مسکن تشنه شایسته‌سالاری
وضعیت بازار مسکن بغرنج‌تر از این حرف‌ها است که بخواهیم وضعیت آن را در شرایط پساانتخاباتی بررسی و خبرهای خوشایندی درباره‌اش به مردم بدهیم، اما اتفاقی که می‌توانیم از آن به‌عنوان مهم‌ترین واکنش بازار مسکن به انتصاب رئیس‌جمهوری جدید یاد کنیم به «شکست مقطعی حباب بازار» و «سرکوب استارت گرانی» برمی‌گردد.
با بررسی‌های میدانی صمت از وضعیت بازار معاملات مسکن در روزهای انتخاباتی، این نکته حاصل شد که برخی مشاوران املاک که تنها همانند دلالانی در این بازار هستند، سعی در خرابی بازار و تشویش اذهان معامله‌گران دارند، به‌شکلی که می‌توانیم استرس و عجله را در چشمان خریداران و فروشندگان ببینیم. برخی مشاوران با این شگرد که قرار است بعد از انتخابات شاهد یک «انفجار قیمتی» از سوی بازار باشیم، سعی در ترغیب معامله‌گران به نشست‌های قطعی می‌کردند؛ موضوعی که باعث شد بسیاری از واحدهایی که سال‌ها مشتری نداشتند، به‌یک‌باره مشتری پیدا کنند و فروش روند. البته از حق نگذریم بیشتر خریداران خانه‌های خوش‌قیمت، خود املاکی‌ها بودند که در قالب مشتری ظاهر شدند و با یک صحنه‌سازی بچه‌گانه ملک‌های به‌اصطلاح «پول لازم» را خریداری کردند و تا بعد از انتخابات با طمع سود بادآورده به‌فروش برسانند.
بارها توسط صمت از اتحادیه املاک در این‌باره سوال شد که چرا نظارت بر مشاوران املاک کم است که به‌راحتی اقدام به اخذ کمیسیون چندبرابری می‌کنند و با ترفندهای خاص خود، دلالی در بازار مسکن را به سقف چسبانده‌اند، اما آنها این صحبت‌ها را اتهام‌زنی به مشاوران می‌دانند و می‌گویند در همه اصناف تخلف وجود دارد و ما از این موضوع مستثنا نیستیم.
سیاست‌های بازار مسکن باید تغییر کند
در چند روز اخیر، وزارت راه و شهرسازی بارها نشست‌های مکرری تشکیل داده است تا از عملکرد نه چندان خوب خود دفاع کند که شاید کمی دیر باشد و رئیس‌جمهوری منتخب مردم فکر تازه‌ای درباره بازار مسکن داشته باشد. آقای پزشکیان بارها اعلام کرد باید برخی سیاست‌های بازار مسکن تغییر کند و در این موضوع، بیشتر کارشناسان بازار مسکن با ایشان موافق بودند. رئیس دولت چهاردهم در مناظرات اخیر به این اعتقاد داشت که باید درباره مسائل مهم اقتصادی نظر کارشناسان را پرسید و این دقیقا همان موضوعی است که همه مردم انتظارش را دارند.
البته از حق نباید گذشت که دولت شهید رئیسی با پشتکار و پیگیری‌های منسجم، سعی در حل مشکلات مهم مردم به‌ویژه پروژه‌های عمرانی داشت و در این راستا موفقیت‌های زیادی نیز حاصل شد. دولت سیزدهم علاوه بر این موضوع، بسیاری از طرح‌های دولت روحانی را هم برطرف ساخت و همین موضوع دلیل مهمی بر فاصله گرفتن پروژه‌ها تا اجرا شد.
در همین راستا دولت چهاردهم هرچند موافق برخی سیاست‌های دولت قبل درباره پروژه‌های مسکنی نباشد، اما نباید بگذارد که تلاش‌های انجام‌گرفته انباشت شوند، زیرا این اتفاق ضربه‌های مالی زیادی به دولت و متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن وارد می‌کند. به‌نظر می‌رسد ساخت‌وسازهای طرح نهضت ملی مسکن باید شکل خود را عوض کند و دولت تمرکز خود را در اتمام و تکمیل همین ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد استارت‌خورده بگذارد و بیشتر به‌سراغ حل مشکلات اقتصادی برود. بازار مسکن به‌شدت متاثر از اوضاع اقتصاد کلان است و این امر جز با تعاملات بین‌المللی حاصل نمی‌شود.بازار مسکن دیگر کشش جهش قیمتی شدید را ندارد و همین اتفاق، عامل سبب اصلی رکود تورمی فعلی در این بازار شده است. بازار مسکن دیگر فریب رفتارهای هیجانی را نمی‌خورد و مجبور است در مسیر عادی تورم و با شیب ملایم حرکت کند. در گذشته تورم نقطه به نقطه بخش مسکن رشد چشمگیری داشت و ممکن بود از ماهی به ماه دیگر در نوسان شدید باشد، اما اکنون شرایط بازار مسکن به‌شکل دیگری است و تنها تورم سالانه رشد زیادی را نشان می‌دهد که عاملی برای رکود تورمی بازار مسکن شده است. در ادامه با منوچهر بهرویان، تحلیلگر اقتصادی و استاد دانشگاه به گفت‌وگو پرداخته‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
معمولا تنش‌های بازار مسکن، قبل و بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری افزایش پیدا می‌کند و قیمت‌ها با حباب مواجه می‌شوند، اما در دوران پساانتخاباتی کنونی، بازار ملک رفتار متفاوتی از خود نشان داد و با افزایش نرخ روبه‌رو نشد. به‌نظر شما دلیل این اتفاق به چه عواملی برمی‌گردد؟
مشکل اصلی رکود فعلی بازار مسکن به کمبود نقدینگی مردم بر می‌گردد. متاسفانه بیشتر مردم توانایی خرید خانه آن هم با این قیمت‌های فضایی را در خود نمی‌بینند و شرایط اقتصادی به آنها اجازه نمی‌دهد تا هزینه‌های بخش مسکن را تامین کنند. مردم ما هزینه‌های اجاره را هم با چالش و مشکلات زیادی پرداخت می‌کنند و مجبور هستند هرساله مبلغ قابل‌توجهی را به موجران پرداخت کنند.
مشکل بازار مسکن با قبول واقعیت‌ها حل می‌شود و با شعار و عددسازی کاری از پیش برده نمی‌شود. تا زمانی که وضع اقتصادی بهبود پیدا نکند و تحریم‌ها برداشته نشود و مسئولان نتوانند مشکلات معیشتی مردم را حل کنند، شرایط بازار مسکن نه‌تنها بهتر نمی‌شود، بلکه روزبه‌روز در مسیر سخت‌تری قرار می‌گیرد. تورم فعلی کشور افسارگسیخته است و از کنترل خارج شده، بنابراین باتوجه به این موضوع، برای دولت سخت است که حقوق‌ها و دستمزدها را افزایش دهد.
آن چیزی که مهم است، آزادسازی بیشتر تعاملات بین‌المللی کشور ما با دنیا است. از طرفی باید در راستای اقتصاد آزاد گام برداریم و بگذاریم سرمایه‌گذاران با خیال آسوده به‌سراغ بازار مسکن بیایند. متاسفانه مسائل سیاسی باعث شده است رکود سرمایه‌گذاری خارج از کشور نیز به یک معضل بزرگ تبدیل شود. ما می‌توانیم روی سرمایه‌های هموطنان خارج از کشور خود نیز حساب ویژه‌ای باز کنیم. مسلما افراد زیادی هستند که علاقه دارند به کشور خود برگردند و در خاک خود سرمایه‌گذاری کنند. در کل اینها فرصت‌هایی است که اگر به آنها توجه نکنیم، از دست می‌رود.
به‌نظر شما وزیر فعلی راه و شهرسازی اگر در سمت خود باقی بماند، به‌نفع بازار مسکن است یا باید جایگزین شود؟
به‌نظر من فردی باید سکاندار وزارت راه و شهرسازی باشد که از تخصص کافی در این حوزه برخوردار باشد و همان‌طور که گفته شد، سرمایه‌گذاران را به بازار مسکن بکشاند. مشکل بازار مسکن در کشور پیچیده نیست و اگر مسئولان ما به افراد خبره و باتجربه در این حوزه اطمینان کنند، ساخت مسکن ارزان‌نرخ با سرعت زیادی در کشور پیش می‌رود. طلسم مشکلات بازار مسکن راه‌حل دارد و باید بار راهکارهای مطمئن حل‌وفصل شود. دولتمردان ما باید بدانند که موضوعی مثل مسکن، محل آزمون و خطا نیست،بلکه نیاز به نیروی متخصص و سرمایه دارد. در دهه‌های اخیر، به‌دلیل سیاست‌های نادرست و اشتباه، بازار مسکن درگیر مشکلاتی شده و در هر زمانی طرح‌هایی بی‌نتیجه برای بهبود وضعیت بحرانی این بازار پیشنهاد شده، اما هر بار نه‌تنها تحسینی در برابر بهبود ایجاد نشده است، بلکه شرایط به گونه‌ای تغییر کرده‌اند که خرید ملک و حتی اجاره یک خانه کوچک برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد به رویا تبدیل شده است. در جوامع صنعتی و پیشرفته و بسیاری از کشورها که دارای زیرساخت‌های قوی برای توسعه و پیشرفت اقتصادی هستند، می‌توان ردپای مدیران متخصص و وزیران کارآمد را در حوزه‌ای که مسئولیت آن را برعهده دارند، مشاهده کرد. آنها به‌خوبی با تخصص مربوط به حوزه کاری خود آشنا هستند، اما متاسفانه در کشور ما، شایسته‌سالاری راه خود را گم کرده است و مدیرانی که در سمت‌های اجرایی قرار دارند، تخصص مرتبط با حوزه کاری خود را ندارند. این اتفاق باعث ضربه‌های غیرقابل‌جبرانی به بدنه اقتصاد کشور شده و ما را از مسیر توسعه دور نگه داشته است.
شما امیدی به اجرای پروژه نهضت ملی مسکن دارید؟
باتوجه به بحران اقتصادی فعلی که کشور با کمبود زیرساخت‌های اساسی مواجه است، باید توجه داشت تامین منابع مالی در حال حاضر بسیار دشوارتر از گذشته است. از طرف دیگر، به‌دلیل محدودیت‌های فراوانی که اقتصاد کشور دارد، نمی‌توان برای پروژه‌های مسکنی که سرمایه زیادی نیاز دارند، برنامه‌ریزی مالی کافی و دقیقی انجام داد.
دولت باید هرجا که احساس می‌کند به دلایل مختلف نمی‌تواند پروژه‌ای مانند نهضت ملی مسکن را به‌صورت عملی اجرا کند، پا پس بکشد و سرمایه‌گذاری در این حوزه را متوقف کند، زیرا اگر این اتفاق نیفتد، علاوه بر اینکه بخش قابل‌توجهی از مردم در انتظار مسکن ارزان‌نرخ ناامید می‌شوند، سرمایه‌های ملی نیز برای یک طرح نیمه‌کاره که در نهایت به‌تعلیق می‌افتد، هدر خواهد رفت. این سرمایه‌ها اگر در بخش‌های دیگر سرمایه‌گذاری شوند، ممکن است نتایج بسیار ارزشمندتری برای اقتصاد و توسعه کشور به‌همراه داشته باشند.مدیریت مسکن در کشور ما باید تغییر کند. امروزه با کمک هوش‌مصنوعی به درجه‌ای از دانش و علم در تمام موضوعات رسیده‌اند که آدم حیرت می‌کند؛ خب با این شرایط چرا ما از این ظرفیت‌ها استفاده نکنیم؟ چرا خودمان را درگیر مسائل پیچیده می‌کنیم؟ ما نیاز داریم تا همسو با فناوری و دانش روز پیش برویم. از سوی دیگر کشور ما برای ساخت‌وساز بسیار غنی است و بهترین مصالح ساختمانی در کشور ما به‌راحتی تولید می‌شود.
در پایان اگر صحبتی هست، بفرمایید.
همه صحبت‌ها بیان شد و تنها برای جمع‌بندی صحبت‌های خودم می‌خواهم یادآوری کنم که باید با حضور مدیران اجرایی توانمند و با انجام نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تسریع فرآیند تولید مسکن در کشور بپردازیم و منابع مالی لازم برای ساخت‌وساز را فراهم کنیم تا اعتماد عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه به‌وجود آید. علاوه بر این، با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، باید اقشار مختلف جامعه را به‌سمت خرید مسکن توانمند کنیم. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار و این امر منجر به تجمع تقاضا شده است؛ در نتیجه، توان خرید مردم کاهش یافته و بازار اجاره نیز تحت‌تاثیر نرخ مسکن قرار گرفته که این وضعیت نارضایتی‌های عمومی را ایجاد کرده است. امیدوارم این مسائل به‌سرعت برطرف شوند.
