نمایش تامین مالی پروژههای ساختمانی
صنعت ساختمان که بیش از ۳۰ درصد در اقتصاد کشور سهم دارد، با کمبود شدید نقدینگی دستوپنجه نرم میکند، بهطوریکه ساختوساز دیگر برای انبوهساز توجیه اقتصادی ندارد. براساس آمار منتشرشده، صدور پروانه ساختمانی در تهران از حدود ۲۰۰ هزار واحد در دهه ۹۰ به حدود ۴۰ هزار واحد در سالهای اخیر کاهش یافته است. روند کاهشی ساختوساز را میتوان در مواردی نظیر ساختار اقتصاد کشور، شوکهای ارزی و تورمی و تحریم جستوجو کرد. البته رشد سودآوری بازارهای موازی در سایه ابهامات سیاسی در کنار کاهش شدید قدرت خرید مردم موجب شده است سرمایهگذاران از بازار ساختوساز خارج شوند. شهرداری تهران برای نجات پروژههای ساختمانی از کمبود نقدینگی، چندیپیش از طرح «خانهریز» رونمایی کرده است. با اجرای این طرح، مشارکت مردم در مولدسازی املاک، پروژههای مسکونی و گردشگری امکانپذیر خواهد شد. در واقع «خانهریز» نوعی فروش متری یا امتیاز یکصدم یک متر از یک ملک مشخص است که هر فردی با هر توان مالی قادر خواهد بود در آن مشارکت و اقدام به خرید سانتیمتری کند، همچنین در نهایت امکان تملک واحد مسکونی، تجاری و اداری فراهم خواهد بود. براساس آنچه گفته شد، این سوالات مطرح میشود آیا طرح «خانهریز» به سرانجام میرسد یا مانند طرحهای دیگر تامین مالی روی کاغذ میماند؟ آیا با چنین شیوهای پروژههای ساختمانی تامین مالی خواهند شد؟ صمت برای پاسخ به سوالات مطرحشده در شماره امروز به گفتوگو با کارشناسان مربوطه پرداخته است که در ادامه میخوانید.
طرحی شکستخورده
در همین زمینه جواد رحیمپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: قبلا تجربه فروش متری مسکن را داشتیم که چندان گسترده نبود، در واقع از آنجایی که مردم با سبکهای جدید تامین مالی آشنایی محدودی دارند و جذابیت پروژه برایشان تعریف نشده، استقبال گستردهای از این طرح صورت نگرفته است. در حال حاضر که هزینه هر مترمربع مسکن افزایش یافته، کاهش آن به سانتیمتر، مشکل را پیچیدهتر میکند. درست است مردم سهامدار واحد کوچکی از یک ملک میشوند، اما در عمل از لحاظ برگشت سرمایه با ابهامات و سوالاتی مواجه خواهند شد.
وی ادامه داد: از طرف دیگر وقتی مردم میتوانند در بازارهای طلا و ارز با مدیریت خودشان سرمایهگذاری کنند که نقدشوندگی بالایی هم دارند، چرا باید دست به خرید مسکن سانتیمتری بزنند.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: اگر این طرح تقاضا نداشته باشد، جذابیت پروژه از بین خواهد رفت و در عمل تامین مالی آن برعهده شهرداری میافتد. به عبارت دیگر، زمانی یک پروژه جذابیت دارد که پیشرفت فیزیکی خوبی داشته باشد و بهسرانجام برسد، بنابراین فقط فروش سانتیمتری یا کاغذی ملک مطرح نیست.
رحیمپور تاکید کرد: فروش متری مسکن بارها طی سالهای گذشته مطرح شده، در قالب و شکلهای مخلتفی نظیر فروش متری مسکن در بورس که به سرانجام نرسیده و روی کاغذ ماندهاند. اگر هم اجرا شده، در متراژههای کوچک بوده که کارکرد مطلوبی نداشته است.
بازدهی بازارهای موازی بالاتر است
وی در پاسخ به این سوال که آیا شرایط اقتصادی هم تاثیری در بهسرانجام رسیدن فروش سانتیمتری مسکن دارد، گفت: در کل طرح خوبی بهشمار نمیرود، چون وقتی مقیاس فروش ملک کوچک شود، با استقبال مواجه نمیشود. طبیعی است در چنین شرایطی، اگر فرد دلار بخرد بیشتر به نفعش خواهد بود تا دست به خرید سانتیمتری مسکن بزند.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: رشد فروش متری مسکن به تقاضای کلی مسکن بستگی دارد. زمانی که بازار مسکن مشتری ندارد، چطور میتوان انتظار داشت فروش متری با استقبال مواجه شود. فرض میکنیم شهرداری موفق شود پروژههای خود را با مشارکت عموم مردم تامین مالی کند، زمانی که پروژه ساختهشده مشتری ندارد، بهتبع آن، بازدهی هم نخواهد داشت. با این شرایط چطور میتوان انتظار داشت فروش متری مسکن جذابیت داشته باشد.رحیمپور در پاسخ به این سوال که اگر طرح فروش متری مسکن در زمان رونق بازار مسکن پیاده شود، باز هم جذابیت نخواهد داشت، گفت: اگر بازار مسکن رونق داشته باشد، دیگر بحث فروش سانتیمتری پروژه مطرح نمیشود، چراکه سیمانیها و فولادیها دست به خرید ملکها خواهند زد، ضمن اینکه شهرداریها مسکنسازهای خوبی نیستند و دلیلی ندارد که منابع مالی خود را در این حوزه وارد کنند. آنقدر اعتبارات شهرداریها در مسیرهای مختلف نظیر جبران استهلاک معابر و پارکها هزینه میشود که فرصت این را ندارند که این منابع را در بخش مسکن هزینه کنند.وی گفت: حتی اگر در نظر بگیریم که شهرداریها بهطورمستقل در بخش مسکن سرمایهگذاری کنند، امکانش وجود ندارد، چراکه چنین تجربهای را بانکها داشتهاند و در حال حاضر اموال غیرنقدشوندهشان که همان املاک بانکها هستند، بلوکه شدهاند. چطور شهرداری میخواهد تضمین دهد که اگر وارد بازار سرمایه شود، قادر است دارایی را نقد کند و تجربه شکستخورده بانکها دوباره تکرار نشود. علاوه بر این، چنین اقدامی بر موجودی شهرداریها در بانکشهر فشار خواهد آورد، چون در مراحل اولیه که میخواهند مردم را ترغیب به سرمایهگذاری در چنین طرحی کنند، باید از سپردههای موجودشان در بانک شهر استفاده کنند، به این ترتیب بعید است اختلالی در بانک شهر ایجاد نشود.
طرحی که توجیه اقتصادی ندارد
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: طرح «خانهریز» اساسا از لحاظ اقتصادی توجیهپذیر نیست و بازار هم پیدا نخواهد کرد، در عین حال مقیاس این طرح آنقدر کوچک است که فرد میتواند در بازارهای دیگر نظیر طلا و ارز سرمایهگذاری کند که نقدشوندگی بالاتری هم دارند.
رحیمپور در پاسخ به این سوال که چرا در سایر کشورهای پیشرفته، شهرداریها به ساخت مسکن حمایتی میپردازند،اما در ایران این وظیفه برعهده دولت است، گفت: شهرداریها در کشورهای توسعهیافته متولی دولت محلی هستند و اختیارات تام دارند. همچنین متاثر از رأی و نظر مردم تشکیل میشوند. در ایران از آنجایی که شهرداریها در ظاهر نهاد عمومی غیردولتی هستند، اما در عمل بهلحاظ ساختار، یک نهاد دولتمحور هستند، بهطوریکه شهرداری تلاش میکند که در جلسه هیاتدولت حضور داشته باشد که نشان میدهد استقلال ندارد یا فکر میکند باید امور خود را از طریق همکاریهای بالادستیها پیش ببرد. در کنار آن، یک نهاد تخصصی و عمرانی در شهرداری وجود ندارد که در ساخت پروژههای ساختمانی تبحر داشته باشد. اگر شهرداری وارد حوزه مسکنسازی شود، مدیریت حوزه شهری از دست خواهد رفت. از طرف دیگر، شهرداری هم قادر نخواهد بود ساختوساز را مدیریت کند، چون بحث پیمانکاری آن بسیار دشوار است.
وی گفت: مهمتر از همه اینها این است که نهاد شهرداری چون حکمرانی شهری کاملی ندارد، باید در مقابل نهادهای دولتی پاسخگو باشد، چون حتی اگر بخواهد اقدامی بهنفع شهر انجام دهد، ممکن است از مراجع دیگر موردبازخواست قرار بگیرد و مجبور به ترک فعل سرمایهگذاریاش شود.
فرمول تامین مالی ساختوساز
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که اگر طرح فروش متری برای تامین مالی پروژهها پاسخگو نیست، باید از چه شیوهای استفاده شود، گفت: طرح شهرداری بهطورکلی اشتباه است، به این ترتیب یا باید بخش خصوصی فعال شود یا سرمایهگذار خارجی وارد کشور شود. در ایران شاهد آن هستیم که رقابت وجود ندارد و انبوهسازان با سرمایههای کم وارد این حوزه میشوند. این در حالی است که اگر سازندگان با سرمایههای کلان دست به ساختوساز بزنند حتی با ۵ درصد تا ۱۰ درصد نرخ، باز هم بازدهی خوبی بهدست میآورند.
قالب طرح «خانهریز» باید تغییر کند
همچنین فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: شهر باید بتواند به کمک ذینفعان خود ادامه حیات دهد که ممکن است که این مهم از طریق حوزه برنامهریزی و خدمات شهری و سایر بخشها محقق شود. یعنی باید یک پلتفرم مشارکتی ایجاد کنیم تا شهروندان در ایجاد و توسعه خدماتی که منبع درآمد است، امکان مشارکت داشته باشند، بنابراین اصل رویکرد درست است، اما نباید از قالبهایی استفاده کرد که هنوز چالشهای حقوقی آن رفع نشده است.
وی با بیان اینکه هنوز مشکلات حقوقی فروش سانتیمتری یا متری در پروژههای شخصی، شهرداری یا نهادهای عمومی رفع نشده است، گفت: اگر در قالب صندوقهای سرمایهگذاری یا شرکت پروژههای سرمایهگذاری، مردم سهامدار شوند بهتر است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: به این ترتیب اگر شهرداری صندوق پروژهای ایجاد کند که مجموعهای از پروژهها را در پرتفوی خود مدیریت کند، بهتر است به این ترتیب میتوانیم مشارکت مردم در پروژههای شهری را فراهم کنیم.
ایلاتی در پاسخ به این سوال که چرا فروش متری مسکن در بورس به سرانجام نرسید، گفت: از آنجایی که چالشهای حقوقی این طرح برطرف نشد، روی زمین ماند. باید تغییراتی در ساختار صندوقهای املاک مستغلات که تحتعنوان REIT در دنیا شناخته میشود، ایجاد شود. بهعبارتی باید بروکراسی اداری تاسیس این صندوقها کاهش یابد و مقرراتزدایی شوند تا بهراحتی توسط بخش خصوصی با نظارت بورس تاسیس شود، به این ترتیب شاهد تجمیع سرمایه خرد مردم در تمام حوزهها نهفقط بخش مسکن خواهیم بود.
وی گفت: این نوع ابزار سرمایهگذاری قطعا کمکی به رفع مشکلات بخش مسکن نخواهد کرد، اما یک نوع مشارکت است که میتواند منافع عمومی و خصوصی داشته باشد و تاحدودی کمبود نقدینگی برخی پروژهها را رفع کند.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا ساخت مسکن حمایتی برعهده شهرداریها نیست، گفت: در دنیا، شهرداریها متولی دولت محلی هستند، به این معنی که بسیاری از حوزهها را شهرداری مدیریت میکند، اما در ساختار سیاسی ایران شهرداری یک نهاد مدیریتی یکپارچه شهری نیست، بههمین علت یکسری مقدمات لازم است تا شهرداریها به یک نهاد مدیریتی یکپارچه تبدیل شوند و بعد مانند سایر کشورها دست به مسکنسازی بزنند.
سخن پایانی
فروش متری مسکن بارها طی سالهای گذشته مطرح شده است، البته در قالب و شکلهای مخلتفی نظیر توکنایزه کردن مسکن و فروش متری مسکن در بورس که به سرانجام نرسیده و روی کاغذ ماندهاند. اگر هم اجرا شده در متراژهای کوچک بوده که کارکرد مطلوبی نداشته است. در واقع از آنجایی که قرار است پروژههای ساختمانی در مقیاس کوچک بهفروش برسند با استقبال مواجه نمیشود.
چراکه اگر فرد دلار و طلا بخرد، بهنفعش خواهد بود تا دست به خرید سانتیمتری مسکن بزند. حتی اگر بازار مسکن هم رونق داشته باشد، باز هم طرح خوبی نیست، چراکه در چنین شرایطی، سرمایهداران دست به خرید ملکها خواهند زد و دیگر بحث فروش سانتیمتری مطرح نمیشود. ضمن اینکه شهرداریها مسکنسازهای خوبی نیستند و دلیلی ندارد که منابع مالی خود را در این حوزه وارد کنند. آنقدر اعتبارات شهرداریها در مسیرهای مختلف نظیر جبران استهلاک معابر و پارکها هزینه میشود که فرصت این را ندارند این منابع را در بخش مسکن هزینه کنند.
حتی اگر در نظر بگیریم شهرداریها بهطورمستقل در بخش مسکن سرمایهگذاری کنند، امکانش وجود ندارد، چراکه چنین تجربهای را بانکها داشتهاند و در حال حاضر اموال غیرنقدشوندهشان که همان املاکشان است، بلوکه شده است.
چطور شهرداری میخواهد تضمین دهد که اگر وارد بازار سرمایه شود، قادر است دارایی را نقد کند و تجربه شکستخورده بانکها دوباره تکرار نشود. علاوه بر این، چنین اقدامی بر موجودی شهرداریها در بانکشهر فشار خواهد آورد، چون در مراحل اولیه که میخواهند مردم را ترغیب به سرمایهگذاری در چنین طرحی کنند باید از سپردههای موجودشان در بانک شهر استفاده کنند، به این ترتیب بعید است اختلالی در بانک شهر ایجاد نشود.
