از افزایش هزینه ساخت تا کاهش قدرت خرید مردم

در همین زمینه رضا میرزاهدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بازار ساخت‌وساز طی 9 ماه گذشته درگیر رکود تورمی شده و به خواب عمیقی رفته، به‌طوری‌که هیچ‌گونه جذابیتی برای سرمایه‌گذاران نداشته است و بسیاری از این بازار خارج شده‌اند. در واقع افزایش چندصد برابری نرخ مصالح ساختمانی هزینه ساخت‌وساز را بالا برده، اما از آنجایی که نرخ تمام‌شده ملک افزایش نیافته است، ساخت‌وساز برای انبوه‌سازان صرفه اقتصادی ندارد. از طرف دیگر، شاهد آن هستیم که قدرت خرید مردم به‌قدری کاهش یافته که از عهده اجاره ملک برنمی‌آیند، چه برسد به خرید مسکن. همین موارد کافی است که انبوه‌ساز با کاهش نقدینگی شدید مواجه شود و به‌تبع آن تمایلی به ساخت‌وساز نداشته باشد.

سیاست انبساطی دولت و افزایش تورم

وی با بیان اینکه مسئله دیگری که منجر به تشدید رکود بازار ساخت‌وساز شد، اعمال تحریم‌های بین‌المللی علیه ایران بود، گفت: زمانی که کشوری تحریم می‌شود یا باید مانند کشور کره‌شمالی یک سیاست منقبض پیاده کرد یا مانند کشور ونزوئلا باید به‌سراغ سیاست منبسط همراه با چاپ زیاد پول رفت. ایران پس از اعمال تحریم سیاست انبساطی همراه با چاپ پول را در پیش گرفت که منجر به افزایش تورم شد. به‌همین‌دلیل شاهد افزایش چندصدبرابری نرخ مصالح ‌ساختمانی، طلا، دلار و کالاهای دیگر هستیم. در واقع زمانی که سازندگان مجبور هستند هرچند وقت یک‌بار مصالح‌ ساختمانی را به نرخ بالاتری خریدار کنند، دیگر تمایلی به باقی ماندن در این بازار ندارند. از طرف دیگر، شاهد آن بودیم که به‌علت خروج اتباع خارجی از کشور، حقوق و دستمزد کارگران بسیار بالا رفت، به‌طوری که این مورد هم مزید بر علت شد تا انبوه‌ساز تمایلی به ساخت‌وساز نداشته باشد.

افزایش نرخ زمین

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ زمین از عوامل رکود و فرار انبوه‌سازان از بازار مسکن بود، گفت: دولت چهاردهم به‌دنبال پیاده کردن قانون جهش تولید مسکن به‌سراغ پروژه نهضت ملی مسکن رفت و اراضی ملی با همکاری استانداردها، سازمان ملی زمین و مسکن و بنیاد مسکن آزاد کرد، اما حتی حذف نرخ زمین هم تمایلی برای انبوه‌سازان ایجاد نکرد، چراکه به‌قدری نرخ مصالح‌ ساختمانی بالا رفته بود که ساخت‌وساز برای سازندگان صرفه اقتصادی نداشت.

ابهامات و تنش‌های سیاسی

میرزاهدی تصریح کرد: شاهد آن بودیم که در سال اول رئیس‌جمهوری پزشکیان، امریکا و اسرائیل جنگ را با ایران آغاز کردند، به‌همین‌علت اقتصاد کشور وارد یک دوره اغما شد و به‌تبع بخش صنعت ساختمان پویایی خود را از دست داد و دچار رکود عمیق شد، چراکه سرمایه‌گذاران پول‌های خود را روانه بازارهایی نظیر طلا و ارز که نقدشوندگی بالاتری داشتند، کردند.

وی گفت: چالش‌های سیاسی دولت با دولت‌های دیگر موجب شد که نتوانیم سرمایه‌گذاران خارجی را جذب کنیم. این در حالی است که در برنامه ششم و هفتم بر جذب سرمایه‌گذاری خارجی تاکید شده است. از طرف دیگر، کاهش فروش نفت موجب شد بانک مرکزی برای جبران کاهش نقدینگی دست به چاپ پول بزند و به‌دنبال آن  تورم افزایش یابد. در این شرایط طبیعی است که مردم به‌جای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، به‌سراغ رفع نیازهای اولیه خود بروند.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: به‌علت رکود حاکم بر بازار مسکن و ساخت‌وساز، تمام فعالان این حوزه یکی پس از دیگری با ورشکستگی مواجه شدند، چراکه موعد پرداخت اقساط وام‌شان گذشته بود و واحدهای مسکونی ساخته‌شده بدون مشتری بودند.

بروکراسی پیچیده اداری

میرزاهدی تصریح کرد: یکی از دلایل دیگری که موجب شده است انبوه‌سازان تمایلی به ساخت‌وساز نداشته باشند، بروکراسی پیچیده اداری برای دریافت پروانه است. زمانی که صدور مجوز یک تا یک‌ونیم سال طول می‌کشد، انبوه‌ساز قدرت مدیریت هزینه ساخت یک پروژه را نخواهد داشت، چراکه تورم موجب افزایش چندبرابری نرخ هزینه ساخت می‌شود.

وی ادامه داد: البته طی چند ماه اخیر، شهرداری در یک اقدام خارق‌العاده و یک‌طرفه، اقدام به حذف سازمان نظام مهندسی ساختمان از مسیر معرفی مهندس‌ناظر به مالکان متقاضی پروانه‌ساختمان کرد که موجب شد، مجموعه عظیمی از دستگاه‌های دولتی، شورای شهر، نظام مهندسی، تشکل‌های ساختمانی و اهالی بازار ساخت‌وساز در شوک فرو بروند، اما این اقدام هم کمکی به بازار مسکن نکرد.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه برای خروج بازار مسکن از چنین وضعیتی باید وزارت راه‌وشهرسازی به‌عنوان متولی بازار مسکن اقداماتی انجام دهد، گفت: وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرده است منابع مالی ساخت مسکن استیجاری از طریق فروش اموال مازاد وزارت راه‌وشهرسازی تامین شود. اگر چنین طرحی عملیاتی شود و گروهی از افراد از سندیکاهای مختلف گرفته تا شهرداری و دهیاری دخالتی نکنند، بخشی از مشکلات بازار مسکن رفع خواهد شد.

میرزاهدی با بیان اینکه بزرگ‌ترین مشکلی که در حال‌ حاضر داریم، وابستگی به سندیکاهای مختلف است، گفت: وزارت راه‌وشهرسازی باید بخش‌های لابی‌گر را حذف کند نظیر اقدامی که در راستای حذف سوداگری و دلالی مشاوران املاک انجام داد.

اقداماتی که باید وزارت راه انجام دهد

وی ادامه داد: زمانی که لابی‌گری و گردش مالی چندصدمیلیاردی نظام‌مهندسی حذف شود فقط نقش ناظر را بازی خواهد کرد. البته چندین‌بار وزارت راه‌وشهرسازی چنین تصمیمی گرفته، اما ابتر باقی مانده است. همچنین باید اقداماتی انجام دهد تا شهرداری طی ۱۵روز مجوز صادر کند، نه اینکه انبوه‌ساز چندمیلیارد برای صدور پروانه هزینه کند و درگیر کاغذبازی و بروکراسی پیچیده اداری شود.

بنابراین باید محدودیت شهردرای و نظام مهندسی در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد، نه اینکه هرکدام برای خود یک ساز بزنند و خودمختار باشند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: زمانی که دست لابی‌گرها نظیر نظام‌مهندسی قطع شود، دیگر برای انتخابات دست به باندبازی نمی‌زنند تا صندلی ریاست را تصاحب کنند، همچنین باید بانک‌ها کمک‌کننده بخش‌هایی نظیر مسکن باشند و با اعطای وام به متقاضیان مسکن و انبوه‌سازان بخشی از تامین مالی را برعهده بگیرند.

ریشه‌یابی رکود ساخت‌وساز

همچنین فرشید حاجت‌پور، دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان به صمت گفت: رکود در بخش ساخت‌وساز نه‌تنها مشکلات اقتصادی به‌بار خواهد آورد، بلکه بخشی زیادی از منابع درآمدی دولت از دست می‌رود، بنابراین جای تعجب ندارد که صدها کارخانه تولیدی، توزیعی و خدماتی کشور با ادامه چنین شرایطی با مشکل مواجه شوند.

دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان افزود: جای تاسف دارد که در حال‌ حاضر سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی ملی از ۸ درصد به ۲.۵ درصد رسیده است.

وی تاکید کرد: کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز، ریشه در سیاست‌های اقتصاد طی ۱۵ سال گذشته دارد که توسط مجلس تصویب و از سوی دولت‌ها هدایت و اجرا شده است. به‌همین‌علت شاهد افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور هستیم.

حاجت‌پور افزود: دولت با در نظر گرفتن قوانین هزینه‌بر نظیر اخذ مالیات، بیمه و خدمات، توجیه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را از بین برده است و گوش‌شنوایی هم برای اصلاح قوانین وجود ندارد.

مسیر خروج از رکود

وی تاکید کرد: مجلس به‌ویژه کمیسیون عمران باید دست از سر دادن شعار بردارند و یک نسخه کارساز برای ساخت‌وساز بپیچند تا مشکلات این بخش رفع شود. وی تاکید کرد: دولت باید به‌صورت ویژه، لایحه تشویقی با کمک مجلس و بخش خصوصی برای حوزه ساخت‌وساز فراهم کند تا کسب وکارهای مربوطه به این بخش رونق بگیرد، در غیر این صورت چشم‌انداز روشنی برای بخش ساخت‌وساز نمی‌بینم.

حاجت‌پور اظهار کرد: شاهد آن بودیم، زمانی که در برنامه سوم توسعه اقتصادی، ساخت‌وساز از مالیات معاف شد، حجم سرمایه‌گذاری در این حوزه افزایش یافت، به‌طوری‌که منجر به اشتغالزایی بسیاری از جوانان شد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: برخی دل‌شان خوش است که در بخش مسکن تورم نداشته‌ایم، این در حالی است که در بخش زمین و املاک کلنگی که بخش بزرگی از نرخ تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، قیمت‌ها همتراز با تورم افزایش یافته است. به‌همین‌علت شرایط خوبی برای بخش مسکن پیش‌بینی نمی‌شود، یعنی به‌زودی به‌دلیل تجدید ارزیابی قیمتی سازنده‌ها با سونامی افزایش نرخ در حوزه مسکن و ساخت‌وساز مواجه خواهیم بود.

افزایش نرخ در راه است

وی تصریح کرد: البته ناگفته نماند این تجدید ارزیابی هم ریشه در افزایش نرخ زمین، مصالح ساختمانی و حقوق و دستمزد دارد. از سوی دیگر، عرضه مسکن هم کاهش یافته، در حالی که تقاضا به قوت خود باقی است و حتی هم افزایش یافته است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تاکید کرد: اگر هم تا به امروز با افزایش نرخ مسکن مواجه نبودیم، به‌علت ابهامات سیاسی بود که بر اقتصاد کشور سایه افکنده بود، به‌طوری‌که شاهد آن بودیم که بسیاری از مردم به‌سمت بازارهایی نظیر سکه و ارز سرازیر شده بودند که نقدشوندگی بالاتری داشت، اما در آینده نزدیک، این سرمایه‌گذاران وارد بازار مسکن خواهند شد و قیمت‌ها نیز افزایش خواهد یافت.

سخن پایانی

کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز، ریشه در سیاست‌های اقتصاد طی ۱۵سال گذشته دارد که توسط مجلس تصویب و از سوی دولت‌ها هدایت و اجرا شده است. به‌همین‌علت شاهد افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور هستیم. دولت با در نظر گرفتن قوانین هزینه‌بر نظیر اخذ مالیات، بیمه و خدمات، توجیه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را از بین برده است و گوش‌شنوایی هم برای اصلاح قوانین وجود ندارد. برای بهبود شرایط مجلس به‌ویژه کمیسیون عمران باید دست از سر دادن شعار بردارند و یک نسخه کارساز برای ساخت‌وساز بپیچند تا مشکلات این بخش رفع شود. 

دولت هم باید به‌صورت ویژه، لایحه تشویقی با کمک مجلس و بخش خصوصی برای حوزه ساخت‌وساز فراهم کند تا کسب وکارهای مربوطه به این بخش رونق بگیرد. شاهد آن بودیم، زمانی که در برنامه سوم توسعه اقتصادی، ساخت‌وساز از مالیات معاف شد، حجم سرمایه‌گذاری در این حوزه افزایش یافت، به‌طوری‌که منجر به اشتغالزایی بسیاری از جوانان شد.