تخته‌‌گاز اجاره‌بها درکشور
بررسی آگهی‌های اجاره‌بهای مسکن این خبر را می‌دهد که این بازار خیز بلندی را برای افزایش قیمت‌ها برداشته است، به‌طوری که نه‌تنها اوضاع محله‌های برخوردار استان‌های کشور برای تعیین نرخ اجاره از کنترل خارج شده، بلکه در مرکز و جنوب بسیاری از استان‌ها از جمله پایتخت نیز با موجرانی مواجه می‌شویم که قصد دارند تمام مشکلات اقتصادی خود را از طریق اجاره دریافتی از مستاجران برطرف کنند و هیچ منطق و قانونی پشت این قضیه نیست.
در سال های اخیر تنش های اقتصادی و تب وتاب سرمایه گذاری در بازارهای موازی باعث شده تا موجران مایل به دریافت ودیعه بیشتر نسبت به اجاره ماهانه باشند، اما اکنون به طور کل ورق برگشته و به دلیل ارزش افزوده و ریسک پایین سرمایه گذاری در بازار ملک، این موضوع به دریافت اجاره ماهانه بالاتر تغییر کرده است و موجران تمایلی به دریافت پول پیش بیشتر ندارند، بنابراین باتوجه به رشد ناچیز حقوق و دستمزدها در سال ۱۴۰۲ ، شرایط برای مستاجران بسیار سخت شده است، به طوری که خانوارها برای اجاره یک خانه ۵۰ متری در جنوب شهر تهران باید تمام درآمد خود را به صاحبخانه ها پرداخت کنند. در نتیجه، با توجه به این اتفاقات، سبد معیشت اقشار کم درآمد بیش از پیش در معرض بحران قرار می گیرد. صمت در این گزارش، به شرایط پایتخت به عنوان پایلوت بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن پرداخته است.
شرایط عجیب در بازار اجاره مسکن
بازار اجاره مسکن این روزها در شرایط عجیبی به سر می برد. وام ودیعه مسکن نیز که با آغاز پاندمی ویروس کرونا از 3 سال قبل به مستاجران پرداخت می شد تا شهریور امسال تمدید شده است. تا اواخر خرداد که فصل جابه جایی مستاجران آغاز می شود، 2 ماه باقی مانده و نرخ های جدید کشف نشده است. خرداد سال گذشته، نرخ رشد سالانه اجاره بها در تهران ۴۶ درصد و در کل کشور ۵۱ درصد اعلام شد؛ اما ممکن است امسال در بازار اجاره پایتخت شرایط متفاوت تری رقم بخورد. در این صورت سایر استا ن های کشور نیز با الگوبرداری از تهران همین مسیر را طی خواهند کرد. روند جهشی افزایش نرخ اجاره بها در تهران باعث شده است اکنون نه تنها مردم مجبور به مهاجرت به مناطق پایین تر شهر شوند، بلکه تمایل برای اجاره واحدهایی با متراژ پایین و حداقل امکانات نیز افزایش پیدا کند. پیش از این، دولت با اجرای سیاست های حمایتی نظیر اعطای وام ودیعه یا جلوگیری از افزایش بالاتر از ۲۵ درصدی اجاره بها و نیز برخورد با عددسازی دلالان در شبکه های اجتماعی، نشان داد که در حمایت از مستاجران جدی است. با این حال، در حال حاضر، دلال ها در بازار اجاره مسکن دست پیش گرفته اند و نرخ هایی ارائه می دهند که معلوم نیست تا چه اندازه واقعی هستند. چنین قیمت هایی، نگرانی در میان مستاجران را به شدت افزایش داده است و اقدامات بعدی دولت را می تواند کم اثر کند. گرچه مستاجران در بیشتر ماه های سال، جابه جایی دارند، اما فصل بهار به دلایل مختلف از جمله اتمام مدارس و عرف تاریخی، فصل اصلی و پیک جابه جایی برای مستاجران است؛ از این رو در فصل بهار با انتشار مکرر اخبار نرخ های عجیب وغریب اجاره مسکن، بیشتر مسئولان یادشان می افتد قیمت ها در بازار مسکن نجومی شده است و باید برای آن کاری کرد.
افزایش اجاره بها سنت شکنی نمی کند
عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن درباره اوضاع کلی اجاره بهای مسکن در شهر تهران به صمت گفت: شواهد نشان می دهد که امسال نیز طبق سنت گذشته با افزایش اجاره بهای مسکن روبه رو شویم، اما افزایش نرخ خانه باعث شده تا روز به روز بر تعداد متقاضیان بازار اجاره افزوده شود، در نتیجه با افزایش تقاضا ممکن است بازار یک خودتنظیمی اقتصادی را تجربه کند و آهنگ رشد قیمت ها به طورمقطعی متوقف شود.
وی در ادامه توضیح داد: اکنون نرخ اجاره ها براساس نرخ ملک در ماه های آخر سال گذشته تعیین می شود و هنوز قیمت ها به طوردقیق مشخص نیست، اما باید گفت که در شرایط فعلی، آن چیزی که برای مردم و مسئولان روشن و واضح است، تورم اقتصادی است که همچنان می تازد و متوقف نشده،بنابراین اتفاق مثبتی در انتظار بازار مسکن نیست، زیرا سیاست و اقدام خاصی از طرف مسئولان دیده نمی شود. پس تا فصل تابستان که فصل جابه جایی است، باید منتظر رشد قابل توجه نرخ مسکن و اجاره بهای خانه ها باشیم.
بی توجهی دولت به موضوعات اقتصادی
زینعلی بیان کرد: بازار مسکن در شرایطی به سر می برد که قدرت پرداخت اجاره مستاجران به شدت کم شده است و از طرفی، سودهای کوتاه مدت و بلندمدت بانک ها دیگر برای سپرده گذاران به صرفه نیست،بنابراین در این شرایط، کمتری کسی پول زیادی برای خرید و پول پیش خانه دارد و افراد مجبور هستند که اجاره بیشتری برای جبران کسری مبلغ ودیعه خود بپردازند. این شرایط برای موجران نیز مطلوب است و ترجیح می دهند سود پول خود را به جای بانک از خود مستاجران دریافت کنند. در این شرایط، بازار خود به خود در حال یک تعامل دوطرفه است و چاره ای جز این کار وجود ندارد. تمام این موضوعات تبعات بی توجهی به موضوعات اقتصادی است که در نهایت دودش به چشم مردم می رود و تمام بازارهای مالی به ویژه مسکن را با مشکلات جدی مواجه می کند. ما در کشور نتوانسته ایم سیاست های کلان قدرتمندی را اجرا کنیم و تا زمانی که این روند ادامه دارد، گره کور بازار مسکن باز نخواهد شد.
وی افزود: بازار مسکن تنها در صورتی سروسامان می گیرد که دولت با برنامه ریزی و به صورت مستمر، اقدام به تولید انبوه مسکن و در این راستا به مسئله مکان یابی صحیح و زیرساخت های کشور توجه کند. وقتی که هرساله تولید مسکن در کشور روند صعودی در پیش بگیرد و فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد، بعد از گذشت چند سال، گره کور بازار مسکن باز می شود و اقشار کم درآمد جامعه با ابزارهای مالی و پولی خود می توانند صاحب خانه شوند.
کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن
این کارشناس گفت: براساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه رو بوده که این موضوع هم دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها، نبود امنیت سرمایه گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش داده و بر تعداد مستاجران افزوده است. وی در پایان به صمت توضیح داد: تا زمانی که دولت علت های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه حل هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن، باید وضعیت اقتصاد کلان را اصلاح کند. تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به کار گرفته می شود، به هیچ عنوان جوابگو نخواهد بود.
سایه بی برنامگی بر بازار رهن و اجاره مسکن
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: با نگاهی به فایل های سایت های آنلاین و بنگاه های شهر تهران، مشاهده می شود که روند افزایش نرخ مسکن و به دنبال آن نرخ اجاره بها مسیر صعودی به خود گرفته و این موضوع به این دلیل است که تورم اقتصادی همه بازارها افزایش نرخ را تجربه می کنند و بازار ملک به عنوان بخش بزرگی از اقتصاد از این مورد مستثنا نیست.
وی در ادامه افزود: در بحث افزایش نرخ اجاره بهای مسکن، نمی توانیم تمام تقصیرها را به گردن موجران بیندازیم،زیرا مقصر اصلی، تصمیم گیران اقتصادی هستند که نتوانسته اند تورم موجود را کنترل و دستمزدها را طوری مدیریت کنند که مردم برای پیدا کردن خانه مناسب، مجبور نباشند از مرکز و جنوب شهر تهران، شهرک نشینی و حاشیه نشینی را تجربه کنند.
در حال حاضر، مسئولان ذی ربط در بخش اقتصادی اطلاعات کاملی در رابطه با مدیریت صحیح چالش های موجود ندارند و باعث بی برنامگی و بحران شده اند. در نهایت، این مردم هستند که باید این وضعیت را تحمل کنند. در کشور ما بسیاری از تصمیمات مبتنی بر فرآیندهای علمی نیستند. این در حالی است که در کشورهای دیگر هر تصمیم عمده ای که گرفته می شود، براساس پژوهش های میدانی از سوی متخصصان حوزه مربوطه است و براساس اطلاعات به دست آمده تصمیم گیری می شود و تصمیمات اصلا احساسی و لحظه ای نیستند.
پیش بینی رشد اجاره بهای مسکن
اکبرپور بااشاره به پیش بینی رشد اجاره بهای مسکن تا آغاز فصل تابستان خاطرنشان کرد: اگر میزان تورم رشد محسوسی پیدا نکند و اتفاق خاصی نیفتد، در بهترین حالت این بازار تا فصل تابستان حداقل تا ۵۰ درصد افزایش نرخ را هم تجربه می کند. البته این پیش بینی هم در صورتی است که میزان تورم به همین اندازه باشد، زیرا هرقدر میزان تورم رشد کند، این بازار نیز متناسب با تورم رشد خواهد کرد.
این کارشناس تصریح کرد: موضوع افزایش نرخ اجاره بها اکنون نه تنها در شمال شهر، بلکه در جنوبی ترین مناطق پایتخت نمایان است و این موضوع تا شهرهای اطراف تهران نیز گسترده شده،زیرا با افزونی نرخ مسکن در شهر تهران هجوم خرید و اجاره مسکن به خارج از شهر افزایش پیدا می کند و با رشد تقاضا نرخ ها در این مناطق هم با نوسانات شدید روبه رو می شود.
تمایل موجران برای افزایش اجاره ماهانه
اکبرپور در رابطه با علت کاهش تمایل موجران برای دریافت مبلغ ودیعه کمتر و اجاره بیشتر به صمت توضیح داد: همان طور که قبل تر عنوان شد، این موضوع به خاطر شرایط سخت اقتصادی طبیعی است،زیرا لزوما نمی توانیم بگوییم که موجران از وضعیت مالی خوبی برخوردار هستند، چرا که این افراد نیز با مشکلات زیادی برای تامین معیشت خود مواجهند و راهی جز بالا بردن اجاره بها ندارند. البته این موضوع نشان دهنده این نکته است که با افزایش تورم و مشکلات اقتصادی، هم برای موجران و هم مستاجران چالش هایی اتفاق می افتد و بحران های اقتصادی به نفع کسی نیست.
وی در پایان گفت: دولت باید حداکثر توان خود را برای ساماندهی بازار رهن و اجاره در پیش بگیرد و تنها به یک سیاست گذاری بدون نظارت توجه نکند، اتفاقی که در قانون حداکثر میزان افزایش اجاره افتاد و در عمل کاربردی نداشت، از این رو باید با بهره برداری از دانش و مدیریت صحیح مشکلات اقتصادی حل شود و بازار مسکن یک نفس راحت بکشد.
سخن پایانی
دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجاره بها، بسته کنترل بازار مسکن را در 3 بخش تدوین کرده است. باتوجه به اینکه اجاره بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود. به علاوه، اجاره بهای دریافتی نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به عنوان یک دارایی روی اجاره بها با تاخیر ظاهر خواهد شد. بر همین اساس و به طورکلی مهم ترین عوامل موثر بر اجاره بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش پذیری اجاره بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره ای متناسب با تمکن مالی دهک های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و درپی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره ای و نرخ سود سپرده های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است که دولت باید برای آن چاره اندیشی کند.
