در این هفته، تعیین سیاست‌های مسکن، تحولات بازار مسکن و اعلام برنامه‌های جدید از جمله موضوعاتی است که موردتوجه بسیاری از افراد و فعالان این حوزه قرار می‌گیرد. اعلام تسهیلات مالی، تغییرات در قوانین مسکن، ارائه آمار و اطلاعات به‌روز و تحلیل وضعیت بازار از جمله فعالیت‌هایی هستند که در این زمان به‌طورمعمول انجام می‌شوند، همچنین اعلام برنامه‌های ساخت‌وساز، تسهیلات برای خرید و ساخت مسکن، مهم‌ترین اقداماتی هستند که ممکن است در طول هفته دولت، مورد توجه و آگاهی قرار بگیرند. از این رویداد به‌عنوان فرصتی مهم برای بررسی وضعیت فعلی و آینده بازار مسکن و ارائه راهکارها و برنامه‌هایی برای بهبود شرایط مسکن و ارتقای این حوزه استفاده می‌شود تا به‌منظور توسعه و رونق بیشتر اقتصاد کشور، اقدامات لازم انجام شود.

حل معضل مسکن در کشور ما، فرآیندی پیچیده و زمانبر است که با افزایش بودجه، بهبود درآمد و تقویت توان پس‌انداز خانوارها ارتباط مستقیم دارد. این چالش، راهکار سریع و کوتاه‌مدتی ندارد. اگرچه دولت می‌تواند در کاهش بخشی از شکاف موجود نقش ایفا کند، اما مدیریت بخش عمده‌ای از ناتوانی مالی که گریبانگیر قشر قابل‌توجهی از جامعه شده، فراتر از توان و اختیارات دولت است. بهبود قوانین در راستای ایجاد امنیت برای سرمایه‌گذاران و تقویت تسهیلاتی که در حال ‌حاضر به‌صورت پیش‌خور مصرف می‌شوند، می‌تواند زمینه‌ساز هدایت منابع مالی قابل‌توجهی به‌سمت طرح مسکن ملی شود.

صرف‌نظر از عملکرد دولت‌های پیشین در زمینه ساخت‌وساز مسکن، امروزه 2 رویکرد اصلی که نخست، ساخت مسکن توسط دولت یا واگذاری زمین و دوم، ایجاد بستر مناسب برای فعالیت بخش خصوصی در ساخت‌وساز مسکن است، در این حوزه مورد بحث و چالش کارشناسان قرار دارد. برخی صاحب‌نظران بر این باور هستند که باتوجه به هزینه‌های سنگین و موانع تامین مالی پیش‌روی دولت‌ها، برنامه‌های فعلی ساخت مسکن در ایران نیازمند بازنگری اساسی است. یکی از دیدگاه‌های مطرح‌شده این است که دولت به‌تنهایی قادر به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال نیست و باید با بهبود ساختارهای کلان اقتصادی و جذب سرمایه‌های داخلی و خارجی، شرایط را برای تحقق وعده‌های خود در این زمینه فراهم آورد. رفع موانع پیش‌روی مسکن‌سازی در کشور، مسئله‌ای چندوجهی است که راهکارهای متنوعی را می‌طلبد. گشایش در اقتصاد به‌معنای عام، کلید حل این معضل است. این امر مستلزم هماهنگی بین تمامی حوزه‌های سیاست‌گذاری کشور است؛ از سیاست خارجی و جذب سرمایه‌گذاری گرفته تا سیاست‌های پولی و مالی دولت.

دولت به تعهدات خود عمل کند

جواد خوانساری، دبیر انجمن شرکت‌های ساختمانی کشور به صمت توضیح داد: رونق و افزایش تولید مسکن در گرو پایبندی دولت به تعهداتش در قبال انبوه‌سازان بخش خصوصی است. عدم‌تحقق این تعهدات می‌تواند پیامدهای ناگواری همچون طولانی شدن زمان اجرای پروژه‌ها و تاخیر در پرداخت اقساط وام‌های بانکی را در پی داشته باشد.

وی خاطرنشان کرد: خلاف باور عمومی، سازندگان مسکن لزوما سودهای کلانی از فعالیت‌های خود کسب نمی‌کنند. شرایط اقتصادی پرنوسان، افزایش نرخ سود بانکی و فقدان قوانین حمایتی مناسب از انبوه‌سازان سبب شده است حتی تاخیر چندماهه در دریافت مطالبات، به زیان قابل‌توجه سازندگان منجر شود. از این‌رو، ضروری است که دولت به مطالبات پیمانکاران با جدیت رسیدگی کند.

خوانساری بیان کرد: در شرایط کنونی، نگرانی عمده سرمایه‌گذاران در صنعت ساختمان، تورم بالا در بازار مصالح ساختمانی است. این وضعیت باعث شده که سرمایه‌گذاری در این بخش برای بسیاری فاقد توجیه اقتصادی باشد. البته باید توجه داشت نرخ نهاده‌های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر نرخ نهایی مسکن است. برای ارزیابی دقیق وضعیت بازار مسکن، لازم است ابتدا تحلیلی جامع از تمام متغیرهای تاثیرگذار بر نرخ مسکن انجام گیرد و سپس براساس آن، به پیش‌بینی شرایط آتی پرداخته شود.

چالش‌های ساخت‌وساز

خوانساری افزود: همزمان، افزایش مداوم قیمت‌ها سبب شده تا بخش قابل‌توجهی از جامعه، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، از توانایی خرید مسکن محروم شوند. این امر نه‌تنها مشکلات اجتماعی را تشدید کرده، بلکه انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را نیز به‌شدت کاهش داده است. کاهش تقاضای موثر در بازار، چرخه معیوبی را ایجاد کرده که می‌تواند پیامدهای درازمدتی برای اقتصاد کشور داشته باشد.

خوانساری در پایان گفت: با این حال، در صورتی که نرخ رشد مسکن از نرخ تورم مصالح ساختمانی پیشی بگیرد، می‌توان به احتمال کاهش نسبی نرخ مسکن و نزدیک شدن آن به سطح توان خرید متقاضیان، امیدوار بود. چنین شرایطی می‌تواند اعتماد و امید لازم برای آغاز مجدد سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی را فراهم آورد. در این صورت، سازندگان با اطمینان بیشتری به رونق معاملات مسکن و بهبود شرایط بازار، فعالیت‌های خود را از سر خواهند گرفت. بهبود وضعیت بازار مسکن نیازمند یک رویکرد جامع و هماهنگ میان تمامی بخش‌های مرتبط است. دولت، بخش خصوصی، نهادهای مالی و دانشگاهی باید در کنار یکدیگر برای ایجاد یک بازار مسکن پایدار، کارآمد و در دسترس برای همه اقشار جامعه تلاش کنند. تنها با چنین رویکردی می‌توان امیدوار بود که چرخه معیوب کنونی شکسته شود و بازار مسکن به‌عنوان یکی از محرک‌های اصلی اقتصاد، نقش سازنده خود را ایفا کند.

بهترین راهکار برای نجات بازار مسکن

مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بحران کنونی در بازار مسکن عمدتا ناشی از کمبود عرضه است. در دولت قبل، هدف‌گذاری برای ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی انجام گرفته بود که در مدت ۳ سال از عمر دولت شهید رئیسی، چیزی در حدود ۲ میلیون و 600 هزار واحد به مرحله اجرایی درآمد. اما به هر حال همچنان کمبود عرضه در بازار مسکن احساس می‌شود. این کمبود عرضه، عامل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن است و تا زمانی که تولید مسکن به‌میزان کافی برای پاسخگویی به نیاز بازار افزایش نیابد، روند صعودی قیمت‌ها همچنان ادامه خواهد داشت.

وی در ادامه افزود: در سال‌های اخیر، بخش عرضه در بازار مسکن به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، با ضعف مواجه شده است. این مسئله نیازمند بررسی جامع و تحلیل دقیق است. بنابراین، کاهش جزئی قیمت‌ها در حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد، به‌تنهایی برای حل بحران موجود در بازار مسکن ناشی از رکود تورمی است، بنابراین جای خالی راهکارهای جامع‌تری در بازار مسکن احساس می‌شود که امید می‌رود دولت مسعود پزشکیان به این موارد توجه بیشتری کند.

ضرورت تقویت بخش عرضه و افزایش تولید در بازار مسکن

وی تاکید کرد: بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن حاکی از تشکیل صف طولانی تقاضا پشت درهای این بازار است. میزان تقاضا در بازار مسکن به‌مراتب بیشتر از عرضه برآورد شده؛ موضوعی که در نهایت منجر به افزایش تورم در بخش مصرفی شده است. از این‌رو، دولت باید توجه کند مشکلات بازار مسکن را به‌صورت ریشه‌ای حل و تلاش‌های خود را معطوف به رفع مشکلات اقتصادی کند تا اوضاع بازار ملک بدتر از این نشود.

درباره میزان مداخله دولت در بازار مسکن، دیدگاه‌ها و رویکردهای متفاوتی وجود دارد که بسته به شرایط و وضعیت خاص هر کشور متغیر است. در برخی موارد، دولت می‌تواند نقش مهم و تعیین‌کننده‌ای در تنظیم و کنترل بازار مسکن ایفا کند، در حالی که در شرایط دیگر، محدود کردن نقش دولت و اجازه دادن به بخش خصوصی و مکانیسم‌های بازار برای عملکرد خودکار و اصولی می‌تواند موثرتر باشد. در هر صورت، ایجاد تعادل مناسب بین مداخله دولت و عملکرد آزاد بازار مسکن امری ضروری است.

جعفری در پایان گفت: به‌نظر می‌رسد بهترین راهکار برای بهبود وضعیت بازار مسکن، تقویت بخش عرضه و افزایش تولید مسکن متناسب با نیاز واقعی بازار است. این افزایش تولید باید تا حد امکان بدون دخالت مستقیم دولت و با مشارکت فعال بخش خصوصی و مردم انجام گیرد. اگر هزینه‌های ساخت‌وساز کاهش یابد و موانع قانونی و اداری برطرف شود، مردم و سازندگان خصوصی بهترین توانایی را برای ساخت مسکن موردنیاز جامعه خواهند داشت.

سخن پایانی

در حال‌ حاضر تولید مسکن در بازار واقعی ساخت‌وساز به ۴۰ درصد نیاز سالانه کشور رسیده است؛ سالی ۴۰۰هزار واحد جدید ساخته می‌شود، در حالی که وضعیت مطلوب، بالای ۹۰۰ هزار واحد است. رکود ساختمانی، نتیجه تورم مسکن و سلب قدرت خرید است. در این رکود، میانگین رشد سالانه سرمایه‌گذاری واقعی در ساخت‌وسازهای جدید طی ۱۳سال گذشته، منفی ۵ درصد بوده است. این یعنی، رکود سنگین و تاریخی از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون. بخشی از رکود تولید مسکن نیز ناشی از تورم ساخت بالای ۳۰ درصد در سال‌های اخیر است. الان تورم تولید مسکن براساس آخرین آمار، ۳۷ درصد است که اثر تورمی روی نرخ تمام‌شده ساخت مسکن دارد.

با یک نگاه کلی به بازار تولید و عرضه مسکن، مشاهده می‌شود که بالغ بر ۹۵درصد ساخت‌وساز کشور توسط بخش خصوصی مدیریت و برنامه‌ریزی می‌شود، اما امروز درباره بخش خصوصی، شرایط مناسبی برای تولید فراهم نشده است. علاوه بر اینکه طی سال‌های اخیر در این زمینه هیچ اقدام موثری برای رفع مشکلات، توسط دولت و مجلس انجام نگرفته است.

در این‌باره به‌نظر می‌رسد، باید اصلاحات بنیادین در حوزه ساخت‌وساز کشور برنامه‌ریزی شود و نگاه دولتی و پیمانکاری در حوزه ساخت‌وساز کشور باید از وزارت راه و شهرسازی جدا شود و این وزارتخانه تسهیل فضای کسب‌وکار برای تولید مسکن توسط بخش خصوصی کشور را به‌عنوان یک راهبرد اصلی پیگیری و برای این موضوع مهم برنامه‌ریزی کند و چنانچه مسیر نامناسب فعلی تداوم داشته باشد، شاهد اتفاق و انتظار قابل‌توجهی در حوزه مسکن در آینده نخواهیم بود.