خانه‌های خالی گرفتار مالیات
این رقم برای هر واحد مسکونی حدود ۱۳۶ میلیون تومان است که نشان می‌دهد این‌بار دانه‌درشت‌ها، هدف مالیات‌ستانی دولت بوده‌اند. قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» در سال ۱۳۹۹ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و سامانه «املاک و اسکان» به‌عنوان بازوی اجرایی دولت برای انجام این قانون مشخص شد.در واقع مهم‌ترین هدف این قانون، مبارزه با احتکار مسکن است. رحیمی در گزارش خود اظهار کرد: «اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سال ۱۴۰۱ در دستور کار سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است.
مسیر مبارزه با احتکار مسکن در دولت سیزدهم از طریق «سامانه املاک و اسکان» آغاز شده و دولت توانسته است از دانه‌درشت‌های محتکر مسکن، مالیات اخذ کند. حال باید دید آیا دولت چهاردهم برای ریشه‌کن کردن احتکار مسکن و جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن، همین مسیر را ادامه می‌دهد؟ در آخرین گزارش منتشرشده از سوی جهانگیر رحیمی، مدیرکل حسابرسی سازمان امور مالیاتی کشور، آمده است؛ از هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی خالی در کشور مبلغ ۱۵۰میلیارد تومان مالیات اخذ شده است. این رقم برای هر واحد مسکونی حدود ۱۳۶ میلیون تومان است که نشان می‌دهد این‌بار دانه‌درشت‌ها، هدف مالیات‌ستانی دولت بوده‌اند. قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» در سال ۱۳۹۹ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و سامانه «املاک و اسکان» به‌عنوان بازوی اجرایی دولت برای انجام این قانون مشخص شد.در واقع مهم‌ترین هدف این قانون، مبارزه با احتکار مسکن است. رحیمی در گزارش خود اظهار کرد: «اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سال ۱۴۰۱ در دستور کار سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است. تعداد خانه‌هایی که در سال ۱۴۰۰ شناسایی شده‌اند، ۶۶ هزار و ۶۰۰ خانه و مربوط به ۴۰ هزار و ۵۸۰ مالک هستند، همچنین تعداد خانه‌های خالی از سکنه که در سال ۱۴۰۱ مشمول مالیات شده‌اند، بالغ بر ۵۸ هزار و ۵۸۷ است. مجموع مالیات اخذشده طی این ۲ سال نیز ۱۵۰ میلیارد تومان بوده که از تعداد هزار و ۱۰۰ خانه اخذ شده است.»
اجرای قانون بعد از ۹ سال در دولت سیزدهم
دولت سیزدهم پس از ۹ سال که از تصویب قانون «مالیات‌های مستقیم» می‌گذشت و دولت وقت موظف به اجرای آن از طریق سامانه املاک و اسکان شده بود، این سامانه را در اوایل امسال راه انداخت.
براساس داده‌های منتشرشده از طرف وزارت راه و شهرسازی، تاکنون ۵۶۰هزار واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی و ۱۸۰هزار واحد آن به بازار مسکن بازگردانده شده است. آنچه این ارقام نشان می‌دهد شروع درست مسیر مبارزه با احتکار مسکن است که دولت چهاردهم هم طبق قانون، موظف به ادامه آن است.
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم درباره عملکرد این وزارتخانه برای تکمیل سامانه املاک و اسکان گفته است: «در ابتدای دولت سیزدهم قانون جهش تولید مسکن تصویب و ابلاغ شد که کمک‌حال دولت در بخش مسکن بود، همچنین با تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، امکان شناسایی خانه‌های خالی و عرضه آنها به بازار مسکن میسر شد.
در همین رابطه ۱۲۰هزار خانه خالی شناسایی و به سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات معرفی و این اقدام سبب شد تا ۱۸۰ هزار خانه خالی به بازار مسکن عرضه شود.»
نمایندگان مجلس نیز پیش‌تر بر نقش سامانه املاک و اسکان در مبارزه با احتکار مسکن تاکید کرده بودند. در این زمینه، جعفر قادری، نماینده مردم شیراز در مجلس شورای اسلامی گفته است: «برای جلوگیری از احتکار و سفته‌بازی در حوزه مسکن باید خانه‌های خالی شناسایی شوند، یکی از روش‌های شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه املاک و اسکان است.»
حالا در آغاز کار دولت چهاردهم، باید دید مسیری که تاکنون برای تکمیل این سامانه و مبارزه با احتکار مسکن طی شده است؛ چگونه ادامه خواهد یافت و مسئله خانه‌های خالی چطور حل خواهد شد؟
مالیات، راه‌حل مشکل مسکن نیست
حسین ابراهیمی، کارشناس اقتصادی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: مالیات گرفتن از خانه‌های خالی به‌عنوان راه‌حلی برای حل مشکل مسکن مطرح می‌شود، اما به‌وضوح مشخص است که این طرح قادر به حل مسئله مسکن نیست. در حال حاضر در جهان، دولت‌ها تمایل دارند در بازار مسکن دخالت و از تقاضا حمایت کنند. در نتیجه، تسهیلاتی برای خرید مسکن که ۸۰ درصد از نرخ آن را پوشش می‌دهد، ارائه می‌شود؛ اما حتی اگر ما بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی را ارائه دهیم و بانک‌ها توانایی و انگیزه ارائه تسهیلات را داشته باشند، با در نظر گرفتن نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸درصد، اقساط این تسهیلات به‌حدی بالا خواهد بود که پرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی خارج است.
وی در ادامه گفت: دولت ادعا می‌کند که در کشور ما تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد و همه آنها توسط صاحبان خود نگهداری می‌شوند. بنابراین، باید اعتراف کرد واحدهای خالی عمدتا از نوع لوکس یا ویلا هستند و افرادی که خانه خود را رها می‌کنند، به‌اندازه‌ای ثروتمند هستند که مالیات دولت را نیز پرداخت کنند. از این‌رو، دولت همچنان نمی‌تواند به هدف خود برای ورود این خانه‌ها به بازار دست یابد.
این کارشناس افزود: در حال حاضر، بازار مسکن در کشور ما به‌عنوان مکانی برای سرمایه‌گذاری تبدیل و کمابیش از خریداران مصرفی خالی شده است. تعداد معاملات نیز این واقعیت را تایید می‌کند که بازار به تمامیت خریداران سرمایه‌ای تعلق گرفته است. از سوی دیگر، با در نظر گرفتن حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، اگر یک خانوار بخواهد، نیمی از درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند خانه داشته باشد، باتوجه به میانگین دستمزد کارگری، تقریبا یک قرن طول خواهد کشید تا به این هدف برسد.
طرحی که محکوم به شکست است
ابراهیمی با تاکید بر این موضوع که در هیچ جای دنیا مالیات خانه‌های خالی را به‌عنوان درآمد مالیاتی در نظر نمی‌گیرند، به صمت گفت: حتی اگر مالیات از خانه‌های خالی در کشورهای دیگر مشاهده شود، در راستای حل مشکل مسکن است؛ بنابراین دولت طرح‌های مالیاتی را به مرحله اجرا گذاشته تا صاحب‌خانه از ترس مالیات، واحد خود را وارد بازار کند.
وی تاکید می‌کند: پیش‌نیاز چنین طرح‌هایی آن است که به‌اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید شود و جلوی احتکار آن را بگیریم، اما هنوز ما با کسری مسکن در بخش تقاضای واقعی مواجهیم. ما در زمینه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشاهده می‌کنیم که مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط به‌هیچ‌وجه استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را ندارند؛ بنابراین بدون شک همان‌طور که آمارها نشان می‌دهند، در این طرح با شکست روبه‌رو هستیم.
او از محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه‌ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی دولت و نقصان از زیرساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به‌عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه‌های خالی یاد می‌کند و می‌افزاید: یکی از مهم‌ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساختمانی است، از این‌رو شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می‌شد، فرآیند تنظیم‌گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید می‌خورد.
باید قوانین به‌درستی اجرا شوند
میثم فراهانی، کارشناس حوزه مسکن به صمت گفت: به‌طورکلی قوانین مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی دارای طیف گسترده‌ای از ملاحظات پیشرفته و کارآمد هستند. اگر این قوانین به‌درستی و به‌عنوان یک سیستم قوی اجرا شوند، می‌توانند به کاهش تورم کمک کنند. در نتیجه، شرایطی به‌وجود خواهد آمد که مسکن در جایگاه یک کالای مصرفی قابل‌استفاده غیرسرمایه‌ای در نظر گرفته شود. در واقع اجرای صحیح این قوانین می‌تواند به بازار مسکن کمک مهمی کند.
وی در ادامه افزود: اکنون، باوجود سامانه‌های قوی و منابع اطلاعاتی در اختیار دولت، به‌راحتی می‌توان به آمارهای موردنیاز دست یافت؛ آماری که نشان می‌دهد هر خانوار چند واحد مسکونی دارد و کدام‌یک از این خانه‌ها خالی از سکنه هستند. این قانون به‌طورکاملا پیشرفته در تمامی کشورهای پیشرفته جهان اجرا می‌شود.
بزرگ‌ترین مالکان خانه‌های خالی، بانک‌ها هستند
این کارشناس افزود: باید توجه داشت که تا چه حد دولت قادر است این قانون را به‌طورکامل اجرا کند. باید دید که دولت در عمل چه اقداماتی را انجام می‌دهد. طبق آمارهایی که خود دولت ارائه می‌دهد و پذیرفته شده است، بزرگ‌ترین مالکان خانه‌های خالی بانک‌ها، شرکت‌های شبه‌دولتی و موسساتی هستند که به دولت وابسته هستند. شناسایی این نوع واحدهای مسکونی امری بسیار آسان است.
فراهانی با بیان اینکه هرگونه تلاش دولت برای دریافت مالیات از این موسسات مالی، اینکه دولت بخواهد از این بانک‌ها، شرکت‌های شبه‌دولتی و موسسات مالیات بگیرد، از این جیب به آن جیب است. در چنین حالتی، تاثیر خاصی بر اقتصاد کلان کشور نخواهد داشت، اما اگر به‌طورنهادینه و مقتدر با خاطیان برخورد شود، می‌تواند به بازار مسکن کمک موثری کند.
درآمد مردم به خرید مسکن نمی‌رسد
وی گفت: در واقع، مسکن به‌عنوان یک سرمایه در نظر گرفته شده است و مردم نتوانسته‌اند باتوجه به درآمدهای‌شان، توان خرید مسکن را داشته باشند. برای اجرای چنین قانونی، نیازمند دانش، آگاهی و شجاعت کافی هستیم تا مشکلات موجود حل شوند.
به‌اعتقاد او، در حقیقت گرفتن مالیات از شرکت‌های دولتی کار خوبی است؛ اما باید توجه داشت که این تنها نمی‌تواند به حل مشکلات کمک کند. دولت باید خودش مسکن را عرضه کند. تعداد زیادی از خانه‌های خالی در اختیار دولت هستند و تفاوت چشمگیری در تعداد این خانه‌ها وجود دارد. تعداد اندکی از آنها متعلق به افراد حقیقی هستند، اما به‌طورکلی، اجرای درست این قانون می‌تواند بسیار مفید باشد. اگر این قانون به‌درستی اجرا شود، می‌تواند مسکن را از جنبه سرمایه‌ای به حالت مصرفی نزدیک‌تر کند.
فراهانی در خاتمه افزود: امیدوارم که این قانون به‌درستی اجرا شود، اما باید توجه داشت که اجرای سختگیرانه این قانون، منجر به ایجاد ناهنجاری در جامعه خواهد شد. مسئولان می‌توانند با استفاده از فناوری‌های موجود روش‌های بهتری برای اجرای این قانون را انتخاب کنند. اجرای صحیح و مبتنی بر اصول این قانون می‌تواند تاحدودی در کاهش نرخ مسکن و به‌ویژه اجاره مسکن کمک کند.
سخن پایانی
وزارت راه و شهرسازی در برخی موارد به اشتباه محل سکونت افراد را به‌عنوان خانه خالی اعلام می‌کند یا اطلاعات خانه‌های شناسایی‌شده برای اخذ مالیات ناقص است یا فرآیند شناسایی و ارسال اطلاعات خانه‌های خالی به سازمان مالیاتی بسیار زمانبر است.
قانون مالیات خانه‌های خالی از زمانی که اجرای آن شروع شد، تاکنون که در حال اجرا است، همواره موردانتقاد برخی از کارشناسان بوده است. این انتقادات ناشی از روند شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا اخذ مالیات از آنها است، زیرا گفته می‌شود که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نهاد مربوطه برای شناسایی خانه‌های خالی، سریع و کارآمد عمل نمی‌کند.
وظیفه شناسایی خانه‌های خالی برعهده وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه املاک و اسکان گذاشته شده که این وزارتخانه با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی افراد اقدام کرده است و کسانی که در مهلت تعیین‌شده نتوانستند این اطلاعات را ثبت کنند، خانه آنها به‌عنوان خانه خالی به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی معرفی شد و در همین راستا، وزارت راه و شهرسازی باید با برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح چالش‌های پیش‌رو را از میان بردارد.
