با سنجش شاخص جهانی «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن» در بازار مسکن مناطق شهری ایران مشخص شده است که خانوارهای شهری فاقد مسکن با سطح متوسط درآمد ۱۴۰۲ و نرخ پس‌اندازهای سال گذشته و همچنین سطح میانگین نرخ آپارتمان در شهرها، پس از ۵۹ سال می‌توانند صاحب‌خانه شوند.

 این انتظار نجومی تا کلید خانه‌اول، در تهران ۱۵۲سال است. شاخص موردسنجش که باید زیر ۱۵سال باشد، نشان می‌دهد، خانوارها نه‌تنها در رفاه ملکی قرار ندارند، بلکه شدت فقر مسکن دست‌کم در پایتخت بیشتر شده است. بررسی‌ها از پشت‌صحنه ماراتن مسکن حاکی است، کم و زیاد شدن این مسیر در کشور و تهران، علل معنادار دارد. اما آنچه می‌تواند این راه تقریبا بی‌انتها را به حالت نرمال تبدیل کند، ریسک‌زدایی از اقتصاد است که باعث رشد اقتصادی، بهبود درآمدها و ثبات نرخ مسکن خواهد شد. این فرمول، سال ۹۶ باعث حذف همین ماراتن شد.

تعقیب و گریز قدرت خرید و نرخ مسکن خانوارهای ایرانی در سال ۱۴۰۲ به‌لحاظ رهایی از ماراتن فرسایشی خرید خانه‌اول، تغییر چندانی نسبت به سال‌های 1397تا ۱۴۰۱ نداشت. با این حال، مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در کشور به‌طورنسبی کاهش و برای ساکنان تهران به‌شکل نگران‌کننده‌ای افزایش یافته است.

در این گزارش، پس از انتشار گزارش جدید مرکز آمار از درآمد خانوارها در سال ۱۴۰۲، شاخص دسترسی به مسکن و شاخص مدت انتظار برای صاحب‌خانه شدن در تهران و کل کشور محاسبه شده و علل تغییرات معنادار این شاخص‌ها در سال گذشته به‌همراه راهکارهای کاهش ماراتن مسکن به وضعیت طبیعی موردبررسی قرار گرفته است. شاخص دسترسی به مسکن براساس نسبت نرخ خرید یک خانه متعارف و مناسب (۱۰۰ مترمربعی) به درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌شود.

باتوجه به اینکه تمامی درآمدها نمی‌تواند صرف پس‌انداز برای خرید مسکن شود (به‌دلیل هزینه‌های ضروری مانند خوراک و...) در کشورهای مختلف از شاخص دیگری به نام مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن برای ارزیابی سطح رفاه یا فقر مسکن استفاده می‌شود. این شاخص میزان پس‌انداز سالانه را به‌عنوان معیاری برای قدرت خرید مسکن در نظر می‌گیرد. معمولا در این کشورها، میزان پس‌انداز حدود ۳۰ درصد در نظر گرفته می‌شود. بنابراین، یک خریدار خانه‌اولی باید بتواند با پس‌انداز طبیعی سالانه خود، حداکثر پس از ۱۵سال صاحب‌ خانه شود.

مدت زمان انتظار تا مسکن در ۱۴۰۲

بررسی‌ها نشان می‌دهد که براساس متوسط درآمد و میانگین نرخ مسکن در سال ۱۴۰۲، شاخص دسترسی به مسکن در کشور به‌طور متوسط ۳۰.۵ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع و در تهران ۷۵.۷ میلیون تومان است. این شرایط نشان می‌دهد، یک خانوار شهری در کشور به‌طورمتوسط به ۱۱.۹سال زمان نیاز دارد تا صاحب مسکن شود، در حالی که این مدت در تهران به ۲۰ سال می‌رسد. این زمان با فرض برابری نرخ رشد قیمت مسکن و افزایش درآمد خانوار محاسبه شده است، در حالی که در بسیاری از سال‌ها، تورم مسکن به‌مراتب بیشتر از افزایش درآمد افراد بوده است. تغییرات این شاخص معنادار است؛ سال گذشته، شاخص دسترسی به مسکن در کشور به‌طورخفیفی کاهش یافت، اما در تهران این مدت ۳ سال افزایش یافت. برای ارزیابی دقیق‌تر زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن، استفاده از شاخص مدت زمان انتظار ضروری است.

برای محاسبه این شاخص، ابتدا باید نرخ پس‌انداز خانوارهای شهری در کشور و تهران بررسی شود. طبق گزارش‌های رسمی، خانوارهای شهری در سال گذشته توانستند به‌ترتیب ۲۰ درصد و ۱۳درصد از درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند. در نتیجه، در حال‌ حاضر مدت زمان لازم برای خانه‌دار شدن خانوارها در کشور ۵۹ سال و در تهران ۱۵۲سال است. این مدت زمان، براساس درآمد، نرخ پس‌انداز و نرخ مسکن در سال ۱۴۰۱، به‌ترتیب ۷۴ سال برای کشور و ۱۱۲سال برای تهرانی‌ها بود، اما اکنون فاصله تا دریافت کلید خانه برای خانوارهای شهری در کشور ۱۵سال کاهش یافته و برای خانوارهای ساکن تهران ۴۰ سال افزایش یافته است.

در این مطالعه مشخص می‌شود که مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول در بازار مسکن تهران ۱۰برابر میانگین جهانی است و وضعیت نامناسب سال ۱۴۰۱ در سال ۱۴۰۲ بدتر شده است. عامل اصلی دور شدن زوج‌های تهرانی فاقد مسکن از دستیابی به خانه، به افزایش دوباره نرخ مسکن در سال ۱۴۰۲ مربوط می‌شود. در سال گذشته، نرخ اسمی مسکن در تهران نزدیک به ۷۰ درصد افزایش یافت که بیش از ۲۰ واحد درصد از تورم مسکن سال ۱۴۰۱ بیشتر بود. همچنین، نرخ واقعی مسکن در تهران در سال گذشته حدود ۲۰ درصد افزایش یافت که این نیز به‌شدت محسوس بود.

در این میان، رشد کمتر دستمزدها و درآمد سالانه تهرانی‌ها از یک‌سو و کاهش نرخ پس‌انداز خانوارهای تهرانی از سوی دیگر در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱ باعث شد که «ماراتن خرید خانه در پایتخت» برای خانه‌اولی‌ها به امری غیرممکن تبدیل شود؛ ۱.۵ قرن انتظار به‌معنای ماموریت غیرممکن است. اما در سطح کشور، مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱ به 2 دلیل کاهش قابل‌توجهی داشته است. دلیل اول، افزایش ۱۰ درصدی درآمد واقعی خانوارهای شهری در کشور و همچنین رشد بیشتر درآمد اسمی آنها نسبت به افزایش نرخ مسکن است که موجب تقویت فاصله قدرت خرید نسبت به نرخ مسکن شده است. دلیل دوم نیز، افزایش نرخ پس‌انداز خانوارها در کشور است. در سال ۱۴۰۱، این نرخ در کشور ۱۶ درصد بود، اما در سال ۱۴۰۲، براساس نسبت درآمد و هزینه، نرخ پس‌انداز خانوارهای شهری به ۱۸درصد افزایش یافت.

قدرت پس‌انداز خانوارهای غیرتهرانی در سال گذشته به‌طورقابل‌توجهی بیشتر از خانوارهای تهرانی بود. یکی از دلایل اصلی این موضوع، سطح بالای اجاره‌بها و تورم اجاره در تهران نسبت به سایر شهرها به‌شمار می‌رود، هرچند نرخ مواد غذایی، حمل‌ونقل، پوشاک و سایر هزینه‌های زندگی در تهران در سال گذشته به احتمال زیاد بیشتر از سایر شهرها افزایش یافته است. مقایسه وضعیت مالی و درآمدی خانوارهای تهرانی با وضعیت کلی کشور و همچنین روند متفاوت افزایش هزینه مسکن نشان می‌دهد که با قیمت‌های سال ۱۴۰۲، ماراتن تهرانی‌ها برای دستیابی به مسکن ۲.۶ برابر میانگین کشوری است. این نسبت براساس مدت زمان انتظار محاسبه شده است.

شدت کاهش قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن  

ناصر کاهه، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: در سال‌های اخیر، افزایش نرخ ملک در کشور باعث کاهش قابل‌توجه قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن شده و این شرایط موجب شده است که بسیاری از افراد نتوانند به‌راحتی به خانه‌های مناسب دسترسی پیدا کنند و در نتیجه مجبور به زندگی در شرایط نامطلوب شوند. باوجود رکود در بازار، تورم همچنان به افزایش نرخ مسکن ادامه می‌دهد.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: یکی از دلایل اصلی کاهش قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن، کاهش درآمد خانوارها است. باتوجه به افزایش هزینه‌های مختلف، به‌ویژه هزینه‌های مسکن، درآمد خانوارها در سال‌های اخیر کاهش یافته و این امر به کاهش ارزش خرید مردم و قدرت خرید آنان برای تهیه مسکن منجر شده است.

این کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: در این شرایط، دولت می‌تواند با اجرای سیاست‌های مناسب، قدرت خرید مردم را افزایش دهد و امکان تهیه یا اجاره مسکن را برای آنان فراهم کند. این سیاست‌ها که بارها توسط متخصصان اقتصادی موردتاکید قرار گرفته، شامل ارائه تسهیلات مالی و مالیاتی و تنظیم نرخ مسکن است که متاسفانه از سیاست‌گذاری‌های گذشته برای حل این مسئله، آبی گرم نشده است.

ضرورت ایجاد بازار اجاره پرقدرت

به‌اعتقاد من باید به توسعه بازار اجاره نیز توجه ویژه‌ای شود. ایجاد یک بازار اجاره قوی به افرادی که توانایی خرید مسکن را ندارند، این فرصت را می‌دهد که به خانه‌ای مناسب و متناسب دست یابند. ارتقای اجاره‌داری حرفه‌ای یکی از راهکارهایی است که می‌تواند به افزایش قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن کمک کند. سال‌ها است که هشدارهای بحران در بازار مسکن به‌گوش می‌رسد و دولت جدید باید هرچه سریع‌تر، تدابیری برای بهبود این وضعیت اتخاذ کند.

کاهه بااشاره به تلاش‌های دولت‌های گذشته برای تنظیم بازار مسکن، بیان کرد: اگر برنامه‌ریزی‌های درستی انجام می‌شد، این اقدامات می‌توانستند به نتایج بهتری منجر شوند. در حال‌ حاضر، شرایط به وضعیت بحرانی رسیده و دولت جدید باید برای بهبود قدرت خرید مردم در زمینه مسکن، اقدامات بیشتری انجام دهد و برنامه‌ریزی مناسبی برای این هدف داشته باشد. همچنین، به‌دلیل ارتباط بازار مسکن با بازارهای سیاسی و اقتصادی، بهبود وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور نیز می‌تواند تاثیر مستقیمی بر بهبود بازار مسکن داشته باشد.

وی در پایان بیان کرد: برای تقویت قدرت خرید مردم در زمینه تهیه مسکن، توجه به رشد اقتصادی کشور ضروری است. با افزایش رشد اقتصادی، درآمد خانوارها نیز بالا می‌رود. باتوجه به عوامل متعددی که بر کاهش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن در ایران تاثیر گذاشته‌اند، دولت‌ها باید با اجرای سیاست‌های مناسب، تدابیر مختلفی را برای بهبود قدرت خرید مردم در زمینه خرید یا اجاره مسکن اتخاذ کنند؟

سخن پایانی

امروز این سوال باید برای سیاست‌گذاران حوزه مسکن و همچنین مقامات دولت چهاردهم در مواجهه با چالش‌های خانه‌اولی‌ها مطرح شود: خانوارهای ایرانی در چه شرایطی می‌توانند به‌طورطبیعی به مرحله خانه‌دار شدن دست یابند؟ در سال‌های ۹۵ و ۹۶، زمانی که اقتصاد ایران به‌‎دلیل توافق برجام، از تنش‌های اقتصادی ناشی از حل ریسک‌های غیراقتصادی رهایی یافت، مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن در کشور به کمتر از ۱۵سال کاهش یافت. در آن زمان، بخش قابل‌توجهی از خانه‌اولی‌ها توانستند از ثبات دوساله نرخ مسکن و بهبود قابل‌ملاحظه قدرت خرید ناشی از افزایش حدود ۲۰ درصدی درآمد واقعی خانوارها بهره‌مند شوند و صاحب خانه شوند. این تجربه نشان می‌دهد، بهبود شرایط اقتصادی تحت‌حمایت وضعیت سیاسی بین‌المللی، بزرگ‌ترین کمک را به خانوارها در حوزه مسکن خواهد کرد. در اواخر دهه ۷۰، شرایط به‌گونه‌ای بود که ایرانی‌ها با پس‌انداز سالانه خود می‌توانستند در مدت ۱۲سال صاحب مسکن شوند. 2روز پیش، رئیس‌جمهور در نخستین نشست خبری خود، بار دیگر به اهمیت رفع ریسک‌های غیراقتصادی برای رونق اقتصادی اشاره کرد. اگر پیش‌بینی‌ها درباره اقداماتی که مسعود پزشکیان برای دولت چهاردهم در راستای حل موانع رفاه خانوارها مطرح کرده، به‌نتیجه برسد، می‌توان انتظار داشت که شرایط سخت برای صاحب‌خانه شدن به‌تدریج در سال‌های آینده کاهش یابد.