محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت به دلایل عدم‌احیای بافت‌های فرسوده پرداخت و گفت: باتوجه به اینکه اقشار کم‌درآمد در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند، به‌نظر نمی‌رسد توانایی بازپرداخت اقساط نوسازی را داشته باشند، بنابراین برای تامین مالی این دهک باید از نهادها یا دستگاه‌های متولی کمک گرفت، در غیر این صورت نوسازی بافت‌ها مانند سنوات گذشته به‌سرانجام نخواهد رسید.

وقتی وام گران تمام می‌شود

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: البته ناگفته نماند که مبلغ تسهیلات در نظر گرفته‌شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده، به‌قدری پایین است که فقط ۱۰ درصد مبلغ واحد مسکونی را شامل می‌شود، بنابراین می‌توان گفت دردی از این بخش دوا نخواهد کرد.

اولاد اظهار کرد: از میزان اعطای وام و عدم‌توانایی پرداخت تسهیلات از سوی اقشار کم‌درآمد که بگذریم، صدور دیرهنگام پروانه از موانع دیگر عدم‌احیای بافت‌های فرسوده به‌شمار می‌رود. البته طی سال ۸۸ شاهد بودیم که سیاست‌هایی تشویقی شهرداری تهران، موجب تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده شد، اما پس از چند سال، حمایت‌ها کمرنگ‌تر شد تا جایی که حتی صدور پروانه هم براساس وعده وعیدها پیش نمی‌رود.

رکود بازار مسکن مزید بر علت شد

وی افزود: از طرف دیگر، تورم بالا، افزایش هزینه‌های ساخت مسکن و رشد حقوق و دستمزد موجب شده است تا سازندگان تمایلی به ساخت‌وساز نداشته باشند، بنابراین طبیعی است که به‌سمت نوسازی بافت‌های فرسوده نروند، چراکه به‌قدری قدرت خرید مردم پایین آمده که مشتری وجود ندارد یا باید یک‌سال منتظر باشند تا موفق به فروش یک واحد مسکونی آن هم زیرنرخ شوند که حاشیه سودشان بسیار پایین می‌آید.

وی درباره تبعات بی‌توجهی به وجود بافت‌های فرسوده در صورت وقوع بلایای طبیعی پرداخت و گفت: باتوجه به اینکه بافت‌های فرسوده روی گسل قرار گرفته‌اند، وقوع زمین لرزه می‌تواند تهدیدی جدی برای ساکنان این بافت‌ها باشد، چراکه کوچه‌ها کم‌عرض، پیچ در پیچ و تراکم جمعیت بسیار بالاست و امکان خدمات‌رسانی وجود ندارد. تجربه وقوع بلایای طبیعی طی سنوات گذشته نشان می‌دهد، با وقوع زلزله در بازه زمانی چند دقیقه، یک شهر ویران شده و از آنجایی که ساختمان‌ها از گل و خشت ساخته شده بودند، حتی امکان امداد، نجات و آواربرداری وجود نداشته است؛ نظیر حادثه‌ای که در سال ۱۳۸۲ در بم رخ داد و موجب مصیبت و بحران شد.

اولاد تصریح کرد: بنابراین دولت باید با در نظر گرفتن برنامه بلندمدت و میان‌مدت، فکری به حال سر و سامان دادن به بافت‌های فرسوده بکند تا تاب‌آوری شهری در برابر تغییرات ناگهانی یا وقوع بلایای طبیعی افزایش یابد. این مهم انجام نمی‌شود مگر اینکه اقداماتی نظیر بهبود دسترسی‌ها، تراکم ساختمانی و جمعیتی، استحکام‌بخشی و مقاوم‌سازی بناها انجام شود.

نحوه اجرا در بیراهه

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: درحال‌ حاضر مسیر احیای بافت‌های فرسوده آن‌طور که باید و شاید پیش نرفته و دارای ضعف‌های اساسی است. برای مثال در برخی از مناطق، تراکم جمعیت پس از احیا از ۱۰۰ نفر به ۴۰۰ نفر رسیده است؛ یعنی فقط بناهای ناپایدار نوسازی شده‌اند، بدون اینکه توجهی به نوع احیا شود. از سوی دیگر، اصلا توجهی به نوسازی اماکنی نظیر بیمارستان‌ها و مدارسی که ناایمن هستند، نشده است، در حالی که باید در مرحله اول اماکن عمومی ‌در بافت‌های فرسوده بازسازی می‌شدند، سپس به‌سراغ واحدهای مسکونی ناایمن می‌رفتند.

وی تاکید کرد: ۲۰ سال از تصویب قانون احیای بافت‌های فرسوده می‌گذرد، اما نه‌تنها مسیر احیای بافت‌های فرسوده به‌درستی پیش نرفته، بلکه تسهیلات کارآمد هم به این بخش تعلق نگرفته، بنابراین جای تعجب ندارد که هنوز به‌سرانجام نرسیده است.

امتیازات و مشوق‌هایی در نظر بگیرند

در ادامه بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت گفت: در دنیا احیای ساختمان‌های ناایمن به‌صورت سالانه انجام می‌شود، اما از آنجایی که ایران با مشکلات اقتصادی فراوانی دست‌وپنجه نرم می‌کند، از این قافله عقب مانده است.

وی با بیان اینکه اگرچه در تمام کشورها، دولت نباید برای احیای بافت‌های فرسوده اقدامی انجام دهد، گفت: باید امتیازات و مشوق‌هایی نظیر افزایش تراکم ساخت و طبقات، معافیت‌های مالیاتی، تسهیلات ویژه بانکی و صدور سریع پروانه ساخت برای بخش خصوصی در نظر بگیرند تا سازندگان، انگیزه لازم برای فعالیت در این زمینه را داشته باشند.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: باتوجه به اینکه در حال ‌حاضر بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد، سازندگان تمایلی به ساخت‌‌وساز در بازار مسکن ندارند، در واقع به‌قدری هزینه ساخت، حقوق و دستمزد بالا رفته که ساخت مسکن برای انبوه‌سازان به‌صرفه نیست. در این شرایط، طبیعی است که استقبالی از نوسازی بافت‌های فرسوده نشود و هر روز وسعت این مناطق افزایش یابد.

وی تصریح کرد: از آنجایی که واحدهای مسکونی بافت‌های فرسوده سال‌هاست که بدون سازه بوده‌اند، ساختمان‌های این مناطق غیرقابل‌سکونت هستند که با وقوع زلزله فاجعه رخ خواهد داد، بنابراین باید به بافت‌های فرسوده‌ای که روی گسل قرار گرفتند، به‌ویژه در شهر تهران توجه بیشتری شود، چراکه در صورت وقوع زلزله، یک سناریو خطرناک و وحشتناکی به‌وقوع خواهد پیوست.

لزوم توسعه ابزارهای تامین مالی

ستاریان درباره چرایی عدم‌همکاری بانک‌ها در اعطای تسهیلات به احیای بافت‌های فرسوده گفت: بانک‌ها همکاری نمی‌کنند، چون این گونه تسهیلات، تکلیفی هستند و موجب خروج پول می‌شوند. از سوی دیگر، بانک‌های دولتی ضررده هستند و توانایی اعطای چنین تسهیلاتی را ندارند. زمانی می‌توان به همکاری بانک‌ها در زمینه اعطای تسهیلات امید داشت که منابع درآمدی وسیعی داشته باشند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: برای برون‌رفت از مشکل نقدینگی احیای بافت‌های فرسوده، باید از ابزارهای تامین مالی مختلف نظیر بورس، اوراق و پیش‌فروش‌های قانونمند بهره برد و فقط روی بانک‌ها حساب باز نکرد، چراکه بانک‌های کشور آنقدر اعتبار ندارند که آن را به بخش‌های مختلف کشور نظیر مسکن اختصاص دهند.

وی تصریح کرد: این رویکرد که بخش مسکن برای تامین مالی متکی به بانک‌ها بوده، درست نیست و باید از ابزارهای مالی دیگر دست به تامین نقدینگی بزند. البته دولت هم باید دست از تصدی‌گری بردارد و نقش تاجر، صنعتگر و تولیدکننده را همزمان بازی نکند. اگر در این زمینه تغییراتی رخ دهد و اقتصاد کشور به بخش خصوصی واگذار شود، ناخودآگاه ابزارهای تامین مالی افزایش خواهد یافت. در غیر این صورت، دخالت دولت در اقتصاد، زمینه‌ساز فساد و رانت می‌شود که در حال‌ حاضر هم شاهد هستیم.

ستاریان درباره نحوه اجرای بافت‌های فرسوده گفت: زمانی می‌توان در کالبد شهرها دست برد و اقدام به بهسازی، نوسازی و بازسازی مناطق کرد که تمام جوانب را در نظر گرفت، نه اینکه فقط برخی از واحدهای مسکونی بازسازی شوند، بدون اینکه زیرساخت‌های آن منطقه موردبازسازی قرار گیرد.

وی گفت: البته در شرایط فعلی، احیای بافت‌های فرسوده بسیار کند پیش می‌رود، به‌طوری‌که در واقعیت شاید یک تا 2 درصد باشد، اما همین میزان هم غنیمت است، چراکه در صورت وقوع زلزله، جان بسیاری از ساکنان در خطر خواهد بود.

سخن پایانی

احیای بافت‌های فرسوده از سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن است، به‌طوری‌که براساس برنامه هفتم توسعه، باید سالانه  ۲۰ درصد از سطح بافت‌های ناکارآمد کاهش یابد، این در حالی است که با گذشت چنددهه، نه‌تنها بازسازی واحدهای مسکونی ناپایدار به کندی پیش می‌رود، بلکه نحوه اجرای این سیاست دچار ضعف است. به‌طوری‌که شاهد آن هستیم که در برخی مناطق، بافت‌های فرسوده احیا می‌شوند، بدون اینکه به بازسازی زیرساخت نظیر مدارس و بیمارستان‌ها توجهی شود و این اهمال برای کشور گران تمام خواهد شد. چراکه در صورت وقوع بلایای طبیعی نظیر زلزله، اماکن عمومی ویران خواهند شد. از سوی دیگر، منابع لازم برای احیای بافت‌های فرسوده وجود ندارد و نمی‌توان امیدی به بانک‌ها داشت که اکثرشان ضررده هستند. در چنین شرایطی باید از ابزارهای مالی جدید نظیر بورس و اوراق استفاده کرد تا پس از 2 دهه، احیای بافت‌های فرسوده به‌سرانجام برسد. در صورتی که برنامه‌ای بلندمدت و راهبردی برای احیای بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شود، علاوه بر اینکه شاهد ارتقای منزلت اجتماعی و کرامت انسانی شهروندان از طریق ارتقای رفاه نسبی اجتماعی خواهیم بود، از طریق نوسازی و بهسازی، بستر ارتقای توسعه شرایط محیطی و اقتصادی نیز میسر خواهد شد. لازم به ذکر است که احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده باید به‌گونه‌ای پیش برود که هویت تاریخی این مناطق حفظ شود. در همین زمینه، بسیاری از شهرها نظیر اصفهان نیازمند برنامه‌ریزی‌های منسجم و هدفمند هستند تا با حفظ هویت تاریخی و فرهنگی‌شان، بافت‌های فرسوده‌شان نیز  به فضایی مناسب برای زندگی و فعالیت‌های اقتصادی تبدیل شود.