همراه با رکود، همگام با تورم
مرکز آمار ایران، با اعلام گزارش «شاخص و متوسط نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران»، به «توقف هشت‌ماهه» انتشار یکی از مهم‌ترین گزارش‌های آماری اقتصادی، پایان داد.
براساس اعلام این مرکز، متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به ۷۷ میلیون تومان در مترمربع رسیده است که ۷۹ درصد نسبت به شهریور پارسال، افزایش از خود نشان می‌دهد. شاخص نرخ مسکن که مرکز آمار اعلام می‌کند، دارای ۲ نوع میانگین حسابی و وزنی نرخ است. میانگین حسابی کمابیش هم‌سطح قیمت‌هایی است که بانک مرکزی تا دی سال گذشته به‌شکل ماهانه، از نبض نرخ مسکن تهران، گزارش می‌کرد. مرکز آمار، میانگین وزنی نرخ مسکن در تهران را براساس محاسباتی مرتبط با شاخص هدانیک، برآورد و اعلام می‌کند که خلاصه این روش محاسبه آن است که «وزن معاملاتی مناطق ۲۲گانه» در محاسبه نرخ میانگین لحاظ می‌شود و از طرفی، اثر فاکتورهایی همچون «سن بنا» و «متراژ» که بر سطح نرخ آپارتمان تاثیر بالابرنده یا پایین برنده دارند، در میانگین وزنی، حذف می‌شوند. میانگین وزنی نرخ مسکن در تهران در شهریور امسال به ۸۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. در شهریور ۱۴۰۲، تورم نقطه به نقطه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۷۵.۲ درصد رسیده و تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (۸۴.۱ درصد) ۸.۹ واحد درصد کاهش داشته است. براساس گزارش مرکز آمار ایران، در شهریور ۱۴۰۲ شاخص نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۲۷۹.۹ رسیده که نسبت به ماه قبل (۲۸۴.۸)، ۱.۷ درصد کاهش داشته است. در این شماره، گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن را بررسی کرده است.
رکوردزنی تورم میانگین مسکن در تهران
تعداد کل معاملات ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات ۳هزار و ۸ واحد مسکونی بوده که تاریخ انجام ۷۸۴ مورد آن، مربوط به شهریور ۱۴۰۲ نیست. بدین‌ترتیب تعداد معاملات شهریور نسبت به مرداد سال گذشته، ۱۱.۲ درصد کاهش را تجربه کرده است. براساس این گزارش، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص نرخ در یک‌ساله منتهی به ماه جاری نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل، رشد ۸۳.۹ درصدی نرخ مسکن را نشان می‌دهد.
بر این اساس، منطقه یک تهران با متوسط نرخ ۱۵۷ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان، بیشترین نرخ در تهران و منطقه ۱۸ با متوسط وزنی نرخ ۴۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، کمترین نرخ را در بین مناطق ۲۲ گانه تهران به خود اختصاص داده است. از سوی دیگر، تورم ماهانه شاخص نرخ مسکن در تهران در شهریور امسال منفی بوده است. در شهریور امسال، تورم ماهانه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران منفی ۱.۷ درصد بوده که در مقایسـه بـا همین اطلاع در ماه قبل (منفی ۰.۷ درصد)، یک واحد درصد کاهش داشته است. با احتساب تورم ماهانه منفی در شهریور می‌توان گفت، این سومین تورم ماهانه منفی است که شاخص نرخ مسکن تهران از ابتدای امسال توانسته به ثبت برساند. پیش از این در شهریور سال ۱۳۹۸ تورم ماهانه مسکن منفی بود، اما توالی سه‌ماهه افت نرخ مسکن در این شهر از اتفاقات بی‌سابقه تلقی می‌شود.
نرخ تورم سالانه شاخص نرخ مسکن تهران در مسیری متفاوت از تورم ماهانه و نقطه‌به‌نقطه پیش رفته و یک رکورد تازه به‌ثبت رسانده است. نرخ تورم سالانه شاخص نرخ مسکن تهران نیز در شهریور امسال به ۸۳.۹ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل ۱.۹ واحد درصد افزایشی بوده است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص نرخ در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به موقعیت مشابه خود در سال قبل است. در همین زمینه، بررسی‌ها نشان می‌دهد که نرخ تورم سالانه شاخص نرخ مسکن همچنان در مسیر افزایشی قرار دارد و شهریور امسال به یکی از بالاترین سطوح خود یعنی ۸۳.۹ درصد رسیده است.
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن باتوجه به آمار منتشرشده درباره شرایط فعلی بازار مسکن به صمت گفت: گزارش آماری از بازار مسکن توسط مرکز آمار ایران پس از گذشت ۸ ماه منتشر شده است. متاسفانه، این گزارش نسبت به داده‌های سال‌های قبل، محدود و ناقص است. در گذشته، مرکز آمار ایران گزارش‌های دقیقی از بازار مسکن ارائه می‌داد که شامل تفکیک منطقه، تفکیک سن بنا و تعداد معاملات بودند؛ اما گزارش اخیر این جزییات را ندارد.
وی افزود: به‌دلیل نبود داده‌های تعداد معاملات به تفکیک منطقه و سن بنا، گزارش اخیر مرکز آمار از بازار مسکن، قابلیت اطمینان کمتری نسبت به آمارهای سال‌های گذشته دارد. شاخص مسکن در بازه زمانی از سال ۱۳۹۵ تاکنون ۲۰ برابر رشد کرده، در حالی که نرخ ارز در همین بازه، کمابیش ۱۳برابر افزایش یافته است. این نشان می‌دهد که عواملی جز نرخ ارز نیز بر تورم و افزایش نرخ مسکن تاثیرگذار بوده‌اند.
وی بیان کرد: رکود یا رونق در بحث ساختمان به‌میزان ارزش‌افزوده در این حوزه مربوط می‌شود. در این رابطه از یک‌سو، خرید و فروش املاک و مستغلات را داریم و از سمت دیگر، موارد مربوط به مسکن و ساختمان مطرح است. رکود در مسکن و ساختمان به‌میزان سرمایه‌گذاری و ارزش‌افزوده تولیدشده در این مسیر اطلاق می‌شود. هرگونه رشد و افزایش در تولید، اثر مستقیمی روی رشد اقتصادی خواهد گذاشت و از این حیث، باید موردارزیابی دقیقی قرار گیرد. طی یک دهه اخیر، روند رشد ارزش‌افزوده در حوزه مسکن و ساختمان نزولی بوده و این امر منجر به کاهش سرمایه‌گذاری‌های کلان برای تولید و عرضه مسکن شده است.
در حوزه املاک و مستغلات یا خریدوفروش مسکن، در مقاطعی شاهد افزایش سهم معاملات بوده‌ایم و در راستای آن، رشد ارزش‌افزوده رخ داده است. البته در یک بازه زمانی مشخص نیز رکود محسوسی در این حوزه مشاهده شد که نمی‌توان آن را کتمان کرد. این دو بخش تاحدی با یکدیگر متفاوت هستند و باید این دو تفکیک شوند و سپس دست به مقایسه زد. مورد حائزاهمیت و قابل‌برنامه‌ریزی در این رابطه آن است که باید، تناسبی معقولانه میان تولید مسکن و بخش معاملات برقرار شود. واقعیت امر این است که در حوزه تولید مسکن، سهم ارزش‌افزوده این بخش، بسیار پایین بوده و ارزش‌افزوده حوزه املاک و مستغلات تا حد قابل‌توجهی افزایش پیدا کرده است.
این امر بیانگر آن است که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن انجام نمی‌شود، اما حجم معاملات افزایشی بوده است. نسبت معاملات انجام‌شده در قیاس با تولید مسکن، حجم بالا و چشمگیری دارد و باید نسبت به این موضوع، توجهی ویژه داشت. این فعل و انفعالات منجر به افزایش نرخ مسکن می‌شود و در صورت کاهش فرآیند تولید، رکود تورمی برای بازار مسکن، امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند
این کارشناس تصریح کرد: در شرایط فعلی بازار مسکن باید نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند و شیوه‌های نوین جایگزین شود. سیاست‌گذاری‌های دستوری به غیر از بخش‌های قضایی آن، در حالت‌های دیگر برای ساماندهی بازار مسکن امکان‌پذیر نیست و نمی‌تواند اوضاع را التیام بخشد. البته باید گفت که اقدامات قضایی نیز مدت‌زمان محدودی قابل‌استفاده هستند و نمی‌توانیم از سیاست‌گذاری‌ها انتظار تداوم داشته باشیم. از طرفی، ممکن است سیاست‌گذاری‌هایی که در رابطه با ساماندهی بازار مسکن و کم کردن دست دلالان در گرانی ملک انجام می‌گیرد، تاثیرگذار باشد، اما آن چیزی که باعث شده تا قدرت خرید ملک از دست بسیاری از اقشار کم‌درآمد خارج شود، مشکلاتی نظیر نوسانات نرخ ارز است که توان خرید خانه را روزبه‌روز کمتر می‌کند.
بیضایی خاطرنشان کرد: جهش قیمتی که بازار مسکن در حال تجربه کردن است، باید در سال‌های قبل با سیاست‌گذاری‌های منطقی تخلیه می‌شد، اما این اتفاق رخ نداد. در نتیجه، حل همه چالش‌های بازار ملک به سال‌های آتی منتقل شد. باوجود چنین اتفاقاتی، فشار حداکثری بر دوش مردم افتاد و باعث شد نه‌تنها متقاضیان برای خرید و اجاره خانه سردرگم شوند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار شانه خالی کنند و به‌جای تولید سراغ دلالی در بازار مسکن بروند. بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که با کمبود عرضه مواجه و ساخت‌وساز به‌شدت کاهشی است. از طرف دیگر، قدرت خرید مردم اجازه نمی‌دهد تقاضا به‌سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجاد شده است، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود.
وی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به‌تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌تواند به بهبود بازار مسکن بینجامد که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.
دلایل رشد نرخ در بازار مسکن
فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: آمار از وضعیت بازار مسکن با تاخیر زیادی منتشر شد و شاید علت این امر، کنترل قیمت‌ها بود، اما آن چیزی که اتفاق افتاد، رد شدن میانگین نرخ ملک از مرز ۸۰ میلیون تومان برای هر متر است. نوسانات نرخ مسکن به نوسانات نرخ ارز برمی‌گردد، علت دیگر، افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی است و مسئله بعدی به انجام نشدن کار خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن برمی‌گردد که باعث انصراف متقاضیان از این پروژه شده و اثراتش در بازار مسکن بروز پیدا کرده است.
وی اظهار کرد: باوجود آنکه در فصل پاییز و کاهش جابه‌جایی‌ها قرار داریم، به‌دلیل عوامل تورم‌زا و انتظارات تورمی، پیش‌بینی رونق بازار مسکن در آبان، دور از ذهن نیست و ممکن است بعد از یکی دو ماه ثبات نسبی، شاهد رشد نرخ ملک در تهران باشیم. رشد سالانه نرخ مسکن نشان می‌دهد که بازار مسکن از تورم عمومی عبور کرده است.
نگاه سرمایه‌ای، نوسانات مسکن را تشدید می‌کند
پورحاجت بیان کرد: به‌نظر می‌رسد بیشترین تاثیر نرخ آپارتمان از ناحیه رشد نرخ ارز بوده، ضمن اینکه نهاده‌های ساختمانی در چند سال اخیر با نوسانات شدید مواجه شده است. از طرفی، با مسئله رکود ساخت‌وساز نیز مواجهیم که عاملی مهم در تشدید افزایش قیمت‌ها است. به‌طبع هر کالایی کمیاب شود، دچار رشد نرخ می‌شود. این موضوع در بازار مسکن که علاوه بر مصرفی بودن، نگاه سرمایه‌ای به آن می‌شود، نمود بیشتری دارد. این کارشناس با بیان اینکه شرایط ساخت‌وساز در کشور مساعد نیست، تاکید کرد: اندک کارگاه‌های ساختمانی ساختمانی، دچار مشکلاتی شده‌اند، پیداست وزارت راه و شهرسازی موضوع را چندان جدی نگرفته است.
وی در پایان تصریح کرد: متقاضیان نهضت ملی مسکن که عمدتا از اقشار پایین هستند، مسلما برای تامین مالی با مشکلات زیادی روبه‌رو هستند. فرق بخش خصوصی با دولتی این است که وقتی مردم از بخش خصوصی پیش‌خرید می‌کنند، قیمتی در ابتدا به آنها اعلام می‌شود و اگر پروژه ۳ سال هم طول بکشد، بخش خصوصی متعهدانه با نرخ قرارداد اولیه، واحد مسکونی را تحویل می‌دهد. به‌نظر می‌رسد، هم‌اکنون وقتی مردم می‌بینند که اقدام خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن انجام نمی‌گیرد، مسکن خود را از طریق بازار تامین می‌کنند.
سخن پایانی
یکی از مهم‌ترین گزارش‌های آماری اقتصادی، سرانجام پس از ۸ ماه «حبس آماری» ارائه شده است که جزییاتش را بالاتر مشاهده کرده‌اید. طبق گزارش مرکز آمار ایران و نگاهی به عدد و رقم‌های ارائه‌شده در این گزارش، پاسخ به این سوال مشخص می‌شود، چراکه نهادهای آماری نزدیک به یک سال است که عدد و رقم تازه‌ای از بازار مسکن ارائه نمی‌کنند. مطابق این آمار، متوسط نرخ مسکن در تهران به ۸۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده و نسبت به شهریور سال گذشته ۸۴ درصد رشدکرده است. در حالی که متوسط نرخ یک مترمربع مسکن در سال ۹۴ بالغ بر ۴.۲ میلیون تومان بوده و پس از ۸ سال حالا به ۸۰ میلیون تومان رسیده و ۲۰برابر شده است! بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از ۸ ماه پیش و با جهش نرخ مسکن به بالاتر از ۵۰ میلیون تومان انتشار آمار متوسط نرخ مسکن در تهران را متوقف کردند. اتفاقی که منجر شد شفافیت بازار مسکن از چیزی که بود هم، کمتر و دسترسی به داده‌ها بسیار محدود شود. اما به هر حال، اتفاق جالب در این عدد و رقم اعلام‌شده، سیر کاهشی تورم مسکن در تابستان بوده است.
