بعضی مواقع افراد، تنها به‌دلیل نگارش یک قرارداد اشتباه، حجم وافری از سرمایه خود را از دست داده و همین مسئله هم موجب شده تا استفاده از قراردادهای دقیق برای سرمایه‌گذاری در حوزه ملک، اهمیت زیادی پیدا کند. دعاوی ملکی باتوجه به مشکلات متنوعی که در احراز مالکیت ملک ایجاد می‌شود به انواع مختلفی تقسیم می‌شود. دعاوی ملکی شامل دعاوی حقوقی، ثبتی و دعاوی کیفری می‌شوند. از جمله؛ دعوای خلع ید، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوای اثبات مالکیت، دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف (ملک)، دعوای تصرف عدوانی حقوقی، دعوای ابطال سند رسمی، دعوای تخلیه اماکن تجاری، دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، دستور فروش ملک مشاع و... .

قطعا شخصی که به‌عنوان یکی از متعاملین، به دلایلی متضرر شده، مجبور به طرح دعوا در دادگاه است، اما سوال این است که آیا متضرر، با طرح دعوا در دادگاه به آسانی، به حق زائل‌شده خود دست خواهد یافت؟ متاسفانه به‌دلیل عدم‌آگاهی مردم از قوانین مربوطه و عدم‌تسلط کافی به قوانین و رویه‌های قضایی، همچنین به‌دلیل حجم بالا و تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و مستغلات، فرآیند رسیدگی به این دعاوی طولانی شده و در بیشتر مواقع به نتیجه درستی ختم نمی‌شود. در نتیجه طرف قرارداد، جز اینکه از انعقاد معامله متحمل ضرر شده است، برای به‌دست آوردن حق زائل‌شده خود نیز، گرفتار فرآیند دادرسی خواهد شد.

شایان ذکر است، حوزه املاک یکی از بخش‌های محبوب سرمایه‌گذاری مردم محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاری در این حوزه علاوه بر اینکه سودهی بالایی دارد و جزو نیازهای اساسی محسوب می‌شود، اما جوانب حقوقی و قانونی پیچیده‌ای را به‌دنبال دارد. علاوه بر مسائل خاص حقوقی، مشکلات اقتصادی در زمینه املاک موجب حساسیت‌های ویژه‌ای در این بخش شده و ناآگاهی جامعه از قوانین نیز مشکلات فراوانی برای افراد ایجاد کرده است. در حال ‌حاضر به‌دلیل نبود مشتری و رکود معاملات مسکن، این بازار در وضعیت کسادی به‌سر می‌برد و از ناحیه نرخ ارز و طلا تاثیر نگرفته است. اما پیرو صحبت‌های مسئولان حوزه مسکن؛ در سال جدید تعاونی‌های مسکن معتبر می‌توانند گره‌گشا باشند تا افراد با سرمایه‌های اندک و به‌تدریج صاحب مسکن شوند.

مقایسه وضعیت میان‌مدت بازار مسکن نیز هویدای آن است که قیمت‌ها در تهران نسبت به سال گذشته نیز بین ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد داشته است؛ در حالی که تورم عمومی حدود ۳۲ درصد و تورم برخی کالاها در این مدت تا ۵۰ درصد می‌رسد. نخستین و مهم‌ترین قوانین در قوانین قرارداد فروش ملک، تنظیم قرارداد به‌صورت رسمی و مکتوب است. بسیاری از مشکلات حقوقی در معاملات املاک ناشی از عدم‌تنظیم قرارداد رسمی و استفاده از قراردادهای شفاهی یا غیررسمی است. قراردادهای رسمی به شما این اطمینان را می‌دهند که تمامی تعهدات و حقوق طرفین به‌طورکامل ثبت شده و در صورت بروز اختلاف، مدارک معتبر برای ارائه در مراجع قضایی موجود است. حالا می‌پردازیم به بیان کردن نکاتی که باید در قراردادهای رسمی رعایت شود:

- قرارداد باید به‌صورت کتبی تنظیم شود.

 - اطلاعات دقیق خریدار و فروشنده به‌همراه شماره ملی، آدرس و شماره تماس در قرارداد قید شود.

- اسناد مالکیت ملک و مشخصات کامل آن در قرارداد ذکر شود.

- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای اطمینان از صحت سند.

 - بررسی وضعیت حقوقی ملک درباره رهن، توقیف یا ممنوع‌المعامله بودن.

 - بررسی مدارک هویتی فروشنده و تایید مالکیت او.

ـ صحت اسناد مالکیت ملک: نکته مهم دیگر در قرارداد خرید و فروش ملک، اطمینان از صحت اسناد مالکیت ملک است که برای این کار، خریدار باید از صحت و اصالت سند مالکیت مطمئن شود. این سند باید رسمی و موردتایید مراجع ثبت اسناد باشد. به‌علاوه، فروشنده باید اطمینان حاصل کند که ملک بدون هرگونه مشکل حقوقی مانند رهن، وثیقه یا دعوای قضایی به‌فروش می‌رسد.

 ـ تعیین دقیق نرخ و نحوه پرداخت: از دیگر شرایط قانونی معامله ملک، تعیین دقیق نرخ ملک و نحوه پرداخت آن است. در قرارداد باید به‌صورت شفاف مبلغ معامله، نحوه پرداخت و زمان‌بندی پرداخت مشخص شود. عدم‌شفافیت در این موارد می‌تواند منجر به اختلافات مالی شود.

انتقال رسمی مالکیت ملک

یکی از مهم‌ترین ضوابط حقوقی انتقال مالکیت ملک، انتقال رسمی مالکیت ملک به خریدار است. انتقال مالکیت باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد و ثبت رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک انجام شود. این مرحله تضمین می‌کند که ملک به‌صورت قانونی به نام خریدار ثبت شده و هیچ‌گونه مشکل حقوقی در آینده به‌وجود نخواهد آمد. تنظیم قرارداد فروش ملک نیازمند دقت فراوان و آشنایی با قوانین و مقررات حقوقی مرتبط است. هرگونه سهل‌انگاری در این زمینه می‌تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی و مالی شود. به‌دلیل جلوگیری از متضرر شدن مشاوره با وکیل متخصص و مجرب پیشنهاد می‌شود. بعضی مواقع افراد، فقط به‌دلیل نگارش یک قرارداد اشتباه، حجم وافری از سرمایه خود را از دست داده‌اند و همین مسئله هم موجب شده است تا استفاده از قراردادهای دقیق برای سرمایه‌گذاری در حوزه ملک، اهمیت زیادی پیدا کند. دعاوی ملکی باتوجه به مشکلات متنوعی که در احراز مالکیت ملک ایجاد می‌شود، به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند؛ دعاوی حقوقی، ثبتی و کیفری.