در محدوده‌های شهری، زمانی که پویایی و سرزندگی رو به افول می‌گذارد و اقدامی برای رونق مجدد انجام نمی‌گیرد، بافت شهری وارد چرخه فرسودگی می‌شود.

 این فرسودگی تنها محدود به ساختار فیزیکی نیست، بلکه بر جنبه‌های اجتماعی و اقتصادی نیز تاثیر می‌گذارد. در واقع، فرسودگی کالبدی و افول حیات اجتماعی ـ اقتصادی در یک رابطه متقابل، یکدیگر را تشدید می‌کنند و منجر به رکود زندگی شهری و کاهش چشمگیر کیفیت زیست می‌شوند.

 در حال ‌حاضر، بسیاری از شهرهای ایران با معضل بافت‌های فرسوده مواجهند. این بافت‌ها یا هسته‌های تاریخی شهرها هستند که به‌مرور زمان کارآیی خود را از دست داده‌ یا مناطقی که در دوران معاصر بدون رعایت اصول شهرسازی و معماری شکل گرفته‌اند.

هدف نهایی نوسازی بافت‌های فرسوده، ارتقای کیفیت زندگی است

تهران، به‌عنوان پایتخت و مرکز سیاسی، اقتصادی و فرهنگی ایران، با چالش‌های جدی در این زمینه روبه‌رو است. ساختمان‌های آسیب‌پذیر و قرارگیری شهر روی گسل‌های متعدد، خطر زلزله‌های ویرانگر را افزایش داده است. علاوه بر این، رشد جمعیت، افزایش وسایل نقلیه و محدودیت ظرفیت معابر، مشکلات زیست‌محیطی فراوانی را برای این کلانشهر به‌وجود آورده است. وجود بافت‌های فرسوده و آلودگی‌های زیست‌محیطی در تهران، موجب نگرانی ساکنان و مدیران شهری شده و پایداری شهر را به‌خطر انداخته است. به‌همین‌دلیل، مدیریت شهری تهران برنامه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده را در دستور کار خود قرار داده است. در حال‌ حاضر، کلانشهر تهران با کمبود حدود یک میلیون واحد مسکونی مواجه است.

 باتوجه به خطرات طبیعی مانند سیل و زلزله و همچنین تسهیلات و امتیازات در نظر گرفته‌شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده (مانند وام‌های ویژه و معافیت‌های شهرداری و نظام مهندسی)، ضرورت نوسازی و مقاوم‌سازی این بافت‌ها بیش از پیش احساس می‌شود. این موضوع باید به‌طورجدی موردتوجه قرار گیرد و اقدامات لازم برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، با در نظر گرفتن جنبه‌های اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی، به‌سرعت انجام شود تا ضمن تامین مسکن موردنیاز، ایمنی و کیفیت زندگی شهروندان نیز ارتقا یابد.

بالا بردن تراکم، تهدیدی برای کیفیت شهری است

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: بالا بردن تراکم، از بین بردن بخشی از کیفیت‌های شهری است. البته احتمالا هدف از اعطای تراکم مازاد در این مناطق، در نظرگرفتن توجیه یا مشوقی برای مالکان فرسوده بوده، اما بافت‌های فرسوده از زیرساخت‌های کافی و متناسب برخوردار نیستند و اساسا زیرساخت‌های موجود تراکم فعلی این مناطق و آنچه در طرح تفضیلی آمده را نمی‌تواند پوشش بدهد، چه برسد به اینکه به بارگذاری‌های تراکمی جدید منجر شود. وقتی ما تراکم را بیشتر از آنچه تا به حال بارگذاری شده و بیشتر از آنچه در طرح تفضیلی آمده قرار می‌دهیم، به‌طبع مشکلات و مسائل بافت‌ها بیشتر خواهد شد.

او در ادامه توضیح داد: هنگامی که زمین امکان بیشتری برای ساخت داشته باشد، نرخ آن نیز بالاتر می‌رود.

 درست است که این مسئله سود اقتصادی دارد، اما جامعه هدف کمتر موردتوجه قرار می‌گیرد و بیشتر منفعت به‌دست دیگر افراد می‌رسد. تراکم‌فروشی شاید در کوتاه‌مدت کارکرد کمی داشته باشد، اما در بلندمدت یقینا کیفیت را زیرسوال برده و بازدهی موردنظر را نخواهد داشت.

اصلاح بافت فرسوده الزامی است

این کارشناس با بیان اینکه استفاده از بافت‌های فرسوده در راستای تامین مسکن، راهکاری نامناسب از سوی دولت است، افزود: این رویکرد، دولت را با چالش‌های پیچیده‌ای مواجه می‌کند که فراتر از مسئله تامین مسکن است. پیوند زدن تامین مسکن به بافت‌های فرسوده، مستلزم حل مسائل دشواری در حوزه‌های حقوقی، اجتماعی، فرهنگی و زیرساختی است. اگرچه بهسازی بافت‌های فرسوده ضروری است، اما نباید به‌عنوان راهکاری برای رفع نیاز مسکن تلقی شود. در عوض، باید بر ارتقای کیفیت این بافت‌ها تمرکز کرد. راهکار اصلی دولت برای برون‌رفت از این وضعیت، کنار گذاشتن محدودیت‌های قدیمی در توسعه شهری است. خوانساری تاکید کرد: دولت باید با مدیریت صحیح، زمین‌های متناسب با نیاز جامعه را آزاد کند. این اقدام انگیزه لازم برای ساخت مسکن را در مردم ایجاد می‌کند. بنابراین، اولویت اصلی دولت باید آزادسازی زمین‌های خارج از محدوده شهر و الحاق آنها به بافت شهری باشد تا مسئله تامین مسکن به‌شکل موثرتری حل شود. توسعه افقی شهرها با حفظ محیط‌زیست سازگارتر است، در حالی که توسعه عمودی با منافع زیست‌محیطی در تضاد است. توسعه افقی باعث کاهش پوشش سطح زمین می‌شود و مسائل زیست‌محیطی مانند نفوذپذیری خاک، ارتباط با طبیعت، توسعه فضای سبز، بازچرخانی آب و استفاده از انرژی خورشیدی را تسهیل می‌کند.

وی در خاتمه گفت: توسعه افقی شهر همچنین می‌تواند به حل مسائل اجتماعی، فرهنگی و بهبود کیفیت محیط‌زیست کمک کند. در مقابل، توسعه عمودی عمدتا به‌نفع سازمان‌هایی مانند شهرداری‌ها و نظام مهندسی است، زیرا درآمد آنها را افزایش می‌دهد. البته، نبود منابع درآمدی پایدار برای شهرداری‌ها، آنها را به‌سمت شهرفروشی سوق می‌دهد. اگر دولت بتواند منابع درآمدی پایدار و سالم برای شهرداری‌ها ایجاد کند، این مشکل نیز حل خواهد شد. در نهایت، زمانی که شهرداری‌ها، فاقد منابع درآمدی پایدار باشند، به‌طبع به‌دنبال فروش تراکم و افزایش ارزش زمین‌های شهری خواهند بود که این امر منجر به ایجاد شهرهای فشرده و گران‌قیمت می‌شود. این رویکرد با اصول توسعه پایدار شهری و تامین مسکن مناسب برای همه اقشار جامعه در تضاد است.

قیمت‌های گزاف برای معامله املاک فرسوده

ناصرکاهه، کارشناس شهرسازی به صمت گفت: نقش عوامل اقتصادی در توسعه شهری و بافت‌های فرسوده بسیار چشمگیر است. بیشتر ساکنان این مناطق از اقشار کم‌درآمد جامعه هستند که توانایی مالی برای نوسازی مسکن خود را ندارند و حتی بازپرداخت تسهیلات دولتی برای‌شان دشوار است. سودآوری پایین سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده و نرخ کم مسکن نوساز در این مناطق، باعث هدایت جریان سرمایه به‌سمت مناطق متوسط و مرفه‌نشین می‌شود. اجاره‌بهای پایین، درصد بالای اجاره‌نشینی و وابستگی معیشتی ساکنان به این نوع سکونت، چالش‌های جدی در مسیر بهسازی این بافت‌ها ایجاد کرده است. او در ادامه افزود: عوامل فرهنگی ـ اجتماعی نیز در این زمینه تاثیرگذار هستند. سطح فرهنگ اجتماعی پایین در برخی بخش‌ها، موجب کاهش حس‌تعلق و عدم‌تمایل به سرمایه‌گذاری شده است. مهاجرت ساکنان بومی و ورود اقشار آسیب‌پذیر، مشکلاتی چون ناامنی و بزهکاری را به‌وجود آورده که منجر به شکل‌گیری ذهنیت منفی نسبت به این مناطق شده است. این عوامل، انگیزه سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز را کاهش می‌دهند. این کارشناس تصریح کرد: ویژگی‌های کالبدی بافت‌های فرسوده مانند قطعات کوچک، دسترسی دشوار و معابر باریک، از موانع نوسازی به‌شمار می‌روند. این عوامل هزینه‌های ساخت‌وساز را افزایش داده و شهرداری را با مشکل روبه‌رو کرده است. علاوه بر این، مشکلات زیرساختی و کمبود فضاهای عمومی و خدماتی، باعث کاهش استقبال مردم از این مناطق و رکود بازار مسکن شده است.

او معتقد است: در اجرای پروژه‌های نوسازی، تامین زمین از طریق تملک یا مشارکت با ساکنان، چالش‌برانگیز است. در روش تملک، به‌دلیل ریزدانگی قطعات، نیاز به تملک چندین پلاک وجود دارد که توافق با مالکان متعدد را دشوار می‌سازد و گاهی سبب دعواهای‌ متعدد می‌شود. در روش مشارکت نیز، سرمایه‌گذار با مسائل اقتصادی و حقوقی متعددی مواجه می‌شود که هر یک به‌نوبه خود تاثیر منفی بر انگیزه سرمایه‌گذاران برای ورود به این مناطق دارد.

وی در پایان گفت: در مجموع، بسیاری از عوامل به‌شکل زنجیروار در ایجاد چالش‌های پیش‌روی نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده نقش دارند. رفع این موانع نیازمند رویکردی جامع و چندبعدی است که حتما باید در دستور قرار گیرد. اجرای این راهکارها، نیازمند همکاری نزدیک بین دولت، شهرداری‌ها، بخش خصوصی و ساکنان محلی است. با اتخاذ رویکردی جامع و بلندمدت، می‌توان چالش‌های اقتصادی نوسازی بافت‌های فرسوده را تا حد زیادی کاهش داد و روند بهسازی این مناطق را تسریع کرد.

سخن پایانی

عمده ساکنان در بافت‌های فرسوده به‌تنهایی قادر به نوسازی واحدهای فرسوده خود نیستند و باید مجموعه توسعه‌گران، سازندگان و سرمایه‌گذاران تشویق و ترغیب شوند که با مشارکت مردم در این مناطق ورود و به نوسازی مسکن‌های فرسوده اقدام کنند.

نوسازی بافت فرسوده شهر می‌تواند به بهبود شرایط زندگی و احیای مناطق قدیمی کمک کند، اما باید با دقت و توجه به حفظ ارزش‌های تاریخی و فرهنگی انجام شود، در غیر این صورت ممکن است، تخریب هویت شهری و نارضایتی ساکنان محلی را ایجاد کند؛ بنابراین مشارکت جامعه در این فرآیند امری کلیدی است.

با توسعه شهرنشینی، شهرها به‌طورمداوم متحول شده و تغییرات فضای فیزیکی آن، شهرها را در گذر زمان با مشکلی به‌نام بافت‌های فرسوده مواجه کرده است؛ فضاهای قدیمی شهرها به‌مرور زمان دچار فرسودگی و عدم‌کارایی شده یا در دوران معاصر بدون رعایت ضوابط و مقررات معماری و شهرسازی شکل ‌گرفته است.

منظور از فرسودگی، ناکارآمدی و کاهش کارآیی یک بافت نسبت به کارآمدی سایر بافت‌های شهری است و بیشتر مشکلات این بافت‌های کالبدی، نبود برخورداری از سیستم‌سازهای مناسب و ناهنجاری‌های بصری و زیبایی‌شناسی است، از این‌رو باتوجه به بافت‌های فرسوده، نوسازی و بهسازی آنها از اولویت‌های مجموعه مدیریت شهری کلانشهرهایی همچون تهران به‌حساب می‌آید.