علت تداوم تراکم‌فروشی

در همین زمینه محسن طباطبایی مزدآبادی، دبیر کل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران به صمت گفت: باوجود تاکید بسیاری از مسئولان مبنی بر منع تامین مالی شهر از محل تراکم‌فروشی این پدیده ادامه دارد که ریشه آن در مسائل ساختاری و اقتصادی است.

وی با بیان اینکه شهرداری‌ها امروز با 3 مسئله همزمان مواجهند، ادامه داد: نبود منابع درآمد پایدار و قابل‌اتکا یکی از مشکلاتی است که شهرداری با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند. در واقع در بسیاری از شهرها بین ۶۰ تا ۸۰ درصد درآمد شهرداری به‌طورمستقیم یا غیرمستقیم از ساخت‌وساز، تخلفات ساختمانی و فروش تراکم تامین می‌شود.

دبیر کل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران افزود: واگذاری مسئولیت بدون تامین منابع، یکی از مشکلاتی است که شهرداری با آن مواجه است. به عبارتی، دولت طی سال‌ها وظایف گسترده‌ای در حوزه خدمات شهری، حمل‌ونقل، محیط‌زیست و رفاه شهری به شهرداری‌ها واگذار کرده، اما منابع مالی متناظر برای انجام این وظایف ایجاد نشده است.

وی با بیان اینکه مشکل دیگر شهرداری، ضعف اجرای نظام درآمدهای پایدار شهری است، گفت: هرچند قوانین و لوایحی برای درآمد پایدار شهرداری‌ها تصویب شده، اما یا به‌درستی اجرایی نشده یا سهم آنها در بودجه شهری هنوز ناچیز است. بنابراین، تا زمانی که نظام مالی مدیریت شهری اصلاح نشده و درآمدهای پایدار جایگزین تعریف و عملیاتی نشود، تراکم‌فروشی عملا به یک «راه‌حل اجباری» برای اداره شهرها تبدیل می‌شود، حتی اگر در سطح سیاست‌گذاری با آن مخالفت شود.

طباطبایی مزدآبادی با بیان اینکه علت اصلی تداوم تراکم‌فروشی در مدیریت شهری را باید در ساختار مالی ناپایدار شهرداری‌ها جست‌وجو کرد، نه صرفا در ضعف اراده مدیریتی، گفت: عدم‌تأمین منابع پایدار یکی از دلایل تداوم تراکم‌فروشی به‌شمار می‌رود. در واقع سهم شهرداری‌ها از مالیات‌های ملی و محلی ناکافی است و درآمدهای قانونی جایگزین، یا پیش‌بینی نشده یا به‌درستی اجرا نمی‌شود. همچنین وابستگی تاریخی به درآمدهای زمین و ساختمان از دلایل دیگر تراکم‌فروشی است. 

به‌عبارت دیگر طی دهه‌ها، فروش تراکم و تغییر کاربری به ساده‌ترین راه تامین هزینه‌های جاری و عمرانی بدل شده و این وابستگی نهادی شکل گرفته است. از طرف دیگر، شهرداری با افزایش هزینه‌های اداره شهر مواجه است. در واقع رشد سریع هزینه خدمات شهری، نگهداشت زیرساخت‌ها و مطالبات اجتماعی، بدون رشد متناسب درآمدهای پایدار و فشار مضاعف ایجاد کرده است.

دبیر کل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران با بیان اینکه ضعف نظام مالی محلی موجب شده است شهرداری تراکم‌فروشی کند، گفت: نبود نظام مالیات‌های محلی کارآمد (مانند مالیات سالانه بر ارزش زمین و مسکن) موجب می‌شود مدیریت شهری به درآمدهای ناپایدار پناه ببرد.

وی ادامه داد: از سوی دیگر ناهماهنگی بین سیاست‌گذاری ملی و اجرای محلی یکی از دلایل دیگر تراکم‌فروشی شهرداری است،چراکه تصمیمات کلان برای منع تراکم‌فروشی اعلام می‌شود، اما ابزارهای اجرایی و مالی جایگزین همزمان در اختیار شهرداری‌ها قرار نمی‌گیرد.

فرمول صحیح تامین مالی شهرداری

طباطبایی مزدآبادی در پاسخ به این سوال که تامین مالی شهری و شهرداری از چه طریقی باید انجام شود، گفت: تامین مالی شهری و شهرداری باید برپایه درآمدهای پایدار، شفاف و عادلانه باشد، نه بر فروش دارایی‌های شهر. مهم‌ترین مسیرها شامل مالیات‌ها و عوارض محلی پایدار نظیر مالیات بر املاک، عوارض نوسازی و بهای خدمات شهری متناسب با مصرف می‌شود. همچنین باید شهرداری‌ها سهم مشخص از مالیات‌های ملی مانند مالیات بر ارزش‌افزوده، با نظام توزیع عادلانه بین شهرها داشته باشند.

وی گفت: بهای خدمات شهری واقعی به تامین مالی شهرداری کمک می‌کند که حمل‌ونقل عمومی، پسماند، پارکینگ و خدمات محلی؛ با حمایت هدفمند از اقشار کم‌درآمد می‌شود.

دبیر کل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران ادامه داد: همچنین جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی (PPP)، مدیریت و بهره‌برداری از دارایی‌های شهری، افزایش بهره‌وری و شفافیت مالی از موارد دیگری است که به تامین مالی شهرداری کمک می‌کند.

طباطبایی مزدآبادی تصریح کرد: اگر شهرداری در چنین مسیری حرکت کند تامین مالی شهری و شهرداری باید از مسیر درآمدهای پایدار و شفاف انجام شود؛ نه از فروش تراکم و آینده شهر. این رویکرد هم منابع پایدار ایجاد می‌کند و هم کیفیت زندگی شهروندان و نظم شهری را حفظ می‌کند.

وی ادامه داد: شهرداری‌ها باید از «درآمدهای ناپایدار مثل تراکم‌فروشی» عبور کنند و به سمت یک نظام مالی محلی پایدار بروند که هم کیفیت زندگی شهری را حفظ کند و هم آینده شهر را نفروشد.

دبیر کل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران گفت: در نتیجه، تا زمانی که منابع درآمد پایدار، قابل اتکا و پیش‌بینی‌پذیر برای اداره شهرها ایجاد نشود، حذف تراکم‌فروشی در حد شعار باقی می‌ماند و به‌صورت عملی تداوم خواهد داشت.

تبعات تراکم‌فروشی

طباطبایی مزدآبادی در پاسخ به این سوال تامین مالی شهری و شهرداری از طریق تراکم‌فروشی چه تبعاتی دارد، گفت: آسیب به کیفیت زندگی شهری نظیر افزایش ازدحام، ترافیک، فشار بر زیرساخت‌ها و کاهش سرانه خدمات عمومی را به‌دنبال خواهد داشت، همچنین موجب بی‌عدالتی شهری نظیر سود برای مالکان و سازندگان، اما هزینه‌ها بر دوش همه شهروندان می‌شود. از طرف دیگر، ناپایداری مالی شهرداری نظیر منبع درآمدی کوتاه‌مدت، ناپایدار و وابسته به رکود و رونق بازار مسکن در پی خواهد داشت.

وی گفت: البته موجب تخریب نظم و هویت شهری نظیر رشد بی‌ضابطه، بر هم خوردن طرح‌های جامع و سیمای شهر هم خواهد شد.

دبیر کل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران ادامه دارد: وابستگی خطرناک مدیریتی نظیر کاهش انگیزه برای اصلاح نظام درآمدهای پایدار و شفاف به‌دنبال خواهد داشت.

طباطبایی مزدآبادی افزود: همچنین موجب افزایش زمینه‌های فساد و رانت مانند تصمیم‌گیری‌های سلیقه‌ای در صدور مجوزها می‌شود.

وی تصریح کرد: در کل تراکم‌فروشی شاید مسئله مالی امروز شهرداری را حل کند، اما هزینه‌های سنگین اجتماعی، زیست‌محیطی و اقتصادی را به آینده شهر تحمیل می‌کند.

خودزنی شهرداری

در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: اقدامات شهرداری‌ها تا جایی پیش‌رفته که به خود شهرداری هم آسیب زده است، به‌عنوان‌مثال عوارض چندگانه‌ای که شهرداری بی‌حساب‌وکتاب می‌گیرد، موجب شده است ساخت‌وساز به‌قدری کاهش یابد که مجبور شود، دست به اصلاح بودجه بزند، چراکه محقق نمی‌شود. وی ادامه داد: در دنیای کنونی، بیشترین تسهیلات را شهرداری‌ها برای مردم ایجاد می‌کنند، به‌طوری‌که حتی اقدام به ساخت خانه‌های اجتماعی و فوق اجتماعی می‌کنند و حتی در برخی مناطق دست به اجاره‌داری حرفه‌ای می‌زنند. البته در حال ‌حاضر وزارت راه و شهرسازی ساخت مسکن استیجاری را برعهده گرفته که وظیفه شهرداری‌ها است. گودرزی تصریح کرد: درست است تراکم‌فروشی به‌نفع شهرداری‌ها در کسب درآمد است، اما درآمد پایدار نیست. از طرف دیگر، بحران‌های بزرگی نظیر تراکم جمعیتی خیلی زیاد، آلودگی هوا و ترافیک شدید به‌دنبال خواهد داشت. البته ناگفته نماند، بستن حریم شهرها به‌دلیل عدم‌عرضه زمین یکی از عوامل افزایش تراکم‌فروشی به‌شمار می‌رود. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در حالی شاهد تراکم‌فروشی هستیم که شرایط تهران برای افزایش واحدهای آپارتمانی مساعد نیست و ایده خوبی برای زیست بهتر محسوب نمی‌شود.

وی گفت: فروش تراکم و متراکم کردن شهرها موجب می‌شود بخش بزرگی از رفاهیات از واحدهای مسکونی حذف شود و تبعات روحی، روانی و اجتماعی داشته باشد.

تامین مالی شهرداری در کشورهای دیگر

گودرزی در پاسخ به این سوال که تامین مالی شهرداری باید به چه صورت انجام شود، گفت: در دنیا مرسوم است که یک‌سری معافیت‌ها و یک‌سری عوارض در نظر می‌گیرند. در مقابل تسهیلاتی اعطا می‌کنند تا با بحران اجتماعی نظیر کارتن‌خوابی و خیابان‌خوابی مواجه نباشند. از طرف دیگر، زمانی که واحدی ساخته می‌شود، برای همیشه یک درآمد پایدار و ثابت به‌عنوان عوارض یا مالیات دریافت می‌کند.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در بسیاری از کشورها مالیات جزو بودجه‌های اقتصادی شهرداری‌هاست و محل هزینه‌کرد آن کاملا مشخص است.

وی ادامه داد: شهرداری باید به درآمد ثابت و سود دوطرفه فکر کند که مردم و شهرداری سود کنند. در حال‌ حاضر نه مردم از پرداخت عوارض چندگانه به شهرداری سود می‌برند، نه شهرداری‌ها. در واقع شاهد آن هستیم که پرداخت عوارض موجب قفل شدن ساخت‌و ساز شده است.

گودرزی تصریح کرد: شهرداری‌ها به‌علت درآمدزایی از مسیر اشتباه بارها مجبور به اصلاحیه بودجه زدند و در تامین مالی با چالش مواجه شده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: شاید نیاز باشد جای تراکم‌فروشی به‌سمت ایجاد شهرهای جدید در سواحل جنوبی برویم، چون شهرهای بزرگ به اندازه کافی با چالش مواجه هستند. از همه مهم‌تر باید سیاست آمایش سرزمین پیاده شود تا از تراکم شدید و فوق‌العاده سنگین در شهرهای بزرگ جلوگیری شود.

سخن پایانی

درست است تراکم‌فروشی به‌نفع شهرداری‌ها در کسب درآمد است، اما درآمد پایدار نیست از طرف دیگر بحران‌های بزرگی نظیر تراکم جمعیتی خیلی زیاد، آلودگی هوا و ترافیک شدید به‌دنبال خواهد داشت. البته ناگفته نماند بستن حریم شهرها به‌دلیل عدم‌عرضه زمین یکی از عوامل افزایش تراکم‌فروشی به‌شمار می‌رود. در دنیای کنونی بیشترین تسهیلات را شهرداری‌ها برای مردم ایجاد می‌کنند، به‌طوری‌که اقدام به ساخت خانه‌های اجتماعی و فوق اجتماعی می‌کنند و حتی در برخی مناطق دست به اجاره‌داری حرفه‌ای می‌زنند. همچنین مالیات جزو بودجه‌های اقتصادی شهرداری‌هاست و محل هزینه‌کرد آن کاملا مشخص است. به این ترتیب شهرداری با چالش تامین مالی مواجه نخواهد بود. بنابراین شهرداری باید از محل مالیات‌ها و عوارض محلی پایدار، اختصاص سهم مشخص از مالیات‌های ملی، بهای خدمات شهری واقعی، جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، مدیریت و بهره‌برداری از دارایی‌های شهری دست به تامین مالی بزند نه از طریق تراکم‌فروشی.