دوراهی خیر وشر!
طی ۳ دهه گذشته شاهد هجوم یک‌باره و رشد انفجاری جمعیت در تهران و کلانشهرها بوده‌ایم که به هر دلیل موجب افزایش تراکم در محدوده‌های شهری شده و طی سال‌های اخیر حتی به نقاط حاشیه‌ای و پیرامون کلانشهرها نیز سرایت کرده است.
یکی از مشکلات اساسی شهرها و دلایل گسترش تراکم بالا، فارغ از منظر درآمدی برای شهرداری‌ها و نهادهای مرتبط، چالش تامین زمین است. همین امر موجب شده، ساختمان‌های بلندمرتبه بدون نگاه کارشناسی و محاسبه تراکم واقعی جمعیتی و ساختمانی، در شهرهای مختلف کشور و مناطق هر شهر، قارچ‌گونه رشد کنند. تراکم با ایجاد تعادل بین جمعیت و مساحت تا حد امکان از بروز مشکلات ناشی از آن جلوگیری می‌کند. درباره تراکم باید ۲ مفهوم «تراکم جمعیتی» و «تراکم ساختمانی» را از همدیگر تفکیک کرد. البته تراکم ساختمانی، بیانگر تراکم جمعیتی نیز هست؛ یعنی با تراکم ساختمانی، می‌توان تراکم جمعیتی را نیز کنترل کرد. صمت در این گزارش پیرامون موضوع تراکم‌فروشی با حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به گفت‌وگو پرداخته است.
تجربه انحراف تراکم‌فروشی نگران‌کننده است
شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران با ۲ مصوبه جداگانه درباره «سیاست‌های محرک عرضه زمین و جلوگیری از احتکار اراضی مسکونی در محدوده شهرها» و «سیاست‌های بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکم ساختمانی شهرها»، به‌طوررسمی تراکم‌فروشی در شهرهای بزرگ را قانونی کرد. این ۲ مصوبه به استانداران و شهرداران مجوز می‌دهد که صرف‌نظر از آنچه در طرح جامع شهرها برای ارتفاع مجاز ساختمان‌ها نوشته شده است، تراکم ساختمانی را برای ساخت‌وسازهای آتی افزایش دهند. گفته می‌شود که طرح مجوز سراسری افزایش تراکم با هدف تامین زمین برای تولید مسکن، کاهش نرخ مسکن با افزایش بارگذاری بیشتر ساختمان در شهرها و پایان دادن به طرح درخواست‌های موردی مالکان در کمیسیون ماده ۵ مصوب شده است. نکته مهم این است که کلانشهر تهران نیز شامل این مجوز می‌شود، در حالی که کارشناسان تاکید دارند هیچ تضمینی برای تحقق اهداف درنظرگرفته‌شده برای این مصوبه وجود ندارد. ضمن آنکه آنچه سبب شده است مصوبه یکم خرداد شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران موجب نگرانی فعالان حوزه مسکن و محیط‌زیست شود، تجربه انحراف تراکم‌فروشی از اهداف تعیین‌شده است.
به‌گفته کارشناسان بازار، تراکم‌فروشی که به انبوه‌سازی‌های بی‌رویه در کلانشهرها بدل شده است، قرار بود با هدف نوسازی بافت‌های فرسوده انجام گیرد و موجب رونق ساخت‌وساز به نیت کاهش نرخ ملک شود؛ اما در عمل بستر فسادی شد که زمین‌خواری و جولان دلال‌های ملکی را افزایش داد و خود این موضوع موجب افزایش نرخ تمام‌شده ساخت‌وساز و نرخ املاک شد. تجربه ثابت کرده است که تراکم‌فروشی برخلاف هدف تعیین‌شده در مناطق فرسوده جنوبی و مرکزی شهرها انجام نشده و بیشتر در مناطق گرانقیمت و شمالی شهر رخ داده است.
به‌گفته کارشناسان حوزه مسکن، با نگاهی به اهداف تعیین‌شده در مصوبات جدید و تجربه قبلی می‌توان برآورد کرد که تصمیم‌سازی‌های جدید دولت کمکی به شکستن نرخ مسکن یا مدیریت بازار نخواهد کرد و ۳ هدف اصلی طرح و مصوبات جدید نیز هرکدام با ابهامات فراوانی مواجهند.
استانداران و فرمانداران شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر جمعیت به‌عنوان عالی‌ترین مقام دولتی در کمیسیون ماده ۵، براساس مصوبه تازه دولت در حوزه شهرسازی، اجازه پیدا کردند تراکم ساختمانی را برای ساخت‌وسازهای آتی افزایش دهند. به‌نظر شما این اقدام چه پیامدهایی دارد؟
فروش تراکم در مناطقی که زمین کم است و نرخ بالایی دارد، قاعدتا بیشتر اتفاق می‌افتد؛ یعنی اگر در یک زمین متراژ ساخت بالا رود، سهم زمین در نرخ آپارتمان کاهش پیدا می‌کند، اما در ارتفاع و تراکم، معمولا نرخ ساخت بیشتر از ساخت ساختمان‌های کم‌ارتفاع می‌شود؛ به‌عبارت دیگر، اگر یک خانه ویلایی یا ۲طبقه در زمینی ساخته شود یا اینکه در همان زمین بلندمرتبه‌سازی شود، وقتی افزایش طبقات رخ دهد، نرخ ساخت نیز بالاتر می‌رود.
در مجموع، بهتر است در جاهایی که زمین کم و گران است، ما از ارتفاع استفاده کنیم، اما استفاده از این ارتفاع نباید به‌گونه‌ای باشد که شرایط محیطی به هم بخورد و طوری باشد که شهروندان از بابت امکانات رفاهی، حمل‌ونقل، ترافیک و شهرنشینی مشکلی پیدا کنند. اگر قرار باشد که به صرف استفاده بهینه از زمین، از ارتفاع به‌شکل نامناسب استفاده شود، تبعات ناگواری را برای زندگی به‌وجود می‌آورد که این موضوع به‌طبع دور از شرایط اخلاقی و قوانین شهرسازی و معماری است، اما در مناطقی که زمین ارزان و فراوان وجود دارد، منطقی است که ساختمان‌ها را با ارتفاع کمتری بسازیم.
در نهضت ملی مسکن بنا بر این گذاشته شده است که خانه‌ها افقی‌سازی و به‌صورت ویلایی تحویل متقاضیان شوند. شما این موضوع را تایید می‌کنید؟
یکی از تدابیر و سیاست‌های دولت سیزدهم برای حل معضل مسکن و تحقق وعده رئیس‌جمهوری مبنی بر ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال که در سند تحول دولت سیزدهم نیز کاملا آشکار است، تامین زمین از یک‌سو و توسعه افقی شهرها با ساخت مسکن یک‌طبقه یا ویلایی از سوی دیگر بوده است، البته این موضوع نیز موردانتقاد ما است. زمانی که زمینی را برای ساخت‌وساز یک یا ۲طبقه در نظر می‌گیریم، علاوه بر هزینه‌های متعدد باید به فاکتورهایی که برای استانداردسازی در نظر گرفته شده نیز، توجه کنیم. همچنین ساخت خانه‌های ویلایی و توسعه افقی ساخت‌وساز نیاز به زیرساخت‌هایی دارد که هزینه‌های بالایی را می‌طلبد؛ بنابراین استفاده از تراکم باید باتوجه به شرایط و موقعیت جغرافیایی شهری و روستایی باشد. ابتدا باید زمینی که برای ساخت انتخاب می‌شود، ارزیابی شود که آیا به این زمین تراکم بالا داده می‌شود یا خیر؛ به‌نحوی که در کلانشهری مثل تهران تمام زمین‌هایی که برای ساخت‌وساز در نظر گرفته می‌شود، در دسته‌بندی‌های مشخصی نظیر تراکم زیاد، تراکم متوسط و در نهایت تراکم کم و ویلایی قرار گیرد. پس برای کنترل تراکم، باید بر ساخت‌وساز مناطق مختلف، شرایط محیطی و ظرفیت آن نظارت داشت و تراکم مشخصی را برای احداث ساختمان لحاظ کرد. در این رابطه، تراکم ساختمانی برای شهرهای کوچک و بزرگ و حتی مناطق مختلف یک شهر، متفاوت است و شهرداری برحسب منطقه، مجوز ساخت‌وساز صادر می‌کند. با تعیین تراکم ساختمان، کنترل تعداد ساختمان و جمعیت یک منطقه مدنظر قرار می‌گیرد. براساس تراکم ساختمانی مشخص‌شده توسط شهرداری، سازندگان باید به‌میزان همان مساحت و تعداد طبقات، واحد مسکونی بسازند و مازاد بر آن، تخلف محسوب می‌شود.
آیا ممکن است تراکم‌فروشی در عمل بستر فسادی شود که زمین‌خواری و جولان دلال‌های ملکی را افزایش دهد و خود این موضوع موجب افزایش نرخ تمام‌شده ساخت‌وساز و نرخ املاک شود؟
بنده به کلمه دلالی و سوداگری در ساخت اعتقاد ندارم. این مسائل در تولید دیده نمی‌شود و اکثرا در خرید و فروش و معاملات ملکی اتفاق می‌افتد، به‌طوری که سوداگران با ایجاد تقاضای کاذب، قیمت‌ها را بالا می‌برند و به‌طبع این راهی برای کاسبی و کسب درآمد بیشتر و راحت‌تر آنها است. زمانی صحبت از تولید می‌شود که دلالی کاهش پیدا می‌کند.
در سال‌های گذشته قرار بود که تراکم‌فروشی برای احیای بافت فرسوده صورت بگیرد و این قضیه به برنامه سوم توسعه برمی‌گردد، اما متاسفانه بعد از گذشت بیش از ۱۵ سال از این قضیه، نه‌تنها بافت فرسوده تمام نشده، بلکه افزایش پیدا کرده و بافت‌های فرسوده جدید در این سال‌ها ایجاد شده است. در سال‌های اخیر، تصمیم بر این شد که مشوق‌هایی برای نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شود تا این مشکل از راه دیگری حل شود. اقدامات اخیر برای بافت‌های فرسوده به‌نظر می‌رسد که به‌نتیجه برسد و بافت‌های ناکارآمد تبدیل به ساختمان‌های چندطبقه شوند.
در برخی از مناطق فرسوده که امکان ساخت ساختمان‌های چندطبقه ضرورت ندارد، تراکم‌فروشی مشکلی ایجاد نمی‌کند؟
بافت فرسوده می‌تواند خطرات جانی و مالی گسترده‌ای برای شهروندانی که در این مناطق زندگی می‌کنند، داشته باشد، از این‌رو وظیفه مسئولان است تا هرچه سریع‌تر فکری به حال این بافت‌ها کنند. سوال مطرح‌شده بسیار بجا است، اما باید دانست که فروش تراکم در برخی بافت‌های فرسوده، هرچقدر هم که منطقی نباشد، اما منجر به نوسازی می‌شود و از خطرات احتمالی جلوگیری می‌کند.
آقای محتشم به‌طورکلی مسئولان چه وظایفی در قبال تراکم‌فروشی دارند و به چه نحوی باید این موضوع را مدیریت کنند؟
تراکم‌فروشی در ساخت‌وساز معمولا در شهرها و مناطقی که به‌دلیل محدودیت‌هایی مانند مساحت محدود، قوانین ساخت‌وساز سختگیرانه یا نیاز به زندگی در مرکز شهر، فضای کافی برای ساختمان‌های جدید وجود ندارد، ضروری است. در این شرایط، مسئولان ممکن است به تراکم‌فروشی روی بیاورند تا بتوانند با بیشترین بهره‌وری ممکن از فضای موجود استفاده کنند، البته این موضوع در شرایطی محقق می‌شود که با برنامه‌ریزی صورت گیرد.
با این حال، اگر مدیران شهری برای تراکم‌فروشی در شهرهای مختلف شرایط یکسانی را در نظر بگیرند، ممکن است مشکلاتی مانند کاهش کیفیت زندگی محلی، ترافیک شدید، کاهش ارزش ملک‌ها و آسیب به محیط‌زیست ایجاد شود؛ بنابراین، لازم است توسعه‌دهندگان و مسئولان در کنترل تراکم‌فروشی تلاش و راه‌هایی را هم برای کاهش آن پیدا کنند.
سخن پایانی
تراکم به‌عنوان نسبت ساختمان، فعالیت، جمعیت و زمین، معیاری است که نحوه و نوع رابطه بین ۴ مولفه فوق را برقرار می‌کند، بنابراین در روال و روند رشد و توسعه شهری، هنگامی که توسعه افقی در شهرها مقدور نباشد با افزایش تراکم روبه‌رو می‌شویم. تراکم‌های بالای ساختمانی، مسکونی و جمعیتی به خودی خود نیاز به سطح بالاتری از خدمات زیربنایی آب، برق، گاز و روبنایی (فضای سبز، آموزشی و درمانی) را ایجاب می‌کنند که در صورت عدم‌تامین و پیش‌بینی، سیستم شهری و به‌دنبال آن زندگی و حیات شهری را با آشفتگی، بی‌نظمی و اختلال مواجه می‌کنند و در صورتی که روند بی‌برنامه افزایش تراکم ادامه یابد، بدون تردید، عواقب آن کل حیات شهری را تهدید خواهد کرد، اما از سوی دیگر، افزایش تراکم در روال رشد طبیعی شهر، امری معمول، طبیعی و گاه ضروری است. تراکم بالاتر به‌معنی صرفه‌جویی در هزینه‌های خدماتی و دسترسی‌ها برمبنای مکانیزم صرفه‌جویی ناشی از مقیاس و تجمع است و به هر حال تا حدی و به‌میزانی که مجموعه پارامترهای اقتصادی، کالبدی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و امثال آن اجازه دهند، تداوم می‌یابد و هیچ نیرویی قادر به توقف و جلوگیری از آن نبوده و نخواهد بود. انبوه‌سازان می‌توانند با طراحی و ساخت ساختمان‌ها به گسترش فضای سبز شهری کمک کنند و همچنین باتوجه به توسعه حمل‌ونقل عمومی، به کاهش ترافیک و آلودگی هوا یاری رسانند. با رعایت مقررات و استفاده از رویکردهای پایدار، انبوه‌سازان می‌توانند به یاری ساخت‌وساز شهری پایدار و باکیفیت بیایند. در این راستا، همکاری بین بخش‌های مختلف شهرداری، انبوه‌سازان، مجریان پروژه‌های ساختمانی و سایر ذی‌نفعان می‌توانند به بهبود کیفیت زندگی شهروندان کمک کنند.
