مسکن تشنه آب
این روزها کم‌آبی کلانشهرها به‌ویژه تهران، نقل هر محفلی شده است، بحرانی که اگر مهار نشود، نه‌تنها به بخش‌های اقتصادی کشور رحم نخواهد کرد، بلکه ناامنی غذایی، افزایش فقر و از دست رفتن جذابیت سکونتگاه‌ها را به‌دنبال خواهد داشت. با اینکه برای رفع این چالش، نشست‌های متعدد مدیریتی برگزار شده، اما چندان اثربخش و کارساز نبوده، به‌طوری‌که رئیس‌جمهوری هشدار داده است، در صورتی‌که باران نبارد و مشکل با جیره‌بندی رفع نشود، تهران باید تخلیه شود. با اعمال محدودیت‌های آبی بخش مسکن از تاثیرات آن در امان نخواهد بود و باید منتظر کاهش قیمت‌ها در این بازار باشیم که افسار گسیخته بالا رفته است. البته به‌نظر می‌رسد نسخه‌ای که توسط رئیس‌جمهوری برای غلبه بر بحران کم‌آبی پیچیده شده است، یعنی تخلیه تهران به‌راحتی قابل‌اجرا نباشد و حتی اگر دولت به راه‌اندازی شهرهای جدید دل خوش کرده، باید در نظر داشته باشد که ابتدا باید هویت اقتصادی و زیرساخت‌های این شهرها شکل بگیرد. در این میان برخی کارشناسان معتقدند؛ حتی اگر زیرساخت‌ها فراهم نباشد، باید به‌سمت اقتصاد دریا محور و مهاجرت به شهرهای جدید در نوار ساحلی حرکت کرد، چراکه ظرفیت کلانشهرها به‌ویژه تهران پر شده است. صمت در گزارش امروز به بررسی تاثیر کم‌آبی بر بازار مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
شهرها باید در مناطق ساحلی ایجاد می‌شد
در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: قاعدتا یکی از مواردی که باید برای ساخت‌وساز درنظر گرفت، ظرفیت‌های زیست‌محیطی یک منطقه است. این در حالی است که بسیاری از شهرهای ایران در مناطق کم‌آب احداث شده‌اند، در مقابل مناطق ساحلی کمتر موردتوجه قرار گرفته و رشد کرده‌اند.
وی افزود: شاهد آن هستیم که در سواحل جنوبی کشورهای همسایه با بهره‌گیری از منابع آبی پایدار و آب شیرین‌کن‌های قوی به پیشرفته‌ترین کشورهای دنیا تبدیل شده‌اند، اما در ایران می‌بینیم که شهرهای ما در نوار ساحلی قدیمی هستند و امکانات کمی دارند. این در حالی است که ظرفیت‌های لازم را داریم و باید از این فرصت استفاده کنیم.
گودرزی ادامه داد: شاهد آن بودیم که در دولت سیزدهم ایجاد ۲۷ شهر جدید در نوار ساحلی کلید خورد و به‌مرور در دولت فعلی در حال کلنگ‌زنی و احداث است.
بازار مسکن تحت‌تاثیر تغییرات اقلیمی
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: بنابراین باید به‌سمتی برویم که تغییرات اقلیمی برای کشور چالش‌برانگیز نباشد، چراکه اگر این روند تغییر نکند، روی نرخ مسکن تاثیر عمیق و شدیدی خواهد گذاشت.
وی گفت: شرایط به‌گونه‌ای است که دولت باید محدودیت‌هایی را برای مصرف‌کنندگان آب در کلانشهرها ایجاد کند که طبیعتا موجب کاهش ارزش ملک این شهر خواهد شد.
گودرزی ادامه داد: در صورت لزوم تخلیه تهران، مهاجرت به شهرهای ساحلی در جنوب و شمال کشور مأمنی برای مردم خواهند بود.
غفلت از آمایش سرزمین
وی در پاسخ به این سوال که چقدر توسعه شهری اشتباه در کم‌آبی کلانشهرها سهم دارد، گفت: از آنجایی که در توسعه شهری، بحث آمایش سرزمین، ظرفیت‌های زیست‌محیطی و تراکم جمعیت در نظر گرفته نشده، در حال حاضر با این مشکلات دست‌وپنجه نرم می‌کنیم. حتی شاهد آن هستیم که صنایع آب‌بر براساس آمایش سرزمین ایجاد نشده و بسیاری در کویر مرکزی مثل سیرجان، گرمسار و اصفهان ساخته شده‌اند.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: بنابراین نبود سیاست آمایش سرزمین موجب شده است که در حال حاضر برخی کلانشهرها به‌ویژه تهران با کم‌آبی مواجه شوند.
گودرزی گفت: در صورتی که توسعه شهری براساس اصول و قواعد پیش می‌رفت، ۲۰ میلیون نفر در شهر تهران ساکن نمی‌شدند که الان ظرفیت‌های زیست‌محیطی و زیرساخت‌ها جوابگوی نیازشان نباشند.
وی تاکید کرد: در حال حاضر فرآوری و تصفیه آب در حد لازم نیست و بسیاری از منابع آب به‌علت نبود دستگاه تصفیه هدر می‌رود. به این ترتیب نباید امیدوار بود مشکل تهران رفع خواهد شد، بلکه در صورت ورود جمعیت جدید، مشکل تهران عمیق‌تر خواهد شد.
ضرورت مهاجرت به شهرهای ساحلی
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که برای ایجاد شهرهای جدید نباید زیرساخت‌ها و هویت یک اقتصاد یک شهر ابتدا شکل بگیرد، گفت: ایجاد شهرهای جدید در نوار ساحلی به‌نفع‌مان تمام می‌شود و باید به‌سمت اقتصاد دریامحور رفت، چراکه در خشکی بیش از ۱۵کشور همسایه داریم، اما از طریق دریا با بیش از ۱۸۶کشور در ارتباط خواهیم بود. همچنین در بحث تامین آب، می‌توان آب‌شیرین‌کن‌های قوی را از کشورهای دیگر وارد کرد تا مشکل کمبود آب برطرف شود.
گودرزی تصریح کرد: با مهاجرت به شهرهای نوار ساحلی باید صنایع سنگین و نیروگاه‌های اتمی به این شهرها منتقل شوند تا مشکلی برای تامین آب موردنیازشان نداشته باشند.
وی افزود: زیرساخت‌های شهرهای نوار ساحلی با مشارکت مردم و بخش خصوصی تامین خواهد شد و جای نگرانی نیست، اما از آنجایی که جانمایی شهرهای پرند و پردیس از همان ابتدا اشتباه بود، حتی با جذب جمعیت هم مشکلات زیرساختی و کم‌آبی‌شان رفع نشده است و نخواهد شد. بنابراین چاره‌ای نیست مگر آنکه جمعیت از کلانشهرها به نوار ساحلی مهاجرت کند.
وی در پاسخ به این سوال که مهاجرت از تهران به‌علت کم‌آبی منجر به کاهش نرخ مسکن خواهد شد، گفت: مسلما نرخ مسکن کاهش می‌یابد. البته ناگفته نماند نرخ مسکن در تهران تصنعی بالا رفته و ناشی از اقدامات خودسرانه است و در یک جو روانی و هیاهوی رسانه‌ای این قیمت‌ها شکل گرفته است و نرخ مسکن هیچ ارتباطی با بهره‌وری و موقعیت جغرافیایی ندارد.
بعید است مردم مهاجرت کنند
همچنین محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: باتوجه به اینکه مشکل کمبود آب فقط مختص به تهران نیست بنابراین نباید انتظار داشت با جیره‌بندی آب و قطع آن، عده‌ای از تهران مهاجرت کنند. از سوی دیگر، از آنجایی که تعداد بسیاری از مهاجرت‌کنندگان به تهران جویای کار بوده‌اند و چنین درآمدی را در شهرهای دیگر ندارند، در تهران باقی خواهند ماند.
وی افزود: البته انتظار می‌رود تعداد محدودی از خانوارها به‌علت کمبود آب دست به مهاجرت بزنند، چراکه تجربه نشان داده است تغییرات اقلیمی در سال‌های اخیر یکی از عوامل اصلی مهاجرت اجباری به‌شمار می‌رود.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که به‌علت کمبود آب در تهران، آیا تقاضای خرید مسکن کاهش نمی‌یابد، گفت: باتوجه به اینکه بازدهی سرمایه‌گذاری در تهران مانند سایر شهرهای دیگر نیست، به‌نظر نمی‌رسد در خرید و فروش ملک تغییری احساس شود. بلکه این سیاست‌گذار است که باید مشکل کم‌آبی کشور به‌ویژه در شهر تهران را رفع کند.
وی در پاسخ به این سوال که آیا کم‌آبی تغییری در نرخ مصالح ساختمانی ایجاد نمی‌کند، گفت: از آنجایی که آب سهم ناچیزی در نرخ تمام‌شده مصالح ساختمانی دارد، نرخ‌شان تغییر آنچنانی نخواهد کرد. از سوی دیگر، فقط مصالح ساختمانی در تهران تولید نمی‌شوند و شهرهای دیگر هم در این زمینه فعالیت می‌کنند.
توسعه شهری در بیراهه
اولاد گفت: به‌علت اینکه در توسعه شهری و شهرسازی سیاست آمایش سرزمین پیاده نشده است، در حال حاضر با سیاه‌چاله‌ای به نام تهران و مشکلات فراوان نظیر کم‌آبی مواجهیم، در واقع از آنجایی که سرمایه‌گذاری متناسب با توسعه شهری پیش نرفته، تهران به چنین حال و روزی افتاده است.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در این شرایط بسیاری از روستاییان جویای کار به پایتخت مهاجرت کرده‌اند، به‌طوری‌که در حال حاضر بیش از ۲۰ میلیون نفر در تهران و اطراف آن یعنی شهرهای البرز، هشتگرد، پرند و پردیس ساکن هستند. زمانی که صنایع مختلف رشد نامتوازنی داشته باشند، طبیعی است که با یک عقب‌ماندگی توسعه‌ای در شهرهای مختلف مواجه باشیم و برخی شهرهای بزرگ با کم‌آبی دست و پنجه نرم کنند.
وی گفت: ریشه مشکلات شهرهای بزرگ، به نادیده گرفتن آمایش سرزمین طی 5 دهه گذشته و نبود نگرش تخصصی برمی‌گردد. به‌همین علت باید اصلاحاتی در این زمینه رخ دهد، البته زمانبر خواهد بود، اما باید زیرساخت‌ها در سراسر کشور توسعه یابد. در گام بعدی باید مراکز ثروت، قدرت و اقتصادی را به استان‌های دیگر منتقل کرد تا شاهد خروج جمعیت از تهران باشیم.
اولاد تاکید کرد: همچنین دولت باید از نظر سیاسی و اداری تمرکززدایی کند و خدمات اقتصادی، فرهنگی و بهداشتی را به‌صورت متناسب در کل کشور توزیع کند، به این ترتیب تقاضا در کلانشهرها پایین می‌آید و خودبه‌خود مشکلات کم‌آبی رفع خواهد شد.
این کارشناس بازار مسکن گفت: یکی از راه‌های رفع مشکلات کلانشهرها، ایجاد شهرهای جدید است. باید دولت توجه داشته باشد؛ در صورتی که شهرهای جدید هویت اقتصادی و زیرساخت‌های لازم را نداشته باشند، تنها شهرهایی مخروبه خواهند بود، چراکه در تمام دنیا شهرهایی که ایجاد شده، ابتدا یک هویت اقتصادی داشته‌اند.
سخن پایانی
در دهه‌های اخیر مهاجرت بی‌رویه از روستاها به کلانشهرها و وجود قوانین ناقص و کارشناسی‌نشده در مدیریت مصرف آب، موجب شد در حال حاضر شهرهای مادر به‌ویژه تهران، با کمبود آب مواجه باشد. کارشناسان معتقدند؛ از آنجایی که در توسعه شهری، بحث آمایش سرزمین، ظرفیت‌های زیست‌محیطی و تراکم جمعیت در نظر گرفته نشده است، در حال حاضر با این مشکلات دست‌وپنجه نرم می‌کنیم. حتی شاهد آن هستیم که صنایع آب‌بر براساس آمایش سرزمین ایجاد نشده‌اند و بسیاری در کویر مرکزی مثل سیرجان، گرمسار و اصفهان ساخته شده‌اند. از سوی دیگر، دولت باید در هر شهری یک هویت اقتصادی ایجاد می‌کرد تا در حال حاضر شاهد سکونت ۲۰ میلیون نفر در تهران و شهرهای اطراف آن یعنی البرز، هشتگرد، پرند و پردیس نباشیم. بنابراین باید اصلاحاتی در زمینه توسعه شهری و ایجاد شهرهای جدید رخ دهد. البته این امر زمانبر خواهد بود، اما باید زیرساخت‌ها در سراسر کشور توسعه یابد و در گام بعدی، باید مراکز ثروت، قدرت و اقتصادی را به استان‌های دیگر منتقل کرد تا شاهد خروج جمعیت از تهران باشیم.
