تحلیلگران و فعالان بازار مسکن به‌طورکلی وضعیت را در یک جمله خلاصه می‌کنند: «بازار در رکود عمیق به‌سر می‌برد».

 بنابراین، دولت چهاردهم در شرایطی مسئولیت بازار مسکن را برعهده می‌گیرد که معاملات در این حوزه مدت‌هاست، متوقف شده است.

 ریشه این رکود به سال ۱۴۰۲ برمی‌گردد، زمانی که دولت تصمیم به اتخاذ سیاست‌های انقباضی گرفت تا از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند. این رویکرد نه‌تنها به رکود در معاملات بازار مسکن منجر شد، بلکه ساخت‌وساز املاک را به حداقل ممکن رساند.

در 3 سال اخیر، توان اقتصادی مردم نیز به‌شدت کاهش یافته است. این بحران، باعث ناامیدی مردم از خرید مسکن و مهاجرت‌های معکوس شده که خود عاملی دیگر برای کاهش فعالیت معامله‌گران در این بازار است. گزارش‌های رسمی نیز این روند را تایید می‌کنند. براساس آمار سالانه، تعداد معاملات در فروردین‌ ۱۴۰۳ به‌طور قابل‌توجهی کاهش یافته است.

در اردیبهشت‌، با افزایش نرخ مسکن، تعداد معاملات افزایش یافت، اما در خرداد، باوجود افزایش قیمت‌ها، تعداد معاملات کاهش پیدا کرد.

گزارش تحولات بازار مسکن

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد که در تیر سال ۱۴۰۳، متوسط نرخ مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۴.۳ درصد افزایش یافته است. در این ماه، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در تهران به ۳.۶ هزار واحد رسید که نسبت به ماه قبل، ۸.۱ درصد کاهش و نسبت به تیر سال گذشته، ۲۷.۱ درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین، متوسط نرخ هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در این ماه ۸۷۴.۶ میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد افزایش داشته و براساس این گزارش، تورم ماهانه مسکن در ماه مرداد ۳.۱ درصد ثبت شده است.

تحلیل توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در تیر ۱۴۰۳ براساس عمر بنا نشان می‌دهد که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۶.۶ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران و سایر مناطق شهری در تیر امسال، نشان‌دهنده رشد ۵.۲ درصدی این شاخص‌ها نسبت به ماه قبل است. همچنین، رشد نقطه به نقطه این شاخص در تیر امسال در تهران و کل مناطق شهری به‌ترتیب ۴۵.۹ و ۵۰.۴ درصد بوده است. این گزارش که تحت‌عنوان «تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه سال ۱۴۰۳» منتشر شده، براساس آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه شده است.

در این میان، تورم نقطه به نقطه این کالای اساسی ۴۳ درصد اعلام شده که به‌معنای درصد تغییر عدد شاخص نرخ نسبت به ماه مشابه سال قبل است. همچنین، تورم سالانه مسکن نیز بالغ بر ۴۱.۴ درصد برآورد شده است.

تورم اجاره، منجر به بحران شده است

در این میان، اجاره‌بها نیز با افزایش قابل‌توجهی مواجه شده و این موضوع به بحران در این حوزه منجر شده است. بررسی‌های انجام‌شده براساس داده‌های گزارش تورم مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که تورم اجاره‌بها به‌طورنزدیک با تورم مسکن همخوانی دارد. در یک بازه زمانی یک‌ماهه، تورم اجاره به ۳.۲ درصد رسیده و تورم نقطه‌ای آن نیز ۴۳ درصد ثبت شده است. همچنین، تورم سالانه اجاره‌بها حدود ۴۱.۴ درصد برآورد شده است. با این حال، شهروندان تهرانی احساس می‌کنند که تورم هزینه‌های مسکن بسیار بیشتر از این ارقام است. در برخی موارد، افراد ناچارند تمام حقوق ماهانه خود را صرف هزینه‌های مسکن کنند و برای تامین معیشت خود به‌دنبال شغل‌های دوم یا سوم باشند.

رکود ساخت‌وساز در کشور

همان‌طور که اشاره شد، یکی از مشکلات اساسی که هم‌اکنون بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده، رکود در حوزه ساخت‌وساز است. براساس گزارش‌های مرکز آمار ایران، در سال ۱۳۹۰ تعداد ۶۸۹ هزار پروانه ساخت خانه مسکونی در کل کشور صادر شده است. این رقم در سال ۱۴۰۲ به ۴۶۲هزار پروانه کاهش یافته که نشان‌دهنده کاهش بیش از ۳۳ درصدی صدور پروانه‌های ساخت در این ۱۳سال است.

 این کاهش به‌دلیل افت حاشیه سود انبوه‌سازان و نبود مشتری برای خانه‌های نوساز در بازار به ‌قوع پیوسته است. کارشناسان بر این باورند که مهم‌ترین اقدام دولت سیزدهم در حوزه مسکن، تکمیل واحدهای مربوط به نهضت ملی مسکن و مسکن مهر خواهد بود، چراکه دولت در حال ‌حاضر از نظر مالی و بودجه‌ای، توانایی راه‌اندازی پروژه‌های جدید را ندارد و باید به انجام تعهدات قبلی خود بپردازد.

بازار مسکن در تهدید جدی

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: در سال گذشته، تنها به‌طورظاهری شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و بازار مسکن بیشتر ایام سال را در رکود سپری کرد. با افزایش نرخ مسکن، هزینه‌های رهن و اجاره نیز تحت‌ تاثیر قرار گرفت. در کشور ما، خانه و زمین به‌عنوان کالاهای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند و افراد برای حفظ ارزش سرمایه خود ناچار هستند تا پول‌شان را به سرمایه تبدیل کنند تا از کاهش ارزش آن جلوگیری شود.

وی افزود: بازار مسکن از اوایل تابستان سال گذشته در رکود به‌سر می‌برد و قیمت‌ها توسط فروشندگان افزایش یافته است، اما خریدارانی برای این قیمت‌ها وجود ندارند. به‌عبارتی، تنها به‌طورظاهری، شاهد افزایش نرخ بوده‌ایم و نه خریدار و نه فروشنده‌ای در بازار فعال نبوده‌اند. با نوسانات نرخ ارز، معامله‌گران بیشتر از قبل احتیاط کردند و بازار به‌سمت رکود بیشتری پیش رفت.

او معتقد است: با شروع افزایش نرخ دلار و ورود آن به کانال جدید، نگرانی‌هایی برای معامله‌گران مسکن به‌وجود آمد. بسیاری از معامله‌گران و افرادی که خانه‌های خود را به‌فروش رسانده بودند، حاضر به امضای قرارداد نشدند. در حال‌ حاضر، بیش از ۵۰درصد درآمد خانوارها، صرف هزینه مسکن می‌شود و نوسانات نرخ دلار، نگرانی‌هایی برای خریداران و مستاجران ایجاد کرده است. با افزایش نرخ مسکن، هزینه‌های رهن و اجاره نیز افزایش می‌یابد که این امر نظم بازار را مختل می‌کند.

این کارشناس تصریح کرد: پیش‌بینی می‌شود رکود در بازار مسکن ادامه یابد؛ انتظار کاهش نرخ خانه وجود ندارد، اما ممکن است از افزایش شدید آن جلوگیری شود. بسیاری از معامله‌گران و سازندگان مسکن از ساخت‌وساز خودداری کرده و به‌سمت بازارهای موازی رفته‌اند، زیرا در کوتاه‌مدت سود بیشتری از این بازارها نصیب‌شان می‌شود.

زینعلی گفت: بازارهای مسکن، ارز، طلا و بورس به‌عنوان رقبای یکدیگر عمل می‌کنند و به‌طور بلندمدت و کوتاه‌مدت بر یکدیگر تاثیر می‌گذارند. در برخی موارد، تاثیرات بازارها بر یکدیگر فوری است؛ به‌عنوان‌مثال، زمانی که سرمایه‌ها به‌سمت دلار می‌رود، ممکن است نرخ مسکن تا حدی متوقف شود، اما این عقب‌ماندگی در نهایت با گذشت زمان جبران خواهد شد.

وی در پایان گفت: انتظار می‌رفت که در این دوره که به جهش معروف است، تورم کاهش یابد و با کاهش تورم و ایجاد ثبات نسبی در نرخ دلار، نرخ مسکن به سطحی متعارف برسد.

وی در پایان افزود: در بازارهای سالم، عرضه و تقاضا به‌طورمتوازن عمل می‌کنند.

 اگر سیاستی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، قیمت‌ها به‌طور غیرقابل‌کنترلی افزایش می‌یابند و بازار دچار سردرگمی می‌شود. در حال‌ حاضر، مهم‌ترین عامل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، بی‌ثباتی اقتصادی، نبود انگیزه برای سرمایه‌گذاری در بخش خصوصی تحت‌تاثیر این شرایط و همچنین تلاطم و سردرگمی دولت در حوزه مسکن و ساختمان است.

سخن پایانی

افزایش تولید و ساخت مسکن می‌تواند به کاهش تورم عمومی کشور کمک کند. به‌همین‌دلیل، مسکن در 3 شاخص کلیدی شامل رشد اقتصادی، اشتغال و تورم از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. بخش مسکن به‌عنوان دومین بخش پیشران اقتصاد کشور و یکی از موتورهای اصلی اقتصاد ایران شناخته می‌شود و فعالیت در این حوزه می‌تواند زمینه‌ساز رشد اقتصادی کشور باشد. علاوه بر این، حوزه مسکن به ایجاد اشتغال نیز کمک می‌کند. در زمینه صنعتی‌سازی، با بهره‌گیری از ظرفیت‌های مرکز تحقیقات، توانسته‌ایم گام‌های موثری برداریم، همچنین طبق برنامه هفتم توسعه، باید در تامین مالی فناوری‌های نوین به رشد ۳۰ درصدی دست یابیم. سازمان ملی زمین و مسکن در تامین زمین برای ساخت مسکن اقدامات موثری انجام داده و تاکنون بیش از ۱۰۰هزار هکتار زمین با هزینه صفر برای این منظور تامین کرده است.  بانک‌ها باید به قانون جهش تولید مسکن پایبند باشند؛ در حالی که برخی بانک‌ها به این قانون عمل کرده‌اند، برخی دیگر به آن توجهی ندارند. همچنین، بانک مرکزی باید خط اعتباری ویژه‌ای برای صادرکنندگان خدمات فنی تخصیص دهد تا بتوانیم از فرصت‌های موجود در کشورهای همسایه بهره‌برداری کنیم. باید به سهم ۳۰ درصدی در حوزه فناوری‌های صنعت ساختمان دست یابیم و پیشرفت‌های حاصل‌شده را در تامین مالی پیگیری کنیم. اگر بتوانیم تولید مسکن را افزایش دهیم، احتمالا بخش زیادی از مشکلات این بازار حل خواهد شد.