وام مسکن از واقعیت بازار جا مانده؛ ۹ متر سهم متقاضیان از وام میلیاردی
نایب رئیس اتحادیه املاک با انتقاد از عملکرد بانک‌ها در حوزه عرضه املاک، اعلام کرد که بسیاری از واحدهای ساخته‌شده توسط بانک‌ها همچنان خارج از چرخه فروش باقی مانده‌اند. به گفته او، تسهیلات موجود برای خرید مسکن نه‌تنها ناکافی است، بلکه در بهترین حالت تنها امکان خرید حدود ۹ متر مربع آپارتمان در تهران را فراهم می‌کند؛ رقمی که فاصله زیادی با نیاز واقعی خانوارها دارد.
وضعیت ساخت‌وساز و بازار مسکن از نگاه نایب رئیس اتحادیه املاک
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک، با اشاره به کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و افت محسوس ساخت‌وساز در تهران، اعلام کرد که وضعیت فعلی تولید مسکن مطلوب نیست. او تأکید کرد که این رکود تنها ناشی از شرایط اقتصادی نیست، بلکه تغییرات جمعیتی مانند کاهش ازدواج و موالید نیز در کاهش تقاضای واقعی مسکن نقش داشته‌اند.
بیگی‌نژاد با بیان اینکه بسیاری از واحدهای موجود خارج از توان خرید مردم هستند، گفت: «باید شرایطی فراهم شود تا اقشار هدف جامعه بتوانند با استفاده از تسهیلات بانکی، خانه‌دار شوند.»
او با اشاره به گزارش بانک مرکزی، از رشد ۳۰ تا ۳۵ درصدی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن خبر داد و افزود: «این افزایش نشان‌دهنده اهمیت ورود سرمایه‌گذاران خصوصی به بازار مسکن است، چرا که می‌تواند سایر بخش‌های اقتصادی را نیز فعال کند.»
بانک‌ها؛ غایب بزرگ در حمایت از ساخت‌وساز
بیگی‌نژاد با انتقاد از عملکرد بانک‌ها در حوزه مسکن، گفت: «بانک‌ها نه‌تنها تسهیلات قابل توجهی به بخش خصوصی ارائه نمی‌دهند، بلکه املاک ساخته‌شده خود را نیز وارد بازار نمی‌کنند. این واحدها عمدتاً به‌عنوان سرمایه نزد بانک‌ها باقی می‌مانند و زمان عرضه آن‌ها مشخص نیست.»
او افزود: «در تهران برج‌هایی متعلق به بانک‌ها وجود دارد که هیچ‌گاه به فروش نمی‌رسند. این املاک صرفاً به‌عنوان ذخیره سرمایه نگهداری می‌شوند و سیاست‌گذاری شفافی برای عرضه آن‌ها وجود ندارد.»
وام مسکن؛ ناکافی و پرهزینه
نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به محدود بودن تسهیلات خرید مسکن، گفت: «وام‌های موجود عمدتاً از سوی بانک مسکن ارائه می‌شود و سایر بانک‌ها مشارکت چندانی ندارند. دریافت این تسهیلات نیز با هزینه‌های جانبی قابل توجهی همراه است.»
او توضیح داد: «برای مثال، زوجین می‌توانند تا سقف یک میلیارد تومان وام به‌همراه ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات اوراق دریافت کنند، اما پس از کسر هزینه‌های دفترخانه، ارزیابی و اوراق، تنها حدود ۹۵۰ میلیون تومان در اختیارشان قرار می‌گیرد. این مبلغ در تهران تنها امکان خرید حدود ۹ متر مربع را فراهم می‌کند.»
بیگی‌نژاد با اشاره به اقساط سنگین این وام‌ها (حدود ۲۷ میلیون تومان)، تأکید کرد که با سطح درآمد فعلی خانوارها، پرداخت این اقساط بسیار دشوار است و فشار مالی زیادی به خانواده‌ها وارد می‌کند.
قانون پیش‌فروش و چالش‌های جذب سرمایه
او با اشاره به قانون پیش‌فروش مصوب دهه ۹۰، گفت: «این قانون فاقد سازوکارهای جذب سرمایه است و عملاً کارایی لازم را ندارد. سازندگان مجبورند ۱۰۰ درصد سرمایه پروژه را خود تأمین کنند یا از مردم جذب کنند، که با توجه به محدودیت‌های قانونی، کار بسیار دشواری است.»
رکود در معاملات و اجاره
بیگی‌نژاد همچنین از رکود در بازار خرید و فروش و اجاره مسکن خبر داد و گفت: «بسیاری از بنگاه‌های املاک حتی آخرین معامله خود را به خاطر نمی‌آورند. بازار اجاره نیز با اجرای قانون ساماندهی، تحت نظارت شورای عالی مسکن قرار گرفته و فعالیت محدودی دارد.»
او تأکید کرد: «وجود فایل‌های زیر قیمت به معنای کاهش عمومی قیمت‌ها نیست. این موارد اغلب مربوط به فروشندگان مضطر است و نباید به‌عنوان شاخص کاهش قیمت در بازار در نظر گرفته شود.»
نظر مشاور املاک: کاهش قیمت محدود و موردی است
در ادامه، یکی از مشاوران املاک منطقه شمال تهران در گفت‌وگو با خبرنگار ما اظهار داشت: «در برخی مناطق مانند منطقه ۱ یا ۳ تهران، ممکن است فایل‌هایی با کاهش ۳۰ درصدی قیمت وجود داشته باشد، اما این موارد محدود به فروشندگان مضطر است. در سایر مناطق، قیمت‌ها همچنان ثابت یا نزدیک به نرخ واقعی بازار هستند.»
