سیاست کنترل قیمت‌ها عمدتا در دوران جنگ هشت‌ساله در کشور اجرا شد و پس از آن، به‌ویژه در سال‌های ۱۳۷۳ و ۱۳۷۴ که نرخ تورم افزایش یافت، دوباره موردتوجه قرار گرفت.

یکی از مهم‌ترین دلایلی که برای اجرای سیاست کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن مطرح می‌شود، کارآیی آن در کنترل تورم و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر جامعه است. با این حال، بازار مسکن به‌دلیل 3 ویژگی اصلی خود، یعنی عدم‌قابلیت جابه‌جایی، ناهمگن بودن و زمانبر بودن واکنش بازار به نشانه‌های اقتصادی، بیشتر در معرض شکست بازار قرار دارد. این ویژگی‌ها نشان می‌دهد که برای ایجاد تعادل در این بازار، مداخله دولت ضروری است.

قیمت‌گذاری زمانی معنا پیدا می‌کند که عوامل موثر بر قیمت، در چارچوب اقتصاد آزاد یا بازار، تنها عوامل تعیین‌کننده نرخ کالاها یا خدمات نباشند و عواملی مانند عدم‌شفافیت، ناهمگونی اطلاعات و سیاست‌های دستوری نیز در تعیین قیمت‌ها نقش داشته باشند. نرخ مسکن نیز مانند سایر کالاها از این قاعده مستثنا نیست. اما برای پاسخ به این پرسش که آیا نرخ مسکن، که از نیازهای اساسی هر انسان به‌شمار می‌رود، می‌تواند به‌صورت دستوری تعیین شود یا خیر، ابتدا باید عوامل موثر بر نرخ مسکن را شناسایی کنیم. زمانی که بحث نرخ مطرح می‌شود، نخستین موضوعی که به‌ذهن می‌رسد، تعادل بین عرضه و تقاضا است، به‌طوری‌که افزایش عرضه و منجر به کاهش نرخ و افزایش تقاضا باعث افزایش نرخ خواهد شد.

 اما نکته مهم این است، هر یک از عرضه و تقاضا تحت‌تاثیر عوامل متعددی قرار دارند که این موضوع بر نرخ تعادلی تاثیرگذار خواهد بود.

مسئله تاثیرگذار بر نرخ مسکن

نخستین عامل موثر بر نرخ مسکن در ایران، مانند سایر کالاها و خدمات، تحت‌تاثیر تغییرات عرضه و تقاضا قرار دارد. با افزایش جمعیت کشور، نیاز به مسکن بیشتر می‌شود، اما از سوی دیگر، سازندگان تمایلی به فروش واحدهای مسکونی خود ندارند. برای درک این موضوع، باید به عوامل دیگری که بر نرخ تاثیر می‌گذارند، توجه کرد. در ایران، مسکن به‌عنوان یکی از گزینه‌های مهم سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود، زیرا افزایش قیمت‌ها در طول زمان می‌تواند افراد را به سرمایه‌گذاری در این حوزه ترغیب کند. همچنین، روند تورم در گذشته باعث شده است که افراد به‌دنبال سرمایه‌گذاری‌هایی باشند که ارزش پول‌شان را در برابر افزایش قیمت‌ها حفظ کند. یکی دیگر از دلایل توجه مردم به مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری، امکان کسب درآمد ثابت از طریق اجاره آن است. علاوه بر این، تغییرات نرخ ارز نیز به‌عنوان یکی از عوامل موثر بر نرخ مسکن شناخته می‌شود، زیرا این تغییرات تاثیر زیادی بر نرخ مواد اولیه ساخت و تجهیزات ساختمانی دارند.

رشد یا رکود اقتصادی می‌تواند تاثیر مستقیمی بر قدرت خرید افراد و تقاضای مسکن داشته باشد. همچنین، سیاست‌های دولتی در حوزه مسکن، از جمله تسهیلات و تنظیم قیمت‌ها، می‌توانند بر نرخ هر مترمربع مسکن تاثیرگذار باشند. عوامل جغرافیایی، شرایط تامین مالی و نرخ سود تسهیلات بانکی و وام مسکن نیز از دیگر عوامل موثر بر توانایی خرید مسکن و در نتیجه نرخ آن محسوب می‌شوند.

باید این موضوع را بررسی کنیم که چگونه پلتفرم‌های آنلاین می‌توانند بر قیمت‌گذاری مسکن تاثیر بگذارند. این پلتفرم‌ها با گردآوری عرضه‌کنندگان مختلف شامل فروشندگان و دلالان رقابت‌پذیری را افزایش داده و شفافیت بیشتری را در بازار ایجاد می‌کنند. از طرف دیگر، دسترسی به این پلتفرم‌ها به کاربران این امکان را می‌دهد که با استفاده از داده‌های متنوع، تحلیل‌های لازم را انجام دهند و تصمیم‌گیری کنند. بنابراین، می‌توان گفت، پلتفرم‌های آنلاین یکی از راه‌های کاهش هزینه‌ها، شفاف‌سازی قیمت‌ها و صرفه‌جویی در زمان خرید مسکن به‌شمار می‌روند.

بدون‌شک نمی‌توان از تاثیرات تورمی این پلتفرم‌ها غافل شد. افزایش تقاضا و مبادلات به‌طورهمزمان می‌تواند منجر به افزایش تورم و شکل‌گیری انتظارات تورمی شود. لازم به ذکر است که همواره افرادی وجود دارند که به‌دنبال فرصتی برای افزایش نرخ کالای خود هستند و پلتفرم‌های آنلاین خرید مسکن در صورت عدم‌نظارت می‌توانند چنین فرصتی را برای آنها فراهم کنند. این پلتفرم‌ها در قیمت‌گذاری تاثیرگذار خواهند بود، اما این بدان‌معنا نیست که بازار مسکن به‌طورکامل تحت‌کنترل فعالان این حوزه قرار دارد. نظارت بر عملکرد این پلتفرم‌ها قطعا مفید خواهد بود، اما برای حل مشکل نرخ بالای مسکن باید به‌دنبال عوامل بنیادی‌تری بود. ترکیب این عوامل می‌تواند منجر به تغییرات مختلفی در نرخ مسکن در ایران شود.

اقتصاد آزاد نجات‌دهنده است

احمدرضا رستمی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: اقتصاد آزاد موضوعی است که همیشه در تئوری‌های اقتصادی از آن به‌عنوان نجات‌دهنده یاد می‌شود و در شرایط کلی بازار مسکن در کشور ما هم می‌تواند موردبازنگری قرار گیرد، اما دولت باید قبل از این مسائل یک آمار دقیق از نقاط قوت و ضعف بازار مسکن پیش‌روی خود قرار دهد تا بتواند تحلیل درستی از شرایط موجود داشته باشد و بداند که در چه مقاطعی باید دخالت کند و در کجا باید دست از دخالت بردارد. در کشورهای پیشرفته، دولت با سیاست‌های دستوری خود بازار را به‌سمت اقتصاد باز و آزاد هدایت می‌کند تا بیشترین تاثیر و کمترین دخالت را در کنترل بازار مسکن به‌کار گیرد.

وی در ادامه توضیح داد: در کشور ما هم تلاش‌های زیادی برای کنترل اوضاع اقتصادی انجام می‌گیرد که به‌تبع بازار مسکن هم شامل این برنامه‌ها می‌شود، اما مشکل از جایی شروع می‌شود که انقدر برخی سیاست‌گذاری‌ها با تاخیر مواجه می‌شوند که عملا خواص اجرایی خود را از دست می‌دهند. مشکل دیگر هم به بحث نظارت و جدیت در برنامه‌ها برمی‌گردد که عملا راه دور زدن قانون را فراهم می‌کند. برای همین در ابتدا از نقش یک آمار تحلیلی درست از وضعیت بازار مسکن صحبت کردم.

این کارشناس تصریح کرد: دولت تا چه زمانی می‌خواهد با قیمت‌گذاری دستوری، هم به خودش و هم به بازار فشار بیاورد؟ مسکن زودگذر و مقطعی، حال بازار مسکن را خوب نمی‌کند. چندین سال است که همه کارشناسان از ضرورت یک اقدام ریشه‌ای و محکم برای برطرف کردن چالش‌های بازار مسکن صحبت می‌کنند، اما نتیجه‌ای نداشته است. مسلما اگر جلوی یک مشکل کوچک گرفته نشود، باید سال‌های بعد هزینه‌های سنگینی برایش پرداخت کنیم. موضوع کلیدی که باید به آن توجه شود تا بتوان راه‌حل مناسبی برای مشکل مسکن ارائه داد، این است که تمامی ابزار، وسایل و امکانات موردنیاز برای ساخت یک واحد مسکونی از نظر نرخ و هزینه، به‌نوعی تحت‌نظارت و کنترل دولت قرار دارند.

تاثیر منفی اقتصاد آزاد بر بازار مسکن

رستمی افزود: در سوی منفی قضیه و خلاف کشورهای توسعه‌یافته، در زمان ساخت یک خانه اگر قرار باشد آن خانه به‌فروش برسد یا اجاره داده شود، باید تحت‌نظارت و کنترل دولت قرار گیرد. متاسفانه در حال‌ حاضر، وقتی بحث کنترل نرخ خریدوفروش و اجاره مسکن مطرح می‌شود، پاسخ این است که مالک حق دارد خانه‌اش را به هر نرخ و به هر نحوی که می‌خواهد، بفروشد یا اجاره دهد و با این توجیه، از هرگونه کنترل نرخ مسکن فرار می‌کنند. این موضوع به‌وضوح نشان‌دهنده تاثیر منفی اقتصاد آزاد بر بازار مسکن است، زیرا در ایران ملک به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای نه کالای مصرفی شناخته می‌شود. به‌همین‌دلیل، سال‌هاست که دولت تلاش می‌کند با سیاست‌های دستوری از این وضعیت جلوگیری کند، اما تاکنون موفق نبوده است.

او معتقد است: خریدوفروش مسکن، اجاره آن و تعداد خانه‌هایی که می‌تواند در مالکیت یک فرد باشد، باید براساس یک فرمول مشخص و تحت نظارت دقیق دولت انجام شود. این اقدام به‌منظور این است که مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج و به‌عنوان یک کالای مصرفی در نظر گرفته شود. بدین‌ترتیب، هیچ فردی به‌منظور سرمایه‌گذاری و کسب سود به‌سمت مسکن نخواهد رفت و مشکلات و رنج‌های دائمی بی‌خانمان‌ها و مستاجران به‌طورکامل برطرف خواهد شد.

در یک اقتصاد آزاد، تمامی فعالیت‌های اقتصادی به‌طورشفاف و منظم انجام می‌شود و سیستم مالیاتی براساس یک برنامه‌ریزی مشخص و از پیش تعیین‌شده عمل می‌کند. به‌همین‌دلیل، روش‌های اخذ مالیات از املاک در کشورهای مختلف با ایران تفاوت‌های زیادی دارد. متاسفانه، ما شاهد این هستیم که دولت در زمینه اخذ مالیات از خانه‌های خالی موفق نبوده و طرح‌های ارائه‌شده، شتاب‌زده و بدون پشتوانه علمی هستند و نتیجه‌ای در پی ندارند.

این کارشناس در خاتمه افزود: اقتصاد ما فاقد آزادی لازم است و شفافیتی در آن مشاهده نمی‌شود. تجربه‌های اخیر در بازار مسکن و خودرو به‌وضوح نشان‌دهنده ناکارآمدی سیاست‌های اقتصادی ما است. پروژه‌های مسکن مهر که در گذشته توسط دولت اجرا شد، نه‌تنها رضایت سازندگان و مصرف‌کنندگان را جلب نکرد، بلکه نتوانست نیازهای آنها را برآورده سازد. همچنین در صنعت خودروسازی، علاوه بر نارضایتی تولیدکنندگان و خریداران، هرساله با معضل آلودگی هوا مواجهیم که مشکلات زیست‌محیطی زیادی را به‌همراه دارد.

سخن پایانی

توجه به مسئله مسکن نه‌تنها به‌دلیل اینکه سرپناه یکی از نیازهای اساسی انسان است، بلکه به‌دلیل شکست‌های بازار نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به‌طوری‌که صرفا تمرکز بر مسئله مسکن اقشار کم‌درآمد یا گروه‌های خاص جامعه نمی‌تواند پاسخگوی نیازهای این بخش باشد و مسائل آن بسیار پیچیده‌تر از این است. توجه جامع به مسائل حوزه مسکن، نخستین عامل کلیدی برای سیاست‌گذاری در این زمینه به‌شمار می‌آید. عامل دوم در سیاست‌گذاری این است که سیاست‌های دولتی در بخش مسکن باید متناسب با شرایط محلی طراحی شوند. تمامی مطالعات نشان می‌دهند که امکان اجرای یک سیاست واحد برای تمامی مناطق کشور وجود ندارد و این امر ممکن است عواقب سنگینی به‌همراه داشته باشد. نمونه‌ای از این موضوع در تجربه مسکن مهر مشاهده شده است. سیاست‌های مسکن باید هم در بخش عرضه و هم در بخش تقاضا براساس شرایط محلی تنظیم شوند. در حالی که برای برخی گروه‌های جامعه، سیاست‌های تامین مالی می‌تواند موثر باشد، برای گروه‌های دیگر، باید سیاست‌های توان‌افزایی و ساخت تدریجی مسکن در نظر گرفته شود. تهیه یک بسته سیاستی برای مدیریت بخش مسکن و زمین شهری، باتوجه به ویژگی‌های خاص هر منطقه، ضروری است.