بانک‌ها متهم یا قربانی؟
از سال ۱۴۰۰ درهای تزریق نقدینگی به روی پروژه نهضت ملی مسکن بسته بود؛ از کوتاهی بانک‌ها در اعطای تسهیلات گرفته تا کسری بودجه دولت از عواملی هستند که موجب شد ساخت ۴میلیون واحد مسکونی به‌کندی پیش برود صمتحتی مقایسه نهضت ملی با مسکن مهر نشان می‌دهد؛ در آن زمان نرخ بالای نفت به داد مسکن دولتی رسید، با این حال تکمیل پروژه حدود ۱۵سال به‌طول انجامید و تورم بالایی برای اقتصاد کشور به‌ارمغان آورد، بنابراین می‌توان گفت تامین مالی، شرط اصلی تحقق مهم‌ترین وعده دولت‌ها یعنی ساخت مسکن برای اقشار ضعیف به‌شمار می‌رود. شاهد آن هستیم که در دولت قبل و فعلی، همواره بانک‌ها مقصر کمبود نقدینگی نهضت ملی بودند، به‌طوری‌که جرائمی هم برای‌شان در نظر گرفتند که گاهی هم به اجرا نرسیده است. چندی پیش معاون وزیر راه‌وشهرسازی گفته است؛ بانک‌ها موظف به تآمین سهم مشخصی از تسهیلات ساخت مسکن در قالب طرح نهضت ملی هستند و در صورت عدم‌تحقق سهمیه، مشمول جریمه مالیاتی خواهند شد. عملکرد بانک‌ها در تامین مالی نهضت ملی مسکن حاکی از آن است که سیستم بانکی از ۲۳۶ هزار میلیارد تومانی که تعهد کرده بود، حدود ۱۲۲ هزار میلیارد تومان منابع مالی به پروژه‌های دارای قرارداد تزریق کرده است. در حالی که براساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، ۲۰ درصد از تسهیلات بانک‌ها باید به بخش مسکن اختصاص یابد. در این میان کارشناسان معتقدند؛ شرایط اقتصاد کشور به‌گونه‌ای نیست که انتظار همکاری از بانک‌ها را داشت و دولت باید قبل از اجرای نهضت ملی مسکن، فکری به حال تامین اعتبارات موردنیاز پروژه می‌کرد. صمت در گزارش امروز به بررسی نقش بانک‌ها در تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
دیواری کوتاه‌تر از بانک‌ها وجود ندارد
در همین زمینه محمدمهدی سلطانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: دولت خودش را در جایگاهی می‌بیند که به بانک‌های خصوصی و دولتی دستور دهد تا منابع را به چه سمتی ببرند، در واقع یک سیاست دستوری که به نحوه هزینه‌کرد بانک‌ها سمت‌وسو می‌دهد. این در حالی است که اعطای وام برای بانک‌ها پرریسک است و منابع کافی هم ندارند که چنین سیاستی را پیاده کنند.
وی افزود: از آنجایی که هنوز بانک مرکزی مستقل نشده، این تعارضات ده‌ها سال است ادامه دارد، در واقع نه بانک‌های خصوصی قدرت دارند در مقابل سیاست‌های دولت ایستادگی کنند، نه بانک‌های دولتی قادر هستند برای بکارگیری صحیح منابع خود برنامه‌ریزی کنند تا سپرده‌های مردم به‌طورکارآمد استفاده شود و بازدهی بالایی داشته باشد.
سلطانی اظهار کرد: از همان ابتدا، کارشناسان این پیش‌بینی را کردند که نهضت ملی مسکن به‌سرانجام نمی‌رسد، اما دولت روی اجرای برنامه خود پافشاری کرد و برنامه اعطای مسکن به اقشار ضعیف را به‌اجرا رساند.
این درحالی است که مسکن به‌طور رایگان ساخته نمی‌شود، چراکه به زمین، مصالح ساختمانی و خدمات نیاز دارد که منابع مالی زیادی می‌خواهد. عدم‌پیش‌بینی هزینه نهضت ملی مسکن موجب شد، برنامه دولت که قرار بود با آورده ۴۰۰میلیونی متقاضیان و وام بانکی، یک واحد مسکونی تحویل دهد، نقش برآب شود.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: از آنجایی که بسیاری از پروژه‌ها در حال حاضر نیمه‌تمام هستند و عده‌ای از متقاضیان هزینه‌های آن را پرداخت کردند، اما دولت منابع لازم را ندارد،بلکه به بانک‌ها فشار می‌آورد که باید تسهیلات لازم را پرداخت کنند.
اعطای وام برای بانک‌ها به‌صرفه نیست
وی گفت: باتوجه به شرایط اقتصادی، بانک‌ها باید حداقل نرخ بهره را ۳۵درصد تعیین کنند، چون هزینه‌های اداری، کارشناسی و ریسک‌های عدم‌پرداخت وام را باید در نظر بگیرند، اما متقاضیان از اقشار ضعیف جامعه هستند و قادر به بازپرداخت اقساط نخواهند بود و حتی تضامین لازم را قادر نیستند، تهیه کنند. در این شرایط چرا باید بانک‌ها منابع را با نرخ بالا تهیه کنند، اما با نرخ پایین در اختیار متقاضیان قرار دهند که در بازه طولانی ۲۰ تا ۳۰ سال تسویه شود. طبیعی است با در پیش گرفتن چنین رویکردی، چرخ دخل و خرج بانک‌ها نخواهد چرخید. سلطانی ادامه داد: زمانی که بانک‌ها قادر نیستند از سیاست‌های دولت تبعیت کنند، از وظایفی که به آنها محول شده، شانه خالی خواهند کرد و حتی اگر عمل کنند، تبدیل به زیان در ترازنامه‌شان خواهد شد. این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال؛ زمانی که بانک‌ها قادر به تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن نیستند، باید از چه طریقی کمبود نقدینگی جبران شود، گفت: از یک‌سو، بانک‌ها قادر به اعطای وام نیستند و از سوی دیگر، دولت هم در هزینه‌های خود نظیر آموزش، بهداشت و تاسیس راه و جاده مانده است،بنابراین چگونه قادر باشد که هزینه ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد را تامین کند. بنابراین جای تعجب ندارد طرح نهضت ملی به‌کندی پیش برود یا حتی در برخی از شهرها روی زمین بماند.
وظیفه دولت خانه‌سازی نیست
وی در پاسخ به این سوال که در کشورهایی دیگر تامین مالی بازار مسکن چگونه انجام می‌شود، گفت: از آنجایی که سایر کشورها با تورم پایین برای مثال ۲ درصدی دست‌وپنجه نرم می‌کنند، نرخ بهره هم به همین میزان کاهش می‌یابد و مشکلی در این زمینه وجود ندارد، در واقع در این کشورها میزان قسط از یک‌سوم درآمد خانوار تجاوز نمی‌کند، اما در ایران این‌گونه نیست؛ به‌علت اینکه تورم عمومی بالای ۴۰ درصد است و متقاضیان از عهده بازپرداخت اقساط برنمی‌آیند.
سلطانی تاکید کرد: نه‌تنها دولت ایران بلکه سایر دولت‌ها هم در توان‌شان نیست که برای مردم خانه بسازند، حتی در کشورهای متمول هم، برای تعداد محدودی که بسیار ضعیف هستند، خانه ساخته می‌شود، بنابراین در هیچ کشوری مرسوم نیست دولت خانه‌سازی کند، بلکه باید خانوارها آنقدر از لحاظ مالی تامین باشند تا اقدام به خرید خانه کنند.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: بنابراین باید درآمد ملی در ایران آنقدر بالا برود که مردم استطاعت تامین مسکن از طریق پس‌انداز یا اخذ وام داشته باشند. البته به‌شرطی‌که فقط باید یک‌سوم درآمد خود را به اقساط وام اختصاص دهند نه بیشتر.
دولت‌ها مقصر هستند
وی گفت: بنابراین اگر نهضت ملی مسکن به‌علت کمبود نقدینگی متوقف شده است، ریشه در کم‌کاری بانک‌ها ندارد، بلکه به‌علت پیاده کردن طرح نهضت ملی بدون برنامه است، این در حالی است که اگر قبل از اجرای طرح، هزینه‌های ساخت را برآورد می‌کردند، اصلا چنین طرحی آغاز نمی‌شد.
سلطانی اظهار کرد: اگر در دولت احمدی‌نژاد، بخشی از طرح مسکن مهر به‌سرانجام رسید، به این علت بود که درآمدهای سرشار نفتی داشتیم، با این حال ۱۰ تا ۱۵ سال تکمیل طرح به‌طول انجامید و به قیمت افزایش تورم تمام شد.
جریمه بانک‌ها چه دردی از مردم دوا می‌کند
همچنین منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: قصه کوتاهی بانک‌ها در عمل به تعهدات‌شان مربوط به این وزیر و نهضت ملی مسکن نیست، بلکه در سال ۹۴ هم بانک‌ها موظف شدند به تعهدات‌شان در حوزه اقتصاد مسکن برای آزادسازی و تسهیل امور دارایی عمل کنند، به این معنی که باید طی ۴ سال مازاد املاک خود را به بانک مرکزی اعلام و آزادسازی می‌کردند.
آن زمان هم مقرر شد، اگر به تعهدات‌شان عمل نکنند ۲۰ تا ۲۵ درصد مشمول مالیات می‌شوند و حتی براساس قانون در صورت کوتاهی در انجام تعهدات‌شان مدیرعامل عزل شود.
این در حالی است که عمل به تعهدات‌شان به ۲۰ درصد هم نمی‌رسد. جالب اینجاست که مقدار دارایی ملکی بانک‌ها در سال ۹۴ به ۳۷میلیون مترمربع می‌رسید، این رویکرد موجب شد زمین و املاک زیادی محبوس بماند و احتکار شود.
وی تاکید کرد: با اینکه طی سال‌های گذشته، بانک‌ها مکلف شدند منابع مالی جهش تولید مسکن را تامین کنند، اما از ۲۰ بانک فقط ۲ تا ۳ بانک در حد ۱۰ تا ۲۰ درصد مشارکت کردند که مشمول جریمه خواهند شد. اینجا یک سوال مطرح می‌شود؛ جریمه بانک به‌علت کم‌کاری در اعطای تسهیلات چه دردی از مردم دوا می‌کند، آیا این اقدام برای مردم سرپناه می‌شود؟
غیبی تصریح کرد: شاید اگر بانک‌ها در سال ۹۴ املاک مازاد خود را به‌فروش می‌رساندند و ارزش‌افزوده آن در صندوق پس‌انداز دولت ذخیره می‌شد، در حال حاضر منت بانک‌ها را برای تامین مالی نهضت ملی مسکن نمی‌کشیدند.
بانک‌های زیانده چگونه تسهیلات بدهند؟
این کارشناس بازار مسکن گفت: چرا باید بانک‌ها تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص دهند،آن‌هم در جایی که نه سرمایه‌شان تایید و نه تضمین می‌شود. همچنین چرا باید تمام تعهدات منابع مالی نهضت ملی مسکن برعهده بانک‌هایی بیفتد که زیانده هستند.
وی تصریح کرد: از آنجایی که اقداماتی در راستای فروش املاک مازاد بانک‌ها انجام نشده است، شاهد آن هستیم بانک‌ها به سمت سرمایه‌گذاری در بخش ملک و ساختمان رفتند.
این رویه از دوره احمدی‌نژاد با تاسیس ۵۰۰ تا ۶۰۰ موسسه مالی بدون اینکه منابع مالی‌شان مشخص باشد، آغاز شد و آنها هم در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کردند، به‌طوری‌که دولت و بانک‌ها به سوداگران ملک مسکن تبدیل شدند. بنابراین پربیراهه نیست اگر بگوییم در آن مقطع زمانی موجب افزایش دوچندان مسکن شدند. در حال حاضر همه آن موسسات یا ورشکست شدند یا به هزینه بیت‌المال، در بانک‌های دیگر ادغام شده‌اند.
غیبی تاکید کرد: سیاست‌گذاری‌ها برای نظام بانکی کشور از همان ابتدا اشتباه بوده است، به‌همین‌دلیل با چنین مشکلاتی مواجهیم. آنقدر هم تنبیه و تشویق برای‌شان در نظر گرفتند که خودشان را مختار می‌دانند که قانونی را اجرا کنند یا خیر. بنابراین بعید است تنبیه یا تشویق وزیر جدید بر عملکردشان تاثیر بگذارد.
انتظارات باید متقابل باشد
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: اگر در حال حاضر دولت توقع دارد که بانک‌ها منابع لازم را برای نهضت ملی مسکن تامین کنند. باید دولت هم اطلاع‌رسانی کند که در مقابل زیان و معوقات بانک چه اقداماتی انجام داده و آیا راهکاری در پیش گرفته است که گردش سرمایه در جامعه بالا برود تا منابع بانک‌ها افزایش یابد که به طرح نهضت ملی مسکن کمک کنند.
دولت‌ها بی‌حساب‌وکتاب وعده می‌دهند
وی در پاسخ به این سوال؛ زمانی که بانک‌های قادر نیستند تامین مالی نهضت ملی مسکن را انجام دهند، از چه طریق باید منابع تامین شود، گفت: زمانی که دولت منابع لازم را ندارد، چرا باید وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را بدهد. متاسفانه شاهد آن هستیم که مسئولان بی‌حساب‌وکتاب وعده می‌دهند. این در حالی است که ابتدا باید ظرفیت ساخت مسکن در کشور بررسی شود، سپس وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی داده شود. برای مثال، باید وعده ساخت ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار واحد مسکونی را می‌دادند و ۲ بانک را موظف به تامین مالی می‌کردند، نه اینکه یک نهضت عظیم به‌راه اندازند، بدون اینکه ظرفیت‌های کشور را بررسی کنند. از همه مهم‌تر، چرا دولت باید کار پیمانکاری کند، در حالی که وظیفه‌اش نظارت عالی بر پروژه‌های عمرانی کشور است.
وی با بیان اینکه اگر منابع لازم را نداشتید، چرا شعار تامین مسکن اقشار کم‌درآمد را سر دادید، گفت: رئیس‌جمهوری اعتراف کرد، منابع لازم را برای بسیاری از طرح‌هایی که وعده اجرای‌شان را داده‌ایم، در اختیار نداریم. دولت باید بخش خصوصی را حمایت کند تا مسکن بسازد. همچنین باید تدبیری برای اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن بیندیشد تا تامین مالی برای خریدار و فروشنده انجام شود.
سخن پایانی
طرح نهضت ملی مسکن به‌عنوان یکی از راهبردهای کلان کشور به قانون تبدیل شده و این قانون در راستای تامین نیاز اقشار کم‌درآمد به مسکن است، اما نباید دولت‌ها عدم‌موفقیت در اجرای این پروژه را به گردن بانک‌ها بیندازند، چراکه قریب به اتفاق کارشناسان معتقدند؛ باید ابتدا هزینه‌ها و ظرفیت‌های اقتصادی کشور را بررسی می‌کردند، سپس وعده اجرای ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال را در بوق و کرنا می‌کردند.
