انتشار این اوراق به ارتقای ظرفیت تامین مالی بانک‌ها و نهادهای مالی در حوزه مسکن منجر می‌شود و ابزاری برای مدیریت ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره (سود) بانک‌ها و نهادهای مالی است که سبب می‌شود تا انگیزه کافی برای تامین مالی بلندمدت حوزه مسکن توسط آنها فراهم شود. با این حال، نیاز اقتصاد و تکلیف قانونی به بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در حوزه مسکن در ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، این زیرساخت در نظام اقتصادی کشور به‌خوبی مهیا نشده و تاکنون تنها 2 مرحله انتشار اوراق رهنی مسکن توسط بانک مسکن انجام گرفته است که نشان از عدم‌عمق کافی این بازار و وجود موانعی برای انتشار آن است. بررسی این گزارش نشان می‌دهد که نرخ‌گذاری دستوری بر تسهیلات اعطاشده در حوزه مسکن و همچنین سود اوراق رهنی مسکن یکی از چالش‌ها و موانع مهم استفاده از این اوراق بوده است. اصلاح نرخ‌گذاری این اوراق و تخصیص یارانه سود به آن، انتشار اوراق رهنی بدون کوپن، بهره‌گیری از نظام صحیح رتبه‌بندی اعتباری در انتشار اوراق به‌ویژه اوراق رهنی مسکن، آموزش و فرهنگ‌سازی نسبت به سرمایه‌گذاری و استفاده از این اوراق از جمله پیشنهادهای این گزارش به‌منظور رفع موانع و چالش‌های انتشار اوراق رهنی مسکن است.

موجودی مسکن سهم بالایی از کل ثروت خانوارها، سرمایه ثابت اقتصاد و هزینه مسکن سهم بالایی در سبد مصرف خانوارها دارد. تورم بالا و کمبود دارایی‌های سپر تورم در کشور سبب شده است که حداقل در یک دهه گذشته مسکن علاوه بر آنکه نیاز مصرفی افراد را پاسخ می‌دهد، طبقه‌ای از دارایی‌های سرمایه‌گذاری نیز محسوب شود و بخشی از اشخاص حقیقی و حقوقی نسبت به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن برای کسب عایدی یا حفظ ارزش پول اقدام کنند.

به‌گزارش صمت ،تامین مسکن به‌عنوان یک نیاز ضروری و اجتناب‌ناپذیر زندگی بشر، همواره موردتاکید سیاست‌گذاران و تصمیم‌گیران و مطالبه عمومی بوده است. مضاف بر تاثیر جدی اقدامات در حوزه مسکن، این حوزه ذیل صنعت ساخت‌وساز به‌عنوان صنعت مادر، بر نظام تولیدی ـ صنعتی، اجتماعی و سیاسی هر کشور هم تاثیر بسزایی داشته که ضرورت توسعه و رونق‌بخشی آن را مضاعف می‌کند. تامین مالی مسکن در کشورهای در حال توسعه که کشور ایران نیز جزو آنهاست، دارای ویژگی‌های متفاوتی است. در حالت کلی، نظام تامین مالی توانمند در حوزه مسکن در کشورهای در حال توسعه وجود ندارد. در این کشورها، تامین مالی مسکن به‌طورعمده از طریق درآمد خانوارها و تعاونی‌های مسکن فراهم می‌شود.

عمق ناچیز تسهیلات

منظور عمق تسهیلات رهنی به‌معنای نسبت مانده وام رهنی اعطاشده به تولید ناخالص داخلی است و منظور از نفوذ تسهیلات خرید مسکن هم درصدی از افراد بالغ یک کشور است که تسهیلات رهنی دریافت و نسبت به خرید واحد مسکونی اقدام کرده‌اند. هرچقدر این نسبت بالاتر باشد، هدف تامین مالی مسکن که خانه‌دار کردن عموم مردم بوده، بیشتر محقق شده است.

این نسبت برای کشورهای فقیر زیر ۱۰ درصد، اقتصادهای آسیایی میان ۲۰ تا ۲۵ درصد و برای بسیاری کشورهای توسعه‌یافته بیش از ۵۰ درصد است. وضعیت کشور در شاخص عمق تسهیلات رهنی نسبت به برخی کشورهای منطقه بهتر است، اما این نسبت در مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته بسیار کمتر است.

راه‌های تامین مالی

تامین مالی مسکن در کشور از بازارهای مختلف مالی و به روش‌های متعددی انجام می‌گیرد. شبکه بانکی از طریق اعطای انواع مختلف تسهیلات و بازار سرمایه با انتشار انواع اوراق مالی و نهادهای مالی نقش مهمی در تامین مالی حوزه مسکن ایفا می‌کنند.

 بررسی‌های این گزارش نشان می‌دهد که سهم تامین مالی مسکن در کشور از طریق بازار سرمایه بسیار اندک بوده و عمده این تامین مالی برعهده شبکه بانکی بوده است.

کمابیش تمام تامین مالی حوزه مسکن برعهده شبکه بانکی بوده و در 4 سال گذشته، بازار سرمایه نقشی در تامین مالی این بخش مهم اقتصادی نداشته است.

شایان ذکر است، در بازار سرمایه 4 صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه‌های مسکونی و تجاری در سال‌های گذشته تاسیس شده است.

تاکنون 3 مورد صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه کشور تاسیس شده که 2 مورد در سال ۱۴۰۱ و یک مورد در سال ۱۴۰۲ بوده است. انتشار اوراق رهنی مسکن نیز حجم بسیار پایینی داشته و در کل، هزار و 300 میلیارد تومان در بازار سرمایه اوراق رهنی مسکن (مربوط به بانک مسکن) عرضه شده است.

نقش بازار اوراق رهنی در تامین مالی حوزه مسکن بسیار پررنگ است و به‌طورمعمول، کشورهای توسعه‌یافته از بازار اوراق رهنی عمیقی برخوردار هستند. برای نمونه، مانده ارزش اوراق رهنی در امریکا در انتهای سال ۲۰۲۱ بیش از ۱۲هزار میلیارد دلار بوده است، در حالی که ارزش کل بازار سهام ایالات‌متحده در انتهای سال ۲۰۲۱ حدود ۵۳.۳ هزار میلیارد دلار بوده است. به‌بیان دیگر، ارزش بازار اوراق بهادار رهنی در امریکا معادل حدود ۲۲.۵ درصد ارزش کل بازار سهام آن کشور است.

در حالی که این نسبت در بازار سرمایه ایران نزدیک به صفر است، همچنین توسعه نهادهای مالی متعدد تامین مالی بخش مسکن در بازار سرمایه این کشورها به تقویت و تسهیل تامین مالی حوزه مسکن از طریق بازار سرمایه کمک کرده و این توسعه نهادی در بازار کشور نیز محقق نشده است.

با این حال ضروری است تا مشابه بسیاری از کشورهای جهان، که گاه در این گزارش اشاره شده است، با استفاده توأمان از ظرفیت شبکه بانکی و بازار سرمایه نسبت به تامین مالی حوزه مسکن اقدام کرد.

در بازارهای مالی، طراحی‌های مختلفی به‌منظور افزایش رغبت به سرمایه‌گذاری در این ابزارهای مالی انجام گرفته و یکی از مباحث مهم پیرامون فرآیند اوراق بهادارسازی تسهیلات رهنی، تبدیل سبد تسهیلات پرداختی به طبقات (ترانچ) مختلف اوراق رهنی با تفاوت در ریسک و میزان عائدی (نرخ سود) است. در واقع این طراحی ابزار مالی، موجب می‌شود تا سرمایه‌گذاران با درجات مختلف ریسک‌پذیری، بتوانند نسبت به سرمایه‌گذاری در این اوراق اقدام کنند.

همچنین سرمایه‌گذاری نهادی با استفاده از این ابزار می‌توانند سبد سرمایه‌گذاری خود را به‌شکل بهینه‌ای طراحی کنند و با این طراحی و طیف‌بندی ویژگی‌های مختلف اوراق بهادار، تقاضای بیشتری برای این اوراق در بازارهای مالی فراهم می‌شود.

فرصت‌ها و چالش‌ها

از مهم‌ترین کارکردهای اوراق رهنی مسکن، ایجاد بازار ثانویه برای تسهیلات مسکن است. ایجاد این بازار ثانویه مزایای متعددی را برای شبکه بانکی از طریق بازار سرمایه فراهم می‌کند. به‌طورمشخص، اوراق بهادارسازی تسهیلات بانکی، سبب کاهش ریسک نقدشوندگی می‌شود. به‌بیان دیگر، اوراق بهادار کردن تسهیلات بانکی در حوزه مسکن سبب می‌شود تا منابع مالی تازه وارد بانک شود تا دوباره تسهیلات در آن حوزه انجام بگیرد. این مهم جذابیت پرداخت تسهیلات مسکن را افزایش می‌دهد.

یکی دیگر از مزایای اوراق بهادارسازی تسهیلات مسکن، مدیریت ریسک نرخ بهره است.

توضیح آنکه، بلندمدت بودن تسهیلات مسکن و نرخ سود ثابت و در غالب موارد، پایین‌تر از تورم این تسهیلات در ایران، 2 دلیل اصلی برای عدم‌جذابیت و تمایل بانک‌ها درباره پرداخت تسهیلات مسکن است که اوراق بهادارسازی را می‌توان کمکی برای کاهش این عدم‌جذابیت تلقی کرد. همچنین در مواردی نرخ سود تسهیلات مسکن دچار تغییراتی می‌شود که اوراق بهادارسازی تسهیلات مسکن این امکان را برای بانک فراهم می‌کند که متناسب با نرخ‌های جدید، نسبت به اعطای تسهیلات اقدام

 کند.

اعطای مزیت اوراق بهادارسازی تنها به تسهیلات مسکن، یک مزیت نسبی نیز برای این نوع تسهیلات یا بانک تخصصی مسکن ایجاد می‌کند که در بلندمدت می‌تواند منجر به ارتقای نسبت مانده تسهیلات مسکن به مانده کل تسهیلات پرداختی شود. از سوی دیگر، توسعه این بازار را می‌توان سازکاری برای بهبود کیفیت اعتبارات بانکی و افزایش شمول مالی خانوارها قلمداد کرد.

خارج کردن دارایی‌ها از ترازنامه بانک‌ها یا نهادهای مالی و واگذاری آن در قالب رهنی، منجر به کاهش ریسک بانک‌ها یا نهادهای مالی و انتقال آن به خریداران اوراق می‌شود. ایجاد این امکان برای نهاد پرداخت‌کننده تسهیلات، دارای 2 اثر متزاحم است.

 اول اینکه ممکن است به‌دلیل اینکه اطلاعات سرمایه‌گذاران در اوراق رهنی نسبت به وضعیت اعتباری تسهیلات مبنای اوراق کامل نیست، انگیزه بانک در توجه به وضعیت اعتباری مشتری تسهیلات مسکن کاهش یابد و منتهی به افزایش ریسک اعتباری ‌شود، همچنین ممکن است بانک با هدف اینکه بتواند با نرخ بهتری این تسهیلات را در قالب اوراق رهنی واگذار کند، دقت بیشتری در مسائل مربوط به ریسک اعتباری داشته باشد.

با این وجود، شاهد آن بوده‌ایم که بازار آن در کشور رونق دارد و همان‌طور که پیش‌تر نیز بیان شد، تنها 2 فقره اوراق رهنی مسکن به ارزش هزار و 300 میلیارد تومان توسط بانک مسکن در بازار سرمایه منتشر شده است. در حالی که ظرفیت زیرساختی، نهادی و اجرایی آن فراهم است و منابع مالی برای سرمایه‌گذاری در آن اوراق وجود دارد.

با این حال عمده چالش یا مانع توسعه اوراق رهنی مسکن را می‌توان نرخ‌گذاری دستوری تسهیلات اعطایی در حوزه مسکن و به‌تبع آن، نرخ‌گذاری دستوری سود اوراق رهنی معرفی کرد، اگرچه این نرخ‌گذاری در سایر اوراق مالی اسلامی (صکوک) نیز وجود دارد و سبب بروز مشکلاتی در این بازار شده، با این حال آثار آن در تامین مالی مسکن مشهودتر و زیانبارتر است.