مسلما مشکلات مربوط به تامین منابع مالی برای اجرای طرح‌های مسکن، یکی از چالش‌های اساسی در این حوزه است. از سوی دیگر، تامین زمین مناسب برای ساخت‌وساز مسکن از جمله موانعی است که به‌نظر می‌رسد با همت مسئولان امر در حال حل‌وفصل است. برای اجرای موفق نهضت ملی مسکن، نیاز به تعامل و همکاری موثر بین نهادهای مختلف دولتی و خصوصی است، برخی مشکلات ممکن است به‌دلیل عدم‌هماهنگی و همکاری کافی بین این نهادها وجود داشته باشد.

 نهضت ملی مسکن معمولا تمرکز بیشتری روی تامین مسکن برای اقشار ضعیف و کم‌درآمد دارد و نیازهای مسکن متنوعی مانند مسکن متوسط و بازار آزاد را در نظر نمی‌گیرد. این موضوع می‌تواند باعث ایجاد عدالت در توزیع مسکن و ارتقای کیفیت زندگی تمامی اقشار جامعه شود.

از طرفی یکی از بزرگ‌ترین ضعف‌های موجود برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن در کشور، بحث اطلاع‌رسانی دقیق است، چراکه هنوز به‌صورت شفاف مشخص نیست که این واحدهای مسکونی در کدام مناطق ساخته می‌شوند، همچنین تفاوت در آمارهای منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، تحقق این هدف مهم را با اما و اگرهای متفاوتی روبه‌رو کرده است. این اتفاق بر کسی پوشیده نیست که اگر دولت بتواند تمام چالش‌های پیش‌روی ساخت مسکن را کنار بزند و طرح نهضت ملی مسکن را اجرایی کند، تعادل چشمگیری در عرضه و تقاضای بازار مسکن به‌وجود می‌آید و تا حد زیادی قیمت‌ها کنترل می‌شود؛ اما نکته‌ای که وجود دارد، این است که دولت در کنار افزایش تولید، باید سیاست‌های کنترلی را به‌صورت مستمر در نظر بگیرد تا دست دلالان و سوداگران از بازار مسکن کوتاه شود و واحدهای مسکونی ساخته‌شده بدون واسطه به‌دست مردم برسد. صمت در این گزارش اما و اگرهای پروژه نهضت ملی مسکن را بررسی کرد.

پروژه نهضت ملی، سودمند است

حجت میرسلیمی، کارشناس بازار مسکن درباره آینده پروژه نهضت ملی مسکن به صمت گفت: پروژه نهضت ملی به‌صورت ذاتی اقدام بزرگ، مهم و موثری بود که کمتر دولتی حتی شبیهش را توانست پیش ببرد. متاسفانه دائم از عدم‌تحویل حتی یک واحد در طول عمر سه‌ساله دولت سیزدهم صحبت می‌شود، اما کمترکسی از تلاش برای اتمام پروژه‌های مسکن مهر و مسکن ملی که از دولت‌های قبلی به یادگار مانده بود، صحبت می‌کند. دولت مرحوم رئیسی و تیم راه و شهرسازی ایشان در سال‌های اخیر پروژه‌های عمرانی زیادی را در دست گرفتند که تنها مختص به ساخت مسکن نبود. بهسازی و نوسازی بافت فرسوده، تامین زمین برای ساخت مسکن روستایی، پروژه‌های راهداری و کریدورهای مختلف، احداث سد و... تنها بخشی از فعالیت‌های دولت بود که باید از پیشرفت آنها به‌کرات صحبت کنیم. وی در ادامه بیان کرد: بحث زیرساخت در پروژه‌های عمرانی و همچنین تامین مالی از اهمیت زیادی برخوردار است. به‌عنوان‌مثال، دولت تصمیم بر ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی گرفت، اما از همان ابتدا متوجه شد که بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر که مربوط به ۱۵سال پیش است، کامل نشده است. یکی از اتفاقاتی که دولت سیزدهم در بخش مسکن رقم زد، همت و اراده جدی برای اتمام طرح مسکن مهر بود. حالا وزیر راه و شهرسازی می‌گوید که تا نیمه اردیبهشت امسال، توانسته‌اند ۱۳۰ هزار واحد مسکونی از طرح مسکن مهر را تکمیل کنند و به متقاضیان خود تحویل بدهند که این اقدام قابل‌ستایشی است.

 این کارشناس در ادامه گفت: از سوی دیگر، پروژه مسکن ملی که در دولت دوازدهم قول آن به مردم داده شد نیز، نیمه‌کاره رها شده بود. در چنین فضایی بود که زمینه‌ساز کندی تولید نهضت ملی رقم زده شد و دولت سیزدهم نگفت که چون این پروژه‌ها مربوط به زمان گذشته است، باید نیمه‌کاره رها شوند،بلکه تمام توان خود را برای تکمیل آنها گذاشت. باید این را هم حساب کرد که کلی بودجه صرف تعلل و کم‌کاری پروژه‌هایی شد که مسئولش دولت سیزدهم نبود و باید در زمان خودش تکمیل می‌شد.

نهضت ملی مسکن در مسیر درستی است

میرسلیمی در ادامه بیان کرد: به‌صورت‌کلی یکی از دلایل اصلی برای بن‌بست خوردن پروژه‌ها مشکلات مالی است. کمبود بودجه، ناتوانی در جذب منابع مالی و مشکلات در تامین اعتبار می‌تواند موجب توقف یا به‌تاخیر انداخته شدن پروژه‌های مسکن شود. ممکن است پروژه نهضت ملی مسکن با مشکلات ساختاری مواجه شده باشد، اما مطمئنا در مسیر درستی قرار دارند. مشکلات بازار مسکن در کشور ما در کوتاه‌مدت پیش نیامده است که بخواهیم در زمان کم حل‌وفصلش کنیم.  وی معتقد است: اگر پرداخت تسهیلات بانکی روند بهتری را طی کند، مردم با مشارکت بیشتری در اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن شرکت می‌کنند. پرداخت تسهیلات، به‌تبع افزایش توان مالی مردم است که در کنار زمین رایگان دولتی، زمینه‌ساز ساخت‌وساز بیشتر می‌شود. وی در خاتمه گفت: ثبات اقتصادی بیش از هر چیزی می‌تواند به ما کمک کند تا بازار مسکن را ساماندهی کنیم و تولید مسکن را افزایش دهیم. کشور ما تنها یک عزم جدی می‌خواهد تا مشکلات مسکن برطرف شود. معمار و مهندس خبره در کشور کم نداریم و باید از ظرفیت‌شان استفاده کنیم. باید از تمام ظرفیت خود برای بروزرسانی تجهیزات ساخت و دانش فنی در صنعت ساختمان استفاده کنیم. در جهان روش‌های سنتی ساخت به‌دلیل زمانبر و هزینه‌بر بودن، منسوخ شده است. مسکن بخش پیشران اقتصاد است و باید جدی گرفته شود.

ساخت مسکن دولتی با نرخ حمایتی

شهریار شقاقی، تحلیلگر بازار مسکن درباره ساخت مسکن‌های دولتی و احتمال موفقیت این طرح به صمت گفت: در صورتی که دولت موفق به انجام این امر با نرخ حمایتی و موردقبول همگان شود، اتفاقات بسیار خوبی در بازار مسکن رخ خواهد داد. البته برحسب تجربه نمی‌توان به چنین طرح‌هایی، اعتماد چندانی داشت، زیرا در گذشته، این‌گونه پروژه‌ها تنها روی کاغذ مطرح می‌شد و بیشتر جنبه شعاری داشت. در بعد عملی، همواره شاهد انفعال مسئولان بودیم و هیچ اتفاق مثبتی در این زمینه انجام نشد.

وی ادامه داد: به‌عنوان‌مثال، ۲۰ تا ۳۰ درصد یک ساختمان به سازه آن مربوط می‌شود که به‌طبع تاثیر بسیار زیاد و قابل‌توجهی روی بحث ساخت‌وساز می‌گذارد. در این بخش باید اهمیت تامین مصالح ساختمانی نظیر فولاد و سیمان موردتوجه قرار گیرد تا براساس آن، تصمیم مناسبی در راستای ساخت مسکن دولتی اتخاذ شود.

شقاقی افزود: دولت در این راستا باید تکلیف این مصالح را برمبنای نرخ حمایتی مشخص کند تا به این ترتیب به روند ساخت‌وساز واحدهای مسکونی کمک شایانی شود. بی‌تردید بحث قیمت‌گذاری مصالح هم امر مهمی محسوب می‌شود که نیاز به توجه و دقت بالایی از سوی مسئولان مربوطه دارد. بر این باور هستم که اگر دولت رویه منطقی و مطلوبی را در پیش بگیرد، بی‌شک در کوتاه‌مدت تاثیرات مثبت و مفید آن را مشاهده خواهیم کرد.

طرح‌های عبث دولت

وی عنوان کرد: پروژه نهضت ملی مسکن با امیدواری‌های زیادی کلید خورد، اما در عمل شاهد رخدادهای مساعدی نبودیم. متقاضیان نسبت به پیشرفت این طرح و تحویل واحدهای خود بسیار گلایه‌مند هستند.

شقاقی در ادامه خاطرنشان کرد: دولت وعده‌های فراوانی را در این زمینه مطرح کرده بود، اما در مقام عمل، ناکامی‌های متوالی نصیبش شد. حتی بحث کمک شرکت‌های خارجی برای پیشبرد پروژه‌های عمرانی نظیر نهضت ملی مسکن، به سرانجام مشخصی نرسید.

دولت برای تولید مسکن ضابطه تعیین می‌کند و با همکاری با پیمانکاران و عقد قراردادهای گوناگون، باید زمین موردنیاز برای ساخت‌وساز را تامین کند و از پیمانکاران بخواهد در چارچوب این ضوابط فعالیت کنند و به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند. متاسفانه در حال‌ حاضر ضوابطی برای ساخت‌وساز با پیمانکاران در کشور وجود ندارد و برای حل این مشکل باید نظارت و برنامه‌ریزی‌های دقیق در این حوزه انجام بگیرد و با پیگیری‌های دولت و قوه قضائیه ساخت‌وساز به‌سمتی برود که دست سوداگران و دلالان از بازار مسکن کوتاه شود و به‌نحوی با متخلفان برخورد شود که پیمانکاران این اطمینان را داشته باشند که براساس یک قرارداد، زمان و بودجه مشخص، واحدهای استاندارد و مهندسی‌شده را تحویل دهند. دولت باید بسترهای اقتصادی را سروسامان دهد و به تولید مسکن سرعت ببخشد، همچنین با نظارت و برنامه‌ریزی منسجم، دست دلالان را از این بازار حیاتی کوتاه کند تا عرضه و تقاضای مسکن در کشور به‌تعادل برسد. این کارشناس در پایان اضافه کرد: به‌طبع کمک وزارت نیرو برای تامین انرژی می‌تواند اتفاق مثبتی قلمداد شود، اما همان‌طور که پیش‌تر ذکر کردم، این مسائل تنها روی کاغذ جذابیت دارد و مادامی که جنبه عملی به خود نگیرد، از هیچ‌گونه اهمیتی برخوردار نیست. دولتمردان ما باید از شعارهای پوچ دست بردارند و برای رفع مشکلات مردم در راستای خانه‌دار شدن آنها، اقدامات محسوس و عملی انجام دهند. در صورت ورود ماده و تبصره‌های همیشگی، این طرح نیز همانند سایر طرح‌های بی‌نتیجه دولت، دردی از مردم دوا نخواهد کرد.

سخن پایانی

توجه به حوزه ساخت‌وساز یکی از اصولی‌ترین برنامه‌ها و اقدامات در حوزه مسکن به‌شمار می‌رود که توجه به آن و پیگیری از سوی مسئولان و بانک‌ها برای پرداخت آن، باید همواره در دستور کار قرار گیرد. براساس قانون جهش تولید مسکن، باید تمامی بانک‌ها اقدام به پرداخت تسهیلات مسکن کنند و روند پروژه‌های نهضت ملی مسکن با سرعت بیشتری آغاز و برای تسریع در اجرای این پروژه‌ها باید هرچه سریع‌تر منابع مالی تزریق شود؛ بنابراین اجرا و پرداخت آن، باید هرچه سریع‌تر انجام گیرد.

طبیعی است که عرضه یکی از محرک‌های بازار مسکن است و باعث کاهش نرخ مسکن خواهد شد؛ اما در این بین، دلایل دیگری نیز برای وضعیت فعلی مسکن وجود دارد که باید برای بهبود آن چاره‌ای اندیشید. در غیر این صورت، عامل عرضه و ساخت مسکن‌های ملی، تاثیر زیادی بر متوسط نرخ مسکن نمی‌گذارد؛ عواملی مانند تورم عمومی، تورم مصالح ساختمانی و افزایش نرخ دلار، هر روز از توان مردم برای خرید مسکن و قدرت سازندگان برای تولید آن می‌کاهند.

دولت سیزدهم در آخرین اقدامات خود برای اجرایی شدن هرچه بهتر نهضت ملی مسکن و تسهیل خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد، اقدام به کاهش نرخ سود تسهیلات این طرح کرد. دولت در حالی وعده تحقق ساخت مسکن را در قالب نهضت ملی داده که یکی از راهکارهای اجرایی شدن این مهم را پرداخت تسهیلات بانکی قرار داده است؛ تسهیلاتی که به‌عقیده کارشناسان، در صورت متعهد شدن بانک‌ها به پرداخت، می‌تواند بخش زیادی از مشکل تولید مسکن را حل کند.