نسخه خروج مسکن از بحران
کاهش قدرت خرید مردم و ابهامات سیاسی رکود بازار مسکن را عمیقتر کرده، بهطوریکه بازدهی این بازار از سایر بازارها نظیر دلار و طلا عقب مانده و نرخ ملک بیتحرک است. در واقع از آنجایی که نقدشوندگی بازارهایی نظیر طلا و ارز از بازار مسکن بیشتر است، سرمایهگذاران نه تمایلی به ورود به بازار ساختوساز دارند و نه معامله مسکن. در هرحال به نظر میرسد اگر فکری به حال بازار مسکن نشود، باید منتظر کاهش شدید تولید و تشدید بحران این بازار باشیم. کارشناسان معتقدند باتوجه به وضعیت فعلی بازار مسکن، باید دولت و مجلس برنامهای جامع تدوین کنند، چون در صورتی که این بازار به حال خود رها شود، نهتنها صنایع وابسته بلکه اقتصاد کشور هم آسیب خواهند دید. بنابراین میطلبد دولت در ابتدا ساختار اقتصادی کشور را تغییر دهد و در مرحله بعد مانند سایر کشورها، انواع مشوقها و معافیتها را برای انبوهسازان درنظر بگیرد تا شاهد بازگشت سرمایهگذاران به این بازار باشیم، چراکه در حال حاضر انبوهسازان برای حفظ سرمایه به بازارهای دیگر کوچ کردهاند.صمت در گزارش امروز به بررسی راهکار خروج بازار مسکن از بحران پرداخته است که در ادامه میخوانید.
ضرورت تدوین برنامه جامع برای مسکن
درهمین زمینه حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: باتوجه به اینکه صنایع مختلفی به بازار مسکن وابسته هستند و تاثیر میپذیرند، اگر مسئولان و سیاستمداران فکری به حال این بازار نکنند، نهتنها بازار مسکن و صنایع وابسته، بلکه اقتصاد کشور آسیب بیشتری خواهد دید.
وی افزود: برای خروج بخش مسکن از وضعیت فعلی باید مسئولان در دولت و مجلس برنامه جامعی تدوین کنند تا در آینده با بحرانی جدیتر در بازار اجاره و مسکن مواجه نشویم.
بروکراسی اداری حذف شود
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: باتوجه به اینکه دولت ابزارها و اهرمهای اقتصادی را در اختیار دارد، تصمیمات خوبی میتواند در حوزه مسکن بگیرد. برای مثال در حال حاضر خرید حتی ۱۰۰ هزار واحد مسکونی را در دستور کار دارد تا در اختیار مستاجران قرار دهد. این تصمیم گام مثبتی برای فروکش کردن بخشی از التهاب بازار اجاره است.
محتشم با بیان اینکه یکی از موانع توسعه و سر و سامان دادن بخش مسکن بروکراسی اداری است، گفت: بروکراسی اداری از اخذ پروانه تا پایان پروژه، نفس سازندگان را گرفته و موجب دلسردی سرمایهگذاران این بخش شده، این در حالی است که صنعت ساختمان بهعنوان صنعتی مادر نباید با چنین چالشهایی مواجه باشد، چراکه هر گرهی در این بخش، صنایع وابسته را هم زمین میزند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: با بروکراسی پیچیده سازنده از عهده مدیریت زمان و هرینه برنخواهد آمد. بهطوریکه براساس پیشبینی انبوهساز باید پروژهای طی 2 سال بهسرانجام برسد، اما با بروکراسی طولانی زمان ساخت را به ۴ سال افزایش میدهد که موجب افزایش نرخ تمامشده و گرانی مسکن میشود.
محتشم تاکید کرد: شاهد آن هستیم که دولت زمین در اختیار دارد و باید برای ساخت واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن در اختیار انبوهسازان قرار دهد، اما آنقدر سازندگان درگیر بروکراسی اداری میشوند که پروژه به کندی پیش میرود. این در حالی است که اگر زمین بهراحتی در اختیار انبوهسازان قرار گیرد، سرعت تولید مسکن بالا میرود و آمار عرضه مسکن افزایش مییابد.
وی گفت: اگر تولید مسکن افزایش پیدا کند، دولت قادر خواهد بود تا نرخ مسکن را کنترل کند، چراکه دیگر این بازار از کمبود عرضه و جولان سوداگران رنج نمیبرد.
سر دولت به بازار ارز و طلا گرم است
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در حال حاضر دولت درگیر کنترل بازار ارز و طلاست و آن را هم هنوز موفق نشده تا بهدرستی مدیریت کند، بهطوریکه هر روز شاهد کاهش ارزش پول ملی و در مقابل افزایش نرخ کالاها هستیم، همچنین قدرت خرید مردم بسیار کاهش یافته است و به سختی قادر هستند نیازهای اساسی خود را تامین کنند.
محتشم تاکید کرد: تا زمانیکه دولت نرخ ارز را تکنرخی نکند، رانتخواری و انواع مشکلات مواجه خواهیم بود. مسیر تکنرخی شدن ارز را بسیاری از کشورها طی کرده و بسیار موفق بودهاند، بنابراین باید ایران هم دراین زمینه گام بردارد.
تخصیص انواع مشوقها
وی گفت: اگر وضعیت مسکن بهبود نیابد و تقاضایی برای واحدهای تولیدشده بهعلت کاهش قدرت خرید مردم وجود نداشته باشد، جای تعجب ندارد که سازندگان از این بازار خارج شوند، چراکه گردش مالی ندارند و بهتبع ساختوساز برایشان صرفه اقتصادی ندارد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در صورتی که چنین اتفاقی بیفتد، یعنی سازندگان از این بازار خارج شوند، اصلا خوشایند نیست، چراکه وضعیت بازار مسکن بحرانیتر خواهد شد. بنابراین باید دولت مانند کشورهای دیگر انواع و اقسام مشوقها و معافیتها را برای سازندگان در نظر بگیرد، همچنین از همه مهمتر باید ساختار سیاسی و اقتصادی کشور را تغییر دهد تا شاهد بازگشت سرمایهگذاران به این بازار باشیم. محتشم گفت: بازار مسکن حدود 2 سال است در رکود بهسر میبرد و این وضعیت طی جنگ ۱۲روزه شدت بسیار پیدا کرده که به ضرر اقتصاد کشور است. اگر دولت و مجلس فکری به حال این بازار کنند، رونق به صنعت ساختمان بازخواهد گشت.
پروژه نهضت ملی تداوم یابد
وی گفت: با هر اقدامی که موجب افزایش تولید مسکن شود، موافق هستم، چراکه تا تولید و عرضه مسکن وجود نداشته باشد، دولت قادر نخواهد بود که قیمتها را کنترل کند، بنابراین اگرچه پروژه نهضت ملی مسکن دولتی است، اما از آنجایی که موجب افزایش تولید میشود و قیمتش پایین است، همچنین به متقاضیان واقعی واگذار میشود و اقدام بسیار سازندهای است. بههمینعلت چنین پروژهای باید با سرعت بالاتری پیش برود، اما شاهد آن هستیم که بسیار کند حرکت میکند، بهطوریکه نرخ تمامشده مسکن برای متقاضی بسیار بالا میرود و از خرید منصرف میشود.
مسکن تحتتاثیر اقتصاد کلان
همچنین عبدالرضا قشقایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تجارب سالهای گذشته نشان میدهد؛ اقتصاد کلان کشور و تورم عمومی تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن دارد. بهعبارت دیگر، مسائل اقتصادی کشور موجب شده نرخ مسکن بالا برود و در حال حاضر قدرت خرید مردم بهشدت کاهش یابد، بهطوریکه از عهده خرید مسکن برنیایند.
وی افزود: اگر در حال حاضر بازار مسکن در رکود بهسر میبرد، بهعلت ساختار اقتصادی کشور و مسائل سیاسی است که طی جنگ ۱۲روزه تشدید و بسیاری از سرمایهگذاران روانه بازارهای طلا و ارز شدهاند. بنابراین باید مسئولان در مجلس و دولت برنامه جامع برای خروج بازار مسکن و صنعت ساختمان تدوین کنند تا از این وضعیت خارج شوند.
لزوم اختصاص زمین رایگان به متقاضیان
قشقایی تاکید کرد: در حال حاضر بخش اعظمی از نرخ مسکن تحتتاثیر نرخ زمین است، بههمیندلیل باید تمهیدات لازم اندیشیده شود تا زمین رایگان در اختیار اقشار کمدرآمد قرار گیرد. به عبارتی اگر اجازه توسعه افقی شهرها که ظرفیت لازم را دارند و در حال حاضر با مشکلات زیرساختی مواجه نیستند، صادر شود، تولید مسکن بالا خواهد رفت و با افزایش نرخ مسکن مواجه نخواهیم بود.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در حال حاضر شاهد آن هستیم که فقط یک درصد جمعیت کشور بارگذاری شده است. این در حالی است که باید براساس برنامه هفتم، توسعه ساختوساز افزایش مییافت.
وی اظهار کرد: واگذاری زمین به مردم نباید در قالب نهضت ملی مسکن انجام شود، بلکه باید زمین رایگان در اختیار متقاضیان قرار گیرد تا با نرخ پایینتر اقدام به ساخت مسکن کنند.
ماده ۵۰ اصلاح شود، نه حذف
قشقایی گفت: درخواست دولت از مجلس برای حذف ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه درست نیست، بلکه احتیاج به اصلاح دارد. چراکه نمیتوان انتظار داشت که دولت طی ۵ سال موفق شود تا۳۳۰ هزار هکتار زمین در شهرکهای کوچک و متوسط به فضای سکونتگاهی اضافه کند.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: طبیعی است زمانی که چنین قانون رویایی بهتصویب میرسد، دولت هم اجرای آن را غیرممکن اعلام کند. از طرف دیگر، باید درنظر گرفت آیا منابع مالی لازم برای اجرای چنین قانونی در اختیار داریم یا خیر. زمانی که دولت در اجرای پروژه نهضت ملی با کمبود نقدینگی مواجه است، چطور میتوان انتظار داشت چنین قانون هزینهبری به اجرا برسد.
هزینههای ساختوساز کاهش یابد
همچنین شاهد آن هستیم که هزینههای ساخت مسکن بسیار بالاست، بهطوریکه هزینههای جانبی به غیر از حقوق و دستمزد و مصالح ساختمانی نظیر صدور پروانه و مجوزها، طراحی معماری و نقشه، خدمات نظارت مهندسی، بیمه و تامیناجتماعی، مالیات و عوارض شهری و تاسیسات و زیرساخت کمر انبوهسازان را شکسته است. از طرف دیگر برای بهسرانجام رساندن یک پروژه باید بروکراسی اداری پیچیدهای طی شود، بهطوریکه اگر پروژهای قرار است طی 2 سال بهاتمام برسد، 4 سال زمان میبرد که موجب افزایش قمت تمامشده ملک میشود.
سخن پایانی
باتوجه به اینکه صنایع مختلفی به بازار مسکن وابسته هستند و تاثیر میپذیرند، اگر مسئولان و سیاستمداران فکری به حال این بازار نکنند، نهتنها بازار مسکن و صنایع وابسته بلکه اقتصاد کشور آسیب بیشتری خواهد دید.
بنابراین برای خروج بخش مسکن از وضعیت فعلی باید مسئولان در دولت و مجلس برنامه جامعی تدوین کنند تا در آینده با بحرانی جدیتر در بازار اجاره و مسکن مواجه نشویم.
در واقع از آنجایی که دولت ابزارها و اهرمهای اقتصادی را در اختیار دارد، تصمیمات خوبی میتواند در حوزه مسکن بگیرد. برای مثال در حال حاضر خرید حتی ۱۰۰هزار واحد مسکونی را در دستور کار دارد تا در اختیار مستاجران قرار دهد. این تصمیم گام مثبتی برای فروکش کردن بخشی از التهاب بازار اجاره است. همچنین باتوجه به اینکه بخش اعظمی از نرخ مسکن تحتتاثیر نرخ زمین است، باید تمهیدات لازم اندیشیده شود تا زمین رایگان در اختیار اقشار کمدرآمد قرار گیرد. بهعبارت دیگر، اگر اجازه توسعه افقی شهرها که ظرفیت لازم را دارند و در حال حاضر با مشکلات زیرساختی مواجه نیستند، صادر شود، تولید مسکن بالا خواهد رفت و با افزایش نرخ مسکن مواجه نخواهیم بود. در حال حاضر شاهد آن هستیم که فقط یک درصد جمعیت کشور بارگذاری شده است. این در حالی است که باید براساس برنامه هفتم توسعه ساختوساز افزایش مییافت. واگذاری زمین به مردم نباید در قالب نهضت ملی مسکن انجام شود، بلکه باید زمین رایگان در اختیار متقاضیان قرار گیرد تا با نرخ پایینتر اقدام به ساخت مسکن کنند.
