این موضوع باعث شد دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مردم وعده دهد. طرحی که با توجه به بستر اقتصادی کشور، با اماواگرهای زیادی روبه‌رو شد.

این طرح بسیاری از اقشار کم‌درآمد جامعه را برای خانه‌دار شدن امیدوار کرد، اما با گذشت یک سال از عمر دولت، هنوز هیچ آماری که نشان دهد این طرح موفق بوده، دیده نمی‌شود، چراکه در حال حاضر میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران در حال عبور از مرز ۴۵ میلیون تومان است. از سوی دیگر، گرانی مسکن با تاثیر مستقیم خود بر نرخ اجاره‌بها، بسیاری از مستأجران را با چالش‌های زیادی روبه‌رو کرده و شهروندان را مجبور به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی کرده است.

چالش‌های دولت از ساخت مسکن

یکی از مشکلاتی که وزارت راه و شهرسازی برای اجرایی کردن پروژه نهضت ملی مسکن با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند، تکمیل واحدهای نیمه‌کاره مسکن مهر و طرح «اقدام ملی» است که از دولت نهم آغاز شد و تا اواخر دولت دوازدهم ادامه پیدا کرد.

همچنین عدم‌همکاری بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن، چالش دیگری است که آهنگ تولید مسکن را در کشور به‌شدت کند کرده است.

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن درباره این موضوع به صمت گفت: اقدامات دولت قبل در بازار مسکن، بسیاری از پیش‌بینی‌ها برای ساماندهی این بازار حیاتی را به چالش کشاند.

به‌طوری‌که بخش بزرگی از پروژه مسکن مهر متوقف و ضربه بزرگی به ساخت‌وساز در کشور وارد شد.

 این اقدامات تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور را از 900 هزار واحد به زیر 350 هزار واحد در سال رساند و در عمل تولید مسکن را تا ۷۰ درصد کاهش داد.

از جهت دیگر در دولت دوازدهم با اقدامات وزارت راه و شهرسازی، پروژه اقدام ملی مسکن مطرح شد. در این طرح مقرر شد 400 هزار واحد مسکونی در مدت ۲ سال ساخته شود، اما اجرای این طرح نیز زمان‌بر شد و دولت وقت موفق نشد این طرح را اجرایی کند.

میراث تلخ روحانی برای دولت سیزدهم

این کارشناس مسکن درباره علت گرانی مسکن در چند سال گذشته، گفت: سیاست‌های گذشته برای ساماندهی بازار مسکن نتوانست گره کور مشکلات این بخش را باز کند و با کاهش تولید مسکن، تعادل در عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی برهم خورد و با تاثیر مستقیمی که این موضوع بر افزایش قیمت‌ها گذاشت، روز به روز خرید خانه برای قشر کم‌درآمد جامعه دشوارترشد.

وی افزود: در یک سال گذشته، دولت جدید اقدامات مثبتی در راستای ساماندهی بازار مسکن انجام داده و بسیاری از پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن مهر و اقدام ملی را بهره‌برداری کرد.

 اخیرا هم وزیر راه و شهرسازی از تحویل 100 هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی در اواخر شهریور خبر داد که به‌نظر می‌رسد با کمی تاخیر در مهر به بهره‌برداری برسد.

کارشکنی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات

ایلاتی درباره چالش‌های موجود بر سر راه پروژه نهضت ملی مسکن به صمت گفت: در حال حاضر دولت زیرساخت‌های مناسبی برای اجرایی کردن نهضت ملی مسکن فراهم کرده و در تلاش است در تعامل با بخش‌های گوناگون، زمین موردنیاز برای ساخت‌وساز را هر چه سریع‌تر فراهم کند.

 از سوی دیگر، وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اهمیت اجرای قانون جهش تولید مبنی بر اختصاص ۲۰ درصد از منابع بانکی به بخش مسکن، خواستار همکاری بیشتر بانک‌ها در پرداخت روان‌تر تسهیلات مسکن شد.

 اما در عمل، بیشتر بانک‌ها از پرداخت این تسهیلات سر باز می‌زنند و دولت را برای تامین بودجه پروژه‌های مسکنی با چالش روبه‌رو می‌کنند. این اتفاق در حالی است که بازپرداخت تسهیلات مسکن نسبت به بخش‌های دیگر مطمئن‌تر بوده و بانک‌ها از این بابت با مشکل روبه‌رو نمی‌شوند.

ایلاتی درباره علت اصلی عدم‌تمایل بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن خاطرنشان کرد: بانک‌ها معمولا با بخشی از معوقات مالی روبه‌رو هستند که ترجیح می‌دهند منابع مالی خود را به آنها اختصاص دهند.

 از سوی دیگر، بانک‌ها ترجیح می‌دهند تسهیلات کلان خود را طبق قراردادهای درون‌سازمانی به اشخاص و سازمان‌های گوناگون پرداخت کنند.

ازاین‌رو پرداخت تسهیلات مسکن از نظر بانک‌ها، اقدامی زمان‌بر بوده و این موضوع را سیاستی تحمیلی از سوی دولت می‌داند. این چالش باید با نظارت مستمردولت پیگیری شود و ضرورت دارد مجلس شورای اسلامی به آن ورود کند و کارشکنی‌هایی که از سوی بانک‌ها در حال رخ دادن است، هر چه سریع‌تر متوقف شود تا زمانی که برای تولید مسکن هدر شده، جبران شود.

وی در ادامه بیان کرد: عملکرد بانک‌ها در حوزه مسکن بسیار ناچیز بوده و نزدیک به صفر است و فقط در بین بانک‌ها و موسسات مالی، بانک مسکن به وظایف خود در قبال پرداخت تسهیلات مسکنی مثبت عمل کرده است.

 این اتفاق در حالی رخ می‌دهد که بانک مسکن جدا از پروژه نهضت ملی مسکن، مسئول پرداخت تسهیلات به بخش‌های تحت قرار داد خود نیز بوده و ممکن است در آینده با کسری بودجه مواجه شود.

 از سوی دیگر، بیشتر بانک‌ها تسهیلات مسکن را به شرکت‌های زیرمجموعه تحت قرارداد خود اختصاص می‌دهند و تسهیلاتی که برای ساخت‌وساز واحدهای اداری و تجاری در شهرهای گوناگون در نظر می‌گیرند، به اشتباه جزو تسهیلات مسکن محاسبه می‌شود.

 ازاین‌رو باید توجه کرد که این واحدها خارج از چارچوب ساخت واحد مسکونی قرار دارند و نباید با آمار تسهیلات بخش مسکن در نظر گرفته شوند.

آمارهای ضدونقیض در بازار مسکن

ایلاتی خاطرنشان کرد: یکی از بزرگ‌ترین ضعف‌های دولت برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن در کشور، بحث اطلاع‌رسانی دقیق است، چراکه با گذشت یک سال از مطرح‌شدن این پروژه عظیم از سوی دولت سیزدهم، هنوز به‌طور شفاف مشخص نیست که این واحدهای مسکونی در کدام مناطق ساخته می‌شوند.

همچنین تفاوت در آمارهای منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، تحقق این هدف مهم را با اماواگرهای متفاوتی روبه‌رو کرده است.

این کارشناس مسکن در پایان گفت: اگر دولت بتواند تمام چالش‌های پیش‌روی ساخت مسکن را کنار بزند و طرح نهضت ملی مسکن را اجرایی کند، تعادل چشمگیری در عرضه و تقاضای بازار مسکن به‌وجود می‌آید و تا حد زیادی قیمت‌ها کنترل می‌شود، اما نکته‌ای که وجود این است که دولت در کنار افزایش تولید باید سیاست‌های کنترلی را به‌‌طور مستمر در نظر بگیرد تا دست دلالان و سوداگران از بازار مسکن کوتاه شود و واحدهای مسکونی ساخته شده بدون واسطه به‌دست مردم برسد.

توقف 8 ساله ساخت‌وساز

میثم مهرپور، کارشناس مسکن به صمت گفت: دولت سیزدهم از ابتدای کار خود، شعار ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را در راستای افزایش عرضه مسکن به مردم وعده داد. پس از وقفه 8 ساله‌ای که در تولید مسکن در کشور رخ داد، جای خالی چنین پروژه‌ای به‌شدت احساس می‌شد، چراکه در چند سال گذشته شاهد شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن بوده‌ایم. از سویی با توجه به شرایط کشور، رونق بازار مسکن می‌تواند دستاوردهای اقتصادی مثبتی را برای کشور به ارمغان بیاورد و مسیر توسعه را برای اجرایی شدن اهداف کلان هموار کند.

وی در ادامه گفت: اقدامات دولت سیزدهم در راستتای ساماندهی بازار مسکن سروصدای زیادی به پا کرد، اما شرایط حاکم بر اقتصاد کشور اجرایی شدن این پروژه‌ها را به چالش کشانده است.

ساخت مسکن ارزان عملی نیست

مهرپور بیان کرد: دولت با هدف ساخت مسکن ارزان‌قیمت، طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرد که براساس آن تصمیم گرفت با قرار دادن زمین رایگان در اختیار سازندگان، اقدام به ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی در کشور کند. موضوعی که تاکنون آن‌طور که باید اجرایی نشد و در نهایت طرح موفقی به‌نظر نمی‌رسد، چراکه حتی اگر این واحدها با زمین رایگان هم ساخته شود، باز هم هزینه‌های ساخت‌وساز به‌مراتب بالاتر از برآوردهای دولت می‌شود و عملا ساخت مسکن ارزان نرخ زیر سوال می‌رود.

وی افزود: با نگاهی به گذشته مشاهده می‌کنیم که پروژه‌های مسکن با حداقل آورده متقاضیان تحویل داده می‌شد.

ازاین‌رو تکرار چنین پروژه‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن و برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا منطقی به‌نظر نمی‌رسد و شرایط اقتصادی کنونی جوابگوی چنین پروژه‌هایی قطعا نخواهد بود.

با سوداگری و دلالی برخورد شود

مهرپور خاطرنشان کرد: سیاست‌های دولت برای خانه‌دار کردن مردم باید شکل جدیدی به خود بگیرد و بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به سمت کالای مصرفی سوق داده شود.

همچنین با نظارت مستمر و برنامه‌ریزی دقیق دست سوداگران و دلالان از این بازار کوتاه شود تا این موضوعات نتواند بر آتش تورم بخش مسکن دامن بزند. با این اقدامات، قیمت‌ها کاهشی شده و بازار مسکن به ماهیت اصلی خود برمی‌گردد. اگر این اتفاقات رخ دهد و تسهیلات بخش مسکن افزایش یابد، قدرت خرید افراد تا حد زیادی بالا می‌رود و کمک بزرگی به بازار می‌کند.

وی در پایان گفت: مسکن بخشی از اقتصاد است و تا وقتی ‌که بسترهای اقتصادی کشور اصلاح نشود بازار مسکن نمی‌تواند در مسیر درستی قرار بگیرد و در کوتاه‌مدت ساماندهی شود. دولت باید با نظارت مستمر و همکاری با بخش خصوص و انبوه‌سازان سرعت تولید بخش مسکن را افزایش دهد تا وقفه ۸ ساله‌ای که در دولت قبل به وجود آمده، هرچه سریع‌تر جبران شود.

سخن پایانی

تولید مسکن اتفاقی است که می‌تواند با افزایش تعداد واحدهای مسکونی، تعادل نسبی در بازار ایجاد کند. این موضوع در نهایت منجر به کاهش قیمت‌ها و ثبات نسبی در بازار پر تلاطم مسکن می‌شود. این موضوع مهم تنها در صورتی اجرایی می‌شود که تمام نهادها و سازمان‌های خصوصی و دولتی با وزارت راه و شهرسازی تعامل سازنده داشته باشند تا سرعت ساخت‌وساز هر چه سریع‌تر افزایش یابد. دولت باید با مدیریت منابع و توجه به زیرساخت‌های کشور تلاش کند تا واحدهایی بسازد که از لحاظ استاندارد و مشتری‌مداری حرفی برای گفتن داشته باشد و تجربه تلخ ساخت مسکن در کشور تکرار نشود.