تاختوتاز زمینخواران همچنان ادامه دارد
از آنجایی که منفعت بسیاری در زمینخواری و دستدرازی در منابعطبیعی وجود دارد، از گذشتههای دور این فساد رواج داشته و باوجود تلاش دستگاههای قضایی و انتظامی همچنان نیز ادامه دارد. مسئولان باید در نظر بگیرند اگر با پدیده زمینخواری مقابله نشود، نهتنها پیامدهای منفی اقتصادی خواهد داشت، بلکه بازار مسکن را هم تحتتاثیر قرار میدهد و موجب افزایش قیمت در این بخش هم خواهد شد، بنابراین میطلبد نظارت بر حفظ منابعطبیعی از سوی نهادهای مربوطه در جلوگیری از تخلفات اینچنینی انجام شود، همچنین باید اراضی دولت ثبت و شفاف شود تا از بروز هرگونه فسادی جلوگیری شود. البته قانون الزام ثبت اموال غیرمنقول از تیر ۱۴۰۳ اجرایی شده، اما هنوز تمامی قراردادها در آن ثبت نشده است، بهویژه برخی از دستگاهها و نهادها در ثبت اراضی سرپیچی میکنند. این در حالی است که این اقدام ترکفعل بهشمار میرود و باید دستگاه قضا با آنها برخورد کند. کارشناسان معتقدند؛ زمینخواری یک جرم پیچیده بهشمار میرود که نیاز به تیم بزرگ در جایگاههای مختلف دارد تا به نتیجه برسد. از سوی دیگر، قوانینی که در این زمینه وضع شده است، قدرت بازدارندگی لازم را ندارد، بههمینعلت شاهد تاختوتاز زمینخواران هستیم. صمت در گزارش امروز به بررسی تاختوتاز زمینخواران باوجود قانون الزام ثبت اموال غیرمنقول پرداخته است که در ادامه میخوانید.
زمینخواری به قوت خود باقی است
بدون شک زمین یک عامل مهم تولید در بسیاری از فعالیتهای اقتصادی مانند کشاورزی، تجارت، صنعت و ساختوسازهای مسکونی است. مالکیت زمین نیز برای افراد و کشورها یک قدرت اجتماعی و ثروت شخصی مهمی بهشمار میرود. بارزترین نوع تجاوز به اراضی و املاک، تصرف غیرقانونی آن است. افزایش آمار تصرف غیرقانونی در وجوه و اموال دولتی و عمومی، قوانین موجود و اقدامات حقوقی در مقابله با این موضوع را در هالهای از ابهام قرار داده است. در صورتی که مبارزه با زمینخواری به شکل جدی و موثر تحت کنترل در نیاید، آثار مخرب و غیرقابلکنترلی بر پیکره اقتصادی بهخصوص در بخش مسکن بر جای میگذارد که بهراحتی درمانپذیر نیستند.
ضرورت و اهداف پژوهش
در شرایط فعلی بخش عظیمی از اراضی کشور در تملک دولت و حاکمیت قرار دارد و بررسیها نشانگر آن است که افراد و گروههای سودجو در گوشه و کنار کشور بدون توجه به مبانی شرعی و قانونی و با بهرهگیری از روشهای متقلبانه، دست به تصاحب زمینهای دولتی زده و موجب لطمه به حقوق جمعی مردم میشوند. شرایط مزبور ایجاب میکند که دستگاههای ذیربط بهمنظور استیفای حقوق ملت و اجرای عدالت، با بهرهگیری از ظرفیتها و سازوکارهای قانونی، مانع از تملک ناعادلانه این گونه افراد و گروهها شده و اراضی تصاحبشده را به بیتالمال برگردانند. از اینرو در پژوهش به مفهومشناسی زمینخواری و شناسایی بسترهای وقوع آن در کشور و مطالعه کاداستر بهعنوان راهکار مقابله با زمینخواری و مشکلات و موانع اجرای کاداستر در ایران پرداخته شده است.
ریشه بروز زمینخواری را باید در مواردی نظیر نبود سیستم یکپارچه و جامع اطلاعات ثبت اسناد و املاک در کشور، ضعف عملکرد دستگاههای نظارتی و نبود سرعت و قاطعیت در برخورد با متخلفان و مجرمان، تبانی با دستگاههای ذیربط (اداره ثبت و اسناد و املاک، منابعطبیعی، شهرداریها و…) بهواسطه پوششهای قانونی و موافقتنامههای اصولی، تجاوز به حریم اراضی دولتی و نبود مجازاتهای شدید برای زمینخوران جستوجو کرد.
خلأهای قانونی
ماده ۱۵۶ قانون ثبت و اسناد، سازمان ثبت را مکلف به اجرای کاداستر در مناطق شهری و حومه کرده است. بر این اساس، سازمان ثبت درباره سایر اراضی اعم از راهها، جنگلها، مراتع و سایر اراضی خارج از محدوده شهرها وظیفه و الزامی برعهده ندارد. نقطه آسیب این مقرره این است که باوجود اهمیت فراوان اراضی دولتی که در معرض پدیده زمینخواری هستند، قانونگذار تکلیفی به تعیین حریم این اراضی و تهیه نقشه کاداستر برای آنها نکرده است.
بیتوجهی به اجرای طرح کاداستر
برخی مشکلات اساسی بر سر اجرای طرح کاداستر عدمتعادل کافی میان دستگاههای مسئول و کمتوجهی به این طرح ملی بوده است. این موضوع سبب شده است تا از نیروهای باسابقه و متخصص که هزینههای سازمانی فراوانی برای تربیت و کارآمدی آنها صرف شده است، بهرهگیری کامل انجام نگیرد.
مشکلات ساختاری
در قوانین موجود از قبیل قانون ثبت اسناد و املاک، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بهعنوان سازمان مسئول اجرای طرح کاداستر کشور تعیین شده است. این سازمان باتوجه به مشغلههای قانونی که برعهده دارد، برای اجرای این طرح مهم ملی دچار مشکلات اجرایی و بودجهای است؛ چراکه عمده نیرو و هزینههای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صرف انجام امور روزانه ثبتی، تعامل با دفاتر اسناد رسمی و سایر وظایف محوله میشود. این در حالی است که اجرای چنین طرحی، مستلزم جذب و آموزش نیروهای متخصص و بودجهای مجزا و شرح وظایف تفکیکشده است.
راهکارهای اجرایی
بیتردید مشکل زمینخواری در کشور مشکلی چندوجهی بوده که عوامل متعدد حقوقی، اقتصادی، اداری، اجتماعی، کشاورزی و شهری در آن دخیل هستند. آشفتگی در نظام مالکیت زمین، عدمتهیه نقشههای دقیق ثبتی، وجود بازار کاذب زمین و مستغلات، عدمتهیه دقیق برنامههای جامع توسعه شهری و منطقهای، مشکلات متعدد اجرایی، فقدان نیروهای متخصص در دستگاههای مرتبط، وجود فساد در میان برخی کارمندان اداری و قضایی و توجه جدی نداشتن به توسعه متوازن منطقهای از جمله مهمترین عوامل بروز این مشکل ضداجتماعی محسوب میشوند که تنها با اتکای بر رویکردهای حقوقی یا با بهرهگیری از کارشناسان حقوقی نمیتوان آن را حل کرد. از اینرو باید راهکارهایی نظیر تجمیع، تدوین و تنقیح قوانین و مقررات زمین در قالب یک قانون جامع زمین، محدودکردن واگذاری اراضی و دقت در فرآیند اجرایی و نظارتی و فنی واگذاری اراضی دولتی به اشخاص خصوصی و عمومی (واگذاری مشروط اراضی)، تشکیل دادگاههای تخصصی زمین با حضور قضات آشنا به مسائل حقوق اراضی و منابع طبیعی، ایجاد تناسب میان جرائم ارتکابی و مجازاتهای پیشبینیشده، تشویق سازمانهای متصدی به ارزیابی و پایش ادواری منابع اراضی در نظر گرفته شود.
تبعات حذف ماده ۵۰
در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس مسکن به صمت گفت: رسمی شدن اموال غیرمنقول در حال اجراست و در صورتی که تکمیل شود، بحث مالکیتها روشن و مشخص خواهد شد. هر روزی که از اجرای این قانون میگذرد، کمتر موضوع مهم زمینخواری بروز و ظهور میکند، چراکه وقتی اسناد رسمی و در سامانه کاداستر بارگذاری شوند، فسادی نظیر زمینخواری کمتر میشود. وی تصریح کرد: اقدامات دولت نظیر پیشنهاد حذف ماده ۵۰ از برنامه پنجساله هفتم توسعه به مجلس در بروز فسادی نظیر زمینخواری موثر است. چراکه با چنین تصمیمی، عرضه زمین محدود خواهد شد. بنابراین نباید دولت از اجرای ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه شانه خالی کند. گودرزی ادامه داد: در این شرایط با کمبود عمدی زمین مواجهیم و بخش عمدهای از مردم هم قادر نیستند از منابع کشور استفاده کنند و بهناچار به ساختوسازهای غیرمجاز و زمینخواری رو میآورند. چون در این شرایط نرخ زمین بالا میرود و زمینه فساد را مهیا میشود. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: اگر زمین کافی تا نقطه اشباع در اختیار مردم قرار بگیرد قاعدتا موضوع زمینخواری کمتر خواهد شد و توجه به این مورد، کمک زیادی به رفع زمینخواری خواهد کرد. وی با بیان اینکه اجرای قوانین از سوی مردم قابلقبول نیست، گفت: بخش بزرگی از مشکلات، ریشه در تصمیمات کلان اقتصادی دارد که منجر به تخلفاتی نظیر زمینخواری میشود. حذف ماده ۵۰ موجب میشود تا مردم از حق قانونی خود یعنی داشتن سرپناه محروم شوند. گودرزی گفت: باید زمینهای کمکیفیت با شرایط ویژه به مردم واگذار شود تا از زمینهایی که کیفیت بالاتری دارند نظیر جنگل و مراتع محافظت شود. متاسفانه شاهد نرخ کاذب زمین ناشی از کمبود عمدی عرضه زمین هستیم که منجر به فسادهای گسترده شده و قابلکنترل نیست. از طرف دیگر، از آنجایی که قوانین بازدارندهای در این زمینه وجود ندارد،فساد زمینخواری گسترش یافته است.
مجازات متخلفان بازدارنده نیست
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: باید بهسمتی حرکت کنیم که قراردادهای عادی و قولنامهای بهطورکامل حذف شوند و قوانین مربوط به واگذاری زمین از سوی دولت اجرا شود، همچنین باید مجازاتهای متخلفان بازدارنده باشد، چون دستدرازی به محیطزیست چالشبرانگیز است و منجر به فساد میشود. اگر خطومشی درستی پی گرفته شود، قاعدتا زمینخواری کاهش مییابد. گودرزی در پاسخ به این سوال که آیا در زمینه جلوگیری از زمینخواری خلأ قانونی وجود دارد، گفت: قطعا وجود دارد، چون جرایمی که در نظر گرفتند، نیاز به بروزرسانی و اصلاح دارد تا بازدارنده باشد.
ضرورت ثبت کامل اموال غیرمنقول
وی گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، نخستینبار توسط مجلس شورای اسلامی در سال ۱۴۰۱ تصویب شد، این قانون پس از بررسیها و اصلاحات لازم به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام در اردیبهشت ۱۴۰۳ رسید و اجرای آن از تیرماه ۱۴۰۳ آغاز شد. این قانون باید طی ۴ سال به سرانجام برسد و تمامی اموال غیرمنقول ثبت شود، در صورتی که اجرای این قانون تکمیل شود، قاعدتا زمینخواری کاهش خواهد یافت. این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال وضعیت ثبت اموال غیرمنقول را چطور ارزیابی میکنید، گفت: از آنجایی که حجم کار بالا بوده و ظرفیت سیستم قضایی در این زمینه محدود است، باید با سرعت بیشتری ثبت قراردادها انجام شود، البته در این مورد نیاز به نیروی انسانی ماهر هست؛ اگر چنین اتفاقی بیفتد، فسادهایی نظیر زمینخواری بهشدت کاهش خواهد یافت.
ردپای برخی دستگاهها در بروز زمینخواری
همچنین فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: زمینخواری یک جرم پیچیده است و نیاز به تیم بزرگ در جایگاههای مختلف دارد تا زمینخواری به نتیجه برسد. یکی از مواردی که موجب شده بود زمینخواری تسهیل شود، بحث قولنامه و اسناد عادی بودند که کمک زیادی به زمینخواری میکردند.
وی تصریح کرد: بنابراین قانون الزام ثبت اسناد رسمی کمک زیادی به جلوگیری از تخلفاتی نظیر زمینخواری خواهد کرد، اما اساسا زمینخواری در زمینهای دولتی زمانی رخ میدهد که دولت به حدوحدود املاک خود اشراف ندارد. چه منابعطبیعی و چه زمینهایی که در اختیار دولت هستند اما محصور نشدهاند یا از لحاظ حقوقی تثبیت نشدهاند. در این شرایط ثبت اسناد غیرمنقول فرآیند تخلفاتی نظیر زمینخواری را کند میکند، اما از بین نمیبرد. این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چقدر تبانی برخی دستگاهها و نهادها در بروز زمینخواری نقش دارد، گفت: برای زمینخواری باید روابطی وجود داشته باشد، در واقع اگر هماهنگیها انجام نشود، فرد بهسادگی نمیتواند به اهداف خود در زمینخواری برسد.
خلأ قانونی وجود ندارد
ایلاتی در پاسخ به این سوال که آیا خلأ قانونی وجود دارد که با فسادی نظیر زمینخواری مواجهیم، گفت: خلأ قانونی در این زمینه وجود ندارد، بلکه باید دولت املاک خود را ثبت کرده و سنددار کند. وقتی اسنادشان کاداستر شود، امکان بروز چنین فسادهایی بهشدت کاهش مییابد. در حال حاضر شاهد آن هستیم که بخش زیادی از دستگاهها هنوز برای سنددار کردن زمینها اقدام نکردهاند. وی در پاسخ به این سوال که روند ثبت اسناد غیرمنقول را چطور ارزیابی میکنید، گفت: طبق قانون سال ۹۸ باید تمامی اموال کاداستر میشد، اما هنوز اجرایی نشده است. اگر دستگاهی در این زمینه کوتاهی کند، مرتکب ترک فعل شده و باید از سوی دستگاه قضایی با آن برخورد شود.
سخن پایانی
باید بهسمتی حرکت کنیم که قراردادهای عادی و قولنامهای بهطورکامل حذف شوند و قوانین مربوط به واگذاری زمین از سوی دولت اجرا شود، همچنین باید مجازاتهای متخلفان بازدارنده باشد، چون دستدرازی به محیطزیست، چالشبرانگیز است و منجر به فساد میشود. اگر خطومشی درستی دنبال شود، قاعدتا زمینخواری نیز کاهش مییابد.
