کاهش کیفیت ساخت خانه‌های نوساز معضلی است که مشکلات زیادی را ایجاد می‌کند، به‌طوری که بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند سراغ املاک قدیمی‌تر بروند تا با این وضعیت گرانی مسکن، حداقل خانه‌ای مقاوم‌تر و با ساخت اصولی‌تر بخرند. رعایت اصول ایمنی و افزایش کیفیت ساخت، موضوعی است که در بیشتر کشورهای دنیا از حساسیت زیادی برخوردار است، اما در کشور ما به‌علت گرانی روزافزون مصالح ساختمانی، کاهش نیروی کار متخصص و نبود نظارت کافی، هرساله شاهد کارشکنی‌های زیادی در موضوع ساخت‌وساز مسکن در کشور هستیم، البته در ساخت‌وسازهای دولتی نه‌تنها این وضعیت بهتر نیست، بلکه در پروژه‌هایی مثل مسکن‌مهر، شاهد ساخت‌وسازهای بسیار بی‌کیفیت و غیراصولی بودیم که در کوتاه‌مدت خودنمایی کرد و نارضایتی‌های زیادی را به‌بار آورد.گستردگی چشمگیر صنعت ساختمانی و همچنین مشاغل زیادی که در این صنعت وجود دارد، سبب شده است تا سودجویی عده‌ای موجب بکارگیری مصالح بی‌کیفیت در ساخت‌وساز شود. باتوجه به اینکه کیفیت سازه‌ها، مستقیم بر سلامت یا حفظ دارایی افراد جامعه تاثیرگذار است؛ بنابراین، رعایت استانداردهای این بخش و بکارگیری مصالح باکیفیت بسیار اهمیت دارد. صمت در این گزارش، دلایل افزایش ساخت‌وسازهای بی‌کیفیت و غیراصولی را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

ضرورت کنترل کیفی در ساخت‌وساز

استفاده از مصالح ساختمانی بی‌کیفیت که برای مصرف در صنعت ساخت‌وساز مناسب نیستند، در بین برخی فعالان این بخش رواج پیدا کرده است که این امر می‌تواند عمر مفید ساختمان‌ها را کاهش دهد و کیفیت ساخت آنها را پایین آورد. بالا بودن کیفیت مصالح مصرفی و نحوه بکارگیری آنها از جمله بااهمیت‌ترین دلایل بهبود کیفیت ساخت‌وساز محسوب می‌شوند. متاسفانه بسیاری از مصالح ساختمانی مورداستفاده در صنعت ساختمان، دارای استانداردهای مناسب و از کیفیت مناسبی برای ساخت‌وساز برخوردار نیستند که این امر منجر به کاهش عمر مفید ساختمان‌ها به کمتر از ۳۰ سال شده است. کارشناسان بر این باور هستند که به‌دلیل رشد روزافزون جمعیت، تورم و سرعت‌بالای ساخت‌وساز دیگر توجه چندانی به کیفیت یک ساختمان نداشته است و در پی راهی هستند که بتوانند نرخ تمام‌شده ساختمان را کاهش دهند و سود خود را بیشتر کنند. رعایت نکردن نکات فنی و استفاده از مصالح نامرغوب، کاهش عمر مفید خانه و ساختمان را در پی دارد، از این‌رو لازم است که افراد در هنگام خرید ساختمان علاوه بر زیبایی و محله، به امکانات و عمر مفید آن و مصالح به‌کاررفته در داخل ساختمان هم توجه کنند. امروزه کنترل کیفی ساخت‌وساز، فرآیند بسیار مهمی محسوب می‌شود. در حقیقت، اطمینان از بالا بودن کیفیت ساختمان ساخته‌شده یکی از مهم‌ترین مواردی است که بر بهبود شرایط زندگی تاثیرگذار است. متاسفانه امروزه بسیاری از مصالح ساختمانی که مورداستفاده قرار می‌گیرند، کیفیت پایینی دارند و حداقل استانداردهای کیفی مصالح را نیز ندارند. کنترل کیفی در تمام مراحل ساخت‌وساز باعث می‌شود تا با بهبود سطح کیفی مصالح، کیفیت پروژه‌های حوزه صنعت ساختمان نیز افزایش یابد. از طرفی، استفاده از متریال بی‌کیفیت، سبب کاهش عمر ساختمان خواهد شد. این موضوع نه‌تنها هدررفت سرمایه ملی را به‌همراه دارد، بلکه موجب خواهد شد تا پروژه‌های ساختمانی در مواجهه با اتفاقات ناخواسته و به‌ویژه بلایای طبیعی، جان انسان‌ها را به خطر بیندازند.

کیفیت حلقه گمشده ساخت‌وساز

بهروز محمد کاری، رئیس بخش انرژی و نور مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در رابطه با موضوع کاهش کیفیت در ساخت‌وساز به صمت گفت: اکنون بسیاری از سازنده‌ها در پروژه‌های خود به مسائل کمی بیشتر توجه می‌کنند و از رعایت اصول و قواعد موجود سر باز می‌زنند. متاسفانه در چند سال اخیر سیل عظیمی از چنین اقداماتی به راه افتاد و باعث شد که ساختمان‌هایی که از تمام اصول ایمنی و کیفیت بهره برده‌اند، کمتر دیده شوند.

محمد کاری تصریح کرد: در سال‌های اخیر، مشکلات زیادی سبب شد تا کیفیت ساختمان‌ها رفته‌رفته کاهش یابد. یکی از این دلایل، تحریم‌های غرب بود که از طرفی باعث شد تا قدرت خرید مردم برای خرید خانه باکیفیت و نوساز کاهش یابد و از طرف دیگر، به‌علت نبود مصالح باکیفیت، بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان مجبور شدند به‌خاطر افزایش تورم، کیفیت را کاهش دهند تا ورشکست نشوند و بتوانند همچنان در حیطه کار خود فعالیت کنند.

وی در ادامه توضیح داد: متاسفانه بسیاری از مصالحی که در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی موردبررسی قرار می‌گیرند، کیفیت گذشته را ندارند. برای مثال، شیشه‌های دوجداره‌ای که در سال‌های گذشته از قطر، ضخامت و کیفیت خوبی برخوردار بودند، اکنون تغییرات محسوسی کرده و از تمام جنبه‌ها با افت کیفیت فاحشی روبه‌رو شده‌اند.در کل، اگر بخواهیم کیفیت ساختمان‌ها را با گذشته مقایسه کنیم، درمی‌یابیم که جنبه‌های کیفی ساخت‌وساز، جای خود را با کمیت، سودجویی، سوداگری، کم‌تخصصی و بی‌مسئولیتی عوض کرده است. زمانی که نظارت کافی بر ساخت وجود ندارد و بسیاری از ناظران و مهندسان از دانش و تحصیلات کافی برای تکمیل پروژه برخوردار نیستند، چه انتظاری می‌توان داشت که یک ساختمان باکیفیت ساخته شود؟

جای خالی بیمه و تضمین کیفیت در ساختمان

رئیس بخش انرژی و نور مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در رابطه با عملکرد نهادهای ذی‌ربط در بحث نظارت و کنترل کیفی به صمت توضیح داد: همیشه ما در کشورمان موضوعات مهم و ریشه‌ای را فراموش می‌کنیم. یکی از این موضوعات مهم، بحث «بیمه و تضمین کیفیت» است که در شعار و روی کاغذ بسیاری از مسئولان پیگیر چنین موضوعاتی هستند، اما متاسفانه در عمل، هیچ اقدام موثر و قابل‌اتکایی مشاهده نمی‌کنیم. بیمه و تضمین کیفیت به این معنا است که اگر خریداری، یک خانه را تحویل می‌گیرد که استاندارد نیست و ایرادات زیادی دارد، به‌جای اعاده حق و شکایت از سازندگان که فرآیندی وقت‌گیر و پیچیده است، از بیمه، خسارت کل واحد را دریافت کند. در این اقدام شرکت‌های بیمه، بعد از جبران خسارت خریداران، سراغ پیمانکاران، مهندسان، معماران و تمامی ذی‌ربطان این بی‌مسئولیتی می‌روند و با جریمه‌های بسیار زیاد این افراد را نقره‌داغ می‌کنند؛ اتفاقی که در کشورهای اروپایی و غربی سال‌ها است با جدیت دنبال می‌شود، اما در کشور ما مسئولان به آن بی‌توجه هستند.

محمد کاری تصریح کرد: لزوما با افزایش کیفیت ساختمان‌ها هیچ نهادی منفعت خاصی نمی‌برد، اما اگر شرکت‌های بیمه به بحث ساخت‌وساز ورود کنند، نخستین نهادی می‌شوند که از ساخت‌وساز باکیفیت سود می‌برند؛ بنابراین در این شرایط، شرکت‌های بیمه با نظارت و سختگیری‌های مستمر نمی‌گذارند تا یک عده سودجو به اهداف خود برسند. از طرف دیگر، پیمانکاران نیز به‌خاطر شرایط سختگیرانه و جریمه‌های متعدد به خود اجاره نمی‌دهند که ساختمان ناایمن و بی‌کیفیت تحویل خریداران بدهند. مسلما تا زمانی که اوضاع فعلی سروسامان نگیرد و هر موضوعی جای خود را پیدا نکند، بازار مسکن و ساخت‌وساز برای دلالان و سوداگران بازار مطلوبی خواهد بود.

وی در پایان گفت: تدوین مبحث ۱۹ در ساختمان‌های نوساز، یک مقوله مثبت و کارآمد است که اگر اجرا شود، می‌تواند تا ۵۰ درصد از هدررفت انرژی جلوگیری کند، اما در شرایطی که ساختمان‌های نوساز، تنها ۲ درصد از کل ساختمان‌های کشور را تشکیل می‌دهند، سهم مبحث ۱۹ در بهینه‌سازی انرژی از یک درصد جلوتر نمی‌رود. موضوع این است که درباره ساختمان‌های موجود، باید اقدامی اساسی انجام بگیرد که متاسفانه هنوز کار درخوری انجام نشده است.

برنامه‌ریزی برای تحقق تضمین کیفیت در ساختمان

فریدون گائینی، کارشناس مسکن به صمت گفت: برای افزایش کیفیت ساختمان‌ها از همان ابتدا تا مرحله نهایی نیازمند یک برنامه‌ریزی بلندمدت هستیم. برای دستیابی به یک کیفیت مطلوب و گسترده در ساخت‌وساز، حداقل نیازمند یک دوره ۵۰ ساله برای تسریع استانداردها و الزامات در کلیه بافت‌های معیوب و غیراستاندارد در سراسر کشور هستیم.

وی اظهار کرد: اشکال این است که سرمایه‌گذاران بدون آگاهی برای بهره‌مندی از بازار افسارگسیخته ساخت‌وساز به‌منظور جهش اقتصادی حداقل یک یا چند تجربه در ساخت‌وساز را امتحان می‌کنند و این چالش، نخست در تحقق نیافتن تضمین کیفیت در ساخت‌وساز است و این مسئله در هیچ جای دنیا مانند ایران متعارف نیست که سرمایه‌داران خرد وارد صنعت ساخت شوند.

گائینی ادامه داد: سرمایه‌گذاران در حوزه ساخت‌وساز به‌طورمعمول به‌دنبال منفعت مالی بدون تجربه تخصصی در رعایت ملاحظات فنی و قانونی در پروژه هستند، اما سازنده باید حافظ منافع متقاضیان در راستای رعایت مولفه‌های کیفی ساخت باشد، اما در این سازکار به این دلیل که سازنده در تابعیت سرمایه‌گذار قرار می‌گیرد، کیفیت فدای منافع بیشتر مالی می‌شود و اگر سازنده مخالفتی کند، از گردونه اجرا حذف و کار با سازنده دیگری ادامه می‌یابد.

 سازندگان غیرحرفه‌ای، متقاضی محصول بی‌کیفیت

این کارشناس افزود: برای مثال، برخی تولیدکنندگان کاشی و سرامیک یا اتصالات یا بعضی تولیدکنندگان مصالح مدعی هستند که سازندگان غیرحرفه‌ای، متقاضی محصول بی‌کیفیت درجه ۳ و ناقص آنها هستند و محصولات نامرغوب، سریع‌تر از محصول درجه‌یک به‌فروش می‌روند. در نتیجه این روند معیوب، در بسیاری از موارد در ساختمان‌های لاکچری، از مصالح نامرغوب و بسیار بی‌کیفیت استفاده می‌شود، در حالی که افراد، ساختمان را به‌عنوان یک ساختمان باکیفیت و گرانقیمت خریداری می‌کنند.

وی تاکید کرد: یکی دیگر از دلایل اصلی افت مولفه‌های کیفی در پروژه‌های ساختمانی، عدم‌تامین اعتبار کافی در مراحل پیشرفت پروژه است. به‌طورمتعارف، کمتر پروژه ساختمانی را پیدا می‌کنید که در میانه‌راه، در راستای تامین نقدینگی متوقف نشود. در نتیجه این چرخه، سرمایه‌گذار با کاستن از کیفیت یا سر باز زدن از تعهدات موردنظر در بخش طراحی، کار پروژه را تمام‌شده تلقی و سال‌ها مشتری را معطل پایان کار رها می‌کند.

این کارشناس عنوان کرد: به‌طورکلی، یک منطق رایج در حوزه ساخت‌وسازهای بخش دولتی و خصوصی وجود دارد، به‌نوعی که بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران فعال در این بخش در پی کسب سود بیشتر و در بخش دولتی نیز به‌دنبال کمیت در ساخت هستند و در این مفهوم، نقطه مشترک؛ قربانی شدن کیفیت ساختمان است. گائینی در پایان اضافه کرد: تحلیل تمام مولفه‌های موثر بر کیفیت و تاثیرات هر مولفه بر مولفه دیگر آن‌چنان معادله پیچیده‌ای را در صنعت ساختمان حادث کرده که سال‌های متمادی است که هیچ‌یک از ذی‌نفعان در قبال مردم به‌عنوان مصرف‌کننده نهایی، قبول مسئولیت نمی‌کنند و قربانی عدم‌تضمین کیفیت، مردم هستند و مسبب فقدان کیفیت، پنهان در بین مولفه‌های موردبحث قرار دارد.

سخن پایانی

یکی از مواردی که بخش مسکن سال‌ها است، تلاش دارد آن را به نقطه مطلوب برساند، بالا بردن کیفیت ساخت‌وساز است. افزایش نرخ مصالح ساختمانی دلیلی بر کاهش کیفیت ساخت‌وساز است. افزایش تورم باعث شده تا میزان استفاده از مصالح غیراستاندارد در صنعت ساختمان‌سازی افزایش یابد و ساخت‌وساز مسکن برای قشر متوسط به تهدید بدل شود، اما بیشتر دولتی‌ها و حتی کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باور هستند که تولید انبوه هر کالایی به‌ویژه مسکن همراه با کاهش هزینه‌ها و ارتقای کیفیت ساخت‌وساز خواهد بود. همچنین، یکی از معضلات کنونی کشور، ورود اشخاص فاقدصلاحیت در چرخه تولید مسکن و ساختمان است که بیشترین خسارت‌های مادی و معنوی را به جامعه تحمیل می‌کند. بیشتر ساخت‌وسازهای بی‌کیفیت، کلاهبرداری‌ها، رعایت نکردن مقررات ملی ساختمان، سودجویی‌ها، پرداخت رشوه برای پنهان داشتن ایرادها و... از سوی این گروه فاقد هویت و صلاحیت، انجام می‌گیرد، بنابراین ضروری است برای جلوگیری از افت کیفیت ساخت‌وساز از ورود افراد فاقد صلاحیت و تنها به‌صرف داشتن سرمایه به بخش مسکن و ساخت‌وساز جلوگیری شود.