آب گل‌آلود بازار مسکن!
نویسنده محمد انوشه‌ئی ؛ بازار مسکن در سال‌های اخیر انواع و اقسام بازی‌ها را بر سر مردم درآورده و تاب‌وتوان شهروندان را طاق کرده است. این بحران زمانی حاد شد که درست در جایی که مسئولان باید سیاست‌گذاری‌های درست و منظمی برای ساماندهی بازار مسکن ترتیب می‌دادند، با بی‌توجهی به ظرفیت‌های موجود و همچنین محدود کردن همکاری‌ها برای تولید مسکن به اقدامات اشتباهی دست زدند که نتیجه‌ای جز افزایش قیمت مسکن و به‌تبع آن اجاره‌بها نداشت؛ موضوعی که میانگین هر متر خانه در تهران را به بیش از ۶۰ میلیون تومان رسانده است. تمامی موضوعات گفته‌شده در سایه بی‌تدبیری‌های گوناگون اتفاق افتاد و مردم را به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی کشاند. گاهی بعضی مردم به علت نقدینگی کم، اقدام به خرید خانه‌های پیش‌خرید در مناطق مختلف می‌کنند که نتیجه‌ای جز تاراج سرمایه‌های اندک آنها را در پی ندارد؛ اتفاقی که در سال‌های اخیر باعث شد تا عده‌ای سودجو در منطقه ۲۲ تهران در قالب تعاونی اقدام به پیش‌فروش واحدهای مشکل‌دار به مردم کنند. بحران مسکن اتفاقی است که تمام جنبه‌های زندگی مردم را در برمی‌گیرد، زیرا یک نیاز بنیادین است و اگر چالش‌های این حوزه حل نشود، اوضاع از شرایط فعلی نیز بدتر می‌شود. در این راستا، پیرامون چالش‌های بازار مسکن با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران به گفت‌وگو پرداخته است.
پیش از اینکه در رابطه با بازار مسکن صحبت کنیم، برگردیم به موضوع کلاهبرداری‌هایی که در قالب پیش‌خرید ملک چند سالی است در منطقه تهران ۲۲ اتفاق افتاده است. با توجه به پیگیری‌های شما و همکاری‌های رسانه‌ای، این موضوع به کجا رسیده و آیا اقدام موثری انجام گرفته است؟
باید به طور صریح بگویم در یک سال گذشته که اطلاع‌رسانی و پیگیری‌های رسانه‌ای پیرامون این موضوع به اوج خود رسید، نتیجه‌ای جز آگاه‌تر شدن مردم به همراه نداشت؛ هرچند این آگاهی در بسیاری مواقع سدی در مقابل سوداگران است اما متاسفانه هیچ اتفاق بازدارنده دیگری رخ نداده است. هنوز عده زیادی از سودجویان در منطقه ۲۲ تهران مشغول پیش‌فروش و کلاهبرداریهای ملکی، آن‌هم به اسم تعاونی انبوه‌سازی مسکن هستند. از طرفی همکاری‌ها برای مقابله با این چالش مطلوب نبوده و تنها معاونت امور تعاون وزارت تعاون به‌طور جدی پیگیر بود و طی بازدیدی از این پروژه‌ها به هشدارهای ما واکنش نشان داد، اما متاسفانه هیچ نهاد دیگری تا امروز به این بحث ورود نکرده است. تاکنون دستگاه‌های قضایی و امنیتی اقدام خاصی در این خصوص نداشته‌اند و از همه مهم‌تر وزارت راه و شهرسازی که بر اساس قانون متولی این امر بوده، سکوت کرده است. با اینکه مردم برای خرید ملک هشیارتر از گذشته شده‌اند، اما سودجویان و کلاهبرداران با نیت قبلی اقدام به فعالیت می‌کنند و افراد خبره‌ای هستند و ابزارهای توجیه را از قبل آماده کرده‌اند؛ بنابراین سعی می‌کنند مردم را با شیوه‌های مختلف قانع کنند. از این‌رو از سال قبل تاکنون که بسیاری از این افراد اقدام به پیش‌فروش ملک کردند، هیچ پروژه‌ای شروع و حتی پروانه‌ساختی هم اخذ نشده است. شیوه بیشتر کلاهبرداران برای سرگرم و مجاب کردن مردم برای پیش‌خرید مسکن به این صورت است که در ابتدا برای برخی کارهای اداری مجوز می‌گیرند و به شکل صوری بعضی از ماشین‌آلات ساخت‌وساز را در زمین قرار می‌دهند که کار خود را به‌طور نمایشی جدی نشان دهند، اما در واقعیت نیتی جز کلاهبرداری از مردم ندارند. متاسفانه روزبه‌روز حجم فعالیت این افراد در حال افزایش است و در پلتفرم‌های مجازی اقدام به ثبت آگهی و پیش‌فروش ملک با اسامی جدید و ارقام غیرواقعی می‌کنند. البته طبق اطلاعاتی که کسب کردیم یکی دو تا از این پروژه‌ها از سال گذشته تا امروز توانستند مشکلات قانونی اراضی خود را حل کنند و همکاری بسیار نزدیکی هم با اتحادیه در پیش گرفته‌اند.
مقصر اوضاع به‌هم‌ریخته بازار مسکن و همچنین کلاهبرداریهای اخیر منطقه ۲۲ تهران چه عواملی هستند و چرا دست دلالان و سوداگران از این بازار قطع نمی‌شود؟
این کلاهبرداری‌ها در قالب پیش‌خرید ملک در منطقه ۲۲ به سوداگری ارتباط ندارد، بلکه این‌ها افراد سودجویی هستند که از آب گل‌آلود بازار مسکن در حال ماهیگیری هستند تا جیب‌های خود را پر کنند. زمانی که آمارهای رسمی از افزایش قیمت ملک آن‌هم به متری ۶۰ میلیون تومان خبر می‌دهند، طبیعی است که عده‌ای از روی طمع فریب افراد سودجو را می‌خورند و جذب آگهی‌های کلاهبرداری می‌شوند؛ طمعی که می‌تواند هم از روی ناچاری و هم برای سرمایه‌گذاری و کسب سود باشد. با اینکه کد بسیاری از این زمین‌ها مشخص بود و نهادهای نظارتی می‌توانستند به‌راحتی به مالکان متخلف دسترسی داشته باشند، اما این اتفاق رخ نداد و دلیل مشخصی برای عدم‌پیگیری‌ها نیز اعلام نشد. در این رابطه باید دستگاه‌های نظارتی پاسخگو باشند و شرایط پیش‌آمده را توضیح دهند. البته این رویه شامل همه پروژه‌های منطقه 22 نیست و همان‌طور که قبلا گفتیم وقتی مردم اسناد مالکیت و پروانه ساختمان پروژه‌ها را رؤیت و استعلام کردند تا حدودی امنیت اولیه برای سرمایه‌گذاری مهیا شده است. سوداگری موضوعی است که در بازار مسکن در حال رخ دادن است و دیدگاه سرمایه‌ای به این بازار باعث شده تا یکسری معاملات و قیمت‌گذاری‌های تورمی در بازار غیرمصرفی اتفاق بیفتد. به اعتقاد بنده، اینکه بگوییم بحران بازار مسکن بهخاطر سوداگری رخ داده، بیشتر همانند آدرس غلطی است که باعث گمراهی می‌شود. بر هیچ‌کس پوشیده نیست که سوداگری در بازار مسکن وجود دارد و آسیب‌های فراوانی از خود بر جای می‌گذارد، اما نقش تعیین‌کننده‌ای در گرانی ملک ندارد، چرا که قیمت مسکن همان چیزی است که در بازار مشاهده می‌شود.
در حال حاضر چرا مسکن گران است؟
طبق آمار تامل برانگیز سازمان نظام‌مهندسی، قیمت ساخت در سال جاری به ۲.۶ برابر سال ۱۴۰۱ رشد داشته است. در واقع بر طبق جدولی که این سازمان منتشر کرده، هزینه‌های تولید مسکن ۱۶۰ درصد افزایش داشته است. این جدول بر اساس بنای کل منتشر شده است. قیمت تمام شده ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در پایتخت ممکن است به ۳ میلیارد تومان برسد. این هزینه جدای قیمت زمین، هزینه‌های مرتبط با دریافت جواز و مخارجی مثل نصب شیرآلات، کف‌پوش، کابینت‌ها و سایر موارد موردنیاز برای تکمیل واحد در نظر گرفته شده است. در حال حاضر حداقل زمان اجرای یک پروژه مسکونی بین ۱.۵ تا ۲ سال است و اگر فرآیند صدور پروانه را با طول یک تا دو سال به آن اضافه کنیم، کل پروسه ساخت حدود سه الی چهار سال زمان می‌برد؛ بنابراین موضوع سوداگری که قبل‌تر بیان شد آن‌قدر تاثیر در گرانی ملک ندارد که بگوییم عده‌ای محدود با خرید مسکن و فروش آن به قیمت بالاتر باعث گرانی مسکن شده‌اند. بازار مسکن از بازار تولید مسکن و بازار تولید مسکن از تورم کلان اقتصادی تاثیر می‌گیرد و همه این‌ها زنجیروار به هم متصل هستند. اینکه دائما صحبت از سوداگری در بازار ملک شود و به عوامل حاکم بر این بازار توجه نشود، آدرس غلطی بوده که صحبت از آن بیهوده است. در سال‌های اخیر، بسیاری از مسئولان برای پاک کردن صورت‌مسئله گرانی مسکن، انگشت اتهام خود را به‌سوی مشاوران املاک نشانه گرفتند و حق کمیسیون معاملات را به نصف کاهش دادند، اما با این اتفاق نه‌تنها مسکن ارزان نشد، بلکه چندین برابر افزایش پیدا کرد.
اینکه دولت بخواهد به‌تنهایی تولید مسکن را افزایش دهد و با بخش‌های دیگر قطع همکاری کند، چه نتیجه‌ای به همراه دارد؟
دولت تنها باید با نظارت عالیه نقش تسهیل گری در بازار مسکن داشته باشد. اگر دولت می‌خواهد در رابطه با افزایش تولید مسکن موفق شود باید از بخش خصوصی و تعاونی‌ها حمایت کند. متاسفانه در حال حاضر بسیاری از سازندگان دیگر رغبتی به ساخت‌وساز ندارند و ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به بازارهای دیگر انتقال دهند. اگر پول در جایی احساس امنیت نکند، از آنجا فرار می‌کند. در حال حاضر به چند دلیل بازار مسکن امنیت ندارد. اولین دلیل نبود آمار مشخص از اوضاع این بازار است که شرایط را برای بررسی و تحلیل‌های متعدد سخت کرده است. دلیل دیگر نامشخص بودن چشم‌انداز اقتصاد کلان کشور است به این معنی که نمی‌توانیم برای شش ماه دیگر قیمت ارز، طلا، مصالح ساختمانی و موارد دیگر را پیش‌بینی کنیم. اکنون یک سازنده نمی‌تواند برنامه مالی مشخصی برای خود ترسیم کند که نرخ تعدیل در طول پروژه را چند درصد محاسبه کند. ابر تورم‌هایی در حال رخ دادن است که بی‌سابقه بوده‌اند. از طرف دیگر بازار مسکن همیشه متاثر از نحوه توازن بین عرضه و تقاضا است؛ هر زمان که کفه ترازوی تقاضا سنگین‌تر از عرضه باشد، ما شاهد افزایش قیمت هستیم. عدم انتشار آمار رسمی موجب شده که سازنده و سرمایه‌گذار نتوانند تحلیل درستی از بازار مسکن داشته باشند، در نتیجه به دلیل روشن نبودن وضعیت این بازار، از فعالیت کناره‌گیری می‌کنند و ساخت‌وساز به شدت کاهش می‌یابد که در حال حاضر همین اتفاق افتاده است و شاهد این کاهش هستیم. این مصداق بارز همان عبارت «ترسو بودن پول» است. سرمایه از جایی که امنیت نباشد و نشود آینده را تحلیل کرد، فرار می‌کند. پس در چنین شرایطی سرمایه‌ها از ساخت‌وساز و فضای تولید مسکن دور می‌شوند. در این بازار، حتی فروشندگان عادی نیز نمی‌توانند تصویر درستی داشته باشند و همواره نگران این هستند که پس از فروش ملک خود آیا فردا می‌توانند، خرید موفقی داشته باشند؛ بنابراین توصیه می‌کنم که متولیان از تصمیمات خلق‌الساعه این‌چنینی خودداری کنند و با انتشار منظم گزارشات در وسعت کشوری، بازار را از این دید کورکورانه نجات دهند. همچنین بحث نقد شوندگی در ساختمان به علت کاهش قدرت خرید بسیار ضعیف شده است. اکنون یک آپارتمان ۱۰۰ متری خیلی معمولی چیزی در حدود ۷ میلیارد تومان قیمت دارد. این عدد معادل حقوق هزار ماه یک کارگر است. از این رو سازنده‌ها این فکر را می‌کنند که چرا باید در بازاری فعالیت کنند که روز به روز قدرت نقد شوندگی‌اش تحلیل می‌رود؟ به هر حال موضوعات یاد شده اتفاقاتی هستند که روز به روز تعادل بین عرضه و تقاضا را بر هم می‌زند.
لایحه مالیات بر عایدی ناشی از معاملات مکرر مسکن را برای ساماندهی بازار مسکن، چطور ارزیابی می‌کنید؟
هدف از لایحه مالیات بر عایدی ناشی از معاملات مکرر مسکن، حذف سفته‌بازی در بازار مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن است؛ اما سوال اینجاست که چنین هدف‌گذاری چقدر با برنامه و راهکار تدوین شده سنخیت دارد؟ این سرفصل مالیاتی منطقی است و در بسیاری از کشورهای دنیا هم در حال اجرا است؛ اما عدد و رقم آن به ۶۰ درصد تعیین شده در سال اول تکرار معامله و حتی ۴۰ درصد آن برای سال دوم شباهت هم ندارد. این قانون در کشورهای دیگر سقف زمانی ۲ تا ۳ سال برای اجرا دارد اما در این لایحه تا ۵ سال مالیات بر عایدی فروش ملک پیش‌بینی شده است که همگی مصداق افراط در رویه پیش روست. اگر شرایط اقتصادی به گونه‌ای باشد که افراد طی معاملات مکرر سود عایدشان شود، باید مالیات هم بپردازند. وقتی تورم موجود بدون دخالت این قبیل معاملات هم وجود داشته باشد، یعنی اگر ملکی را امروز ۱۰ میلیارد تومان بخرید، بدون هیچ فعل و انفعالی همین ملک مدتی بعد ۱۵ میلیارد تومان قیمت داشته باشد، در این شرایط شما سود نکرده‌اید. چه مالیاتی بر این فرآیند قابل اجراست؟ عموم افراد اگر هنوز توانی برای خرید مسکن به نیت سرمایه‌گذاری داشته باشند، این کار را با هدف حفظ ارزش دارایی خود انجام می‌دهند؛ بنابراین باید قبول کنیم که بازار مسکن متاثر از چنین پارامترهای کلان اقتصادی در سطح کشوری است.
