بازار مسکن از تیر به بعد در سردرگمی قرار داشت و رشد نرخ آن کمابیش متوقف ‌شده است. برخی فروشندگان، قیمت‌های پیشنهادی را تا حدود ۵ درصد افزایش داده‌اند. این در حالی است که خریداری در بازار وجود ندارد، در واقع قیمت‌ها در بعضی مناطق به‌شکل اسمی افزایش‌ یافته است.

اکنون بازار ملک وارد یک جو روانی شده و کمتر کسی پای معامله حاضر می‌شود و خرید یا فروش به نتیجه می‌رسد. وقتی دلار مقداری تکان می‌خورد، معامله‌گران‌ دست نگه‌می‌دارند تا ببینند اوضاع چگونه می‌شود، البته در همین بازار کساد هم، تعداد فروشندگان بسیار بیشتر از خریداران است، اما به‌هرحال برخی افرادی که محافظه‌کار هستند، نسبت به فروش امتناع می‌کنند.

بعضی از افراد دیگر نیز، مقداری قیمت‌ها را بالا برده‌اند. صمت در این گزارش، تاثیر نوسانات نرخ ارز را بر بازار مسکن موردبررسی قرار داده است.

رکوردزنی پی‌درپی نرخ دلار

تا همین چند هفته پیش، وضعیت بازار دلار گرچه جالب نبود، اما حداقل، ثبات نسبی داشت،در حالی که اکنون، نرخ دلار هر لحظه بالاتر می‌رود و رکوردهای تاریخی ثبت می‌کند. این موضوع باعث شده است که خیلی از خریداران مسکن ندانند که این وضعیت تا کجا ادامه پیدا می‌کند و قرار است چقدر روی نرخ مسکن تاثیر بگذارد. زمانی که دلار به کانال ۳۵ هزارتومانی ورود پیدا کرد، خیلی زودتر از آنچه تصور می‌شد، بر بازارهای دیگر و حتی بازار مسکن اثر گذاشت. نه‌تنها تعداد معاملات واحدهای مسکونی تغییر نکرد، بلکه خیلی از مالکان از فروش واحدهای خود منصرف شدند، حتی در برخی مواقع، این مالکان نرخ واحد خود را افزایش دادند.

بسیاری از معامله‌کنندگان در چند ماه اخیر، نشست‌های خود را لغو کرده‌اند و حاضر به فروش نشده‌اند. در ابتدای این روند، خیلی از خریداران امیدوار بودند که با توافق برجام، قیمت‌ها کاهش پیدا خواهد کرد و با پایین آمدن نرخ دلار و مسکن ارزان‌تر می‌شود.

خیلی از فروشندگان هم احتیاط می‌کردند که با توافق برجام، نرخ خانه‌های‌شان کاهش یابد و ضرر کنند، به‌همین دلیل، عجله داشتند که زودتر آنها را بفروشند و سرمایه‌شان را به بازارهای موازی منتقل کنند، اما از آنجایی ‌که در بازار بی‌ثبات، هیچ‌چیز مشخص نیست، اکنون همه‌چیز روند معکوس به خود گرفته است. دلار به‌شدت بالا رفته است، فروشندگان حاضر به فروش املاک خود نیستند و منتظر هستند که تکلیف دلار مشخص شود. به‌اعتقاد بسیاری از معامله‌گران بازار مسکن، در حال‌ حاضر، بدترین زمان فروش ملک در این مقطع است.

سرنوشت احتمالی مسکن

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با شرایط فعلی بازار مسکن به صمت گفت: در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب با یکدیگر هستند، اما اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، فنر بازارها رها می‌شود.هم‌اکنون این ذهنیت ایجاد شده که تغییرات نرخ ارز ادامه‌دار خواهد بود، بنابراین ممکن است تا 6 ماه آینده، برخی سرمایه‌ها از بخش‌های مولد یا سپرده‌های بانکی به بازارهای موازی منتقل شود.

وی درباره اثر نوسانات احتمالی بازارهای رقیب مسکن گفت: معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمال می‌رود این روند تا پایان سال ادامه می‌یابد، در چنین شرایطی نرخ خانه کاهش نخواهد یافت، اما از صعود شدید قیمت آن کاسته می‌شود. در حال‌ حاضر بسیاری از افراد که می‌خواستند پروژه‌ای را شروع کنند، به‌سمت بازارهای موازی رفته‌اند، چرا که به احتمال زیاد، این اقدام سودآوری کوتاه‌مدتی برای‌شان به‌همراه دارد.

تاثیرات بازارها بر یکدیگر

زینعلی تصریح کرد: مسکن، ارز، طلا و بورس؛ 4 بازار رقیب هستند که به‌طورمعمول تحولات آنها بر یکدیگر در میان‌مدت و بلندمدت خود را نشان می‌دهد. در مواردی نیز، اثرات بازارها بر یکدیگر فوری است، یعنی ممکن است زمانی که سرمایه‌ها به‌سمت دلار می‌رود، مسکن مقداری متوقف شود، اما در نهایت این عقب‌ماندگی را جبران می‌کند.

ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا، راهکاری برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن است. هم‌اکنون با یک عدم‌تعادل در بازارها مواجهیم. زمانی که تولیدات صنایع و بخش‌های مولد در وضعیت مناسبی قرار ندارند ، نرخ سهام در بورس نیز نوسانی می‌شود. از سوی دیگر، مداخلاتی در بورس رخ می‌دهد که از جنس مداخلات در بازارهای طلا و ارز است، اما در کل این اقدامات تاثیرات ریشه‌ای نمی‌گذارد.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: سرمایه‌گذار به‌سرعت کمبودها را پیدا می‌کند و به آن سمت می‌رود، زیرا دنبال سود کوتاه‌مدت است. در یک دوره، بورس اوج می‌گیرد و سرمایه‌ها به آن سو می‌رود، همچنین در مقطعی بازار مسکن و ارز دچار این وضعیت می‌شوند، از این‌رو در ایران کسی به‌شکل بلندمدت در بورس سرمایه‌گذاری نمی‌کند. اکنون همه می‌خواهند سریع به سود برسند، این اتفاق باعث خروج سریع از یک بازار و ورود سریع به یک بازار دیگر می‌شود.

روند صعودی نرخ مسکن

زینعلی به صمت گفت: روند کاهش نرخ رشد ماهانه نرخ در بازار مسکن شهر تهران که از تیر امسال آغاز شده بود، براساس گزارش‌های رسمی، ادامه پیدا کرد. طبق اعلام بانک مرکزی، میانگین نرخ هر متر خانه در تهران به ۴۶.۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل، به‌ترتیب ۶.۸ و ۴۵.۹ درصد افزایش ‌یافته است.

همچنین براساس همین گزارش، تحولات بازار مسکن در شهر تهران بیانگر این است که در آبان، تعداد معاملات انجام‌شده، ۸۰۰۰ فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل، به‌ترتیب ۴۷.۸ و ۹.۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به‌تفکیک عمر بنا، حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۸.۴ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

وی در پایان گفت: در چنین وضعیتی و پس از گذشت 3 سال تحت‌عنوان دوره جهش، انتظار می‌رفت که تورم کاهش یابد، در واقع قرار بود با کاهش تورم و ایجاد ثبات نسبی در نرخ دلار و در پی آن بازار مسکن، موجبات در سطح متعارف ماندن قیمت‌ها فراهم شود، اما با گذشت ۹ ماه از امسال، قیمت‌ها نه‌تنها ثبات پیدا نکرد، بلکه به‌طرز شگفتی، افزایش قابل‌توجهی نیز داشته است.

رکود بر بازار مسکن حاکم نیست

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن درباره روند صعودی نرخ دلار و تاثیر آن بر بازار مسکن در تهران به صمت گفت: بازار مسکن به رکود نرفته، بلکه در حالت انتظار است و قواعد رکود بر بازار مسکن حاکم نیست و در انتظار یک ثبات اقتصادی به‌سر می‌برد. یکی از مواردی که همواره بر این بازار تاثیرگذار است، تعیین‌تکلیف نرخ ارز است و به‌همین علت هم، فروشندگان ملک؛ چه خرده‌فروشان و چه سازندگان برای عرضه آن به بازار دست نگه‌داشته‌اند.

وی در ادامه گفت: ما در کشور انبوه‌ساز نداریم و تمام شرکت‌هایی که به اسم انبوه‌ساز مشغول کار هستند، تنها پیمانکارانی هستند که به‌صورت پروژه‌ای مشغول فعالیت هستند. در اصل پیمانکاری بخش مسکن یعنی این شرکت‌ها صفر تا صد ساخت‌وساز را برعهده بگیرند و تعداد کثیری از واحدهای مسکونی را در زمانی مشخص تحویل متقاضیان بدهند و تمام منابع مالی موردنیاز را تامین کنند، با این اتفاق، سودهای هنگفت برای ساخت‌وساز کاهش و رشد تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند.

بازار سودآور ملک در ایران

ستاریان افزود: اعتقاد عده‌ای تنها کالای سرمایه‌ای سودآور در ایران ملک محسوب می‌شود، البته موضوع مهمی که در این میان وجود دارد، وجود منابع مالی در دست مردم برای خرید خانه‌های عرضه‌شده به بازار است.

باتوجه به تورم موجود در کشور و فشار روی حقوق‌بگیران، به‌نظر می‌رسد این افراد به‌صورت کامل از حیطه خرید مسکن خارج‌ شده‌اند و سرمایه‌گذاران و افرادی که در بازار آزاد فعالیت دارند، از این تورم بهره برده‌اند. الان زمانی است که این دسته از افراد وارد بازار ملک و خرید مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای خواهند شد.

وی خاطرنشان کرد: در بسیاری از کشورهایی که تورمی وجود ندارد، کالای سرمایه‌ای در آنها پول ملی خودشان یا طلا و... است، اما ملک در این کشورها به‌عنوان کالای سرمایه‌ای به‌شمار نمی‌رود.

 این در حالی است که این موضوع در ایران برعکس است و ملک در ایران به‌عنوان کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، چرا که هیچ بازاری در ایران برای ثبات سرمایه ایجاد نشده تا ارزش سرمایه‌های افراد پس از مدتی حفظ شود و از بین نرود.

ستاریان در پایان گفت: کاهش نرخ ارز باید با ارائه مشوق‌هایی برای سازندگان مسکن همراه شود؛ در غیر این صورت، ممکن است سرمایه‌های خارج‌شده از بازار ارز وارد بخش مسکن شود، در صورتی‌ که دولت مشوق‌های لازم را برای تسهیل شرایط ساخت‌وساز در بخش مسکن فراهم نکند، سرمایه‌هایی که هم‌اکنون از بازار ارز خارج می‌شود، ممکن است وارد بازار مسکن شود و با افزایش نرخ مسکن مواجه شویم، البته این اتفاق می‌تواند با تصمیمات ساده برای خلاص شدن سازندگان مسکن از وضعیت فعلی که با بروکراسی پیچیده و قوانین دست و پاگیر مواجهند، به‌راحتی کنترل شود.

 سخن پایانی

نوسانات نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور، نقشی اساسی دارد. اکنون نرخ دلار در برابر ریال به اوج خود رسیده است. فعالان بازار و به‌ویژه خانوارها دغدغه این را پیدا کرده‌اند که تاثیر افزایش نرخ دلار بر نرخ مسکن چه خواهد بود، زیرا بخش مسکن باتوجه به داده‌های منتشر شده است و بیش از ۵۰ درصد هزینه‌های خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد. به‌همین دلیل هم، تغییرات نرخ مسکن روی خانوارهایی که مستاجر هستند، بسیار تاثیرگذار خواهد بود.

قیمت مسکن با نرخ دلار همبستگی پایین‌تری نسبت به نرخ سکه طلا و بازار سهام با نرخ دلار دارد، این موضوع به این معنی است که اگر نرخ دلار افزایش یابد، به‌دلیل همبستگی بالایی که با نرخ سکه دارد، می‌تواند به‌سرعت بر نرخ سکه طلا اثر بگذارد و باعث افزایش بهای آن شود؛ اما اثرگذاری نرخ دلار بر نرخ مسکن به‌صورت آنی نیست و همبستگی پایینی با یکدیگر دارند، البته این موضوع در کوتاه‌مدت صادق است و در بلندمدت، روند قیمتی مسکن همراستا با نرخ دلار خواهد شد، در نتیجه نرخ دلار در میان‌مدت و بلندمدت تاثیر زیادی بر نرخ مسکن خواهد داشت. باتوجه به مقدار بودجه مصرف‌شده خانوار در برابر مسکن، حساسیت‌ها نسبت به نرخ آن افزایش‌ یافته است، زیرا اگر نرخ مسکن افزایش یابد، نرخ اجاره و رهن آن نیز با افزایش نرخ مواجه خواهد شد.