سیاست‌های مخرب؛ از تراکم‌فروشی تا فروش متری!
بخش مسکن کشور سال‌هاست وضعیت مطلوبی را تجربه نمی‌کند؛ به‌گونه‌ای که نه‌تنها دست بخش عمده‌ای از مصرف‌کنندگان از خانه‌ای در تملک خودش کوتاه شده، بلکه حالا دیگر اجاره مسکنی که حداقل آسایش و کیفیت زندگی را برای خانوار فراهم کند و به‌اصطلاح متناسب با نیازهای‌شان باشد، برای برخی غیرممکن و برای برخی دیگر بسیار سخت شده است. اما چگونه این وضعیت شکل گرفته است؟ این سوالی است که عموم کارشناسان در پاسخ به آن تاکید می‌کنند سیاستگذاریها در بازار مسکن نه‌تنها در جهت بهبود وضعیت نبوده، بلکه افقی تیره را پیش رو می‌گشاید و همچنان هم این روند ادامه دارد. این کارشناسان در ارائه مثالی از ناکارآمدی‌های سیاست‌ها به تراکم‌فروشی‌های پیشین که حالا دیگر قبح آن ریخته اشاره می‌کنند و طرح‌های تازه‌تری چون فروش متری مسکن را نیز به‌عنوان مکمل قوای تخریبگری این سیاست‌ها معرفی می‌کنند. در هر حال مخالفان و موافقان سیاست‌های مسکنی سال‌های اخیر هر کدام استدلال‌هایی برای نظرات خود دارند که ممکن است پذیرفتنی باشد و نمی‌توان بدون در نظر گرفتن برخی مصالح درصدد مخالفت با طرح‌هایی که ممکن است عناوینی نه‌چندان دلچسب داشته باشند، برآمد.
صمت در گزارش پیش رو با نگاهی کلی به وضعیت فعلی بازار مسکن در گفت‌وگو با یک پژوهشگر حوزه توسعه دلایل شکل‌گیری این شرایط و میزان کارآمدی برخی طرح‌ها از جمله فروش متری مسکن در بهبود وضعیت مسکن را بررسی کرده است.
تقاضای بالا در برابر قدرت خرید اندک
بازار مسکن در ماه‌های اخیر تحت تاثیر عوامل مختلفی از جمله تورم، نوسانات نرخ مصالح و سیاست‌های دولتی قرار داشته و جنگ ۱۲ روزه نیز به عنوان یک عامل خارجی، بر این بازار پرنوسان تاثیر گذاشته و روند قیمت‌ها و تقاضا را دستخوش تغییراتی کرده است. از سوی دیگر، تقاضا برای مسکن همچنان بالاست، اما قدرت خرید مردم به دلیل تورم و کاهش ارزش پول ملی کاهش یافته است. این شرایط باعث شده بسیاری از پروژه‌ها با رکود مواجه شوند یا با تاخیرهای طولانی‌مدت به پایان برسند.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران درباره وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: «وضعیت ساختوساز در شرایط بسیار حساسی قرار دارد. پس از جنگ ۱۲روزه، شاهد رکودی بی‌سابقه در صنعت ساختمان هستیم که اگر چاره‌اندیشی نشود، این رکود می‌تواند به بحرانی جدی در بازار مسکن تبدیل شود.»
ایرج رهبر با اشاره به جزئیات قیمت‌های تمام‌شده ساختوساز در تهران بیان کرد: «هزینه ساخت کاملا به شرایط پروژه بستگی دارد. برای یک ساختمان معمولی با استانداردهای متوسط، هزینه ساخت هر مترمربع بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان است، اما برای پروژه‌های باکیفیت‌تر، این رقم ممکن است تا ۳۵ میلیون تومان و حتی بالاتر هم برسد.»
آنچه رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران به آن اشاره کرده چالش‌هایی است که بخش تولید و صنعت گرفتار آن است، اما شواهد نشان می‌دهد بخش تقاضا وضعیتی به‌مراتب ناامیدکننده‌تر داشته باشد، زیرا با تورم و درآمدهای موجود حالا دیگر اقشار متوسط نیز حتی در اجاره واحدی مقتضی مانده‌اند؛ چه برسد به خرید آن. برای مدیریت این چالش سیاست‌گذاران ایده‌هایی چون فروش متری مسکن که به‌گفته برخی کارشناسان در هیچ جای جهان تجربه نشده را مطرح می‌کنند؛ ایده‌ای که گرچه در نگاه اول جذاب به‌نظر می‌رسد، اما نمی‌توان به ناکارآمدی آن در خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه شک کرد.
ایده‌ای با مخاطرات اقتصادی
کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی نیز هشدار می‌دهند خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی، نه‌تنها مشکل تامین مسکن را حل نمی‌کند، بلکه ممکن است به بروز کلاهبرداری‌های جدید و سردرگمی‌های حقوقی منجر شود. ایده فروش متری مسکن نخستین‌بار در سال ۱۳۹۹ توسط سازمان بورس مطرح شد و هدف آن، جذب سرمایه‌های خرد مردمی و نیز فراهم‌سازی شرایطی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد عنوان شد، اما باوجود جذابیت ظاهری، به دلایل مختلفی، تاکنون در حد چند تجربه محدود باقی مانده است.
در هر حال حتی اگر این پیش‌فروش‌ها طبق قوانین انجام شود، نظارت بر آنها کم است، به همین دلیل، خطرات زیادی برای سرمایه‌های خرد وجود دارد؛ به‌ویژه اگر این قراردادها درست ثبت نشوند یا از نظر قانونی مشکلی داشته باشند. همچنین براساس مشاهدات بسیاری از پلتفرم‌های آنلاین و مشاوران املاک بدون مجوز لازم این پیش‌فروش‌ها را انجام می‌دهند که این امر باعث می‌شود نظارت بر صحت قراردادها به‌شدت کاهش یابد و مردم در معرض ریسک قرار بگیرند.
فروش متری مسکن ایده‌ای نیست که به‌زعم کارشناسان، به‌عنوان تک‌عامل در شکل‌گیری وضعیت نامطلوب بازار و صنعت مسکن ایفای‌نقش کند، زیرا این حوزه از سال‌ها پیش تحت تاثیر تراکم‌فروشی‌های بی‌ضابطه و غیرکارشناسی و ورود برخی نهادهای دولتی از جمله بانک‌ها و... به آن در مسیر سقوط قرار گرفته و حالا شاید با اجرای آن سرعت فروپاشی اقتصاد این حوزه البته به نفع گروهی خاص و ضرر عموم جامعه بیشتر شود
سیاستگذاریها در جهت تخریب ، نه بهبود
یک پژوهشگر توسعه درباره صنعت و بازار مسکن گفت: سیاست‌هایی که در حوزه مسکن دنبال می‌شود، نه‌تنها ما را به وضعیت مطلوب رهنمون نمی‌کند، بلکه افقی تیره را نیز پیش رو می‌گشاید. در جدیدترین این سیاستگذاریها نیز طرح شتابزده و بدون فکر و کار کارشناسی فروش متری مسکن در دستور کار قرار گرفته است؛ البته سیاستگذاریها در حوزه مسکن سال‌هاست در جهت تخریب انجام می‌شود، نه رشد که نمونه بارز آن تراکم‌فروشی است.
کمال اطهاری، پژوهشگر توسعه در گفت‌وگو با صمت درباره سیاست‌هایی که در بازار مسکن دنبال می‌شود، گفت: به‌نظر می‌رسد سوداگران جنگ دوازده‌روزه اخیر را نیز به ابزاری برای ورود مجدد و سوءاستفاده بیشتر از بازار مسکن تبدیل کرده‌اند و قرار است این بخش که پیش از این تحت تاثیر سیاست‌های غیرکارشناسی و در رأس آنها تراکم‌فروشی گرفتار دچار قفل‌شدگی شده بود، ضربات نهایی را از فعالیت این افراد متحمل و دچار مرگ شود؛ مرگی که البته کل اقتصاد کشور را نیز زمین‌گیر خواهد کرد.
قانقاریای مسکن
این کارشناس توسعه در تشریح روندی که در سال‌های اخیر در حوزه مسکن اجرا شده، اظهار کرد: پیش از این بیماری هلندی کل اقتصاد ایران را زمین‌گیر کرده بود و برای این وضعیت تحریم را‌به‌عنوان دلیل مطرح می‌کردند، این در حالی است که اساس یک اقتصاد در داخل شکل می‌گیرد و سیاست‌گذاری‌های داخلی است که نقش اصلی را در پایداری و مقاومت آن ایفا می‌کند. در بخش مسکن نیز که صنعت مادر و مولد اقتصاد است بیماری هلندی شکل‌گرفته ناشی از تراکم‌فروشی (قانقاریای بخش مسکن) بود.
وی با بیان اینکه در هیچ جای دنیا تراکم‌فروشی مانند آنچه در ایران به‌چشم می‌خورد، وجود ندارد، اظهار کرد: حتی در ایالات متحده که مهد نولیبرالیسم است، اگر تراکم‌فروشی و تغییر کاربری وجود دارد، در جهت ارتقای کیفیت زندگی است؛ یعنی ممکن است طی تغییر کاربری ساختمانی دوطبقه تبدیل به خانه‌ای یک طبقه شود. این قانونی است که از سال ۱۹۳۶ در این کشور حاکم بوده و در حال اجراست، اما در ایران روند کاملا متفاوت است و تراکم‌فروشی تبدیل به ابزار درآمدی ثابت برای شهرداری‌ها شده و حالا نیز بدون هیچ شرم و ملاحظه‌گری از بکارگیری آن خبر می‌دهند و سعی در تطهیر آن با توجیهات غیرقابل‌باور دارند.
حذف فعالیت‌پذیری و زندگی‌پذیری
اطهاری با اشاره به آسیب‌هایی که تراکم‌فروشی در تهران به‌دنبال داشته، بیان کرد: تراکم‌فروشی دو هدف مهم «فعالیت‌پذیری» و «زندگی‌پذیری» را که در طرح جامع تهران، مصوب ۱۳۸۶ بر آن تاکید شده بود، زیر سوال برده و تحقق آن را غیرممکن کرده و حالا با بهانه بازسازی خرابی‌های ناشی از جنگ در پی تشدید این وضعیت نگران‌کننده هستند. البته در این اقدام تخریبی دولت‌ها نیز در کنار شهرداری‌ها بوده‌اند و هر کدام بهره‌برداری‌های خود را می‌کردند.
این پژوهشگر توسعه در ادامه با بیان اینکه تراکم‌فروشی مانند ضربه‌ای بود که با وارد آمدن آن توان بخش مسکن از بین رفته، تصریح کرد: اکنون با طرح‌هایی چون فروش متری مسکن در پی وارد آوردن آسیبی هستند که فروپاشی این حوزه را به‌دنبال دارد.
اطهاری فروش متری مسکن را عامل تقویت و توسعه سوداگری در حوزه مسکن دانست و گفت: با اجرای طرح فروش متری مسکن تخلفات و معاملات صوری پیشین که زمینه‌ساز جهش نرخ مسکن شده بود، شکل قانونی به خود می‌گیرد؛ بر همین مبناست که هیچ کدام از نهادهای رسمی چون بانک مرکزی آن را تایید نکرده‌اند، زیرا خوب می‌دانند اجرای این طرح تورم بی‌رویه کنونی را تشدید و سنگینی رکود را چند برابر می‌کند.
رشد ارزش سوداگری
این کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اینکه فروش متری مسکن ارزش مصرفی آن را نه حتی به ارزش دارایی، بلکه به ارزش سوداگری تغییر می‌دهد، افزود: به‌بیان شفاف و صریح اجرای طرح فروش متری مسکن تیر خلاصی است به بدنه این صنعت و قطعا قفل‌شدگی آن را تثبیت می‌کند؛ هرچند اجرای آن می‌تواند بانک‌ها، صندوق‌های بازنشستگی، تعاونی‌های نظامی خاص و... را منتفع کند.
وی در پاسخ به سوال صمت مبنی بر اینکه آیا اجرای این طرح با وارد کردن سرمایه به بخش مسکن سبب رشد تولید و عرضه و به‌تبع آن کاهش نرخ مسکن نخواهد شد، تاکید کرد: به‌هیچ وجه نمی‌توان این طرح را مولد و توسعه‌بخش تولید دانست، زیرا وقتی از یک طرف با تورم موجود نرخ تمام‌شده بالا می‌رود و از طرف دیگر قدرت خرید کم و بازار راکد است و عموم معاملات نیز در بخش خانه‌های قدیمی شکل می‌گیرد، محرکی برای تولید بیشتر ایجاد نمی‌شود؛ ضمن اینکه ما اکنون در شرایط خاصی قرار داریم که رجحان نقدینگی در جامعه شکل گرفته و سبب شده کالایی مانند مسکن که نقدشوندگی آن کم است، ارزش دارایی خود را نیز از دست بدهد؛ بر این مبنا نمی‌توان طرح یادشده را مولد و زمینه‌ساز رونق بازار مسکن دانست.
اطهاری در بیان راهکارهایی به‌منظور خروج از وضعیت فعلی تاکید کرد: بهترین راهکار برون‌رفت از وضعیت این است که با ایجاد شرکت‌های سرمایه‌گذاری بانک‌ها، دارایی‌های فریزشده بانک‌ها که عمده آنها در بخش مسکن است، به سمت بخش مولد هدایت شود تا هم صنعت و متعاقب آن بخش‌های دیگر اقتصاد توسعه پیدا کنند و هم خود بانک‌ها از ورشکستگی نجات یابند.
بی‌توجهی عمدی به طرحی کارآمد
این پژوهشگر توسعه در ارائه راهکارهایی برای کاهش فشار به خانوار در تامین مسکن، اظهار کرد: شاید بتوان توسعه مسکن اجتماعی را از کارآمدترین طرح‌های حوزه مسکن دانست که جامعه هدف آن اقشار متوسط هستند، اما متاسفانه این طرح مورد بی‌توجهی عمدی قرار گرفته است. برای اقشار ضعیف نیز می‌توانیم طرح مسکن حمایتی را به اجرا برسانیم. این دو طرح باید در چارچوب طرح جامع مسکن به اجرا برسند؛ همان طرح‌هایی که در دو مرحله یک بار در سال ۱۳۸۴ و دیگری در سال ۱۳۹۴ تصویب شده، اما همین بورژوازی رانتی اجازه اجرای آن را نداده است.
اطهاری در پایان با اشاره کلی به حمایت‌هایی که در طرح جامع مسکن مدنظر بوده، گفت: ۴ برنامه کلی در دل طرح جامع مسکن وجود داشته که جامعه هدف هر کدام از آنها متفاوت بوده؛ به‌طور مثال یکی از برنامه‌های عمده این بوده که ساختار تعاونی‌ها کامل شود تا در نهایت اتحادیه‌های تعاونی شکل بگیرد، زیرا با شکل‌گیری چنین تشکلی، می‌توان با بسترسازی‌های متفاوت امکان تامین مصالح ارزان‌تر با روش‌های گوناگون مانند ایجاد کارخانه‌های تولید مصالح را فراهم آورد و به‌اصطلاح تولید صنعتی مسکن را سامان داد. یا می‌توان زمین‌های مناسب را به‌جای خواص رانت‌بگیر در اختیار این اتحادیه‌ها قرار داد تا قیمت تمام‌شده مسکن کاهش پیدا کند و دسترسی به آن برای بخش بیشتری از جامعه ممکن شود. اینها تسهیلاتی است که بخش متوسط جامعه را بهره‌مند خواهد کرد؛ اما برای اقشار ضعیف باید تجمیع یارانه‌ها صورت گیرد و تمام نهادهای حمایتگر مانند کمیته امداد امام خمنی (ره)، بنیاد مستضعفان، مراکز بهزیستی و... زیر نظر سازمانی مانند بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و همراهی وزارت رفاه در راستای تامین مسکن اقشار ضعیف اقدام کنند.
سخن پایانی
به‌نظر می‌رسد فصلی جدید از سوداگری برای بازار مسکن که سال‌هاست به‌واسطه سیاست‌گذاری‌های غیرکارشناسی در بن‌بست قرار گرفته، گشوده شده و فروش متری مسکن ابزار تحقق آن است. البته این برداشت از اظهارنظرهای برخی از کارشناسان صورت گرفته و توجیه آن نیز رشد تورم و سوداگری در بازار مسکن در پی اجرای این طرح بوده است. در هر حال سیاستگذاریها در حوزه مسکن پیش از این نیز دردی از جامعه مصرفی این بخش درمان نکرده، اما توانسته در قالب رشد تراکم‌فروشی خواصی را بهره‌مند سازد. بر این مبنا به‌نظر می‌رسد اصلاح سیاست‌ها و بازگشت به طرح جامع مسکن الزامی است که گریزی از آن نیست.
