بازار مسکن در سال‌های اخیر رشد نرخ افسارگسیخته‌ای را تجربه کرده، به‌نحوی که خرید خانه از توان بسیاری از اقشار کم‌درآمد جامعه خارج شده است. این موضوع در حالی اتفاق افتاده که از واحدهای زیر ۲ میلیارد تومان، به‌عنوان خانه‌های خوش‌نرخ یاد می‌شود، از این‌رو ترجیح بسیاری از معامله‌گران مسکن بر این است که به‌سراغ خرید واحدهای قدیمی‌سازی بروند که نرخ مناسب‌تری نسبت به واحدهای نوساز دارند.

از طرفی، تغییر رفتار معامله‌گران و هجوم مردم برای خرید املاک قدیمی‌تر، آهنگ رشد نرخ این واحدها را نیز افزایش می‌دهد و همان‌طور که در آگهی‌های سایت‌های اینترنتی مشاهده می‌شود، نرخ این خانه‌ها روز به روز در حال افزایش است و دیگر از خانه‌های ارزان‌نرخ خبری نیست.

سهم معاملات مسکن از خانه‌های قدیمی

در حال ‌حاضر خانه‌های با عمر بنای بالای ۵ سال، ۷۱ درصد خریدوفروش‌ها در بازار مسکن شهر تهران را تشکیل می‌دهند. این سهم در سال گذشته ۶۶.۸ درصد و 2 سال قبل ۶۱ درصد بود، همچنین سال ۱۳۹۲ واحدهای بالای ۵ سال تنها ۴۱ درصد معاملات را به خود اختصاص می‌دادند.

در حالی معاملات مسکن شهر تهران در مرداد رشد منفی ۲۴ درصدی را ثبت کرده که همچنان سهم واحدهای مسکونی ۲۰ سال به بالا در معاملات در حال افزایش است.  براساس آمار رسمی طی مرداد امسال، ۷۸۲۵ فقره معامله در بازار مسکن تهران ثبت شد که نسبت به ماه پیش از آن (تیر ۱۴۰۱) ۲۴ درصد کاهش یافته است. در تیر امسال، ۱۰۲۹۴ هزار فقره معامله مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ثبت شده بود. بررسی گزارش تحولات بازار مسکن حاکی از آن است که طی ماه گذشته خانه‌های با عمر ۲۰ سال به بالا همچنان روند رشد خود را طی می‌کند. در معاملات مرداد ۲۱.۲ درصد معاملات مربوط به این گروه سنی مسکن بود که نسبت به مرداد سال گذشته حدود ۱۰ درصد افزایش یافته است.

در مرداد سال گذشته سهم این واحدها از معاملات ۱۱.۷ درصد بود. در مجموع خریدوفروش واحدهای ۲۰ سال به بالا در مرداد ۱۴۰۱ نسبت به مرداد ۱۴۰۰ بالغ بر ۱۵۷.۳ درصد رشد داشته است، همچنین واحدهای مسکونی تا ۵ سال ساخت با ۲۸.۹ درصد (۲۲۵۹ فقره از مجموع ۷۸۲۵ فقره معامله) بیشترین سهم را در معاملات مسکن مرداد ۱۴۰۱ شهر تهران داشته‌اند. صمت در این گزارش علت این موضوع را بررسی کرده است.

اهمیت ساخت مسکن ارزان برای اقشار هدف

محمد فیروزی، نماینده دوره نهم مجلس شورای اسلامی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: شرایط بازار مسکن در دولت‌های گذشته آن‌طور که باید ساماندهی نشد و عدم‌مسئولیت‌پذیری در این حوزه کمکی به بهبود بازار مسکن نکرد. این موضوع باعث شد تا حجم تقاضای مصرفی روند صعودی به خود بگیرد و تعادل در عرضه و تقاضا بر هم بخورد.

وی در ادامه بیان کرد: در حال‌ حاضر تعداد زیادی از واحد مسکونی در کشور وجود دارد، اما متاسفانه با درآمد افراد همخوانی ندارد، از این‌رو اهمیت دارد تا دولت به تولید مسکن ارزان‌نرخ توجه بیشتری کند تا فضای قیمتی کاهش پیدا کند، چرا که منبع درآمد بیشتر افراد جامعه کفاف خرید خانه را نمی‌دهد. فشار اقتصادی حاکم بر جامعه در گذشته سبب شد تا مستاجران در نهایت بعد از گذشت چند سال مجبور به ترک محل سکونت خود و در مناطق پایین‌تر ساکن شوند، اما اکنون دیده می‌شود افرادی که در مناطق برخوردار و بالای شهر ساکن بوده‌اند، بعد از گذشت یک‌سال از قراردادهای خود مجبور به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی شده‌اند.

فیروزی افزود: دولت باید یک تعریف مشخصی از ساماندهی این حجم از تقاضای بازار مسکن در سال‌های آینده داشته باشد و با مدیریت صحیح و کارآمد، بهترین راهکار را انتخاب کند. در این راستا ضرورت دارد دولت بانک‌ها را مکلف به پرداخت تسهیلات مناسب برای مستاجران کند تا از بی‌خانمان شدن این افراد جلوگیری کند، زیرا با این روند گرانی‌ها، ممکن است کار از حاشیه‌نشینی بگذرد و اتفاقاتی بیفتد که جای جبران نداشته باشد. پدیده‌ای که به اشکال مختلفی نظیر پشت‌بام‌خوابی، بالکن‌خوابی، پارکینگ‌خوابی و در نهایت کارتن‌خوابی در حال رخ دادن است که به‌هیچ‌عنوان در شأن مردم کشور نیست.

ضرورت افزایش همکاری‌ها برای تولید مسکن

نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی اظهار کرد: زنگ خطری که برای بازار مسکن در کشور به‌صدا درآمده، باید با مدیریت و برنامه‌ریزی دولت و مسئولان حل‌وفصل شود و همکاری‌ها با سازندگان، پیمانکاران و بخش خصوصی بیشتر از گذشته انجام بگیرد تا با افزایش تولید کمبودهای پیش‌آمده جبران و در نهایت نرخ تورم بخش مسکن منفی شود.

کشور در حال ‌حاضر تمام ظرفیت‌های لازم را برای تولید مسکن دارد و می‌تواند با اتکا بر دانش و توان اقتصادی در مسیر توسعه و تولید مسکن گام‌های بلندی بردارد. معیشت و مسکن جزو مهم‌ترین نیازهای هر جامعه است که دولت باید به آن ورود کند، در غیر این صورت می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری را در جامعه به‌وجود بیاورد.

وی گفت: در بلندمدت باید ساخت‌وساز مسکن در بخش خصوصی و دولتی رونق بگیرد. متاسفانه در سال‌های اخیر نرخ واحدهای دولتی همسو با نرخ بازار رو به افزایش بوده است. این موضوع در حالی اتفاق افتاد که این بخش از تمام امکانات دولتی استفاده می‌کنند و در نهایت نرخ تمام‌شده برای مصرف‌کننده با نرخ تمام‌شده بخش خصوصی تفاوت چشمگیری ندارد.

ساخت مسکن ارزان در کشور برای اقشار هدف، موضوعی است که علاوه بر خانه‌دار کردن اقشار ضعیف، باعث اشتغالزایی شده و از بیکاری کارگران فصلی جلوگیری می‌کند، اتفاقی که در سال‌های اخیر به‌طورکامل مشهود است.

نظارت‌دولت بر پروژه‌های‌مسکنی افزایش‌یابد

فیروزی به صمت گفت: در سال‌های گذشته بحث مسکن مهر مطرح شد و سر و صدای زیادی به‌پا کرد. این طرح از همان ابتدا با انتقادهای زیادی روبه‌رو شد، هرچند این واحدها در حاشیه شهر ساخته شد و از امکانات رفاهی کافی برخوردار نبود،اما کمک بزرگی به خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه کرد.

علاوه بر این، دولت وقت بر این موضوع نظارت دقیق و مستمری داشت و تمام نهادهای ذی‌ربط را برای اجرایی شدن این هدف بزرگ هماهنگ کرد، در نهایت این همکاری‌ها جان تازه‌ای به تولید مسکن در کشور داد و اگر مدیریت ارگان و نهادی با این طرح هماهنگ نبود، به‌سرعت جایگزین می‌شد.

وی در پایان گفت: وزارت راه و شهرسازی در دولت جدید با ضعف مدیریتی روبه‌رو است و قادر نیست برای اجرایی شدن طرح نهضت ملی مسکن هماهنگی‌های لازم را انجام دهد.

از طرفی، اجرایی کردن چنین پروژه بزرگی به‌تنهایی و بدون همکاری سایر بخش‌ها، به‌طورکامل منفی است و سرانجام خوشایندی ندارد. تنها راه پیش‌روی دولت برای ساماندهی بازار مسکن، افزایش همکاری‌ها و استمرار در بحث مدیریتی است که بیشتر از هر موضوع دیگری احساس می‌شود.

عوامل محرک بازار مسکن

سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با تغییر رفتار معامله‌گران بازار مسکن به صمت گفت: نرخ نهاده‌های ساختمانی نسبت به اواخر سال گذشته مقداری افزایش یافته است. این مسئله به رشد نرخ واحدهای نوساز یا پروژه‌های در حال ساخت می‌انجامد، اما به‌نظر نمی‌رسد بازار مسکن افزایش نرخ شدید را در ماه‌های آینده تجربه کند.

به‌گفته لطفی، رشد نرخ مسکن کمتر از تورم عمومی است. تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در ابتدای امسال ۲۶ درصد اعلام شد، در حالی که تورم عمومی در محدوده ۴۰ درصد قرار گرفت، در واقع مسکن ۱۴ درصد بازدهی منفی را تجربه کرد و باوجود رشد نرخ اسمی مسکن، نرخ واقعی آن ۱۴ درصد کاهش یافت.

وی درباره عوامل محرک بازار مسکن اظهار کرد: تورم عمومی، هزینه‌های ساخت، توان طرف تقاضا و تغییرات بازارهای موازی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد، به هر حال با مواجهه با تورم دیگر انتظار نمی‌رود که رشد نرخ مسکن صفر شود. فقط به دلایل متعدد ممکن است سرعت رشد مسکن کاهشی شود. این موضوع از سال گذشته بر بازار مسکن حاکم بوده است. لطفی خاطرنشان کرد: تا حدودی به ثبات قیمتی در بازارمسکن رسیده‌ایم و به‌احتمال زیاد همین روند تا پایان سال ادامه پیدا کند. نوسانات ماهانه دور از انتظار نیست، اما در روند کلی انتظار یک بازار باثبات را در مقایسه با تورم عمومی و دیگر بخش‌های اقتصادی داریم.

هجوم خریداران به واحدهای قدیمی‌

لطفی درباره تغییر رفتار معامله‌گران در بازار مسکن، به صمت گفت: نرخ مناسب و متراژ به نسبت بالا انگیزه خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاری را برای خرید خانه‌های قدیمی‌ساز بیشتر کرده است.

از سوی دیگر، در شرایطی که بانک‌ها از پرداخت تسهیلات بخش مسکن سر باز می‌زنند و همکاری‌ها در این بخش ضعیف است، اما بسیاری از بانک‌ها مکلف به پرداخت وام نوسازی مسکن هستند، البته این وام از امتیازات ویژه‌ای هم برای بانک و هم برای دریافت‌کننده بهره‌مند است.

وی افزود: ساخت‌وساز اصولی را می‌توان یکی دیگر از دلایل افزایش خرید خانه‌های قدیمی‌ساز عنوان کرد. بسیاری از خانه‌های نوساز از نقشه مناسب و قابل‌سکونت چندانی برخوردار نیستند، همچنین استفاده از متریال ساختمانی نامناسب، خود در کور شدن ذوق خریدار خانه‌های نوساز بی‌تاثیر نیست.

دست نگه ‌داشتن برای معامله خانه‌های نوساز که چند ماهی است، گریبانگیر بازار مسکن شده را می‌توان در زمره دیگر دلایل کوچ خریداران به‌سمت خانه‌های قدیمی‌ساز عنوان کرد تا جایی که بسیاری از خریداران حتی حاضر نیستند از ملک‌شان بازدید شود.

لطفی در پایان گفت: افزایش حاشیه سود خرید خانه‌های قدیمی از مهم‌ترین دلایل استقبال از این خانه‌ها است. به‌عبارت بهتر، ساخت‌وساز خانه‌های قدیمی در شرایط موجود و فروش برخی واحدهای آن می‌تواند حاشیه سود به نسبت بالایی را به‌همراه داشته باشد، تا جایی که در شرایط موجود برخی از خریداران مصرفی به‌صورت اشتراکی این خانه‌ها را خریداری و بازسازی می‌کنند یا از نو می‌سازند.

سخن پایانی

نکته کلیدی درباره بازار مسکن این است که بدانیم این بازار به دلایل متعددی ناهمگن و با چسبندگی نرخ همراه است، در این صورت، نوسانات این بازار به‌صورت کلی کاهشی نخواهد بود و باتوجه به اینکه احتمالا تورم در کشور ما همچنان وجود خواهد داشت، معمولا کاهش نرخ واقعی مسکن از طریق افزایش نیافتن نرخ در یک دوره انجام می‌گیرد. اگر سیاست‌گذاری‌های درستی انجام بگیرد و توان مالی اقشار کم‌درآمد برای خرید مسکن افزایش پیدا کند، امید آن می‌رود رفتار معامله‌گران به‌سمت خرید خانه‌های نوسازتر تغییر کند و با افزایش سرعت ساخت‌وساز در کشور، تعادل نسبی در بازار مسکن حاکم شود.