به‌دنبال رشد نرخ مسکن که در دوره‌های گذشته اتفاق افتاد، بسیاری مستاجران از پایتخت به حومه کوچ کردند و همین عامل باعث فشار تقاضا و رشد نرخ در این مناطق شد، در ادامه نیز برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند، موج فشار مسکن به مناطق حاشیه‌ای کشیده شده و در صورت کنترل نشدن تورم مسکن، آینده روشنی پیش‌روی مستاجران نیست، به این دلیل، ریشه‌یابی بحران مسکن و بررسی عملکرد راهکارهای اجراشده برای مهار آن از اهمیت زیادی برخوردار است، چرا که با بازرسی‌های دقیق، راهکارها از دل چالش‌ها به‌دست خواهد آمد. صمت درباره بررسی عملکرد دولت در تنظیم بازار مسکن و همچنین راهکارهایی که می‌تواند بهای ملک را به‌ثبات برساند، با علی نوذرپور، تحلیلگر و کارشناس بازار مسکن به گفت‌وگو پرداخته است.

دولت سیزدهم مصوبات زیادی درباره کنترل بازار مسکن ارائه داده که به‌گفته برخی، هنوز به نتایج ملموسی در اقتصاد نرسیده است. شما عملکرد دولت در رابطه با بهبود بازار مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید؟

دولت به‌عنوان متولی اصلی بخش مسکن، همواره وظیفه سامان‌بخشی و ثبات‌دهی این بازار را برعهده دارد. از ابتدای امسال نیز شاهد بودیم دولت طرح‌ها و تصمیمات مختلفی را برای بهبود شرایط بازار مسکن تدوین و اجرایی کرد. آخرین طرح، بسته‌ای بود که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی چندی پیش برمبنای 5 محور و به‌منظور حمایت از مستاجران، تدوین و اعلام شد.

در این بسته، دولت مستاجران را براساس دهک‌بندی‌های رسمی در اولویت تخصیص حمایت‌های مالی قرار داده که این موضوع را می‌توان تصمیمی مناسب و منطقی دانست، اما به‌طورکلی باید در نظر داشت، تنها وظیفه دولت، تدوین برنامه‌های کلی نیست و باید متناسب با شرایط و امکانات مناسب و در دسترس، به برنامه‌ریزی و انجام اقدامات موثر بپردازد، به‌عنوان مثال دولت در چند مدت اخیر پرداخت طرح کمک‌ودیعه وام مسکن را در دستور کار خود قرار داده است. براساس آمار، بالغ بر ۹میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارند و باید تاکید کرد بیش از 5/1میلیون خانوار در پایتخت مستاجر هستند که رقمی حائزاهمیت است. دولت در 2 سال گذشته، تنها توانسته ۴۵۰هزار کمک‌ودیعه مسکن به متقاضیان پرداخت کند.

این موضوع از نبود سرمایه‌های کافی در خزانه دولتی سرچشمه می‌گیرد، به‌عبارتی دیگر، به‌دلیل محدود بودن توان مالی دولت، تنها به تعداد محدودی از متقاضیان وام کمک‌ودیعه مسکن پرداخت شد. این موضوع نشان می‌دهد، باوجود تدوین شدن برنامه‌های حمایت مالی، دولت توان به‌ثمر رساندن این طرح را نداشته، بنابراین باید گفت پیش از تدوین طرح‌های حمایتی، مناسب به‌نظر می‌رسد تا در ابتدا، دولت شرایط و امکانات در دسترس خود را به‌طورکامل بررسی کرده و پس از آن، طرح‌های مدنظر خود را ارائه دهد.

غیر از منابع موجود، دولت برای تدوین برنامه‌های خود باید به چه نکاتی توجه داشته باشد؟

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در چند سال اخیر سبب شده تا مشکلات زیادی در تمام بخش‌های اقتصادی شکل گیرد، بحث اعلام طرح‌های محدودیت‌آفرین است. باید تاکید کرد اعمال هرگونه محدودیت برای مشاغل که سبب ‌شود درآمد افراد کاهش یابد، صاحبان کسب‌وکارها را به‌سمت تخلف و دور زدن قوانین سوق می‌دهد، به‌عنوان مثال در بسته جدید دولت برای حمایت از مستاجران، به موضوع ساماندهی و رسیدگی به حق کمیسیون مشاوران املاک نیز اشاره شده است، براساس این طرح، مقرر شده پایه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک، قیمت‌های روز معامله‌شده در نظر گرفته نشود، بلکه مبنای حق کمیسیون درباره خرید و فروش، ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم که توسط کمیسیون تقویم املاک هرساله تعیین می‌شود، باشد. در رابطه با املاک اجاره‌ای نیز چنین شیوه‌ای اجرا شده و حق کمیسیون براساس ارزش جاری املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین خواهد شد. این ارزش نیز هرساله توسط کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌شود و ملاک‌عمل قرار می‌گیرد. دولت تا پیش از این نیز در چند سال اخیر، میزان حق کمیسیون مشاوران املاک را کاهش داده بود. می‌توان گفت دستورالعمل جدید، باعث افزایش تخلفات مشاوران املاک خواهد شد، چرا که به‌دلیل رکود بازار مسکن، به‌طورطبیعی درآمد آنها کاهش یافته است. حال با اعمال شیوه‌های جدید درآمدی، مشاوران املاک شرایط جدید را تحمل نکرده و به‌دنبال راهکارهای جایگزین خواهند بود، به‌عنوان مثال ممکن است تفاهمنامه‌های غیررسمی با مالکان یا مستاجران منعقد کنند.

این به‌معنای باز شدن مسیرهای جدید برای فعالیت‌های غیرقانونی است و در نهایت فعالیت مشاوران املاک را سامان نخواهد داد، بنابراین ضروری است، دولت پیش از اعمال محدودیت‌ها یا ابلاغ شیوه‌های جدید برای فعالیت اصناف در هر بخش اقتصادی، پیامدهای آن را در نظر داشته باشد، چرا که در برخی موارد ممکن است طرح‌ها، نتیجه معکوس داشته باشند.

به‌نظر شما مهم‌ترین دلیل شکل‌گیری تورم در بخش مسکن چیست؟

در سال‌های اخیر، رشد هزینه‌های مربوط به مسکن، تا حدی بود که گاه تا ۸۰درصد سبد معیشت مستاجران را تشکیل می‌داد، اما براساس آمارهای عنوان‌شده، در حال ‌حاضر مسکن ۱۰۰درصد سبد هزینه‌ها را پوشش می‌دهد، به این معنا که در برخی موارد، تمام درآمدهای خانوارهای مستاجر، صرف تامین مسکن می‌شود. این موضوع کارآیی و کارآمدی سیاست‌ها و طرح‌های مسکنی دولت‌ها در چند سال اخیر را زیر سوال می‌برد.

دلایل مختلفی را می‌توان به‌عنوان عوامل اصلی افزایش تورم در بخش مسکن طی چند سال گذشته معرفی کرد. وجود مشکلات ساختار سیاست‌گذاری‌های مربوط به مسکن، از عوامل مهم این موضوع به‌شمار می‌رود، اما نباید تاثیر تحریم‌ها را در شکل‌گیری تورم بخش مسکن نادیده گرفت. با امضای توافقنامه برجام، برای مدت کوتاهی شرایط اقتصادی برای بیشتر بخش‌ها، مناسب و مطلوب بود، اما با بازگشت تنش‌های سیاسی و بین‌المللی، وضعیت بدتر شد. شاید در نگاه کلی، تحریم‌ها به‌طورمستقیم بر بخش مسکن تاثیرگذار نباشد، اما اگر به‌طوردقیق و جزئی به مسائل اقتصادی مرتبط با یکدیگر نگاه کنیم، ارتباط میان تشدید تحریم‌ها و افزایش تورم بخش مسکن را متوجه خواهیم شد.

در رابطه با تاثیرگذاری تحریم‌ها بر افزایش نرخ تورم مسکن بیشتر توضیح دهید.

پیش از تشریح ارتباط بخش مسکن و تحریم‌ها، ابتدا باید به تاثیر محدودیت‌های بین‌المللی بر بخش‌های مختلف اقتصادی اشاره کرد. با تشدید تحریم‌ها، مبادلات مالی در سطوح بین‌المللی محدود و کمرنگ می‌شود. همین مسئله به‌طورمستقیم تمام بخش‌های اقتصادی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. کاهش واردات و صادرات و در نتیجه کاهش درآمدهای کشور از جمله ابتدایی‌ترین تاثیر تحریم‌ها است، در ادامه صنایع و واحدهای تولیدی با مشکل مواد اولیه یا ادامه فعالیت مواجه و نرخ تمام‌شده تولید بسیار افزایش می‌یابد، در نهایت کالاها در بخش‌های مختلف بازار، گران می‌شوند. در چنین شرایطی، افزایش نرخ تورم و همچنین رشد روند تصاعدی نقدینگی در جامعه پدیدار می‌شود که این 2 موضوع، به‌طورمستقیم بر بخش مسکن اثرگذار هستند. تورم موجب افزایش هزینه ساخت‌وساز مسکن و نرخ مصالح ساختمانی می‌شود، بنابراین بدیهی است، با افزایش چالش در بخش تولید، هزینه تامین افزایش می‌یابد، از سوی دیگر، رشد نقدینگی در جامعه و همچنین کاهش ارزش پول ملی، سبب می‌شود تا افراد به‌دنبال چاره‌ای برای حفظ منابع مالی خود باشند، از این‌رو بازارهایی مانند طلا، ارز، سکه و همچنین مسکن، بسترهایی پرمخاطب برای افراد در راستای سرمایه‌گذاری می‌شوند و این اقلام، تبدیل به کالاهای سرمایه‌ای می‌شوند. با سرمایه‌ای شدن مسکن، افزایش تقاضا و بهای آن، بدیهی‌ترین نتیجه است، بنابراین باید تاکید کرد تحریم‌ها از 2 جنبه بر بازار مسکن تاثیرگذار است و تنها با بهبود شرایط بین‌المللی، می‌توان به کنترل تورم در این بخش رسید.

به نظر شما در بهبود تورم بخش مسکن، نهادهای دولتی چه تاثیری می‌توانند داشته باشند؟

همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، جو حاکم بر روابط بین‌المللی از جنبه‌های گوناگون بر اقتصاد بخش مسکن تاثیرگذار است. این تاثیر، یک رابطه اقتصادی بوده و ارتباطی به مدیریت نهادهایی همچون شهرداری‌ یا وزارت راه‌وشهرسازی ندارد، بنابراین هر تصمیمی که از سوی دولت یا هر نهاد دیگری به‌منظور بهبود بازار مسکن اتخاذ شود، راهکاری موقت بوده و تاثیری کوتاه‌مدت خواهد داشت، مانند مصوبه جدید شورای‌عالی شهرسازی که برای بهبود استفاده از بافت فرسوده، در چند مدت اخیر اعلام و براساس مصوبه اخیر کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، بر اصلاح ضوابط بافت‌های فرسوده مندرج در بند ۱۵ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران (مصوب ۱۳۹۱)، تاکید شده است.

در بند ۱۵ مقررات طرح تفصیلی شهر تهران درج‌شده در قطعات کمتر از ۱۰۰مترمربع در بافت‌های فرسوده و ناپایدار، تامین نیمی از پارکینگ‌های موردنیاز واحدهای مسکونی بلامانع است، این به‌معنای نادیده گرفتن قانون تامین پارکینگ ساخت‌وساز جدید بافت‌های فرسوده است. این مصوبه باعث می‌شود تا سازندگان، با رغبت بیشتری به‌سمت نوسازی بافت فرسوده حرکت کنند، اما تمامی این تلاش‌ها، موقت بوده و تاثیری کوتاه‌مدت دارد. برای حل مشکل تورم مسکن، باید مشکلات به‌طور ریشه‌ای و اساسی حل شوند؛ با ابلاغ بخشنامه‌ و مصوبه‌های جدید، نمی‌توان تورم و سایر مشکلات اقتصادی را به‌طور صحیح مدیریت کرد.

یکی از دلایل وجود التهاب در بازار مسکن را نبود توازن میان عرضه و تقاضا دانستید. ساخت‌وسازهای فعلی تا چه میزان می‌تواند به مشکلات مربوط در این زمینه پایان دهد؟

همان‌طور که در ابتدا گفته شد، کمبود مسکن نسبت به تقاضای آن، یکی از دلایل شکل‌گیری التهاب چند ساله بازار مسکن است. پروانه ساختمانی یکی از شاخص‌هایی است که براساس آن می‌توان به‌طور رسمی تعداد ساخت‌وسازهای فعلی را ارزیابی کرد. در سال ۱۳۹۹، ۵۰۰ هزار پروانه ساخت‌وساز در مجموع کل کشور صادر شد و در سال ۱۴۰۰به تعداد ۱۰۰هزار پروانه کاهش یافت؛ این آمارها نشان می‌دهند وضعیت مناسبی در روند ساخت‌وساز کشور وجود ندارد، این ارقام یادشده نشان‌دهنده کاهش توان تولید یا رغبت فعالان برای انجام ساخت‌وسازهای ساختمانی است.

باید تاکید کرد مسکن در اقتصاد کلان کشور همواره بخشی تاثیرگذار به‌شمار می‌رود و به‌همین دلیل می‌تواند بستر رشد یا بهبود فضای اقتصادی کشور را مهیا سازد، بنابراین اگر بخش مسکن رونق داشته باشد، بدیهی است، می‌تواند به‌شکل مثبت بر بخش‌های مختلف اقتصادی موثر واقع شود. در حال‌ حاضر در بخش مسکن رقمی حدود ۳۰درصد از نقدینگی کل کشور جریان دارد، از این‌رو مناسب است تا تمام نهادهای وابسته ـ از جمله بخش خصوصی و شهرداری‌ها ـ وارد مسئله تنظیم بازار مسکن با روش‌های موثر و مناسب از جمله افزایش ساخت‌وسازها شوند. در سوال پیشین پرسیده شد که تا چه میزان نهادهای دولتی در رابطه با ساماندهی بخش مسکن تاثیرگذار هستند. می‌توان در این سوال نیز به نقش نهادهای دولتی در توسعه ساخت‌وسازها اشاره کرد.

مناسب به‌نظر می‌رسد دولت نقش تصدیگری خود را کنار گذاشته و به‌عنوان متولی اصلی تسهیلگری بخش مسکن وارد میدان شود. سهم دولت در کل بازار مسکن حدود ۰.۶ تا ۰.۹ درصد و وظیفه اصلی دولت تهیه بسترهای مناسب برای پیشرفت و بهبود التهاب بازار مسکن است، همچنین از سوی دیگر باید به جایگاه بی‌بدیل شهرداری‌ها در توسعه ساخت‌وسازها اشاره کرد. اگر بودجه‌های مناسبی در اختیار شهرداری‌ها قرار گیرد، می‌توانند متناسب با حیطه قانونی خود به افزایش ساخت‌وسازها کمک کنند.

سخن پایانی

کارشناسان اقتصادی معتقد هستند مهم‌ترین مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه نسبت به تقاضا است، حتی برخی کارشناسان، ساخت‌وساز مسکن را حدود یک‌سوم تقاضا دانسته و این موضوع را تهدیدی جدی برای خانوار معرفی کرده‌اند، چرا که در صورت استمرار وضعیت فعلی و کوتاه ماندن دست دوسوم متقاضیان از مسکن، تنش‌ها و التهابات در بازار ملک ادامه‌دار خواهد بود.