مقاوم‌سازی یک طرح رویایی است

در همین زمینه محسن بهرام‌غفاری، کارشناس مقررات ملی و کنترل ساختمان به صمت گفت: چنانچه ناایمنی ساختمان مربوط به ضعف سازه آن در مقابل بارهای سرویس یا بارهای ناشی از زلزله باشد، در زمان وقوع زلزله فاجعه رخ خواهد داد و تهدیدی برای ساختمان و جان انسان‌ها به‌شمار می‌رود. مقاوم‌سازی این نوع ساختمان‌ها، عموما بسیار پرهزینه است و مشکلات متعدد اجرایی و اجتماعی به‌دنبال خواهد داشت. بنابراین مقاوم‌سازی در مقیاس وسیع امکان‌پذیر نیست، اما اگر منظور از ناایمنی ساختمان عدم‌حفاظت آن در برابر آتش‌سوزی باشد، ایمن‌سازی آن آسان‌تر است.

وی تاکید کرد: هیچ کشوری در دنیا برای ساختمان‌هایی که از لحاظ ایستایی ناپایدار هستند، در مقیاس هزار واحد و ۱۰هزار ساختمان برنامه مقاوم‌سازی نداشته است، بنابراین نباید انتظار داشت در ایران چنین سیاستی پیاده شود.

این کارشناس مقررات ملی و کنترل ساختمان اظهار کرد: حتی اگر از هزینه بالای مقاوم‌سازی ساختمان‌های ناایمن در برابر بار سرویس و زلزله بگذریم، چگونه ممکن است حدود چند هزار دستگاه ساختمان ناایمن که در آنها چندین برابر واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و ... وجود دارد و خانوارهای بسیاری در آن زندگی می‌کنند را برای عملیات مقاوم‌سازی سازه‌ای که معمولا چند ماه و بیشتر طول می‌کشد، تخلیه کرد.

بهرام‌غفاری خاطرنشان کرد: ایده مقاوم‌سازی ساختمان‌های ناایمن در برابر زلزله ۳۵ سال پیش پس از وقوع زلزله منجیل مطرح شد، حتی در قالب مصوبه‌ای در هیات‌دولت به‌تصویب رسید، اما زمانی که به‌اجرا رسید، مسئولان متوجه شدند یک طرح رویایی و غیرعملیاتی است.

این کارشناس مقررات ملی و کنترل ساختمان تصریح کرد: پروژه‌های مقاوم‌سازی و بهسازی لرزه‌ای سازه‌ای که تاکنون در دنیا اجرا شده‌اند، محدود به ساختمان‌های ناایمن عمومی خاص که دارای ارزش میراث فرهنگی و تاریخی یا عملکرد امداد و نجات (بیمارستان‌ها، ایستگاه‌های آتش‌نشانی)، سازه‌های زیرساختی و شریان‌های حیاتی (پل، پلیس، منابع آب و مخابرات، ادارات، مراکز دولتی و...) می‌شود و ساختمان‌های عمومی با ظرفیت جمعیتی زیاد و ساختمان‌های مسکونی و تجاری با خطرپذیری کم و متوسط به‌صورت جمعی برای مثال در مقیاس یک کشور یا شهر دردستور کار مقاوم‌سازی دولت‌ها و شهرداری‌ها قرار نگرفته‌اند.

این کارشناس مقررات ملی و کنترل ساختمان اظهار کرد: برای مقاوم‌سازی ساختمان‌های ناایمن باید محلات فرسوده را با رعایت قانون و برنامه‌ریزی در تملک دولت دربیاید و ساکنان آنها به ساختمان‌های نوسازتر و مقاوم انتقال داده شود، سپس ساختمان‌های ناایمن و شریان‌های حیاتی و خدماتی بهسازی لرزه‌ای و نوسازی شود.

شهرداری مسئول ایمن‌سازی است، اما...

وی افزود: باوجودی که شهرداری‌ها براساس بندهای ۱۴ و ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری، مسئول ایمنی شهر و ساختمان‌ها هستند، اما به‌دلیل مشکلاتی که در اجرای قانون ایمن‌سازی وجود دارد دست به مقاوم‌سازی ساختمان‌ها نمی‌زنند. برای مثال مجتمع علاءالدین در تهران ناایمن است؛ سرقفلی یک مغازه در زیرپله به مبلغ چند ۱۰ میلیارد تومان است. چگونه شهرداری باید از عهده هزینه آن بربیاید. زمانی‌که قانون مقاوم‌سازی قابلیت اجرا نداشته باشد، طبیعی است به یک قانون متروکه تبدیل می‌شود.

باید توسعه‌گرها دست به مقاوم‌سازی بزنند

بهرام ‌غفاری افزود: ازهمین‌رو در اغلب کشورهای موفق طرح‌های نوسازی ساختمان‌ها و بازآفرینی شهری محلات فرسوده شهری توسط توسعه‌گرها انجام می‌شود. منظورم از توسعه‌گر، سازندگان خرد (بساز و بفروش) نیست، بلکه شرکت‌های بزرگی هستند که قدرت تامین سرمایه پروژه‌ها و مدیریت نوسازی ساختمان و بهسازی بافت‌های فرسوده را دارند، البته باید دولت و شهرداری هم با تسهیلگری قوانین و فرآیندهای اداری و رفع موانع قانونی دست و پاگیر از آنها حمایت کنند. حدود ۷۰ سال پیش محلاتی مانند شهرآرا توسط توسعه‌گران خصوصی با موفقیت نوسازی شد و همان‌گونه که می‌بینید، بسیار موفق‌تر از نوسازی نواب بوده که مستقیما توسط شهرداری انجام شده است.

با یک بحران ساختاری مواجهیم

همچنین علی طیبی، دبیرکانون هماهنگی دانش صنعت و بازار صنعت ساختمان به صمت  گفت: حدود ۱۰ هزار و 600 ساختمان ناایمن در تهران شناسایی شده که حدود ۱۷درصد در گرید D (خطر خیلی زیاد) و حدود ۳۶ درصد در گرید C (خطر متوسط) قرار گرفته‌اند. این ساختمان‌ها فقط مسکونی نیستند، بلکه در میان آنها ساختمان تجاری، اداری و امداد و نجات هم دیده می‌شود. جالب است آتش‌نشانی هم طی امسال اعلام کرده است حدود ۷۸ هزار ساختمان ناایمن در مقابل آتش وجود دارد. این آمارها حاکی از آن است که با یک بحران ساختاری مواجهیم.

ریشه‌یابی وجود ساختمان‌های ناایمن

وی وجود ساختمان‌های ناایمن را ریشه‌یابی کرد و گفت: از یک‌طرف، میراث یک‌سری ساختمان‌هایی هستیم که بدون در نظر گرفتن ضوابط زلزله و حریق در گذشته ساخته شده‌اند. ساختمان‌هایی اگرچه خوب ساخته شدند، اما در برابر بلایای طبیعی ناایمن هستند. از سوی دیگر، برخی ساختمان‌ها نظیر حادثه متروپل، مشکل شتابزدگی و رانت دارند.

دبیرکانون هماهنگی دانش صنعت و بازار صنعت ساختمان تصریح کرد: زمانی که اداره کل تدوین ضوابط و صدور پروانه شهرداری اعلام می‌کند، تقریبا بالای ۸۵ درصد نقشه‌هایی که ساخته می‌شود، با نقشه پروانه تطبیق ندارد و نظارتی بر این کوتاهی نمی‌شود. جای تعجب ندارد با بناهایی نظیر متروپل مواجه شویم. برای مثال مالک برای ساخت ۵ طبقه پروانه گرفته، اما در پایان ۶طبقه ساخته است یا به‌راحتی تغییر کاربری می‌دهند و حتی دیده شده ستون‌های ساختمان را کم و زیاد کرده‌اند. طیبی ادامه داد: نبود متولی برای مقاوم‌سازی ساختمان‌های ناایمن از موارد دیگری است که موجب شده همچنان این ساختمان‌ها وجود داشته باشند. به‌طوری‌که شاهد آن هستیم زمانی که قرار است درباره ساختمان‌های ناایمن سخنرانی شود، از شهرداری و آتش‌نشانی تا وزارت کشور، نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی همه ادعای تولیت می‌کنند، اما در عمل حتی یک متولی ندارد و هیچ نهاد و سازمانی مسئولیت ایمن‌سازی را نمی‌پذیرد. وی افزود: برای مقاوم‌سازی ساختمان‌ها از لحاظ اقتصادی موانعی وجود دارد، چراکه تخلیه ساختمان‌های تجاری توقف کسب‌وکار را به‌دنبال خواهد داشت. از طرف دیگر، حتی تخلیه واحدهای مسکونی هم به‌سادگی امکان‌پذیر نیست و دردسرهای بسیار دارد که ریسک مقاوم‌سازی را بالا می‌برد.

دبیر کانون هماهنگی دانش صنعت و بازار صنعت ساختمان گفت: از دلایل دیگری که موجب شده در حال‌ حاضر با این حجم از ساختمان‌های ناایمن مواجه باشیم، عدم‌فرهنگ‌سازی لازم در این زمینه است. در واقع از آنجایی که مسئولیت اجتماعی برای شهروندان تعریف نشده است، چندان به ایمن‌سازی ساختمان‌ها حتی در مقابل حریق اهمیت داده نمی‌شود. برای مثال در بیشتر ساختمان‌ها، کپسول آتش‌نشانی وجود ندارد یا حتی اگر باشد، شارژ نیستند.

طیبی ادامه داد: همچنین در برنامه هفتم توسعه مقرر شده است دولت سالانه حدود ۱۰ درصد ساختمان‌های ناایمن و ناکارآمد را مقاوم‌سازی کند، اما شاهد آن هستیم بودجه‌ای برای این مورد تعریف نشده است. برای رفع این مشکل نیاز به یک برنامه‌ریزی استراتژیک داریم.

پارادایم واکنش به حادثه اشتباه است

وی در پاسخ ‌به این سوال که چرا در ایران شهرداری و آتش‌نشانی قدرت پلمب ساختمان‌های ناایمن را ندارند، گفت: چون این مشکل در کشور به‌صورت موضعی و مقطعی برطرف می‌شود، نه به‌صورت ریشه‌ای. زمانی‌که برای رفع یک مشکل نگاه واحد و جزئی وجود دارد، فقط به صدور یک اولتیماتوم برای مقاوم‌سازی اکتفا می‌شود. این در حالی است که مسئولان باید نگاه مدیریت ریسک در پروژه‌های شهری را داشته باشند. به این ترتیب براساس برنامه پیش خواهند رفت. یعنی ابتدا ساختمان‌های ناایمن را شناسایی و سپس معیارها اعلام می‌شود. در مرحله بعد مشوق‌های بانکی به مالکان اعطا می‌شود. به‌عبارت دیگر، مکانیزم‌های تشویقی و تنبیهی تعریف و بازگو می‌شود تا مالکان ترغیب به مقاوم‌سازی شوند. دبیرکانون هماهنگی دانش صنعت و بازار صنعت ساختمان تصریح کرد: در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم؛ از آنجایی که شهرداری براساس یک برنامه‌ریزی استراتژیک پیش ‌نرفته، هر زمانی که صحبت از پلمب پاساژ علاءالدین می‌شود، مالکان تحصن می‌کنند. پارادایمی که شهرداری یا وزارت کشور در پیش‌گرفته، واکنش به حادثه است؛ یعنی صبر می‌کنند حادثه‌ای نظیر پلاسکو رخ دهد، سپس اعلام می‌کنند باید تخلیه شود و حتی مشوق‌هایی هم برای نوسازی در نظر می‌گیرند؛ این در حالی است که باید پارادایم پیشگیری مبتنی بر داده را دستور کار قرار دهند.

سخن پایانی

به علت اینکه مقاوم‌سازی ساختمان‌ها در کشور به‌صورت موضعی و مقطعی برطرف می‌شود، نه به‌صورت ریشه‌ای هچنان به قوت خود باقی هستند. در واقع زمانی‌که برای رفع یک مشکل نگاه واحد و جزئی وجود دارد، فقط به صدور یک اولتیماتوم برای مقاوم‌سازی اکتفا می‌شود. این در حالی است که مسئولان باید نگاه مدیریت ریسک در پروژه‌های شهری را داشته باشند، به این ترتیب براساس برنامه پیش خواهند رفت. همچنین می‌توان برای مقاوم‌سازی ساختمان‌های ناایمن از توسعه‌گرها بهره برد که قدرت تامین سرمایه پروژه‌ها و مدیریت نوسازی ساختمان و بهسازی بافت‌های فرسوده را دارند، البته دولت و شهرداری باید با تسهیلگری قوانین و فرآیندهای اداری و رفع موانع قانونی دست‌وپاگیر از آنها حمایت کنند. حدود ۷۰ سال پیش محلاتی مانند شهرآرا توسط توسعه‌گران خصوصی با موفقیت نوسازی شد و همان‌گونه که می‌بینید، بسیار موفق‌تر از نوسازی نواب بوده که مستقیما توسط شهرداری انجام شده است.