حق کمیسیون ۱۴۰۱ فروش ملک، معاملات و خریدوفروش؛ مطابق یک درصد ارزش معامله محاسبه شده و این مبلغ توسط طرفین معامله و به‌طورمساوی تقسیم می‌شود. پس خریدار موظف به پرداخت نیم‌درصد و فروشنده نیز باید نیم‌درصد از ارزش کل معامله را به مشاور املاک بپردازد. همچنین پرداخت ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده مربوط به نیم‌درصد نیز به این مبلغ اضافه خواهد شد. این محاسبات پیچیده برای تعیین حقوق کمیسیون معاملات املاک از نظر هیچ‌یک از طرفین این بازی، مطلوب و مناسب نیست. مشاوران املاک معتقدند مبالغ عنوان‌شده در شرایط رکود فعلی بازار و همچنین تورم اقتصادی حاکم بر کشور، بسیار ناچیز بوده و ادامه حیات این صنف را نشانه گرفته است. از سویی دیگر، مالکان، خریداران، مستاجران و به‌طورکلی افرادی که باید مبلغی را به‌عنوان حق کمیسیون به مشاوران املاک بپردازند، از بالا بودن این هزینه‌ها گلایه دارند. آنها این هزینه را اضافی و بار مالی سنگینی برای خود می‌دانند. صمت در این گزارش، به ابعاد حق معامله مشاوران املاک و تاثیری که بر بازار مسکن دارد، با کارشناسان و فعالان این حوزه به گفت‌وگو پرداخته است.

نحوه محاسبه حق کمیسیون در شهرهای مختلف

نحوه محاسبه حق کمیسیون در شهرهای مختلف، متفاوت است. به‌عنوان مثال در تهران، محاسبات به این صورت است که اگر ارزش ملک موردمعامله از ۵۰۰ میلیون تومان بیشتر باشد، طرفین باید برای مبلغ بیشتر از ۵۰۰ میلیون تومان، ۲۵صدم درصد بپردازند. در صورت رهن کامل ملک، مالک و مستاجر هردو باید نیم‌درصد مبلغ رهن را بپردازند. در صورت اجاره، مبلغ کمیسیون به‌میزان یک‌چهارم مبلغ اجاره یک ماه از طرفین معامله دریافت می‌شود. اگر به‌صورت رهن و اجاره باشد، معادل ۲۵ درصد اجاره ماهانه به‌همراه نیم‌صدم درصد از مبلغ رهن باید توسط طرفین پرداخت شود. حق‌الزحمه مشاور املاک برای تمدید قرارداد اجاره از هر طرف، مطابق یک‌دهم ارزش مبلغ حق کمیسیون اجاره است. تمام این هزینه‌ها درحالی است که خدمات مربوط به متمم قرارداد و مبایعه‌نامه رایگان هستند. حق کمیسیون ۱۴۰۱ قراردادهای مشارکت برای هرکدام از طرفین ۲دهم درصد ارزش کل قرارداد و در مجموع ۴دهم درصد ارزش کل قرارداد محاسبه و اخذ می‌شود. از سویی دیگر، نرخ مشخصی برای کمیسیون معاوضه ملک در سال ۱۴۰۱ مشخص نشده است. این دستمزد به‌طورمعمول توافقی پرداخت می‌شود.

زمینه فساد فراهم است

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با صمت، اعتراض خود را نسبت به میزان فعلی حق کمیسیون مشاوران املاک اعلام کرد. او معتقد است حقوق فعلی نه‌تنها زیاد نبوده، بلکه ناکافی است و باید دولت فکری برای آن کند. قلی‌خسروی در این‌باره تصریح کرد: در ابتدا باید اذعان کرد هر زمان در هر شغلی حقوق افراد به‌طورکامل و عادلانه در نظر گرفته نشود، شاهد گسترش فساد خواهیم بود. در بحث میزان حق معامله مشاوران املاک نیز چنین قانونی حاکم است. به‌طورکلی در ایران حقوق مشاوران املاک نادیده گرفته شده و تمامی نهادهای دولتی در تلاش هستند تا مشاوران املاک، حقوق حداقلی خود را نیز دریافت نکنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بااشاره به میزان درصد کمیسیون کشورهای همسایه گفت: در سال‌های اخیر دولت‌ها میزان حق کمیسیون مشاوران املاک را به پایین‌ترین حد کاهش داده‌اند، اما اگر نگاهی به کشورهای همسایه مانند ترکیه، دوبی، پاکستان و... بیندازیم، خواهیم دید حق کمیسیون مشاوران املاک چندبرابر ایران است. به‌عنوان مثال در ترکیه حق کمیسیون ۶ درصد است، اما در ایران معامله ملک با ارزش بالای ۵۰۰ میلیون تومان، تنها ۲۵صدم درصد است. این مبلغ تا پیش از این در چند سال قبل یک درصد بود که معاون اول رئیس‌جمهوری دولت پیشین، آن را به نصف آن تعدیل کرد.

چالش تصمیمات دستوری

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران دخالت نهادهای دولتی و تغییرات مداوم قیمت‌گذاری‌های دستوری در بازار را یکی از دلایل بی‌ثباتی فضای کاری اصناف معرفی کرد و گفت: همان‌طور که در ابتدا گفته شد، دولت قبل در یک اقدام غیرکارشناسی، حق‌الزحمه مشاوران املاک را که تا پیش از آن نیم‌درصد از ثمن معامله از هریک از طرفین بود، به ۲۵صدم درصد کاهش داد. باید تاکید کرد این اقدام آنها منجر به تشدید تخلفات و دور زدن قانون توسط عده کمی از مشاوران شده است. مقصر این اتفاق و ایجاد فساد در صنف مشاوران املاک را در گام نخست باید دولت و تصمیمات نامناسب آن معرفی کرد. وی ادامه داد: در چند مدت اخیر، گلایه‌هایی نسبت به عملکرد برخی فعالان صنفی مشاوران املاک مطرح شده که می‌توان دلیل آن را حمایت نکردن دولت از این صنف دانست. دولت برای تعیین نرخ دستوری حق کمیسیون مشاوران املاک، باید مسائلی از جمله زحمتی که فرد متحمل می‌شود و همچنین میزان متراژ مغازه‌ای را که اصناف در آن مشغول به فعالیت هستند، در نظر بگیرد. در غیر این صورت، درآمد مشاور املاک تامین نشده و بدیهی است افراد برای تامین هزینه‌های خود دست به اقدامات دیگری بزنند.

لزوم اصلاح سیاست‌های کلان

قلی‌خسروی مهم‌ترین پیامد ناکافی بودن میزان کمیسیون تعیین‌شده را افزایش تخلفات اعلام کرد و در این‌باره توضیح داد: قانون نظام صنفی، نرخ‌گذاری برای اصناف را برعهده کمیسیون نظارت گذاشته است، اما به‌طورمداوم نهادهای دولتی در بازار دخالت کرده و مشکلات متعددی را برای مردم و صاحبان اصناف به‌وجود می‌آورند. به‌دلیل پایین بودن حق کمیسیون معاملات، برخی مشاوران املاک برای افزایش درآمد و امرار معاش خود، مسیر تقلب را در پیش می‌گیرند. وی ادامه داد: یکی از راهکارها، افزایش بدون دلیل نرخ ملک موردمعامله است، به این معنا که اگر ملکی ۴ میلیارد تومان ارزش واقعی دارد، مشاور املاک برای افزایش درآمد خود از معامله، ملک را ۴ میلیارد و نیم قیمت‌گذاری می‌کند. این موضوع خود باعث حباب قیمتی و افزایش نرخ ملک در بازار می‌شود و به‌سختی می‌توان جلوی تسری آن را گرفت. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: مهم‌ترین راهکاری که برای جلوگیری از استمرار وضع موجود می‌توان عنوان کرد، تغییر و اصلاح نگاه مسئولان نسبت به صنف مشاوران املاک است. مدیران و مسئولان باید بپذیرند مشاور املاک، مولد اقتصادی است و چرخه مالی کشور را راه خواهد انداخت. باید با نگاه تخصصی و کارشناسی‌شده به تدوین برنامه برای ثبات بازار مسکن و فعالیت مشاوران املاک پرداخت، همچنین نهادهای دولتی غیرمرتبط، باید کمترین ورود و دخالت را به این حوزه داشته باشند.

تورم بالاتر از حق کمیسیون املاک

استان‌های شمالی کشور از مناطقی هستند که همواره اعتراض بر سر متفاوت بودن نرخ حق کمیسیون مشاوران املاک در آنها شنیده می‌شود. محمدعلی نصیرایی، فعال صنفی مشاور املاک، در گفت‌وگو با صمت ابتدا به اقدامات مثبت اتحادیه مشاوران املاک بابل برای حمایت از فعالان این صنف اشاره کرد و گفت: در ابتدا لازم‌به‌ذکر است، 4 دوره در هیات‌مدیره اتحادیه املاک بابل حضور داشتم و در این مدت با همراهی همکاران تلاش کردیم تا بهترین عملکرد را در اتحادیه صنفی مشاوران املاک بابل داشته باشیم. اتحادیه مشاوران املاک بابل بزرگ‌ترین اتحادیه در سطح استان‌های مازندران، گلستان و گیلان است و از این‌رو تصمیمات این اتحادیه بر فعالیت مشاوران املاک تمامی شهرهای این 3 استان اثرگذار است.

وی ادامه داد: حق کمیسیون مشاوران املاک در استان‌های شمالی کشور متفاوت بوده و این نرخ توسط کمیسیون نظارت متناسب با هر شهر تعیین می‌شود، اما تمامی ارقام برپایه حق کمیسیون کلی تعیین‌شده در کشور است. باوجود چنین سیاست‌هایی نیز، به‌طورکلی حق کمیسیون مشاوران املاک نه‌تنها زیاد نیست، بلکه کفاف تورم‌های فعلی را نیز نمی‌دهد. شرایط تورم، نحوه اخذ مالیات در شرایط فعلی، رکود بازار و دیگر عوامل در کنار هم سبب می‌شود تا نرخ حق معامله مشاوارن املاک را نتوانیم مناسب عنوان کنیم.

تاثیر رکود بازار بر اصناف

نصیرایی در ادامه پایین بودن حق‌الزحمه مشاوران املاک را یک آسیب و نقطه منفی برای فعالیت در این صنف عنوان کرد و گفت: در سال‌های گذشته، حق کمیسیون معاملات در شهر بابل، یک درصد بود، اما این میزان کاهش پیدا کرد.

طی جلسات مختلفی که در اتحادیه مشاوران املاک بابل و با همکاری سایر نهادها برگزار شد، حق کمیسیون خریدوفروش املاک برای مشاوران املاک برای شهر بابل نیم‌درصد و برای اجاره از یک‌ ‎ چهارم مبلغ اجاره به یک‌سوم افزایش پیدا کرد. وی ادامه داد: هیات نمایندگان اتحادیه مشاوران املاک بابل تلاش داشتند تا حق کمیسیون معامله املاک را به یک درصد برسانند، اما در تهران این نرخ به ۲۵صدم درصد رسیده بود؛ بنابراین شرایط مناسبی برای افزایش حق کمیسیون در شهر بابل وجود نداشت. این فعال صنفی تاکید کرد: باوجود شرایط فعلی اقتصادی که تمامی اصناف درگیر آن هستند، حتی اگر حق کمیسیون معامله املاک به یک درصد هم برسد، باز این میزان کم است.

حتی اگر به سایر کشورها نیز نگاه کنیم، تفاوت میان حق کمیسیون ایران و دیگر کشورها بسیار زیاد است. مهم‌ترین مشکل فعلی، رکود بازار املاک است. مردم تصور می‌کنند با افزایش نرخ مسکن، مشاوران املاک سود خواهند برد، در حالی که چنین نیست. رشد فزاینده نرخ مسکن، کاهش قدرت خرید و رکود معاملات را در پی خواهد داشت. همین موضوع سبب می‌شود تا مشاوران املاک هیچ راه درآمدی نداشته باشند، اما برعکس با کاهش قیمت‌ها، معاملات بیشتر شده و در نتیجه مشاوران املاک نیز درآمد مطلوب خواهند داشت.

حق کمیسیون یکپارچه شود

نصیرایی از بین رفتن شفافیت در معامله را یکی از نتایج منفی پایین بودن میزان حق‌الزحمه مشاوران املاک عنوان کرد و ادامه داد: کم بودن نرخ کمیسیون مشاوران املاک سبب شده تا صداقت در معاملات از بین برود. به‌عنوان‌مثال در تهران تعداد زیادی از مشاوران املاک، ۲۵صدم درصد به‌عنوان حق کمیسیون معاملات دریافت نمی‌کنند، اما اگر میزان اصلی تعیین‌شده، حقی مناسب و متعادل باشد، این‌گونه تخلفات انجام نخواهد شد. باتوجه به غیرمتعادل شدن درصد کمیسیون معاملات، یکپارچه شدن این درصد نیز از اهمیت زیادی برخوردار است. وی تصریح کرد: در حال ‌حاضر به‌دلیل مختلف بودن نرخ حق کمیسیون در شهرها، افراد به‌نوعی سرگردان شده و همین موضوع مجال بیشتری را برای شکل‌گیری تقلب در معاملات فراهم می‌کند. اگر برای تمام شهرها، درصدی مشخص و عادلانه تعیین شود، ضمن تامین شدن سود فعالیت برای مشاوران املاک، شاهد کاهش فساد در این حوزه خواهیم بود.

سخن پایانی

در تمامی اصناف و مشاغل، افرادی هستند که از قوانین و چارچوب‌های تعیین‌شده تخطی کرده و نظم بازار را برهم‌ریزند. در صنف مشاوران املاک نیز چنین بوده و افرادی همواره در این مدت سعی کردند با سوداگری در بازار و افزایش بی‌منطق نرخ مسکن، زمینه سودآوری خود را مهیا کنند. کارشناسان معتقدند این نوع تخلفات، ناشی از پایین بودن حق مصوب کمیسیون مشاوران املاک است، اما در نگاهی نقادانه باید به این نکته توجه داشت که آیا پایین بودن حقوق مصوب‌شده برای افراد، دلیل موجهی برای گسترش فساد است؟ در شرایطی که تمامی اقشار جامعه درگیر فشارهای تورمی بوده و برای افزایش حقوق بسیاری از مشاغل مناقشه وجود دارد، بهانه‌های این‌چنینی برای توجیه فساد، غیرمنطقی به‌نظر می‌رسد.