فریاد شهرهای غریب!
جامعه هدف سیاست‌های مسکنی دولت در سال‌های اخیر بیشتر شهروندان کم‌درآمد بوده‌اند، اما متاسفانه عدم برنامه‌ریزی و بی‌توجهی به مسائل اجتماعی و فرهنگی در ساخت مسکن ارزان ازسوی تصمیم‌گیران، باعث شکل‌گیری ناهنجاری‌های مختلف شده است.
جامعه هدف سیاست های مسکنی دولت در سال های اخیر بیشتر شهروندان کم درآمد بوده اند، اما متاسفانه عدم برنامه ریزی و بی توجهی به مسائل اجتماعی و فرهنگی در ساخت مسکن ارزان ازسوی تصمیم گیران، باعث شکل گیری ناهنجاری های مختلف شده است. از سوی دیگر، مفهوم مسکن علاوه بر مکان فیزیکی، کل محیط مسکونی را نیز دربرمی گیرد که شامل تمامی خدمات و تسهیلات و زیرساخت های موردنیاز برای به زیستی خانواده ها است. ساخت مسکن حداقلی برای شهروندان بدون توجه به تامین زیرساخت های آن، می تواند جامعه را با چالش های اساسی روبه رو کند که حل آنها هزینه های بسیاری را می طلبد.
با این همه بعد از گذشت حدود یک دهه از سررسید اتمام مسکن مهر، همچنان متولیان امر در حال تامین مالی برای تکمیل واحدهای باقیمانده و زیرساخت های این طرح هستند؛ برخی از کارشناسان معتقدند عوامل و دلایلی که منجر به ایجاد این وضعیت شده اند، می توانند نهضت ملی مسکن را نیز به چالش بکشند.
حواشی متعدد، دامنگیر ساخت وساز
از زمانی که در دولت نهم، طرح مسکن مهر به عنوان طرح اصلی دولت در تامین نیاز مسکن مردم رونمایی شد تا امسال که دولت سیزدهم نهضت ملی مسکن را با همان هدف آغاز کرده، اقتصاد ایران با فراز و نشیب بسیار همراه بوده و طرح مسکن مهر نیز در سایه همین فراز و نشیب ها با حواشی متعدد روبه رو شده است.
ناتوانی منابع دولتی در تامین زیرساخت ها، فشار به پیمانکاران در ایفای تعهدات قبلی با قیمت های جدید، کنار نیامدن برخی متقاضیان با افزایش تسهیلات بانکی، آورده نقدی مسکن مهر و... همگی از مسائلی هستند که به چالش های مسکن مهر منجر می شوند و می توانند ملزومات ناکامی طرح نهضت ملی مسکن را نیز فراهم آورند.
یکی از مهم ترین اهداف مدیریت شهری و توسعه، بالا بردن کیفیت زندگی و بهبود فضای سکونتگاه های ساکنان از محیط زندگی خود است. باتوجه به سیاست های کلان مسکن در سال های اخیر، دولت تصمیم به تولید مسکن بدون لحاظ کردن چارچوب سیاست های کلان کرد و طرحی به عنوان مسکن مهر را در سطح کشور به دلیل کاهش نرخ مسکن و خارج کردن نرخ زمین از مسکن، برای افراد کم درآمد و فاقدمسکن در دستور کار خود قرار داد. مسکن برای تامین آسایش مردم است و پاسخگویی به تمام ابعاد فیزیکی و روانی وجود انسان ها است و اهمیت فراوانی را هم دارا است.
شهرهای جدید کشور با ۴۰۰ هزار واحد مسکن مهر، امروز با چالش های جدی مواجهند. صمت در این گزارش این چالش ها را بررسی کرده است.
تلاش بی وقفه دولت در حل مشکل مسکن
مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: در بیشتر کشورهای دنیا، دولت ها مالک نیمی از املاک هستند و نقش موثری در تامین مسکن حداقلی ایفا، همچنین با پرداخت تسهیلات بلندمدت و با نرخ بهره پایین تا ۸۰ درصد هزینه خانه ها را پرداخت می کنند. در بحث خانه های لوکس و خانه هایی که توسط اقشار دهک بالا معامله می شوند، بازار می تواند تا حد زیادی به خودی خود تنظیم شود؛ اما در رابطه با بازار مسکن حداقلی که کف زنجیره نیاز است، ضرورت دارد رفتارهای حمایتی از سوی دولت، خرید خانه را برای اقشار هدف تسهیل کند، چرا که سرعت رشد تورم اقتصادی در حال افزایش است و خرید خانه روزبه روز برای دهک های پایین سخت تر می شود.
انباشت بی سابقه تقاضا در بازار مسکن
یوسفی در رابطه با علت افزایش تقاضا در بازار مسکن به صمت گفت: بی توجهی دولت قبل به بحث تولید مسکن و حمایت نکردن از پروژه های مسکن دولتی، انباشت بی سابقه ای در تقاضای بازار مسکن به وجود آورد. دولت قبل اگر اعتقادی به ساخت مسکن مهر نداشت، باید حداقل، جایگزینی برایش پیدا می کرد، نه اینکه با بی توجهی، بسیاری از پروژهای این طرح را به خودی خود رها کند و میراث تلخی از خود برای دولت سیزدهم برجای بگذارد.
این نماینده مجلس خاطرنشان کرد: اکنون دولت سیزدهم در عمر یک سال و نیم خود عملا در بالاترین سطح برای ساماندهی بازار مسکن دست به کار شده و رئیس دولت با برگزاری ۶ جلسه رسمی و مهم، خواهان توجه و رسیدگی به مشکلات مسکن شده است؛ به طورمسلم این موضوع اهتمام دولت نسبت به بازار مسکن را نشان می دهد.
ضرورت همکاری برای ساماندهی بازار
یوسفی بیان کرد: در رابطه با بازار مسکن، مشکلات زیادی وجود دارد و باید روند پیگیری ها با سرعت بیشتری همراه باشد؛ از طرف دیگر، سیستم پولی و مالی آن طور که باید همکاری های لازم را انجام نداده است، اما در کنار چالش های موجود، مجلس در حوزه قانون گذاری و همکاری با دولت، بی نقص عمل کرده و این موضوع در نوبه خود بی سابقه بوده
است.
وی ادامه داد: مجلس یازدهم برای ساماندهی بازار مسکن قانون مالیات بر خانه های خالی را تصویب کرد تا با سوداگری و دلالی مقابله کند، همچنین طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک ها موظف شدند تا ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص بدهند. این قانون، هم در قانون بودجه و هم در قانون جهش تولید مسکن تاکید شد. پیش از این نیز، جلسات متعددی با بانک مرکزی برای اجرای قانون جهش تولید در بخش تامین مالی انجام شد که این اقدامات در دولت های قبلی بی سابقه بود.
اما متاسفانه در کنار تمام این تلاش ها و سیاست گذاری ها به دلیل انباشت بالای تقاضا برای بازار مسکن و کوتاهی دولت قبل در ساماندهی بازار و همچنین افزایش لجام گسیخته قیمت ها، این بازار سمت وسوی مناسبی به خود نگرفته و ضرورت دارد همکاری ها در این بخش سرعت بیشتری به خود بگیرد و با برنامه ریزی موثر موانع پیش روی بازار مسکن، یکی پس از دیگری از میان برداشته شود.
برنامه مشخصی برای ساخت مسکن وجود ندارد
شهریار شقاقی، کارشناس مسکن در این رابطه به صمت گفت: دولت برای تولید مسکن، ضابطه تعیین می کند و باید با همکاری با پیمانکاران و عقد قراردادهای گوناگون، روند ساخت وساز را به سمتی ببرد که مشکلات مسکن مهر تکرار نشود و علاوه بر ساخت واحد مسکونی به شهرسازی و بهبود زیرساخت های موجود در این حوزه توجه کند. دولت در حالی وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را به مردم داده که هنوز تعداد زیادی از واحدهایی که در دولت نهم به مردم وعده داده شده بود، بلاتکلیف است و از سوی دیگر خانه های تحویل داده شده نیز از امکانات و زیرساخت های مناسبی از حیث شهرسازی و رفاهی برخوردار نیستند. در سال های اخیر، مسئولان ذی ربط وعده های زیادی را برای بهسازی و بهبود وضعیت این شهرهای حاشیه ای داده اند،اما هنوز چالش های زیادی برای افرادی که در این مناطق زندگی می کنند، وجود دارد. اکنون طبق آخرین آمارها برای تکمیل واحدهای نیمه تمام مسکن مهر پردیس، حدود ۶۵۰۰ میلیارد تومان منابع مالی نیاز است که هیچ ردیف بودجه ای برای آن در نظر گرفته نشده است. شقاقی با تاکید بر اینکه به دلیل کمبود سرانه ها، خدمات، کمبود آب، کیفیت زندگی در پردیس پایین است، تصریح کرد: بسیاری از برج ها در طبقات، محدودیت تامین آب دارند و باید این مشکل را به طور کامل مدیریت کنیم، چرا که متاسفانه باوجود جذابیت جمعیت پذیری در پردیس، رشد جمعیت متناسب با رشد امکانات نیست و این امکانات بسیار عقب است.
دلال بازی، بلای جان شهرهای حاشیه ای
شقاقی بیان کرد: در حال حاضر یکی از اصلی ترین معضلات واحدهای خالی از سکنه در مسکن مهر این است که خانه ها در اختیار دلالان و بنگاه های املاک قرار گرفته اند. در سال های اخیر، تخلفات گسترده در بحث نظارت، کیفیت و قیمت گذاری در پروژه های مختلف ساخت مسکن باعث به وجود آمدن دلالی های گسترده شد که حتی پروژه های دولتی مثل مسکن مهر نیز از این اقدامات سودجویانه در امان نبوده اند و جای اینکه این واحدها به صورت استاندارد برای اقشار کم درآمد ساخته شوند، دلالان برای به دست آوردن سودهای هنگفت، از کیفیت ساخت این خانه ها کاسته اند و با خرید تعداد زیادی از این واحدها، قیمت ها را بالا برده و شرایط را برای خانه دار کردن اقشار کم بضاعت سخت کرده اند. وی گفت: با این شرایط، در حالی که شهرک های اطراف تهران تا پیش از این فاصله قیمتی بالایی را با تهران داشتند و بسیاری از افرادی را که قادر به خرید خانه در تهران نبودند، در خود جای می دادند،اما در حال حاضر با گرانی روزافزون نرخ مسکن، این شهرها به نقاطی گران قیمت برای خرید تبدیل شده اند، در حالی که امکانات رفاهی مناسبی و نهادهای مختلف، هماهنگی های لازم را برای ساماندهی اوضاع ندارند.
توجه به امکانات رفاهی برای ساخت مسکن
این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: دولت جدید سیاست های مختلفی را برای ساماندهی بازار مسکن به کار گرفته است،اما لازم است، در نظر بگیرد که مسکن های مذکور را در زمین هایی بسازد که ظرفیت مناسبی برای رفاه مردم داشته باشند و مانند تجربه های قبلی، خانه هایی غیراستاندارد در مناطقی که از کمترین امکانات رفاهی هم برخوردار نیستند، ساخته نشوند. اکنون ما شاهد این موضوع هستیم که بیشتر شهرک های اطراف تهران که برای حل مشکل مسکن ساخته شده ، نه تنها باری از مشکلات برنداشته اند، بلکه افرادی را که در این مناطق زندگی می کنند، با مشکلات رفاهی زیادی از قبیل کمبود مدرسه و بیمارستان مجهز روبه رو کرده اند. شقاقی افزود: به طورمسلم دولت بدون برآورد دقیق امکانات و زیرساخت های موجود برای ساخت مسکن، نمی تواند کاری از پیش ببرد و عرضه و تقاضا را به تعادل برساند. اگر ظرفیت های کشور برای ساخت مسکن سنجیده نشود و متناسب با توان اقتصادی پیش نرود، تمام سیاست های دولت برای ساماندهی این بازار حیاتی با شکست روبه رو می شود، از این رو دولت محکوم به شناخت دقیق توانایی ها و ظرفیت های داخلی کشور برای تولید مسکن است. وی در پایان گفت: بسیاری از مسائل را اگر از منظر و زاویه دید دیگری نگاه کنیم، می توانند نتایج متفاوتی داشته باشند. درباره امکانات شهرهای جدید، اگر بخواهیم از دید بلندمدت به این موضوع نگاه کنیم، به احتمال زیاد در آینده شرایط و امکانات شهر پردیس دستخوش تغییرات اساسی و مهمی می شوند که ضرورت دارد، این موضوع تسریع شود. در حال حاضر امکانات این شهرها به وسعت شهر تهران نیست و از آنجایی که مدت زیادی از ایجاد این شهرها نمی گذرد، به اندازه تهران به آن رسیدگی نمی شود. با این تفاسیر، در درازمدت وضعیت می تواند بسیار بهتر از آنچه امروز می بینیم، باشد و امکانات بهتر و بیشتری باکیفیت و گستردگی داشته باشد.
سخن پایانی
براساس تحقیقات متعددی که درباره آسیب شناسی مسکن مهر انجام گرفت، کمبود سرانه ها و زیرساخت های شهری، کم توجهی به مباحث ارتباطی، درمانی، فرهنگی و آموزشی از چالش های این طرح عنوان شد. طبق یک تحقیق در سال ۱۳۹۲ ، تاخیر در ایجاد زیرساخت های ضروری پروژه های مسکن مهر از جمله آب، برق، مخابرات، حمل ونقل، خدمات آموزشی، بهداشتی، امنیتی، انتظامی و... زمینه تبدیل سایت های مسکن مهر را به نوعی آلونک نشینی فراهم خواهد آورد. عمده طرح های حمل ونقل هم به سرانجام نرسیده است. ساکنان شهر جدید پرند سال ها است که در انتظار مترو هستند و باوجود وعده ها گفته می شود امسال هم مترو به این شهر نمی رسد. مترو پردیس هنوز از حد مطالعات فراتر نرفته و مترو هشتگرد با ظرفیت محدودی فعال است. قرار بود تا سال ۱۳۹۵ ، حدود 6 میلیون نفر در شهرهای جدید ساکن شوند، اما امروزه کمتر از ۱ . ۲ میلیون نفر در این مناطق زندگی می کنند که مهم ترین دلایل آن به کمبود امکانات، خدمات و زیرساخت های حمل ونقل مربوط می شود. ساکنان کلانشهرها حتی الامکان از سکونت در حومه اجتناب می کنند. دوری مسافت، نبود وسایل نقلیه عمومی مناسب و کمبود امکانات و زیرساخت ها در شهرهای اطراف از جمله دلایل نبود اقبال به حومه شده است. همان طور که پس از گذشت ۳۳ سال از تجربه احداث شهرهای جدید، کمتر از یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر در این شهرها زندگی می کنند که ۱ . ۴ درصد از کل جمعیت کشور را تشکیل می دهند و البته بخش عمده ای از ساکنان شهرهای جدید در شهرهای مادر مشغول به کار هستند. کارشناسان معتقدند در نظام شهری کشور، شهرهای جدید جایگاه چندانی ندارند و افق ترسیم شده برای سکونت 6 میلیون نفر در این شهرها که قرار بود تا سال ۱۳۹۵ انجام گیرد، محقق نشده است.
