چشم بازار مسکن به‌دست دولت
فرشید ایلاتی کارشناس مسکن
در حالی که بازار مسکن با رکود روبه رو است و خریدوفروش به ندرت انجام می شود که ظرف یک ماه گذشته نرخ واحد مسکونی در تهران حدود ۶ درصد رشد کرده. تجربه 4 سال گذشته بازار مسکن نشان داده، ثبات در مقاطعی که ایجاد می شود،موقتی است، مگر اینکه رشد نقدینگی متوقف شود و ساخت وساز افزایش پیدا کند. روند رشد نرخ خانه نیز متاثر از رکود معاملات، کاهش چشمگیری داشته است. برخی مشاهدات از صفر شدن رشد ماهانه نرخ ملک در پایتخت خبر می دهند.
از طرفی، واسطه های ملکی عنوان می کنند که فروشنده هایی که نیاز مالی بیشتری دارند، نرخ های پیشنهادی را کاهش داده اند و ممکن است با ادامه کسادی معاملات، بازار بیشتر افت کند. باوجود آنکه بخش خرید و فروش با رکود مواجه شده، بازار اجاره بها به رونق نسبی رسیده است. البته، تقاضا برای اجاره کاهش پیدا کرده، اما نرخ های پیشنهادی رهن و اجاره مسکن در شهر تهران همچنان رو به بالا است.
در عمده مناطق کشور اقشاری که متقاضی مسکن هستند، توانایی پرداخت هزینه های مسکن متناسب با تورم نهاده های ساختمانی و رشد نرخ تمام شده را ندارند.بنابراین، بازار محدود می شود و تولیدکنندگان مسکن خواه ناخواه از ساخت وساز امتناع می کنند، زیرا سازندگان نگران این هستند که نتوانند واحدهای خود را با یک سود متعارف به فروش برسانند.
در حال حاضر یکی از دلایل اصلی کاهش عرضه مسکن، نوسانات قیمتی در بازار و افزایش هزینه تولید مسکن است. دموکراسی هایی که درباره صدور مجوزهای ساخت وساز وجود دارد یکی دیگر از دلایلی است که باعث شده سرمایه داران وارد حوزه ساخت وساز نشوند.
امسال میزان ساخت وساز در کشور کاهش قابل توجهی داشته، چرا که نرخ زمین در کشور بالا است و با افزایش نرخ خدمات و مجوزهایی که شهرداری ها برای ساخت وساز در اختیار ؟؟؟قرار می دهند، هزینه تمام شده تولید مسکن افزایش قابل توجهی را تجربه کرده است. سرمایه های جدید و افرادی که به قصد خرید وارد بازار می شوند، در زمان جهش قیمت، از بازار خارج خواهند شد، از این رو سرمایه گذارها علاقه کمتری دارند تا در این بازار ورود کنند. در دوره 6 ماهه تا یک ساله، سرمایه گذاران بازار مسکن دوباره وارد می شوند که به صورت سینوسی بالا و پایین
می شود.در زمان رکود، باید سیاست ها در بخش ساخت وساز تشویقی باشد، در شرایط فعلی که با یک افت تاریخی در تولید مسکن مواجهیم، دولت، مجلس، شهرداری ها و نهادهای بالادستی باید سیاست های تشویقی اعمال کنند. امروز نه تنها سیاست تشویقی نمی بینیم، بلکه با ابزارهای مختلف اعم از مالیات و نرخ عوارض ساختمانی، حوزه ساخت وساز به نوعی دچار زیان شده است.
اگر دولت بتواند شعار خود را که ساخت سالی یک میلیون مسکن در سال بود، محقق کند، ما می توانیم شاهد ثبات نرخ یا حتی کاهش نرخ مسکن در بازار باشیم، اما اگر برنامه ها و وعده ها تنها روی کاغذ بماند و اتفاق خاصی انجام نگیرد، همچنان در بازار رکود رخ می دهد و قیمت ها مجدد افزایش می یابد. در سال گذشته، تنها ۱۰۰ هزار ساخت مسکن وجود داشت که با وعده داده شده بسیار فاصله دارد. از این رو می گویم که اگر دولت با سرعت بیشتری این واحدها را در اختیار مردم بگذارد، به طورقطع در بحث ثبات نرخ مسکن تاثیر دارد.زمانی که افزایش نرخ اتفاق می افتد، تعدادی سرمایه گذار وارد بازار مسکن می شوند. معاملات بازار مسکن زمانی که نرخ در حال افزایش است، بیشتر می شود. تا جایی که به نقطه انتهایی برسد و بیشتر از آن جایی برای افزایش نرخ نباشد و بازار به سمت رکود می رود.
یعنی، ساخت وساز کمتر می شود و در انتها معاملات کاهش می یابد، اما با یک تاخیر، دوباره نرخ افزایش پیدا خواهد کرد و این چرخه تا انتها در حال شکل گیری است و دوباره سرمایه جدید وارد بازار می شود و ساخت وساز انجام می گیرد. در بازار مسکن نزدیک به ۵۰ سال است که به این شکل و سیکل معیوب، رکود و تورم بخش مسکن را داشته ایم. تنها زمان کوتاهی که مسکن مهر آغاز شد، ثبات و کاهش نرخ ۱۰ تا ۱۵ درصدی در مسکن را شاهد بودیم، به این دلیل که تولید مسکن به یک رونق بسیار خوبی رسیده بود. الان هم به این صورت است که اگر وعده های ساخت مسکن تحقق یابد، کاهش نرخ را به همراه دارد و این بازار کنترل می شود.
