از آنجا که اوضاع مستاجران با هر نوع تغییر در شرایط اقتصاد کلان کشور، دگرگون می‌شود، بدیهی است عوامل مختلفی مانند نرخ سود بانکی، تورم عمومی، نرخ مسکن و رشد دستمزد بر نرخ بازار مسکن اثرگذار است. دیگر شاخص‌های کلان اقتصادی نیز به‌طور مستقیم قدرت خرید مردم و توان پرداخت اجاره‌بها توسط مستاجران را تعیین می‌کند که در چند سال اخیر با تشدید بحران‌های تورمی، شرایط برای مستاجران دشوارتر از قبل شده است. دولت در ۲ سال اخیر اقداماتی همچون پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای افزایش اجاره‌بها تعیین کرده که به‌نظر کارشناسان تاکنون اثر چندانی در ثبات بازار و کاهش نرخ مسکن نداشته است. انتشار خبر افزایش وام کمک‌ودیعه مسکن به مستاجران، بهانه‌ای شد تا ضمن بررسی شرایط فعلی بازار اجاره مسکن، در گفت‌وگو با کارشناسان به تاثیر راهکارهای این‌چنینی دولت در اقتصاد بپردازد.

تعریف «فقر مسکن» از نگاه وزارت کار
کارشناس دفتر مطالعات رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در نشستی که پیرامون «فقر مسکن در ایران» در محل این وزارتخانه برگزار شد، به ارائه نتایج مطالعه‌ای پیرامون این موضوع پرداخت و گفت: براساس برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد و احصای مفاهیم موردنظر و منطبق در ایران، فقر مسکن را می‌توان تعریف کرد. آزاده شهاب افزود: بر این اساس، بدمسکنی و ‌دسترسی نداشتن به مسکن مقرون‌به‌صرفه ۲ شاخص تعریف مسکن هستند. بدمسکنی یعنی‌ درصد افرادی که حداقل در یکی از ابعاد مسکن (دسترسی به آب، سرویس بهداشتی، مکان زندگی کافی، مسکن بادوام و امنیت تصدی) دچار محرومیت هستند. براساس گزارش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، بررسی شاخص‌های فقر مسکن در دهه ۹۰ حاکی از آن است که شاخص ‌دسترسی نداشتن مقرون به‌صرفه در این بازه زمانی دارای روند افزایشی بوده است، به‌طوری که در سال ،۱۳۹۰ حدود ۳۳ درصد و در سال ۱۳۹۹، حدود ۴۱ درصد خانوارهای کشور دارای سهم مسکن بیش از ۳۰ درصد در هزینه زندگی‌شان بوده‌اند، همچنین نرخ بدمسکنی (محرومیت در حداقل یکی از ابعاد مسکن) دارای روند نزولی بوده است.

بحران‌آفرینی دولت تمامی ندارد
مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با ، نسبت به خبر اعلام میزان وام ودیعه مسکن از سوی دولت واکنش نشان داد و اعطای وام ودیعه برای تهیه مسکن اجاره‌ای را یکی از تصمیمات مخرب اقتصادی دولت در برابر کنترل بازار مسکن معرفی کرد. این کارشناس مسکن ضمن بیان این مطلب افزود: به‌نظر من اعطای وام از سوی دولت برای اجاره مسکن، نه‌تنها راهکار صحیحی برای حل مشکل تورم مسکن نیست، بلکه به‌عقیده من دولت در حال تشدید بحران مسکن در جامعه است. جامعه ما در چند سال اخیر، با افسارگسیختگی بهای خانه (هم در اجاره و هم خرید) روبه‌رو بوده و این موضوع از ضعف دولت‌ها برای کنترل و ثبات بازار مسکن سرمنشأ می‌گیرد. وی ادامه داد: تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن که ارقام آن از سوی نهادهای دولتی اعلام شده، بحران‌آفرینی دولت است. باید توجه داشت بدهی یک چالش است و اگر دولت برای رفع بحران‌هایی مانند بیکاری یا تورم مسکن، به مردم وام اعطا کند، جدای از روند دشوار تخصیص این وام‌ها، در عمل افراد را درگیر چالش‌های مالی بیشتر و بدتری کرده است.
گودرزی تصریح کرد: مردم انتظار دارند دولت، کنترل بازار را در دست گرفته و با رفع تنش‌ها، ثبات نرخ را برای مسکن فراهم کند. دراین شرایط پرداخت وام نه‌تنها مشکلات را مرتفع نمی‌کند، بلکه آن را می‌توان تصمیم اشتباه دولت در برابر بازار عنوان کرد، چرا که این اقدام دولت به‌معنای تایید قیمت‌های فعلی بوده و تنها تثبیت گرانی در بازار مسکن را به‌همراه خواهد داشت.

ایجاد فضای روانی مخرب
گودرزی عوامل مختلفی را به‌عنوان دلایل نوسانات بازار مسکن و سیر صعودی نرخ اجاره‌بهای خانه‌ها عنوان کرد. او مهم‌ترین عامل را ایجاد فضای روانی منفی در جامعه توصیف کرد و توضیح داد: در ابتدا باید تاکید کرد کنترل قیمت‌ها کار پیچیده‌ای نیست و دولت در صورت اجرا و پیگیری راهکارهای صحیح، می‌تواند ضمن ایجاد ثبات، قیمت‌های واقعی را به بازار مسکن برگرداند. از سویی دیگر باید توجه داشت تشویش و ایجاد حباب‌های قیمتی در تمامی بازارهای اقتصادی، همواره به‌نفع دلالان و سودجویان است. در این میان بخشی از منتفعان در تلاشند تا بازارها به‌ثبات بازنگشته و به این منظور تمام تلاش خود را به‌کار می‌گیرند.
این کارشناس مسکن ادامه داد: یکی از مواردی که باعث ایجاد جو روانی منفی در بازار مسکن می‌شود، اعلام آمارهای نادرست توسط برخی نهادهای دولتی از جمله بانک مرکزی است. این آمار ضمن تشویش اذهان عمومی، می‌تواند مصداق نشر اکاذیب باشد. به‌عنوان مثال در سال گذشته، بانک مرکزی اعلام کرد بازار مسکن به‌طور میانگین ۱۵ درصد رشد قیمتی را در سال ۱۴۰۰ تجربه کرد.
این در حالی ‌است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد براساس اسناد موجود، به‌طور میانگین، نرخ بازار مسکن در اجاره و خرید و فروش، ۴ درصد کاهش داشته است. این اختلاف ۱۹ درصدی، به‌هیچ عنوان قابل‌توجیه و پذیرش نیست.
گودرزی خاطر نشان کرد: انتشار این آمارهای نادرست منجر به ایجاد فضای منفی روانی در جامعه شده که خود منجر به افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد شد. بارها درخواست شده تا دادستانی کل کشور به آمارهای نهادهایی مانند بانک مرکزی ورود کند تا شاهد انتشار این دست تخلفات آماری و اطلاعاتی نباشیم.

بخشنامه‌های بی‌ثمر
گودرزی در ادامه صحبت‌های خود به پیش‌بینی بازار مسکن در چند ماه آتی اشاره کرد. او ضمن تاکید بر اهمیت عملکرد دولت در ثبات بازار، گفت: آینده بازار بسیار بستگی به رویکرد دولت در مواجهه با تنش‌های بازار دارد. از سویی دیگر هنوز اعطای وام کمک‌ودیعه مسکن اجرایی نشده و در ابتدای فصل نقل و انتقالات هستیم، از این‌رو پیش‌بینی و تحلیل بازار در زمان فعلی امکان‌پذیر نیست و باید صبر کنیم تا در ادامه تاثیر تصمیمات و طرح‌های دولتی را در بازار ببینیم. این کارشناس بازار مسکن نبود قوانین مشخص برای کنترل بازار مسکن را ضعف قانونی در مدیریت این بخش عنوان کرد و گفت: به‌طور کلی شاهد یک رهاشدگی غیرقابل‌باور در بازار مسکن شاهد هستیم؛ تاکنون مجلس شورای اسلامی یا نهادهای مربوط به قانون‌گذاری، هیچ قانون یا بخشنامه‌ای به‌طور رسمی برای ساماندهی بخش مسکن تدوین نکرده‌اند. در دوران شیوع ویروس کرونا دولت بخشنامه‌هایی را در راستای حمایت از مستاجران تصویب کرد که می‌توان گفت ضمانت اجرایی چندانی در بازار نداشتند، اما همین تصمیم برای وضع مقررات محدود را می‌توان قدمی مثبت در راستای مدیریت صحیح بخش مسکن از سوی دولت عنوان کرد.

ضرورت پیگیری اجاره‌بها با کد رهگیری
گودرزی همچنین در ادامه به افزایش سرسام‌آور بار هزینه‌های تامین مسکن برای بیشتر خانوارها در ایران اشاره کرد. او فقر مسکن را نتیجه استمرار نبود تدبیر مناسب دولتی برای کنترل بازار عنوان کرد و توضیح داد: دولت به‌عنوان مسئول اصلی کنترل بازارهای اقتصادی، باید جلوی هرگونه جهش قیمتی در بحث مسکن و اجاره‌بها را بگیرد. در حال‌ حاضر حدود ۸۰ درصد درآمد خانواده‌های مستاجر، هزینه اجاره‌خانه شده و اگر قیمت‌ها بیشتر از این افزایش یابد، مردم توانایی و تحمل برای پرداخت آن را ندارند. این موضوع در ادامه منجر به افزایش فقر و مشکلات اقتصادی تمامی اقشار جامعه خواهد شد. وی متذکر شد: به‌طور کلی باید تاکید کرد ثبات بخش مسکن نیازمند حرکات و اقداماتی جدی است. یکی از راهکارهایی که می‌تواند در بحث تنظیم بازار مسکن موثر باشد، پیگیری اجرای طرح کد رهگیری برای خانه‌های اجاره‌ای است. در این طرح هریک از خانه‌ها در صورت اجاره داده شدن، در سامانه ثبت شده و تمام مشخصات مربوط به آن از جمله میزان اجاره‌بها درج شده است. در این طرح، اگر قرارداد با مستاجر فعلی به‌اتمام رسیده و صاحب‌خانه ملک را به فرد دیگری اجاره دهد، هیچ ارتباطی بین ۲ قرارداد نبوده و مالک می‌تواند با هر نرخی خانه را مجدد اجاره
دهد. این ضعفی بزرگ است که باید اصلاح شود. گودرزی تصریح کرد: باید قرارداد قبلی، مبنای تعیین نرخ اجاره‌بها در قرارداد جدید باشد؛ چه خانه به مستاجر فعلی مجدد اجاره داده شود و چه مستاجر جدید.
در این شرایط ضمن تثبیت قیمت‌ها، از افزایش بی‌منطق اجاره‌بها و ایجاد جوهای روانی منفی جلوگیری می‌شود.

افزایش نرخ اجاره مسکن شایعه است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه شایعات درباره افزایش چشمگیر نرخ‌های اجاره مسکن واقعیت ندارد، گفت: مصوبه ستاد کرونا برای تعیین سقف اجاره‌بها در حال اجرا است و برمبنای این مصوبه افزایش نرخ نداریم و قراردادهای اجاره در سال جدید براساس این مصوبه تمدید خواهد شد. به‌گزارش ایرنا، مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: وضعیت در بازار اجاره آرام است و شایعات درباره افزایش چشمگیر نرخ‌های اجاره مسکن واقعیت ندارد. وی توضیح داد: مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا برای بازار اجاره که در آن افزایش نرخ از ۱۵ تا سقف ۳۰ درصد، باتوجه به شهر محل سکونت برای تمدید اجاره‌بها اجازه داده شده است، در کشور اجرا می‌شود و هیچ مالکی حق ندارد، اجاره را بیش از نرخ مصوب افزایش دهد و یا حکم تخلیه برای مستاجر دریافت کند. اکنون فصل اجاره نیست، اما دلالان قصد دارند از نبود تناسب در عرضه و تقاضا سوءاستفاده کنند و خارج از مصوبه ستاد کرونا، نرخ‌گذاری بازار اجاره را انجام دهند.

لزوم پیگیری قضایی متخلفان
به‌گفته قلی‌خسروی، قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌های اجاره مسکن در پلتفرم‌های آگهی و سایت‌ها چند برابر نرخ واقعی است. قلی‌خسروی ضمن تکذیب رشد قیمت‌های اجاره در جنوب پایتخت، گفت: هیچ‌کدام از قیمت‌های اعلام‌شده در سایت‌های مجازی را قبول نداریم و اعلام می‌کنیم قیمت‌ها غیرواقعی است. آگهی‌هایی در فضای مجازی دیده می‌شود که چند برابر ارزش واقعی ملک، نرخ‌گذاری شده است. بارها در جلسه با دادستانی خواستار برخورد با آگهی‌های غیرواقعی نرخ فروش و اجاره در سایت‌های مجازی شدیم.
به‌گفته رئیس اتحادیه املاک تهران، سوداگران مسکن و مخالفان طرح‌های اقتصادی دولت در بخش مسکن با هدف کسب سود بیشتر و برهم زدن بازار، قیمت‌های غیرواقعی را در فضای مجازی منتشر می‌کنند.
قلی‌خسروی با تکذیب افزایش نرخ اجاره‌بها که در برخی رسانه‌ها تا ۱۳۹ درصد عنوان شده است، افزود: حتی در فصل جابه‌جایی مستاجران (تابستان) که تعداد معاملات مربوط به اجاره واحد مسکونی چندین برابر اکنون است، رشد قیمت‌ها تا این میزان نبوده است.

بازار با دروغ متشنج شده است
قلی‌خسروی با طرح این سوال که چرا باید در فصل خارج از جابه‌جایی، نرخ اجاره بالا اعلام شود، گفت: زنجیره سوداگران بخش مسکن با همراهی برخی رسانه‌ها تصمیم دارند قیمت‌های جدیدی از نرخ اجاره‌بها را در اذهان مردم نهادینه کنند که با کف و سقف قیمت‌ها در بازار تفاوت زیادی دارد. وی اظهار کرد: اکنون ۳ سال است که به‌دلیل درج آگهی‌های خلاف واقع، بازار ملک و اجاره متشنج شده است. این در حالی است که اتحادیه املاک در چند سال گذشته به‌دنبال حذف آگهی‌های فروش و اجاره از پلتفرم‌های مجازی بود. مدتی هم دادستانی به موضوع ورود کرد و جلوی آن گرفته شد، اما اکنون مجدد شاهد درج آگهی‌های خلاف واقع هستیم. این مقام صنفی بیان‌ داشت: سیاست اتحادیه صنف مشاوران املاک، حذف قیمت‌ها از فضای مجازی است که می‌تواند مانع اهداف سودگران نسبت به افزایش قیمت‌ها شود. با هیاهو، جنجال و دشمنی اقتصادی و اخبار مربوط به گرانی اجاره‌بها باید برخورد شود و دادستانی به آگهی‌های اجاره پشت‌بام‌خوابی ورود پیدا کند، زیرا در پاییز و زمستان امسال بازار اجاره، شرایط آرامی را پشت‌سر گذاشته است.

سخن پایانی
گزارش میدانی خبرنگار صمت از بازار نشان می‌دهد همچنان مالکان به‌دلیل پایین بودن نرخ بهره بانک‌ها در مقایسه با اجاره‌بها، ترجیح می‌دهند به‌جای پول پیش بیشتر، اجاره بیشتری دریافت کنند. از طرف دیگر مبلغ رهنی که مستاجران به‌دست صاحبخانه‌ها می‌دهند به‌دلیل تورم بالای ۴۰ درصدی اقتصاد ایران، هرساله کم‌ارزش‌تر می‌شود، بنابراین مستاجران در یک بازی دو سر باخت قرار دارند و هنوز مشخص نیست چه زمانی قرار است طرح‌های دولت برای حمایت از این قشر، که بخش مهمی از جامعه را تشکیل می‌دهند، به‌ثمر بنشیند؛ طرح‌هایی که به‌نام مستاجران است اما آب در آسیاب دلالان می‌ریزد.