بازار ملک در انتظار تنش تورمی
درحال‌حاضر آپارتمان‌های نوساز در بازار مسکن کمیاب نیست و به‌نظر می‌رسد، پیدا کردن این خانه‌ها راحت‌تر شده است. با افزایش تعداد فایل‌های موجود در این گروه، امکان دستیابی به آپارتمان‌های نوساز برای علاقه‌مندان آسان‌تر شده است. با این حال، قیمت‌ها همچنان در حکم یک چالش برای خریداران محتمل باقی می‌ماند. درحال‌حاضر، بسیاری از آپارتمان‌های نوساز با قیمت‌های بالاتر از متوسط نرخ موردانتظار خریداران عرضه می‌شوند و این موضوع مشکلی برای آنان به وجود آورده است. به‌نظر می‌رسد جدا از هزینه‌های گزاف مصالح ساختمانی، یکی از اصلی‌ترین علت‌های افزایش نرخ خانه‌های نوساز، افزایش نرخ املاک کلنگی است که دلایلی مختلفی دارد. یکی از عوامل مهم در افزایش نرخ خانه‌های کلنگی، کمبود عرضه در بازار مسکن است. در بسیاری از مناطق، تعداد خانه‌های کلنگی که برای فروش موجود هستند، محدود است. این کمبود عرضه باعث می‌شود که قیمت‌ها به‌دلیل تقاضای بالا افزایش یابد. از طرفی، افزایش هزینه‌های ساخت، شامل نرخ مصالح ساختمانی، نیروی کار و سایر هزینه‌های مرتبط نیز می‌تواند به افزایش نرخ خانه‌های کلنگی منجر شود. این هزینه‌ها بر توان خریداران و توسعه‌دهندگان تاثیر می‌گذارند و نرخ خانه‌های نوساز را بالا می‌برند. عوامل متفاوتی ممکن است در بازار مسکن تاثیرگذار باشند و عوامل فوق تنها برخی از آنها هستند. همچنین، شرایط بازار مسکن هر منطقه و کشور ممکن است متفاوت باشد و تاثیرگذاران مختلفی در قیمت‌گذاری خانه‌های کلنگی نقش داشته باشند که صمت پیرامون این موضوع با فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن ایران به گفت‌وگو پرداخته است.
چالش‌های صنعت ساختمان تمامی ندارد
در صنعت ساخت‌وساز هنوز مشکلاتی وجود دارد که باید به آنها پرداخته شود. با استفاده از دانش و تخصص افراد فعال در این حوزه، مشکلات تاحدودی قابل حل است، اما ممکن است معضلات صنعت ساخت‌وساز به‌حدی بزرگ و مشکل‌زا باشند که سازندگان را از این صنعت دور کنند. این امر به این دلیل است که در پروژه‌های ساخت‌وساز، موانعی بر سر راه سازندگان قرار دارد که در برخی موارد، آنها را از ادامه کار باز می‌دارد. در چند سال اخیر، تاخیر در تحویل پروژه‌های پیش‌فروش و مشارکتی، حسابی به افزایش دعاوی بین مالکان و سازندگان دامن زده است. در این بین، بسیاری از سازندگان به‌خاطر شرایط تورمی و مشخص نبودن وضعیت اقتصادی، از این شغل دست شستند و به مشاغل دیگر نظیر مشاور املاک پرداختند که هم امنیت شغلی بهتری دارد و هم ریسک سرمایه‌گذاری در آن کمتر است. از سوی دیگر، آن دسته از سازندگانی که قصد دارند در این شغل بمانند، به‌دنبال خانه‌های به‌اصلاح «کلنگی» هستند که نرخ خوبی داشته باشند و بتوانند به‌صورت مشارکتی اقدام به ساخت‌وساز کنند. در این روش، سازندگان دیگر پولی برای خرید زمین نمی‌دهند و تنها در سود ساخت‌وساز شریک می‌شوند. البته با کاهش تعداد خانه‌های کلنگی در مناطق مختلف، نرخ این املاک رشد زیادی کرده است. به‌نحوی‌که یک خانه کلنگی در منطقه سعادت‌آباد تهران با نرخ متری ۳۶۰ میلیون تومان فروخته می‌شود و به‌ندرت پیش می‌آید که مالکان، تخفیفی برای فروش یا مشارکت قائل شوند، زیرا مطلع هستند که چنین خانه‌هایی در بازار «حکم طلا» را دارند.
به‌طورکلی، کاهش تمایل فعالان ساختمانی برای ساخت‌وساز به چه علتی بوده و آیا این روند در کوتاه‌مدت اتفاق افتاده است؟
این موضوع را با چند دلیل می‌توانیم واکاوی کنیم: در ابتدا باید به بی‌ثباتی اقتصادی کشور در چند سال اخیر اشاره کنیم که منجر به یک تورم سنگین شده و باعث گردیده تا قدرت نقدینگی در بخش خصوصی کاهش پیدا کند. این شرایط باعث شده تا بسیاری از افرادی که در چند سال اخیر اقدام به ساخت‌وساز و پیش‌فروش واحد کرده‌اند، نتوانند خودشان را دوباره وارد چرخه بازار کنند.از سوی دیگر، تورم حاکم بر اقتصاد در کنار خود یک رکود سنگین را حس می‌کند. متاسفانه، این رکود با شدت بی‌سابقه‌ای بر بخش مسکن تاثیر گذاشته است. به‌همین‌دلیل، بخش خصوصی باتوجه به وجود رکود سنگین در بازار ملک، با احتیاط بیشتری در این حوزه فعالیت می‌کند.مورد بعدی که به‌نظر بنده، باید در اولویت قرار بگیرد، این است که ما سال‌هاست، مدعی شده‌ایم که فضای کسب‌وکار برای بخش خصوصی کشور مناسب نیست و موانع تولید در این حوزه برطرف نشده‌اند. امروزه، آنچه اتفاق افتاده، باعث شده است که بسیاری از افرادی که در بخش تولید فعالیت می‌کنند، درگیر ساختار بروکراتیک مرتبط با اخذ مجوزها شوند.به‌طورمعمول برای تعریف یک پروژه، بین ۳۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌ها به تامین زمین برمی‌گردد، اما از اساس ۷۰ درصد سرمایه بخش خصوصی در دیوان‌سالاری سازمان‌ها و نهادهای مختلفی که امروزه در این ساختار تعریف شده‌اند؛ گرفتار هستند و اخذ مجوزهای مربوط به ساخت‌وساز به‌سختی انجام می‌گیرد. بخشی از این مجوزها به شهرداری‌ها و سازمان‌های نظام مهندسی و بخش دیگر به سایر دستگاه‌های خدمات‌رسان مرتبط است که متاسفانه بسیاری از این دستگاه‌ها، شرایط را برای بخش خصوصی کشور تنگ کرده‌اند.
در شرایطی که بیش از ۷۰ درصد سرمایه بخش خصوصی برای حداقل یک سال در دیوان‌سالاری اداری قفل می‌شود، طبیعی است که سرمایه بخش خصوصی نمی‌تواند به‌طورمجدد وارد چرخه ساخت‌وساز شود و تورم بخش مسکن تشدید می‌شود. بنابراین تا این شرایط بهبود پیدا نکند، اتفاق مثبتی در این حوزه رخ نخواهد داد و باید چشم امید به آینده داشته باشیم تا ببینیم دولت محترم چه تصمیماتی می‌گیرد.
بسیاری از مالکان خانه‌های کلنگی، در تلاش هستند تا نرخ این نوع خانه‌ها را بالاتر از نرخ واقعی‌شان به‌فروش برسانند؛ مسلما این موضوع فعالان ساخت‌وساز را با مشکل روبه‌رو کرده و هزینه‌های تمام‌شده ساخت را بالا برده است. این موضوع می‌تواند سازندگان و انبوه‌سازان را از ادامه فعالیت دلسرد کند؟
مسلما همین‌طور است و چنین رفتارهایی می‌تواند باعث دلسرد شدن و رکود فضای حاکم بر ساخت‌وساز شود. به‌طبع، چنین موضوعاتی ماحصل رفتارهای اشتباهی است که در ۲ دهه گذشته در بازار مسکن ما سیطره انداخته است. اصل موضوع این است که حتی اگر یک سازنده تلاش کند با مژدگانی و هزینه‌های جانبی، یک زمین با نرخ مناسب پیدا کند، باز هم درگیر مشکلات متعدد می‌شود. همان‌طور که گفته شد، چالش‌های این حوزه به بخش‌های مختلفی تقسیم می‌شود که هرکدام به‌نحوی نیاز به چاره‌جویی دارد.ساخت‌وساز مسکونی همواره توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و دخالت دولت در این حوزه در هر ابعادی، نتایج مطلوبی نداشته است.
در میان اخبار
در نهضت ملی مسکن، دولت در عمده‌ترین نیاز مسکن کشور، دست به برنامه‌ریزی زده، اما به‌دلیل موانعی که بارها توسط بخش خصوصی مطرح شده است، قادر به اجرای برنامه‌ها نبوده و این نهضت در مسائلی مانند قیمت‌گذاری، تامین مالی و... تعطیل مانده است. واقعیت این است که دلسوزان واقعی کشور باید در بخش دولتی و نهادهای مرتبط فکر و برنامه‌ریزی جدی برای تغییر وضعیت فعلی کشور داشته باشند، زیرا ادامه این وضعیت ممکن است به بحران اقتصادی و تکانه‌های اجتماعی منجر شود.سرعت رشد قیمت‌ها و تورم در عمل هرگونه سیاست بانکی در حوزه مسکن را بی‌ثمر کرده است. به‌ندرت می‌توان انتظار داشت که بازار رهن و اجاره بهتر از بازار خریدوفروش مسکن باشد. زمانی که در یک سال، نرخ مسکن در برخی شهرها و مناطق به نسبت قابل‌توجهی رشد می‌کند، بازار رهن و اجاره نیز تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد. در صورت ادامه وضعیت فعلی، پیش‌بینی می‌شود که در سال آینده، شاهد رکود تورمی در بازار مسکن باشیم و بازارهای سرمایه‌ای مانند بازار مسکن، ارز، طلا و حتی خودرو نیز در سال آینده با تنشی مرتبط با تورم مواجه شوند.
برای ورود به عرصه ساخت‌وساز باید چه موضوعاتی بررسی شود؟
برای ورود به عرصه ساخت‌وساز باید در نظر گرفت که چه میزان طول می‌کشد که یک ساختمان وارد چرخه تولید شود و چه میزان زمان می‌برد تا بازگشت سرمایه سازندگان حاصل شود، زیرا در شرایط معمول اخذ مجوزهای ساخت یک سال زمان می‌برد و حداقل تا ۲سال، یک ساختمان کوچک برای ساخت، زمان می‌خواهد. حال اگر به این شرایط رکود روزافزون بازار مسکن را هم اضافه کنیم، وضعیت بدتر می‌شود و می‌طلبد که دولت شرایط اقتصادی را ساماندهی کند.
باتوجه به تحولات شدید اقتصادی و اجتماعی، تمام بازارها با سردرگمی و نوسانات شدید روبه‌رو هستند. آمارهای اخیر بانک مرکزی نشان می‌دهد که میانگین نرخ هر مترمربع مسکونی در یک سال گذشته تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. در عین حال، نرخ رشد شاخص تورم و نرخ ارز در همین بازه زمانی کمابیش ۴۰درصد بوده است. در واقع، تورم در بازار مسکن همچنان با شتابی بیشتر از تورم کلی کشور و نرخ ارز افزایش یافته و بازارهای موازی را در گرانی پیش‌روی خود جا گذاشته است.تورم بی‌کران تاثیرات نامطلوبی در جامعه ایجاد کرده است. این رویداد، در صورت ادامه، تاثیر مستقیمی بر بازار تولید و خرید مسکن خواهد داشت و وضعیت را از حالت فعلی بدتر خواهد کرد. به‌طورمداوم، روند عرضه و تقاضا در بازار مسکن به‌دلیل تورم مضر، دچار از هم پاشیدگی شده است. همچنین، در حالی که ارزش پول کاهش یافته و مردم به‌دلیل تورم و نابودی ارزش پول، از امکان در اختیار داشتن یک مسکن حداقلی محروم می‌شوند، بخش تولید نیز در حال ضعیف شدن است.
جدا از موضوع ساخت‌وساز و خریدوفروش ملک، بازار رهن و اجاره را برای آینده چطور ارزیابی می‌کنید؟
تورم و افزایش سریع قیمت‌ها در عمل هرگونه سیاست‌گذاری بانکی در حوزه مسکن را بی‌ثمر کرده است. به‌ندرت ممکن است چشم‌انداز بازار رهن و اجاره بهتر از بازار خریدوفروش مسکن باشد. زمانی که در یک سال، نرخ مسکن در برخی شهرها و مناطق به نسبت چشمگیری افزایش می‌یابد، اصلا بازار رهن و اجاره نیز تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد. در صورت ادامه وضعیت فعلی، پیش‌بینی می‌شود که در سال آینده شاهد رکود تورمی در بازار مسکن خواهیم بود و بازارهای سرمایه‌ای از جمله بازار مسکن، ارز، طلا و حتی خودرو نیز در سال آینده با تنش تورمی مواجه خواهند شد.
در خاتمه اگر صحبتی هست بفرمایید.
در شرایط فعلی بازار مسکن، باید بیندیشیم که چرا نابسامانی سهم این بازار شده است؟ این صنعت پیشران، نیاز به حمایت از طرف دولت دارد و باید مشوق‌هایی برای بخش خصوصی ایجاد شود تا بازار مسکن جان تازه بگیرد. باید از مسئولان پرسید، در شرایطی که برنامه توسعه هفتم در دستور کار مجلس شورای اسلامی است تا چه اندازه سیاست‌های انگیزشی در بازار مسکن دنبال شده است؟ دولت نباید سیاست‌هایی را که در سال‌های گذشته صورت گرفته و هیچ نتیجه نداشته است، دوباره تکرار کند؛ چراکه سیاست‌گذاری‌هایی که بدون برنامه‌ریزی و هدف‌گذاری باشد، منجر به تورم، کمبود نقدینگی برای بخش تولید، کمبود عرضه مسکن، بدمسکنی و... می‌شود.همان‌طور که در بالا اشاره شد، بازار مسکن به‌شدت تحت‌تاثیر نوسانات ارزی است. از سوی دیگر، دولت نیز هیچ‌گونه بسته تشویقی برای تولیدکنندگان و انبوه‌سازان بخش مسکن تخصیص نمی‌دهد. طرح نهضت ملی مسکن، در عمل انتظارات را برآورده نکرده و امکان تولید یک‌میلیون مسکن که از برنامه‌های ریاست‌جمهوری بوده، کمرنگ شده است. حتی وزیر جدید راه و شهرسازی در جلسه رأی‌اعتماد، تحقق تولید یک‌میلیون مسکن با فرآیند فعلی را امکان‌پذیر ندانسته‌اند. بنابراین، دورنمای روشنی از بازار مسکن، چه در بخش تولید، خرید و حتی اجاره و رهن دیده نمی‌شود.
