یکی از اصلی‌ترین مسائل امروز بازار مسکن، رکود بی‌سابقه‌ای است که بر آن سایه افکنده و تقریبا هیچ چیزی تا به امروز از قبیل نه پایان زودهنگام دولت سیزدهم و نه اخبار مربوط به تنش‌های منطقه و نه حتی تغییرات بازارهای موازی از جمله طلا و دلار نتوانسته اتفاقی در آن ایجاد کند. همین عامل سبب شده که چشم امید بسیاری از سازندگان و فعالان بازار مسکن کور شود و نسبت به آینده کوتاه‌مدت این بازار خوش‌بین نباشند. اخبار جدید به‌دست‌آمده از وضعیت بازار در هفته‌های اخیر نیز نشان می‌دهد که وضعیت بدتر و رکود سنگین‌تر شده است.

براساس گزارش‌ها، معاملات مسکن در بسیاری از شهرهای ایران به پایین‌ترین حد خود در ماه‌های گذشته رسیده است. بازار پر از فروشندگانی است که با قیمت‌های عجیب حاضر به فروش ملک خود شده‌اند، اما هیچ خبری از خریداران نیست. خیلی از فروشندگانی که امیدوار بودند تا وضعیت اقتصاد کشور با روی کار آمدن دولت جدید تغییر کند، مدتی است به صف فروشندگان پیوسته و حاضر هستند ملک خود را حتی با نرخ پایین‌تر از عرف منطقه بفروشند، اما به‌نظر می‌رسد قدرت خرید متقاضیان مدت‌هاست از دست رفته و با تخفیف‌های چند صد میلیونی هم نمی‌توان آنها را به بازار مسکن بازگرداند.

تناقض آشکار در بازار مسکن

در حال ‌حاضر بازار مسکن با سطح پایین تقاضای خرید از دو گروه مصرفی و سرمایه‌ای روبه‌رو است و در سمت مقابل یعنی طرف عرضه، انتظاری برای رشد نرخ وجود ندارد. هرچند در این میان، وضعیت تورم ساخت که سازنده‌ها با آن دست به گریبان هستند، بر شرایط بازار واحدهای نوساز برای تغییر کاهشی قیمت، اثر گذاشته است؛ اما از آنجا که موتور اصلی تورم مسکن سال‌های اخیر که همان خریداران سرمایه‌ای ملک بودند، اکنون تقریبا نیمه‌خاموش است، در نتیجه هیجانی برای خرید و رشد مثبت نرخ نیست. در این وضعیت باتوجه به تنش در منطقه، انتظار غالب در بازار مسکن، از عدم‌افزایش نرخ مسکن پشتیبانی می‌کند. ضمن آنکه، دستگاه‌های سنجش سطح متعارف یا نامتعارف نرخ مسکن از جمله نسبت نرخ به اجاره یا نرخ دلاری نیز، علامت استعداد کاهش نرخ اسمی یا نرخ واقعی در ماه‌های آتی در صورت فراهم بودن شرایط بیرونی را مخابره می‌کند.

بازار مسکن طی سه‌ماهه اخیر، روند نسبتا باثباتی را گذرانده است، اما با بررسی روند حاکم بر فضای کلی اقتصاد مسکن کشور، به‌ویژه از اوایل دهه ۹۰ خورشیدی، نشان از یک تناقض آشکار در این بازار دارد که براساس آن، رشد عایدی سرمایه‌گذاران از ساخت مسکن نسبت به عایدی خرید وفروش آن کمتر شده است.

همین رویداد یکی از مهم‌ترین دلایل برای کاهش تولید مسکن در کشور است که آمارهای غیررسمی هم گویای همین نکته است و به‌باور کارشناسان، سرمایه‌ای بودن مسکن در کشورمان، اصلی‌ترین علت این فرآیند قلمداد می‌شود.

درباره رفع این معضل هم، طی سالیان متمادی کارشناسان خبره و دلسوز این حیطه راهکارهای متعددی به مسئولان ارائه داده‌اند، اما باوجود این راهکارها و برنامه‌های رنگارنگی هم که توسط دولت‌های مختلف طراحی و اجرا شده، اصل مشکل کماکان بر قوت خود باقی است. به‌باور کارشناسان، فقدان انسجام لازم در این برنامه‌ها و تغییر آنها به‌موازات عوض‌ شدن دولت‌ها، باعث ناکارآمدی طرح‌ها و برنامه‌های اجراشده بوده است.

اکنون معاملات آپارتمان در تهران به یک‌چهارم وضعیت نرمال رسیده است، همچنین  رشد نرخ مسکن نصف تورم عمومی بوده و به‌دلیل رکود معاملات، تعداد مشاوران املاک در حال کاهش است؛ بنابراین شرایط فعلی نشان می‌دهد بازار مسکن در حال حاضر برای سرمایه‌گذاری جذاب نیست.

بازار ملک، فصل جابه‌جایی را با کسادی سپری کرد. در تابستان امسال، معاملات مسکن شهر تهران در کانال ۳هزار فقره قرار داشت که رقم پایینی محسوب می‌شود. واسطه‌گران بازار مسکن معتقدند باوجود آنکه نرخ مسکن در بیشتر نقاط تهران افزایشی نداشته، اما همچنان تعداد خریداران در بازار کم است.

 به‌گفته واسطه‌های ملکی، رفتار معامله‌گران مسکن تا به این لحظه شاهد تغییر نبوده است و همچنان مانند گذشته، بازار در رکود به‌سر می‌برد. اما کلیدواژه «فعلا» در بین پاسخ‌ها به‌نظر می‌تواند قابل‌تامل باشد، چراکه به‌گفته بیشتر آنها، باید دید در آینده چه اتفاقاتی خواهد افتاد. طبق اظهارات واسطه‌ها، هم‌اکنون نرخ مسکن افزایش نیافته؛ با این حال تعداد فروشنده‌ها بالا بوده، اما تعداد خریداران در بازار بسیار کم شده است.

چالش‌های اقتصادی گریبانگیر بازار مسکن

جواد خوانساری، عضو هیات‌مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی درباره بازار مسکن به صمت توضیح داد: مدت‌هاست که اعتقاد دارم مشکلات بخش مسکن با بازار ملک مرتبط نیستند و این موضوع را باید تمام مسئولان این حوزه درک کنند. مشکل اصلی ما در بخش مسکن با چالش‌های رشد اقتصادی مرتبط است. این جریان باعث کاهش قدرت خرید مردم می‌شود. حل مشکلات مسکن در کشورمان تنها از طریق رشد و توسعه اقتصادی ممکن است و اگر این مسئله حل نشود، هیچ تلاش جداگانه‌ای برای بهبود شرایط بازار مسکن نتیجه‌بخش نخواهد بود. وقتی که کاهش رشد تولید رخ می‌دهد، شرایط بازار مسکن به‌گونه‌ای تبدیل می‌شود که هیچ فرصتی برای ساخت‌وساز باقی نمی‌ماند و پروژه‌ها یکی پس از دیگری با شکست مواجه می‌شوند. مسائلی وجود دارند که دولت باید به آنها توجه کند.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: بازار مسکن به‌عنوان یکی از زیرشاخه‌های حیاتی اقتصادی، در هر کشوری اهمیت فراوانی دارد و باید با رفتاری که مستحق است، موردتوجه قرار بگیرد. دولت باید در زمینه تولید و همچنین ساخت‌وساز، سیاست‌های گسترده‌ای را مشخص کند. تاکنون نشانه‌های قابل‌اتکایی در بازار مسکن حاصل نشده است. مجلس دوازدهم و دولت جدید باید تلاش‌های گذشته را ادامه دهند و همزمان راه‌حل‌های مناسبی درباره بهبود شرایط بازار مسکن بیندیشند، همچنین باید نگاه به تولید و به‌تبع آن، صنعت ساختمان بازنگری و شرایط فعلی دستخوش تغییرات اساسی شود.

این تحلیلگر بازار مسکن بیان کرد: دولت باید برای رونق و افزایش تولید مسکن به تعهدات خود با انبوه‌سازان خصوصی پایبند باشد، زیرا اگر تعهدات دوطرف وصول نشود، مشکلات زیادی از قبیل افزایش مدت اجرای پروژه و تعویق اقساط تسهیلات بانکی را به‌همراه دارد. دولت باید مطالبات پیمانکاران را جدی بگیرد، چراکه آن‌طوری که شاید همگان فکر کنند، سازندگان سود کلانی از ساخت‌وساز نمی‌برند و حساسیت شرایط اقتصادی و افزایش بهره‌های بانکی و همچنین نبود یک قانون حمایت مناسب از انبوه‌سازان باعث شده است تا حتی با یک تاخیر چندماهه در وصول مطالبات، سازندگان متضرر شوند.

وی معتقد است: فراز و نشیب‌هایی که بازار ملک در این چندساله تجربه کرده است، باعث شده تا میزان سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش شیب نزولی به خود بگیرد و شاهد خروج سرمایه از این بازار مهم و حیاتی باشیم. از سوی دیگر، افزایش روزافزون قیمت‌ها باعث شده تا بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد، دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.

طرح‌های عمرانی کشور به‌کندی پیش می‌روند

خوانساری خاطرنشان کرد: این فعال ساختمانی با بیان اینکه در تدوین آیین‌نامه‌ها و قوانین، یکی از موضوعات مهم که باید موردتوجه قرار گیرد، بحث زمان‌بندی است؛ افزود: قابل‌قبول نیست که یک طرح به مدت چند ماه یا حتی چند سال به‌طول انجامد. ما شاهد هستیم که طرح‌های عمرانی کشور به دلایل مختلف به‌کندی پیش می‌روند و این موضوع تنها مربوط به تولید و بازار مسکن نیست. در حال ‌حاضر، بسیاری از طرح‌های جاده‌ای ما طی سال‌ها به پیشرفت قابل‌توجهی نرسیده یا حتی به فراموشی سپرده شده‌اند.

وی در پایان اظهار کرد: تا زمانی که یک بستر حمایتی برای بخش خصوصی به‌طورکامل فراهم نشود، هیچ تغییری رخ نخواهد داد. نرخ مسکن به عواملی مانند تورم مصالح وابسته است، از این‌رو به‌وضوح می‌توان احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن قیمت‌ها به واقعیت را با کاهش تورم هزینه‌های تولید مشاهده کرد. این وضعیت امیدواری و اطمینان نسبی موردنیاز برای آغاز سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی جدید را فراهم می‌کند، زیرا سازندگان می‌توانند اطمینان حاصل کنند که بازار مسکن دوباره به رونق خود بازگشته است و شرایط در حال بهبود هستند. امید است که دولتمردان ما با اراده راسخ و پشتکار، سرانجام بتوانند قفل مشکلات بازار مسکن را بشکنند.

سخن پایانی

برخی کارشناسان باور دارند که رکود سنگین بازار مسکن از تنش‌های اخیر سیاسی نشأت می‌گیرد. واقعیت اینجاست که تغییرات بین‌المللی برای سرمایه‌گذاری ملکی خیلی پرریسک است و به‌همین‌دلیل، کمتر سرمایه‌گذاری به‌سراغ آن می‌رود. سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند که در شرایط پرآشوب کنونی و زمانی که جامعه از اخبار بین‌المللی ملتهب است، سرمایه خود را به چیزی تبدیل کنند که قدرت نقدشوندگی بالایی داشته باشد. در شرایطی که بازار مسکن در رکود مطلق فرو رفته، هیچ سرمایه‌گذاری حاضر نیست به این عرصه وارد شود. تکلیف متقاضیان واقعی هم که مدت‌هاست روشن شده و اساسا هیچ‌یک از آنها قدرت خرید ندارند که بخواهند تغییری در معادلات بازار ایجاد کنند.

همین عامل سبب شده است که بازار بیشتر از گذشته در رکود فروبرود و تنها کسانی که پیش از تنش‌های اخیر در بازار حضور داشتند، تبدیل‌کنندگان ملک به احسن بودند که حالا و باتوجه به وضعیت، آنها هم قادر به خریدوفروش نیستند.

بررسی قیمت‌ها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد که موضوع تخفیف‌های پیشنهادی از سوی مالکان گرچه رایج نشده، اما آثار آن قابل‌مشاهده است.