰ درصد بازدهی دارند.