به‌موازات اعلان برخی انتقادات حقوقی، اقتصادی و اجرایی به طرح مولدسازی دارایی‌های دولت، مسئولان دولتی در واکنش به این انتقادات تلاش می‌کنند، افزون بر رد یا نادیده انگاشتن برخی از نکات انتقادآمیز، سویه‌های مثبتی برای این طرح برشمارند. از جمله اینکه به‌تازگی خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی اظهار کرده است ، طرح مولدسازی باعث کاهش نرخ املاک می‌شود. بسیاری از پیمانکاران به‌دنبال اراضی می‌گردند و می‌توانند به‌جای فشار قیمتی روی املاک موجود، از طرح مولدسازی استفاده کنند و انبوه‌سازی مسکن یا فعالیت تجاری انجام دهند. این طرح به تعدیل نرخ مسکن هم کمک می‌کند.اما آیا واقعا مولدسازی دارایی‌های دولت منجر به تعدیل نرخ املاک خواهد شد؟ پاسخ را باید در رشد نقدینگی و تورم جست‌وجو کرد. بی‌گمان، بخش قابل‌توجهی از رشد ۳ هزار برابری نرخ زمین طی ۴۰ سال به‌دلیل رشد نقدینگی و تورم رخ ‌داده است. براساس آمارهای رسمی، شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در سال ۱۳۶۰ برابر با ۰.۵۸ بوده و این شاخص اما در سال ۱۳۹۵ به ۲۴۸.۰۱ رسیده که به معنی تورم ۴۲ هزار و ۶۶۰ درصدی است. صمت در این گزارش به بررسی تاثیر طرح مولدسازی در کاهش نرخ ملک می‌پردازد.

تدوین برنامه جدید برای جبران کسری بودجه

بر کسی پوشیده نیست که طرح مولدسازی دارایی‌های دولت با هدف پوشش کسری بودجه سالانه تدوین و در دستور کار قرار گرفته است. این ایده از آنجا که می‌تواند نشانه بی‌میلی دولت به خلق پول بدون پشتوانه تلقی شود، مثبت ارزیابی می‌شود، اما سوی دیگر روح این طرح را نمی‌توان با این درجه از خوش‌بینی تعبیر و تفسیر کرد. تدوین و به اجرا گذاشتن این طرح دارای یک معنای ضمنی نیز هست و آن اینکه دولت نمی‌خواهد یا نمی‌تواند هزینه‌های خود در بودجه سال آتی را کاهش دهد و به‌همین دلیل، این ایده تنها جزو بخشی از یک مسکن موقت برای کسری بودجه چند صد هزار میلیارد تومانی است و در سال آتی یا سال‌های آینده نیز کسری بودجه تداوم خواهد داشت، با این تفاوت که بخش قابل‌توجهی از دارایی‌های دولت به دیگران واگذار یا فروخته‌ شده است. از آنجا که موتور محرک افزایش نرخ بیشتر کالاها و خدمات و به‌ویژه زمین و ملک، رشد نقدینگی و تورم ناشی از کسری بودجه بوده و این درد کسری بودجه تاکنون در اقتصاد ایران درمان ‌نشده است و ایده مولدسازی تنها مسکنی برای این درد تلقی می‌شود، تعدیل نرخ املاک یا سایر کالاها در چشم‌انداز طرح مولدسازی دیده نمی‌شود. از طرفی، براساس علم اقتصاد هرجا که عرضه بیشتر شود، نرخ کاهش می‌یابد. بنابراین، عرضه املاک و دارایی منجر به افزایش نرخ نخواهد شد. از طرفی، دولت وقتی تلاش می‌کند در قالب طرح‌ها و لوایح مختلف مردم را از سفته‌بازی روی املاک و مستغلات برحذر دارد، حال چگونه اجازه می‌دهد خودش از محل املاک و دارایی‌ها درآمد سفته‌بازی داشته باشد.

مولدسازی به‌نفع دولت است

فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با اثربخشی طرح مولدسازی در کاهش نرخ مسکن به صمت گفت: موضوع مولدسازی به اقدامی که شهرداری‌ها از دهه ۷۰ برای بحث تراکم انجام داده‌اند، شباهت زیادی دارد. روش مولدسازی دولت سیزدهم به این معنی است که دولت منافع مادی در املاک و مستغلات پیدا می‌کند و از این‌‌رو که دست بازی در تمامی اقدامات نظیر تغییر کاربری و قیمت‌ها دارد، می‌تواند به‌راحتی هر اتفاقی را که در راستای منافع خودش باشد، پیش ببرد.

وی افزود: این موضوع در نهایت یک تمایل نهادی و ساختاری در سیستم دولت ایجاد می‌کند که راحت‌تر در راستای اهداف خود گام بردارد و مشکل تامین بودجه خود را حل کند، در نتیجه با تمام صحبت‌هایی که گفته شد، مولدسازی نه‌تنها نمی‌تواند باعث کاهش نرخ ملک و زمین شود، بلکه افزایش نرخ مسکن را رقم می‌زند و بازار ملک همچنان چشم‌انتظار کاهش نرخ می‌ماند.

یزدانی خاطرنشان کرد: باید در نظر داشت که در طرح مولدسازی خبری از زمین رایگان برای ساخت‌وساز نیست و نباید این موضوع با زمین‌هایی که دولت برای ساخت نهضت ملی مسکن در نظر گرفته است، ادغام شود. در طرح مولدسازی، دولت زمین‌های مازاد دولتی را به‌فروش می‌رساند و بهای آن را دریافت می‌کند،بنابراین با این اقدام نمی‌توان به ساخت مسکن ارزان امیدوار بود، از این‌رو در نهایت شاید بتوان عرضه مسکن را تا حد بسیار کمی افزایش داد که تاثیری در ارزانی خانه ندارد.در رابطه با زمین‌های رایگان نهضت ملی مسکن هم باید خاطرنشان کرد که در کل براساس آمارهای بانک مسکن این پروژه کاری از پیش نمی‌برد، چرا که با گذشت بیش از یک سال و نیم از عمر دولت سیزدهم، هنوز مشکلات زیادی سد راه اجرایی شدن این طرح قرار گرفته است و به‌نظر می‌رسد در خوشبینانه‌ترین حالت بیش از ۲۰۰ هزار واحد ساخته نشود.

سایه مشکلات مالی بر سر پروژه‌های دولتی

این کارشناس تصریح کرد: متاسفانه دولت از ابتدای کار تلاش‌های زیادی برای ساماندهی بازار مسکن انجام داد و سیاست‌های مختلفی برای تغییر اوضاع کنونی به کار برد، اما آنچه باعث شد تمامی این تلاش‌ها به‌ثمر نرسد، به تنگاه بازار مسکن مربوط نیست، بلکه موضوع اصلی به فراز و نشیب‌های اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد که بازارهای مالی مختلف را با چالش روبه‌رو کرده است.اکنون پروژهای دولتی با مشکل تامین مالی مواجه است و دولت سعی دارد تا با کمک بانک‌ها این مشکل را حل کند؛ اما در حال ‌حاضر منابع بانک‌ها محدود است و این کار شدنی نیست.

از سوی دیگر، حتی اگر بانک‌ها موفق به تامین مالی و پرداخت تسهیلات بخش مسکن شوند، متقاضیان توانایی بازپرداخت سنگین این تسهیلات را
ندارند. متاسفانه با کاهش درآمدها و کوچک‌تر شدن سفره خانوار، دیگر توانی برای پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن نمی‌ماند و متاسفانه گره بازار مسکن روزبه‌روز در حال کور شدن است.

وی در پایان گفت: درباره وضعیت نرخ مسکن نیز به‌نظر می‌رسد، رویدادی که  امسال در بازار مسکن به‌لحاظ سرعت رشد نرخ در این بازار رخ داد، ادامه داشته باشد. تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در امسال، با قدری عقب‌ماندگی از تورم عمومی، به حدود ۴۰ درصد رسید، در حالی ‌که تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه حدود ۵۰ درصد گزارش ‌شده است.

در سال آینده نیز باتوجه به توان خانوارها و شرایط اقتصادی، به‌نظر نمی‌رسد تورم مسکن بالاتر از تورم عمومی باشد و حدود تورم عمومی و حتی اندکی کمتر از آن پیش‌بینی می‌شود. در صورت ادامه نوسانات ارزی و تشدید فشارهای تورمی، تورم نقطه‌به‌نقطه ۴۰ درصدی مسکن تخمین زده می‌شود.

دولت باید اموال مازاد خود را بفروشد

امیر رضایی‌فر، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تورم روزافزون در اقتصاد کشور باعث شده است تا دولت با کسری بودجه بی‌سابقه‌ای روبه‌رو شود. اگر برای شرایط موجود چاره‌جویی نشود، ممکن است اوضاع در آینده وخیم‌تر شود. در حال ‌حاضر دولت برای اینکه قدرت خرید مردم با کاهش شدیدتری روبه‌رو نشود، مجبور است بخشی از اموال خود را بفروشد تا از این راه تامین بودجه کند. این موضوع از نگاه کارشناسان جنبه‌های منفی و مثبت زیادی دارد، اما لازم است، توجه کنیم که با شرایط فعلی، کاهش دارایی‌های دولت موضوع مثبتی تلقی می‌شود.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: اکنون‌که تحریم‌های غرب به مشکلات اقتصادی کشور ما دامن زده است، دولت باید اقدامی کند تا دوران تحریم را از سر بگذراند و اموال مازاد خود را بفروشد و هر زمانی که اوضاع اقتصادی سروسامان گرفت، اصلاحات اساسی در ساختار دولت انجام دهد.

ابزار مناسب در اختیار هیات مولدسازی قرار گیرد

رضایی‌فر عنوان کرد: اکنون بخش زیادی از اموال دولتی بلااستفاده رها شده است و استفاده درستی از آنها نمی‌شود، اما اگر همین اموال به بخش خصوصی منتقل شود، از آنها استفاده بهتری به عمل می‌آید، در نتیجه در حال‌ حاضر مهم‌ترین دغدغه‌ای که مطرح می‌شود، سازکار انتقال به بخش خصوصی است.متاسفانه بسیاری چنین باوری را در جامعه جا انداخته‌اند که خصوصی‌سازی‌های گذشته به قیمت‌های نازل و کمتر از مقدار واقعی انجام‌ شده است، اما در واقعیت، مولدسازی سابقه طولانی در اقتصاد دارد. در دهه ۸۰ که اصل ۴۴ خصوصی‌سازی مطرح شد، فضای جدیدی برای اقتصاد ایجاد کرد و نتیجه خوبی هم به‌همراه داشت؛ از سهام عدالت که میلیون‌ها نفر را شریک کرده تا واگذاری‌های خوبی که در بخش‌های بانک، فولادسازی و... به مردم  انجام شده و از اقتصاد دولتی فاصله گرفته، موفق ظاهر شده است.

وی در پایان گفت: باید ابزار مناسب در اختیار هیات مولدسازی قرار گیرد تا مشخص شود، شرایط به چه گونه‌ای رقم می‌خورد، باوجود اینکه پشتیبانی قضایی برای این هیات وجود دارد، اما در اصل واگذاری شاید کارشکنی‌هایی انجام گیرد و این امر طبیعی است. باتوجه به اینکه دولت؛ اقتصاد تورمی، عدم‌سرمایه‌گذاری و یک دهه ناکارآمدی را به ارث برده است، باید برای مولدسازی اراده قوی وجود داشته باشد و همچنین باید از تصمیمات هیات مولدسازی حمایت شود تا به موفقیت دست یابند.

سخن پایانی

واگذاری، فروش و مولدسازی اموال شناسایی‌شده و پروژه‌های نیمه‌تمام عمرانی و قراردادهای مشارکت و سرمایه‌گذاری که هرکدام از این مکانیزم‌ها نیازمند تصویب آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌هایی در این زمینه هستند که در حال حاضر نمی‌توان درباره آن اظهارنظر کرد.تا زمانی که ساختار هزینه‌های بودجه به‌شکل فعلی باشد، در میان‌مدت درمانی برای درد تورم پیدا نمی‌شود. تنها دارایی‌های دولت به بخش عمومی شبه‌دولتی یا خصوصی به‌صورت انحصاری واگذار می‌شود که انتظار عملکرد بهتری نسبت به دولت روی آن دارایی‌ها نمی‌رود.

مولدسازی نیازمند بهبود محیط کسب‌وکار، کاهش ریسک کشوری و تحریم‌ها و گشایش در مراودات پولی، بانکی و تجارت با سایر کشورها است که اگر انجام نشود، تغییر مالکیت نمی‌تواند سبب مولدسازی و بهبود بهره‌وری به‌صورت معنی‌دار شود.اگر دولت تصمیم به اصلاح واقعی ساختار بودجه بگیرد و یک‌بار برای همیشه هر نوع هزینه غیربهره‌ور برای هر دستگاه و نهادی را حذف کند و قدرت رویارویی با قدرت‌های متصل به ردیف‌های بودجه را داشته باشد و فقط هدف بهره‌وری اقتصادی در مخارج بودجه را دنبال کند، در آن صورت، منابع دوره‌ گذار و انتقال را می‌توان از این نوع واگذاری‌ها البته به‌صورت شفاف، تامین کرد تا با جا افتادن ساختار اصلاح‌شده بودجه، دیگر نیازی به چاپ پول نباشد وگرنه اگر چاه و چاله‌های بودجه همان‌طور باشد، باید دولت هر سال اموال بفروشد و چوب حراج به ثروت مردم بزند، در نهایت هم نمی‌تواند موجب کاهش تورم و افزایش بهره‌وری شود، بنابراین تا علت‌ها از بین نروند، با این مسکن‌ها، درمان موفقیت‌آمیز نخواهد بود.