از سال ۹۷، بازار مسکن و اقتصاد کشور با چالشی جدی روبه‌رو شدند؛ به‌شکلی‌که در حوزه مسکن و به‌طورکلی در اقتصاد ایران، تقاضای دارایی‌ها جایگزین تقاضای تولید شد. به‌عبارت دیگر، منابع مالی که باید به فرآیند تولید مسکن اختصاص می‌یافت، به‌سمت خریدوفروش و مبادله مسکن هدایت شد. این تغییر ناشی از شوکی بود که تحریم‌ها به اقتصاد ایران و بازار مسکن وارد کردند. این شوک موجب شکل‌گیری انتظارات ساختاری در کل اقتصاد شد. همچنین، کشور با رشد منفی اقتصادی نیز مواجه شد و این مجموعه عوامل حبابی را ایجاد کرد که همچنان ادامه دارند. در حال‌ حاضر، این حباب به‌صورت رکود عمیق حتی در بخش مبادله خود را نشان می‌دهد.

مواضع دولت چهاردهم درباره نهضت ملی مسکن به‌تدریج روشن‌تر می‌شود. مسئولان این حوزه تاکنون بر تکمیل واحدهای نیمه‌کاره با پیشرفت فیزیکی بالا تمرکز کرده‌اند و در تلاش هستند با تامین منابع لازم، تعداد قابل‌توجهی از این واحدها را تا سال آینده به متقاضیان تحویل دهند. نهضت ملی مسکن نقش بسزایی در کمک به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد جامعه دارد. این طرح علاوه بر تامین مسکن برای افراد با درآمد پایین، با ایجاد فرصت‌های مالی و تسهیلات مسکن مناسب، افراد را قادر می‌سازد تا به‌راحتی به خرید یا اجاره مسکن بپردازند. این برنامه‌ها می‌توانند شامل اقدامات مختلفی مانند تخصیص زمین‌های عمومی برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت، ارائه تسهیلات وام مسکن با شرایط ویژه برای افراد با درآمد کم، تسهیلات مالی برای بازسازی و بهسازی مسکن فرسوده و حمایت از مستاجران در پرداخت اجاره‌های منصفانه و معقول شد.

همچنین ایجاد برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی از خریداران اولیه، افزایش تامین منابع مالی برای ساخت و توسعه مسکن متناسب با نیازهای جامعه و توسعه شهری، نیز از دیگر اقدامات مهم این نهضت محسوب می‌شود. در سال گذشته مشکلات بسیاری برای متقاضیان نهضت ملی ایجاد شد و گلایه‌مندی‌هایی از قبیل تاخیر در تحویل واحدها و عدم‌پرداخت تسهیلات مربوط به این طرح وجود داشت. صمت در این گزارش با هادی محمدپور، نماینده دوره دوازدهم مجلس شورای اسلامی درباره مشکلات بازار مسکن گفت‌وگو کرده است.

داده‌سازی در ساخت مسکن ملی اشتباه است

دخالت دولت در همه زمینه‌ها همچون خودرو، صنایع غذایی و... به بسته شدن عرصه برای فعالیت کسب‌وکار مولد منجر شده است. همین امر باعث حرکت تقاضای سرمایه‌ای به‌سمت بازار مسکن شد، بنابراین، با وضع مالیات مشکل این بازار حل نمی‌شود. دولت باید فضای فعالیت را برای کسب‌وکارهای مولد باز کرده و دخالت‌های بی‌مورد را حذف کند.

فشار بر بخش خصوصی آنچنان شدید است که نمی‌توان گفت بخش سرمایه‌ای آزاد است. اگر دولت کنار برود، فضا برای فعالیت کسب‌وکارهای مولد باز می‌شود. در بحث زمین نیز باید گفت، آیا سرمایه‌گذاران خصوصی فعالیت می‌کنند یا نهادهای خصولتی؟ مجموعه شهری تهران در دهه

 ۸۰ ایده حرکت به‌سمت جهانی شدن منطقه ۲۲ را در پیش گرفت، اما در عمل، خصولتی‌ها با احتکار زمین‌ها، کل منطقه را به‌سمت ساخت‌وساز بردند.

در واقع نهادها باید از ساخت‌وساز کنار بروند و اثرگذار عمل کنند. بنابراین باید گفت با دخالت نابجای دولت در بازار مسکن، شکست این بازار قطعی است.

به‌طورکلی، باید به این پرسش پاسخ داد که دولت باتوجه به شرایط کنونی چه اقداماتی باید انجام دهد. در مرحله اول، شورای مسکن و وزیر مسکن باید در شورای اقتصاد نقش فعال‌تری ایفا کنند، چراکه ارتباط نزدیکی بین بخش مسکن و اقتصاد کلان وجود دارد.

در مرحله دوم، باید توجه داشت که رونق بازار مسکن به هر قیمتی مطلوب نیست، زیرا ممکن است تاثیرات منفی بر کل اقتصاد داشته باشد.

 با در نظر گرفتن اینکه دولت با مشکلات مالی مواجه است و همچنین ۴۰۰ هزار واحد نیمه‌کاره از طرح‌های مسکن ملی، مهر و نهضت ملی باقی مانده، دولت باید در ابتدا به تعهدات خود عمل کند و در نهایت تا پایان دوره، این پروژه‌ها را به‌اتمام برساند.

به‌منظور تعریف برنامه‌های خاص برای حرکت تقاضا، این بخش باید با نهادهای دیگر همکاری کند، هرچند در حال‌ حاضر سیستم بانکی برای برنامه‌های تامین مسکن محدودیت‌هایی دارد.

 همچنین، بازنگری در برنامه مسکن در چارچوب برنامه توسعه هفتم ضروری است یا حداقل باید با اصلاحات لازم، مشکلات موجود را برطرف کند و پایه‌گذاری برای مسکن اجتماعی و استیجاری را انجام دهد. بخش قابل‌توجهی از خانوارها قادر به ورود به بازار مسکن نیستند؛ به‌طوری‌که ۹۰ درصد از خانوارها به بازار مسکن ملی دسترسی ندارند و مستاجر هستند. بنابراین، توجه به برنامه استیجاری اهمیت ویژه‌ای دارد. شرایط کنونی نشان‌دهنده عصر مدیریت استیجاری است که نیازمند تدوین سیاست‌های مناسب در این زمینه است.

فشارها روی دوش بانک مسکن افتاده است

هادی محمدپور، نماینده دوره دوازدهم مجلس شورای اسلامی درباره مشکلات بازار مسکن به صمت توضیح داد: در ابتدا باید به عدم‌همکاری بانک‌ها در طرح نهضت ملی مسکن اشاره کنم که مشکلات زیادی برای مردم به‌وجود آورده است. ۱۷ بانک کشور در زمینه اعطای تسهیلات مسکن عملکرد ضعیفی داشته و به تعهدات خود عمل نکرده‌اند. عدم‌تخصیص وام‌های لازم به متقاضیان از یک‌سو و بی‌توجهی به پرداخت جرایم از سوی دیگر، چالش‌های زیادی را ایجاد کرده است. مجلس قوانین لازم را در این زمینه تصویب و ابلاغ کرده و قصوری متوجه مجلس و نمایندگان نیست.

او ادامه داد: واقعیت این است که عملکرد نامناسب بانک مرکزی به‌نوعی موجب بروز این چالش‌ها شده و آقای فرزین در عمل توانایی انجام اقدامات موثر و راهگشا را ندارد. بار اصلی فشارها درباره نهضت ملی مسکن بر دوش بانک مسکن قرار دارد که این موضوع می‌تواند مشکلات زیادی برای نظام بانکی و همچنین طرح‌های بزرگ مسکونی ایجاد کند. براساس آخرین آمارها، بانک مسکن با اضافه‌برداشت مواجه شده است و پرونده این بانک در سازمان‌های نظارتی در حال بررسی است.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس افزود: دولت در نظر دارد با واگذاری زمین به مردم، بخشی از مشکلات تامین مسکن را برطرف کند، اما قبل از هر اقدامی، باید وضعیت تعهدات بانک‌ها و پرداخت تسهیلات مشخص شود. بانک‌ها تمایل دارند جریمه پرداخت کنند، اما واگذاری وام‌ها به مدت ۱۰ تا ۱۵ سال را برای خود منطقی نمی‌دانند. در حال ‌حاضر، شرایط به‌گونه‌ای است که بالاترین نرخ سود بانکی به ۲۳ درصد رسیده و نرخ تورم به ۴۰ درصد افزایش یافته است. بانک‌ها آماده‌اند جریمه ۲۰ درصدی را بپردازند، اما از اعطای تسهیلات خودداری می‌کنند.

محمدپور در ادامه خاطرنشان کرد: در مقابل، تخصیص تسهیلات به امور داخلی بانک‌ها و اعطای وام به کارکنان بانکی به‌خوبی انجام می‌شود و هیچ‌گونه مشکلی در این زمینه گزارش نشده است. آخرین آمار بانک مرکزی به‌طورکامل این موارد را بیان کرده که خود جای نگرانی و تاسف دارد. آقای فرزین باید به‌طوردقیق مشخص کند که چه میزان تسهیلات به کارکنان خود پرداخت می‌کند. بانک مرکزی نیز باید به تمامی سوالات موجود که دغدغه اصلی مردم است، پاسخ دهد. وام‌های فرزندآوری، نهضت ملی مسکن، تسهیلات ودیعه مسکن و ازدواج از جمله موارد مهمی هستند که ما در مجلس پیگیر مطالبات مردم در این زمینه خواهیم بود.

عضو ناظر مجلس در شورای‌عالی بورس، اوراق بهادار و شورای رقابت درباره میزان امید به بهبود اوضاع فعلی در دوران وزارت همتی به صمت بیان کرد: آقای همتی در سال‌های اخیر تجربیات ارزشمندی در این زمینه کسب کرده و من به او و تیمش امید زیادی دارم. ایشان پیش‌تر رئیس بانک مرکزی بوده و به‌خوبی با چالش‌های این حوزه آشناست. در حال‌ حاضر، یکی از مهم‌ترین وظایف همتی، رفع موانع موجود در پرداخت وام نهضت ملی مسکن است تا با انجام اقدامات لازم، نگرانی‌های متقاضیان برطرف شود.

سخن پایانی

توجه به حوزه ساخت‌وساز یکی از اصولی‌ترین برنامه‌ها و اقدامات در حوزه مسکن به‌شمار می‌رود که توجه به آن و پیگیری از سوی مسئولان و بانک‌ها برای پرداخت آن، باید همواره در دستور کار قرار گیرد. براساس قانون جهش تولید مسکن، باید تمامی بانک‌ها اقدام به پرداخت تسهیلات مسکن کنند و روند پروژه‌های نهضت ملی مسکن با سرعت بیشتری آغاز شده و برای تسریع در اجرای این پروژه‌ها باید هرچه سریع‌تر منابع مالی تزریق شود؛ بنابراین اجرا و پرداخت آن، باید هرچه سریع‌تر انجام گیرد.

به‌نظر می‌آید پروژه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، غیر از کمبود منابع مالی با مشکلات دیگری نیز مواجه است. هرچند این امر خود را بیشتر در کلانشهرهایی مانند تهران نشان می‌دهد، اما برخی شهرستان‌ها نیز از این مسئله مصون نمانده‌اند. به هر حال دولت باید هرچه سریع‌تر برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن را در دستور کار خود قرار دهد و در این زمینه، هیچ کوتاهی پذیرفته نیست. بازار مسکن برای جلوگیری از رکود و ورود به رونق، نیازمند حمایت بخش خصوصی است و سازندگان هم برای ورود به این حوزه، باید انگیزه کافی و منابع مالی لازم را داشته باشند.