نظام مالک- مستاجری یا ارباب - رعیتی؟
مجید گودرزی-کارشناس اقتصاد
مشکل مستاجران در تامین مسکن متناسب با درآمد، داستان امروز و دیروز نیست. باوجود جمعیت بیش از ۳۰ میلیون نفری مستاجران در ایران، این جمعیت عظیم حتی یک نشریه مستقل هم ندارند، چه رسد به اتحادیه یا انجمن برای چانه زنی و قانون گذاری!
در یک نظرسنجی که به تازگی انجام شد، ۵۲ درصد شرکت کنندگان، نظام مالک و مستاجری را از ارباب و رعیتی بدتر می دانند. سهم ارباب در زمین های دیم دودهم و در زمین های آبی یک سوم بوده است؛ اما اکنون صاحبخانه ها به ۱۰۰ درصد درآمد مستاجران هم راضی نمی شوند. به نظر می رسد عرف غلط قانون گذاران در ۱۱۵ سال گذشته، مشکلات بخش مسکن را به یک فاجعه ملی تبدیل کرده است. تبعات اجتماعی گسترده بی قانونی مفرط در بخش مسکن غیرقابل تصور است؛ از عدم امکان ازدواج ۱۰ میلیون جوان ایرانی تا نرخ بالای طلاق و... . باید توجه کرد که مسکن بیش از آنکه یک صنعت مهم و یک کالای ضروری اقتصادی باشد، یک کالای اجتماعی با تبعات گسترده است. این درحالی است که تعیین میزان اجاره بها از هیچ قانونی تبعیت نمی کند. به عنوان نمونه در همین چند سال اخیر مصوبه سران قوا درباره میزان افزایش اجاره بها و تمدید اجاره نامه ها حتی از سوی محاکم و شوراهای حل اختلاف هم رعایت نشد، چه برسد به صاحبخانه ها! در دستگاه عریض و طویل قضایی کشور هیچ مستاجری حق شکایت از مالکان را ندارد و مالکان در هر زمانی و با هر بهانه ای قادر هستند، زندگی مستاجر را با چالش جدی مواجه کنند. مالکان حتی استهلاک تجهیزات را که مسلم ترین پدیده طبیعت است هم، نمی پذیرند. اگر تجهیزاتی ۱۵ سال کار کرده باشد و مستاجر تنها یک روز از آن استفاده کند و از کار بیفتد، مستاجر مسئول جبران تمام استهلاک انباشته شده در آن وسیله است. در حالی که در کشوری مثل آلمان هزینه رهن یک ملک به اندازه تنها 3 ماه اجاره است. این مبلغ به عنوان تضمین برای جبران عدم پرداخت اجاره و خسارت وارده احتمالی به ملک نگهداری می شود و صاحبخانه مکلف است تمام مبلغ را با سود متعلقه در پایان قرارداد به مستاجر برگرداند. در ایران بخش مهمی از این فشار هزینه ها بر دوش مستاجر بوده و ودیعه پرداختی نیز قرض الحسنه است. در 5سال گذشته به خاطر همین نامعادله ۹۲ درصد قدرت خرید رهن مستاجران در مقایسه با ارزش طلا از بین رفته است. نرخ هر قطعه سکه بهار آزادی از یک میلیون و ۳۲۳ هزار تومان در آبان ۹۶ به ۱۶ میلیون و ۱۹۷ هزار تومان در آبان ۱۴۰۱ رسیده و در این مدت نرخ مسکن حدود ۹۰۰ درصد رشد داشته و از میانگین متری ۴ . ۸ میلیون تومان در آبان ۹۶ به ۴۷ . ۹ میلیون تومان در آبان ۱۴۰۱ رسیده است. این شکاف بزرگ ارزشی باید توسط مستاجران پر و جبران شود. براساس آمار در دنیا حدود ۱۸ درصد درآمد مستاجران صرف مسکن می شود، اما این رقم در تهران و بسیاری دیگر از کلانشهرها به حدود ۷۹ درصد رسیده است. کاهش حدود ۴۰ درصدی ارزش پول ملی و افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی نرخ مسکن، هر سال شکاف حدود ۱۴۰ درصدی به وجود می آورد که باید هر ساله توسط مستاجر پر شود. مستاجر مسئول جبران تمام سیاست گذاری های غلط و چالش های اقتصادی حاکم بر کشور برای مالکان شده است. علاوه بر کاهش ارزش پول ملی و افزایش لجام گسیخته نرخ مسکن، مستاجر باید سود وام های ودیعه مسکن را هم بپردازد. اینها سه گانه فلاکت مستاجران در ایران است. بانک ها با وام های کذایی که عموما تنها در تبلیغات عنوان شده و عملا در سقف بسیار کمتری تامین اعتبار می شوند، سعی در بالا بردن سقف اجاره و تثبیت تورم مسکن دارند و حالا از طریق فروش متری مسکن در بورس تلاش می شود، این رقابت ناسالم و ویرانگر ادامه پیدا کند. با توجه به موارد یاد شده به نظر می رسد بخش اجاره مسکن ایران یکی از استعماری ترین بخش های اقتصاد ایران است که به علت ضروری و کم کشش بودن نیاز مسکن، مردم مجبور به تحمل فشار کمرشکن آن هستند.
چندین سال است که تصویب «قانون بهای تمام شده مسکن» مطالبه شده، اما تا امروز هیچ اراده ای برای ساماندهی بخش مسکن وجود ندارد و بانک ها و سیاست گذاران فاسد، بخش مسکن را به بحرانی ترین بخش اقتصاد و اجتماع ایرانیان تبدیل کرده اند.
