به تازگی، دولت از طرحی تحت عنوان ثبت نام زمین در ابوموسی برای شهروندان ایرانی با شرایط واگذاری بسیار استثنایی رونمایی کرده است. جزیره ابوموسی جنوبی‌ترین جزیره ایران و یکی از جزایر سه‌گانه خلیج‌فارس است که از توابع شهرستان ابوموسی در استان هرمزگان محسوب می‌شود. مساحت ابوموسی حدود ۱۲ کیلومترمربع است و فاصله میان این جزیره و جزایر تنب کوچک و بزرگ به دلیل عمق مناسب آب، تنها مسیر قابل کشتیرانی برای نفت‌کش‌های بزرگ است. براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته ۴۲ هکتار زمین در جزیره ابوموسی برای واگذاری به شهروندان در نظر گرفته شده و قرار است به هر متقاضی زمینی به مساحت ۳۰۰ مترمربع در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اختصاص پیدا کند. در این راستا رعایت یکی از الزامات قانونی احداث مسکن (آمده در فرم «ج» طرح ثبت‌نام مسکن دولتی) نیز برای این دسته از متقاضیان حذف شده است. براساس فرم «ج» متقاضی نباید در ۵ سال گذشته از زمین یا ملک دولتی استفاده کرده باشد و متقاضیان نباید تا زمان ثبت‌نام از وام خرید یا ساخت مسکن در طرح دیگری استفاده کرده باشند. رعایت این الزامات برای متقاضیان زندگی و سکونت در جزایر ابوموسی و هرمز لغو شده است. در آخرین اخبار معاون وزیر راه و شهرسازی دوباره بر واگذاری زمین در جزیره هرمز و ابوموسی به متقاضیان تاکید کرده و خواستار اجرای این طرح شده است. صمت در این گزارش به زوایای مختلف واگذاری زمین برای ساخت مسکن در جزیره ابوموسی پرداخته است. البته خانه‌دار شدن در ابوموسی دارای الزاماتی مانند ۵ سال اقامت در این جزیره است.

شرایط واگذاری زمین در ابوموسی

در سال‌های اخیر همواره طرح‌های مختلفی با هدف تسهیل خانه‌دار شدن و تهیه مسکن برای افراد بدون مسکن، ارائه و اجرایی شده است که از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به طرح ثبت‌نام خانه اولی‌ها یا طرح نهضت ملی مسکن اشاره کرد. به تازگی، دولت از طرحی تحت عنوان ثبت نام زمین در ابوموسی برای شهروندان ایرانی با شرایط واگذاری بسیار استثنایی رونمایی کرده است که موفقیت در ثبت‌نام این طرح، مستلزم اطلاع از شرایط واگذاری، مدارک لازم، نحوه و مراحل و سامانه مخصوص ثبت‌نام آن می‌باشد.

ارسلان مالکی مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن با اشاره به برنامه دولت برای واگذاری زمین به متقاضیان در قالب طرح نهضت ملی مسکن گفته است؛ به متقاضیان سکونت در جزایر ابوموسی و هرمز، در قالب طرح نهضت ملی مسکن، زمین رایگان واگذار می‌شود. با استناد به صحبت‌های مالکی در مورد اهدای زمین به نظر می‌رسد به مرور زمان، دیگر جزیره‌های حوزه جنوبی کشور نیز به این طرح ورود کرده و مردم می‌توانند برای سکونت در سایر جزایر و مناطق جنوبی کشور نیز اقدام کنند.نحوه ثبت نام زمین در ابوموسی با مراجعه به سایت دریافت زمین به آدرس saman.mrud.ir و با بارگذاری مدارکی چون، تصویر کارت ملی متقاضی و همچنین تصویر شناسنامه متقاضی و افراد تحت سرپرستی او بوده و از جمله مهم‌ترین شرایط واگذاری زمین در ابوموسی، شرط تاهل و یا سرپرست خانوار بودن متقاضی می‌باشد، مگر اینکه قانون گذار، استثنایی قائل گردد. در اصل شرایط واگذاری زمین در ابوموسی همان شرایط طرح ملی مسکن است با این تفاوت که شرط فرم جیم سبز، حذف شده است. این شرایط عبارتند از:

متقاضی، متاهل و یا سرپرست خانوار باشد و تنها نخبگان علمی با معرفی بنیاد ملی نخبگان کشور و معلولین جسمی، حرکتی که دارای حداقل ۲۰ سال سن و معرفی نامه از سازمان بهزیستی کشور هستند از شرط تاهل، مستثنا می‌باشند.زنان خودسرپرست متقاضی، حداقل از ۳۵ سال سن برخوردار باشند.

زنان متاهل از تعهدنامه محضری از طرف همسر، مبنی بر پذیرش شرایط واگذای به همسر برخوردار باشند.

عدم وجود منع قانونی برای دریافت تسهیلات بانکی (نظیر چک برگشتی، تسهیلات معوقه و...).

اثبات توانایی برای مسئله تامین هزینه ساخت مسکن، مازاد بر تسهیلات بانکی، بر اساس نرخ تمام شده طی مراحل ساخت.

متقاضیان، از حداقل ۵ سال سابقه سکونت در پنج سال اخیر در شهر مورد تقاضا برخوردار باشند؛ شایان ذکر است که این شرط از شرایط واگذاری، چندین استثنا و تبصره دارد. استثنا اول اینکه؛ شرط سابقه سکونت، برای افرادی که از کلانشهرها به شهرهای دیگر کشور مهاجرت کرده‌اند، به یک سال کاهش خواهد یافت و برای کارمندان دولت که بر اساس حکم دستگاه ذی ربط منتقل می‌گردند، این سابقه ملاک عمل نخواهد بود که البته، کارمندان استان تهران، مستثنا هستند. استثنا دوم اینکه؛ ملاک سابقه سکونت در شهرهای جدید، حداقل ۵ سال در شهر جدید مورد تقاضا و یا در شهر مادر است.

جزایر دورافتاده اکوسیستم‌های حساسی دارند

سعید شعبانی کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: ساخت مسکن در جزایر دورافتاده به چالش‌هایی دامن می‌زند که توجه به آن شاید بتواند در کوتاه‌مدت تصمیم‌گیران را از اجرای این طرح منصرف کند. جزایر دور افتاده دارای ویژگی‌ها و شرایط منحصربه‌فردی هستند که برای ساخت‌وساز باید آنها را در نظر گرفت. ساخت مسکن در جزایری مثل ابوموسی نیازمند مجوزها و رعایت مقررات است. قبل از شروع ساخت، باید اطمینان حاصل کنید که منابع و تجهیزات لازم برای ساخت‌وساز در دسترس هستند و مشکلی در تامین آنها وجود ندارد.

وی در ادامه افزود: مسلما جزیره ابوموسی همچون جزایر دورافتاده کشور، اکوسیستم حساسی دارند و معمولا تحت حفاظت قرار دارد؛ بنابراین، ساخت مسکن باید با مقررات حفاظت محیط‌زیست سازگار باشد. ممکن است نیاز به ارزیابی اثرات زیست‌محیطی و رعایت استانداردهای خاصی در خصوص ساخت‌وساز وجود داشته باشد.

این کارشناس بیان کرد: در این جزایر، منابع و خدمات زندگی ممکن است محدودیت‌هایی داشته باشند. قبل از ساخت مسکن، باید نیازهای افراد مختلف به دقت بررسی و تمهیدات لازم را برای تامین آنها در نظر گرفته شود. باید در نظر داشت که جزایر دورافتاده ممکن است امکانات اجتماعی و اقتصادی محدودی داشته باشند. بنابراین بررسی وضعیت اقتصادی، امکانات بهداشتی، آموزشی و دسترسی به خدمات عمومی قبل از ساخت مسکن و تصمیم برای اقامت در این جزایر مهم است.

ساخت مسکن نیازمند رعایت مقررات

شعبانی اظهار کرد: مسئولان قبل از شروع ساخت مسکن در جزیره ابوموسی، بهتر است با مقامات محلی، مشاوران معماری و مهندسان مشورت کنند تا با اطلاعات دقیق‌تر و منطبق با شرایط محلی، نسبت به شروع ساخت‌وساز اقدام نمایند.

این کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اینکه ساخت مسکن در این جزیره با چالش‌های مختلفی همراه است گفت: در اغلب موارد، جزایر دورافتاده دارای خصوصیات و شرایط منحصر به فردی هستند که برای ساخت‌وساز باید آنها را در نظر گرفت. همانند هر ساخت‌وسازی، ساخت مسکن در جزیره ابوموسی نیازمند اخذ مجوزها و رعایت مقررات است. همچنین تامین منابعی مانند آب، برق و مصالح ساختمانی در جزایر دورافتاده، ممکن است با محدودیت یا تفاوت‌هایی همراه باشند.

دوری از سیاست‌گذاری‌های سلیقه‌ای

شهبانی با اشاره به واگذاری رایگان زمین در اجرای طرح نهضت ملی مسکن جزایر گفت: ساخت مسکن و واگذاری زمین رایگان باید به نحوی باشد که با شرایط کلی زندگی اقشار جامعه تناسب داشته باشد و بهترین راه این است که در هر شهر و یا استان، با توجه به ظرفیت‌ها و نیازهای موجود، ساخت مسکن برای اقشار هدف شکل بگیرد تا با حفظ تعادل در عرضه و تقاضای بازار ملک شرایط اصولی‌تر پیش برود.

وی افزود: در نگاه کلی مسکن در کشور ما با چالش‌های زیادی روبه‌رو است و یکی از اصلی‌ترین دلایل مشکل مسکن در کشور به موضوع برنامه‌ریزی‌های مقطعی و سیاست‌گذاری‌های سلیقه‌ای برمی‌گردد که اگر همکاری‌ها بیشتر شود و طرح‌های مسکنی با توجه به ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور تدوین گردد، می‌توانیم به آینده بازار مسکن در کشور امیدوار باشیم.

ساماندهی بازار مسکن، پیچیده‌ است

علی اسماعیلی کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر اجرای طرح‌هایی مانند سکونت در جزایر دورافتاده در قالب طرح ملی مسکن به صمت گفت: دولت سیزدهم در راستای ساماندهی بازار مسکن با شعار ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، فعالیت خود را آغاز کرد و در این مسیر گام بسیار بزرگی برداشت. در کنار این موضوعات بسیاری از کارشناسان تنها به پیشرفت ساخت‌وساز اشاره می‌کنند، در صورتی که دولت سیزدهم در راستای ساماندهی بازار مسکن، سیاست‌ها و آیین‌نامه‌های زیادی را اجرا کرده است.

عوامل موثر بر موفقیت یک طرح

وی با بیان اینکه قضیه موفقیت و عدم موفقیت دولت سیزدهم در ساماندهی بازار مسکن مسئله پیچیده‌ای بوده و ممکن است به عوامل گوناگونی بستگی داشته باشد، به صمت گفت: یکی از مسائل مهم در بازار مسکن، توان خرید جامعه است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به کاهش قدرت خرید در شرایط اقتصادی امروز گفت: این موضوع بر روند خرید و فروش مسکن نیز داشته تاثیر داشته و ساماندهی بازار مسکن را دچار خلل کرده است؛ اما چاره کار فروش زمین و مسکن به مردم در جزایر دور افتاده نیست و راهکارهای بهتری برای حل مشکل مسکن در کشور وجود دارد.

اسماعیلی افزود: اکنون که ساخت مسکن با تعلل‌های زیادی همراه است برای دستیابی به نتیج بهتر، باید ساخت مسکن معطوف شهرهای بزرگ باشد و فشار عرضه و تولید مسکن برداشته شود.

این کارشناس مسکن در عین حال تاکید کرد؛ شاید ساخت مسکن در جزیره‌های کشور شامل برنامه‌های دیگری است که باید از بحث تولید در قابل طرح ملی مسکن تفکیک گردد اما نکته‌ای که اکنون از ضرورت بیشتری برخوردار افزایش ساخت‌وساز و کمک به خانه‌دار شدن اقشار هدف بوده که باید در راس امور قرار گیرد.

کلید موفقیت بازار مسکن

این کارشناس خاطرنشان کرد: دولت می‌تواند به جای اجرای طرح‌هایی مثل ساخت مسکن در جزیره ابوموسی، به طرح و اجرای برنامه‌ها و سیاست‌هایی با هدف ارائه تسهیلات مناسب به افراد با درآمد متوسط و پایین‌تر بپردازد.این تسهیلات می‌توانند با بهره‌های کمتر، پرداخت اقساط بلندمدت‌تر تدوین و به متقاضیان ضعیف ارائه شوند. همچنین منابع مالی ارائه تسهیلات مسکن باید افزایش پیدا کند. از سوی دیگر دولت می‌تواند برای کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از نوسانات گسترده، با ایجاد زیرساخت‌های لازم، ساخت‌وساز و تولید را افزایش دهد تا تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن را بر قرار کند.

وی در پایان خاطرنشان کرد: این فاکتورها همگی به صورت مشترک و تعاملی در موفقیت یا عدم موفقیت سیاست‌ها و تدابیر دولت در ساماندهی بازار مسکن تاثیر دارند. همچنین، ساماندهی بازار مسکن یک فرآیند طولانی‌مدت است و نیازمند تلاش‌های پیوسته و هماهنگ از سوی دولت، نهادهای مربوطه و سایر عوامل مرتبط است.

سخن پایانی

طبق اعلام مرکز مطالعات استراتژیک خلیج‌فارس، مساحت جزیره ابوموسی حدود ۲۵ کیلومترمربع است. با احتساب زیرساخت‌های نظامی، نفتی و حمل‌ونقلی این جزیره و همچنین بخش اماراتی نشین آن، به‌نظر می‌رسد حدود نیمی از مساحت جزیره قابلیت تغییر کاربری به مسکونی را داشته باشد که از همین میزان نیز حدود ۵۰ درصد باید به تامین زیرساخت‌هایی نظیر راه، مدرسه، مسجد، مراکز درمانی، فرهنگی و... اختصاص یابد. با این حساب، اگر در بهترین حالت از مساحت ۲۵ کیلومترمربعی جزیره، حدود ۵۰ درصد آن قابلیت کاربری مسکونی داشته باشد که البته نیمی از آن صرف تامین زیرساخت‌ها خواهد شد، می‌توان حدود ۱۵۶ میلیون مترمکعب را در قالب قطعات زمین ۳۰۰ متری به متقاضیان اختصاص داد که با این حساب و در بهترین حالت حدود ۵۲۰ هزار قطعه ۳۰۰ متری قابل واگذاری خواهد بود. البته این محاسبات هیچ‌گونه مبنای رسمی ندارد و درصورت تامین زیرساخت و امکانات مانند شهرهای پرجمعیت کشور می‌توان روی تحقق این اقدام حساب کرد. فارغ از اینکه مطرح‌کنندگان این ایده، چقدر جدی باشند و چه سازکاری برای واگذاری زمین تعیین کنند، توجه به این نکته الزامی است که این زمین‌ها فقط به کسانی واگذار می‌شود که بعد از ساخت مسکن در جزیره ابوموسی سکونت کنند و طبیعتا در زمان واگذاری زمین، شخص متقاضی باید به‌صورت رسمی تعهد سکونت بدهد تا اگر در زمان مشخص اقدام به ساخت مسکن نکرد، زمین واگذار شده به دولت مسترد گردد. همچنین متقاضی ملزم به سکونت حداقل ۵ سال در جزیره خواهد بود.