رشد تورم ماهانه در نرخ مسکن در شهر تهران در ۸ ماه اخیر در حال کاهش است. ثبت رکوردهای جدیدی در افزایش نرخ مسکن، پس از عدم‌انتشار اطلاعات و گزارش‌های بازار مسکن قابل‌مشاهده است، اما این روزها بازار مسکن در رکود قرار دارد و بسیاری از خریداران به امید یافتن واحدی با نرخ مناسب به بازار مسکن مراجعه می‌کنند. مشاوران املاک نیز اعلام کرده‌اند که بازار خریدوفروش و اجاره مسکن از رونق خود کاسته و تعداد مشتریان نیز کاهش یافته است. اگرچه آمارهای دولتی نشان می‌دهد که نرخ مسکن کاهش یافته است، اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که خریداران هنوز به این آمارها اعتماد ندارند و درباره قیمت‌های بالاتری که از آمارهای رسمی گزارش شده، شکایت می‌کنند.گزارش ها نشان می‌دهد که در مناطق مختلف تهران، قیمت‌های غیرمعمولی برای ملک وجود دارد؛ از خانه‌هایی با نرخ متری ۳۰۰ میلیون تومان در زعفرانیه تا خانه‌هایی با نرخ متری ۵۰ میلیون تومان در میدان شهدا؛ اما به‌طورمتوسط، مشاوران املاک می‌گویند که در منطقه میانی تهران، هزینه کردن کمتر از متری ۱۰۰میلیون تومان برای خرید مسکن ممکن نیست. داده‌های جدید بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد که نرخ هر مترمربع مسکن در تهران در مهر ۱۴۰۲ به ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان رسیده است. صمت در این گزارش به بررسی وضعیت بازار مسکن پرداخته است.

تورم مصالح و رکود مسکن

بازار مسکن و تمام حوزه‌های وابسته به آن در حالی پا به سال ۱۴۰۲ گذاشتند که در سال‌های گذشته افزایش نرخ بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده بودند. همچنین، پیچ و خم مسیر بازار املاک به‌ویژه از سال ۹۷ به بعد باعث شده بود تعداد زیادی از فعالان، عطای کسب سود و خرید ملک را به لقای آن ببخشند و از این بازار خارج شوند. با این وجود، براساس گفته مشاوران املاک تا پایان سال ۱۴۰۱، خرید و فروش مسکن کمابیش انجام می‌شد و گزارش‌های مرکز آمار ایران نیز حاکی از آن است که هرچند ساخت‌وسازها با دهه‌های گذشته قابل‌مقایسه نبوده، اما هر ماه افزایشی نسبی را تجربه کرده؛ روندی که ورق آن در امسال برگشته است.داده‌های رسمی و مشاهدات میدانی حاکی از آن است که در نیمه اول سال ۱۴۰۲، رکود اصلی‌ترین بازیگر حوزه مسکن بود. برخی مشاوران املاک می‌گویند ماه‌هاست معاملات قفل شده است و دیگر کمتر معامله‌ای در بازار انجام می‌گیرد. گرانی و تورم مصالح ساختمانی در پی رشد تورم عمومی، نخستین ضربه‌ای بود که بر بدنه ساختمان‌سازی در ایران وارد شد؛ این شرایط در حالی پیش آمد که بالا رفتن نرخ زمین و خانه نیز در عمل خرید مسکن را برای قشر بزرگی از مردم به رویا تبدیل کرد و قدرت خرید آنها افت شدیدی داشت. پس از آن، افزایش دستمزد کارگران و روند صعودی نرخ پروانه‌های ساخت نیز به عوامل قبلی اضافه شد و در نهایت، حاشیه سود انبوه‌سازان بخش خصوصی را تا میزان چشمگیری کاهش داد و در نتیجه، تمایل برای ساخت‌وساز را از بین برد؛ بنابراین باوجود اینکه ساخت‌وساز در سال‌های گذشته نیز وضعیتی نسبتا رکودی داشته، اما در سال ۱۴۰۲ و در راستای سیاست‌های دولت برای کاهش التهابات حوزه مسکن باز هم چند پله عقب‌تر رانده شده است؛ اما رکود در ساخت‌وساز در مجموع چه تاثیراتی بر بازار مسکن خواهد داشت؟

بازار مسکن در سراشیبی سقوط

علی فرامرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: موضوع اصلی که باید به آن توجه شود، حل موانع اقتصادی است. اگر این اتفاق رخ دهد، بازار مسکن نیز در سمت‌وسوی درستی قرار می‌گیرد. اینکه هیچ سیاست مناسبی برای نجات بازار مسکن در پیش گرفته نشود و دائم از کاهش تورم سخن به میان آورده شود، چاره کار نیست و همه‌چیز را بدتر می‌کند؛ بنابراین زمانی که حرف و عمل با هم تناسب نداشته باشند؛ وضعیت بازار مسکن در سراشیبی سقوط قرار می‌گیرد و شرایط خریدوفروش و رهن و اجاره برای شهروندان دشوارتر از قبل می‌شود.

وی در ادامه توضیح داد: کاهش تورم موجود اگر می‌خواهد به زیر ۱۰ درصد برسد، باید همسو با برنامه‌ریزی‌های کاملا دقیق و موثر باشد تا رنگ واقعیت بگیرد وگرنه در حرف و روی کاغذ، رساندن تورم حتی به زیر صفر هم کار راحتی است و هزینه‌ای ندارد.رویکردهای مختلفی برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح‌ شده که در عمل تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. اینکه چند سال یک‌بار طرح یا برنامه‌های مختلفی برای توسعه بخش‌های مختلف مطرح شود و در نهایت، به‌جایی نرسد جز تاثیر معکوس و نابسامانی شرایط اقتصادی، نتیجه دیگری ندارد.

مسکن، بازار مطمئن برای سرمایه‌گذاری

فرامرزی تاکید کرد: ملک در کشور ما به‌علت عدم‌رونق تولید و مشکلاتی که در صنعت و تجارت خارجی وجود دارد، از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل‌ شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود. بعد از رشد افسارگسیخته مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن مسکن برای خانه‌اولی‌ها و در کنار آن، بی‌اثر بودن وام خرید ملک، عمده هزینه مسکن صرف زمین می‌شود. سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد.برنامه هفتم توسعه قرار است بخش زیادی از تمرکز خود را روی بازسازی و مقاوم‌سازی بافت فرسوده قرار دهد. از آنجایی که این بافت به یک تهدید بزرگ برای جان و مال شهروندان تبدیل شده است، باید هرچه سریع‌تر اقدامات مقتضی درباره آن انجام بگیرد. از سوی دیگر، دولت منابع مالی کافی برای ورود به نوسازی را در اختیار ندارد و به‌همین‌دلیل، تلاش می‌کند که با تسهیل امور، مردم و سازندگان را برای ورود به این حیطه ترغیب کند.

این کارشناس در پایان گفت: شاخص‌های کلان اقتصاد، وضعیت هشدارآمیز به خود گرفته و بازار مصالح ساختمانی و خدمات ساختمان آشفته است. با این شرایط، صحبت از کاهش نرخ تورم بخش مسکن، غیرواقعی است. مگر اینکه، گشایش واقعی در اقتصاد ایجاد شود و رشد قابل‌ملاحظه سرمایه‌گذاری در ایران اتفاق بیفتد که البته درصد این احتمال بسیار کم است.

تلاشی برای بهبود بازار مسکن نمی‌شود

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: اتفاقاتی که در طول سال‌های گذشته بر هزینه خانه‌دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاهی نیز خلاف انتظارات پیش‌بینی نرخ مسکن بوده است. این مسئله ریسک‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در این بخش را تایید می‌کند. رکود بازار مسکن به وضعیتی اطلاق می‌شود که نرخ فروش و اجاره مسکن در یک منطقه یا کشور به‌طورمستمر کاهش می‌یابد. این وضعیت ممکن است به دلایل مختلفی از جمله کاهش تقاضا، رکود اقتصادی، عدم‌تطابق بین عرضه و تقاضا، تشدید مقررات مسکن، افزایش نرخ بهره و سود رخ دهد. باید دانست که باتوجه به ثبات نسبی قیمت‌ها در فصل بهار و تابستان امسال، تقاضا برای بازار مسکن کاهش پیدا کرده و این اتفاق در حالی رخ داده که علاقه به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال‌های اخیر باعث افزایش انتظارات تورمی و به‌طبع بالا رفتن سطح نرخ خانه شده است.

نجفی بیان کرد: بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و رشد دستمزد کارگران از دلایل مهم گرانی مسکن در سال‌های اخیر است. از طرفی هم، مشاوران املاک باتوجه به نقش مستقیمی که در معاملات مسکن دارند، یکی از عوامل اصلی گرانی خانه بوده‌اند، چراکه اگر تمامی عوامل موثر در گرانی مسکن را در نظر بگیریم، باز هم مشاهده می‌کنیم که نرخ املاک نباید تا این اندازه با گرانی دست‌وپنجه نرم می‌کرد.

این کارشناس افزود: ما با یک ابررکود سنگین؛ هم در ساخت‌وساز و هم در خرید مصرفی بازار مسکن مواجهیم. متاسفانه در حال‌ حاضر تلاشی برای بهبود بازار مسکن دیده نمی‌شود، در چنین شرایطی می‌توان گفت که نابسامانی‌های موجود در این بازار مهم ناشی از شرایط اقتصادی است و تا فکری برای این وضعیت اندیشیده نشود، اتفاق خاصی رخ نمی‌دهد و بعید است تا پایان سال اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ دهد.

ضرورت همکاری با بخش خصوصی

نجفی بیان کرد: اصولا دولت‌ها برای موفق شدن در پروژه‌های مسکنی الزاما باید از بخش خصوصی استفاده کنند، یعنی همکاری نکردن دولت با بخش خصوصی فعالیت‌های اجرایی دولت را تا حد بسیار زیادی مختل می‌کند. دولت باید با میدان دادن به بخش خصوصی به‌نوعی اعتمادسازی دوطرفه ایجاد کند. از طرفی، باید با دخالت و نظارت خود، دست سوداگری و رانت‌خواری را کوتاه کند. همچنین، از سازندگان توانمند در راستای مشارکت و کمک به تسریع امور کمک بگیرد.

وی در ادامه افزود: شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به‌وجود آورده که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به‌نفع سرمایه‌ها است. اگر چنین تصوری باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه‌ دارد، چراکه فعالیت در این بازار عریض و طویل، چندان ساده هم نیست. خریدوفروش مسکن در طول زمان، به پیچیدگی زمان حال نبوده است. در واقع، پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده‌تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به‌مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش‌بینی نرخ مسکن افزوده است. این کارشناس در پایان تصریح کرد: دولت باید با برنامه‌ریزی بیشتری عمل و در بخش مسکن، تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده‌تر شود. مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان در کوتاه‌مدت آن را حل کرد و نیاز به زمان دارد، به‌شرطی که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهتر می‌شود.

سخن پایانی

رکود، تاثیرات مخربی بر عدم‌تعادل در بازار مسکن خواهد داشت؛ زیرا فاصله بین عرضه و تقاضا را عمیق‌تر و جبران آن را ناممکن می‌کند که در آینده می‌تواند به افزایش نرخ مبدل شود. اگر تصور می‌کنیم رکود مسکن شاید در بازار معاملات تاثیر مثبت داشته باشد، اشتباه می‌کنیم. ممکن است در دوران رکود، عده‌ای از سازندگان و فروشندگان به‌دلیل اینکه ضرورت‌هایی برای تامین مالی دارند، محصول خود را با نرخ پایین‌تر عرضه کنند، اما معاملات آن‌قدر کوچک و منقبض می‌شود که اثر قابل‌توجهی بر جامعه هدف و خریداران مصرفی نمی‌گذارد. عده بسیار کمی ممکن است از رکود منتفع شوند؛ اما افت ساخت‌وساز و کاهش معاملات، عدم‌تعادل در بازار مسکن را عمیق‌تر می‌کند. در رکود همیشه بی‌انگیزگی و خروج سرمایه‌گذاران از تولید مسکن به‌نحو قابل‌توجه و وسیعی اتفاق می‌افتد.اگر قرار باشد سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم که بیش از این، دچار عقب‌ماندگی در پاسخگویی به تقاضا نشویم، رکود باعث می‌شود از این هدف دورتر شویم. هر ساله تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز بیشتر از گذشته خواهد شد. حتی اگر به یک بازار قابل‌قبول در آینده دسترسی پیدا کنیم، خلأهایی که در شرایط رکود ایجاد شده، گاهی غیرقابل‌جبران است و برنامه‌های آتی را هم مختل می‌کند.