زیرساخت‌ها هنوز فراهم نیست

در همین زمینه ناصر ذاکری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: سیاست‌گذاری در حوزه مسکن به شدت تحت‌تاثیر مسئله تعارض منافع است. به این معنی که یک‌سری کانون‌های قدرت که دارای منافع هستند، در جریان سیاست‌گذاری تاثیرگذار هستند. به این ترتیب زمانی که برخی صاحبان کرسی و قدرت چند ملک در اختیار دارند، طبیعی است به اجرای یک قانون رأی منفی بدهد و مخالفت کنند. این در حالی است زیانی که یک فرد در پی پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی محتمل می‌شود، بسیار کمتر از تبعات عدم‌پرداخت مالیات است.

وی افزود: برخی مسئولان منافع خود را بر منافع ملی ترجیح می‌دهند، به‌همین‌علت به طرح‌هایی که برای‌شان هزینه ایجاد می‌کند، رأی منفی می‌دهند. در حال ‌حاضر شاهد آن هستیم بسیاری از مقامات دارایی‌های‌شان در قالب املاک و مستغلاتی است که در طول زمان خریداری کرده‌اند، به‌محض اینکه صحبت از اخذ مالیات می‌شود، مخالفت می‌کنند. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: تعارض منافع در اقتصاد ایران بسیار گسترده است و تمهیداتی برای رفع آن در نظر گرفته نمی‌شود، به‌طوری‌که می‌توان گفت ایران بهشت تعارض منافع است که راه مقابله با آن تعریف نشده است.

ذاکری در پاسخ به این سوال که بی‌توجهی به قانون مالیات برخانه‌های خالی چه تبعاتی دارد، گفت: هر جایی که بحث تعارض منافع داشته باشیم، باعث می‌شود کانون‌های قدرت و افراد منتفع تاثیرگذار باشند و قوانین را به سود خودشان تغییر دهند، به‌جای اینکه به منافع ملی توجه کنند. به این ترتیب قوانینی که می‌تواند مشکلات کشور را رفع و شرایط را بهتر کنند، اجرا نمی‌شوند که خسارت بالایی برای اقتصاد کشور به‌دنبال خواهد داشت.

وی گفت: زمانی که برخی مسئولان به‌جای اینکه در فعالیت‌های مولد اقتصادی سرمایه‌گذاری کنند، چند ملک خریدار می‌کنند. طبیعی است بازار مسکن به چین مشکلاتی روبه‌رو شود. همچنین موجب می‌شود تصویب مقررات بسیار کند پیش برود. برای مثال از سال ۹۸ سقف ۲۵ درصدی برای اجاره تعیین کرده‌اند، اما از آنجایی که ضمانت اجرایی نداشته، به‌درستی اجرا نشده، همچنین زمانی که چنین قانونی دیرهنگام به‌تصویب می‌رسد، گواه آن است که بحث تعارض منافع در میان است.

سهم بانک‌ها در خانه‌های خالی

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال بانک‌ها چقدر در تعداد خانه‌های خالی سهم دارند، گفت: زمانی بحث تعارض منافع مطرح می‌شود، فقط مشمول افراد نیست، بلکه حتی می‌تواند پای یک نهاد هم در میان باشد، به این ترتیب مدیران به‌دنبال سود و منافع خود هستند.

ذاکری تاکید کرد: مشکل مسکن کمبود ملک نیست، بلکه شیوه مدیریت مالکیت مسکن است. در واقع از آنجایی که مالکیت به شیوه نادرستی تعریف شده، امکان خرید مسکن برای گروه کثیری از مردم وجود ندارد و وضعیت بازار مسکن نامساعد است. بنابراین بانک‌ها به‌شدت در وضعیت نامساعد مسکن مقصر هستند، چراکه تسهیلات مناسبی به متقاضیان خرید و تولیدکنندگان مسکن نمی‌دهند، بلکه به کارمندان خود وام‌های کم‌بهره اختصاص می‌دهند که صرف خرید مسکن دوم می‌شود. در واقع شاهد آن هستیم که وام مسکن علیه متقاضیان و نیازمندان واقعی مسکن عمل کرده است.

وی افزود: این خطای بزرگی است که نظام بانکی مرتکب شده و غیر از اینکه به اقتصاد خانوار و معیشت‌شان لطمه زده، به اقتصاد ملی هم آسیب زده که آثارش کاملا مشهود است.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که مالیات بر خانه‌های خالی موجب تورم می‌شود، گفت: در هر بازاری تولیدکننده یا فروشنده تلاش می‌کند، مالیات را به مصرف‌کننده نهایی منتقل کند. این درحالی است که به راحتی و با بکارگیری قوانینی می‌توان جلوی چنین تخلفی را گرفت. حتی شاهد آن هستیم که به‌علت نظارت ضعیف عده‌ای، مالیات را از مصرف‌کننده نهایی می‌گیرند، اما به دولت پرداخت نمی‌کنند، در واقع به‌راحتی قوانین را دور می‌زنند.

ذاکری تصریح کرد: در حال‌ حاضر بحث مالیات بر ارزش‌افزوده که در اقتصاد مطرح شده، به ناعادلانه‌ترین شیوه در حال اجراست و عملا اثر مثبتی ندارد، بلکه فقط به قصد درآمدزایی برای دولت اجرایی شده است. چراکه در نهایت از مصرف‌کننده نهایی مالیات اخذ می‌شود. این در حالی است که در سیاست‌گذاری مالیاتی باید گروه خاصی مالیات پرداخت کنند، نه اینکه مالیات را از مصرف‌کننده نهایی بگیرند، بنابراین نباید به بهانه اینکه مالیات خانه‌های خالی در نهایت از مصرف‌کننده نهایی اخذ می‌شود، اجرایی نشود، بلکه راه زیادی وجود دارد تا چنین تخلفی انجام نشود.

وی گفت: افراد و نهادهایی به تورم‌زا بودن قانون مالیات بر خانه‌های خالی استناد می‌کنند که هدف‌شان عدم‌پرداخت مالیات است و در واقع با چنین توجیهی قصد دارند مالیات ندهند. در حالی که باید مالیات حتی از املاکی که اجاره داده می‌شود، اخذ و نظارت دقیقی بر آن انجام شود.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چرا باوجود گذشت ۵ سال از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی هنوز اجرایی نشده است، گفت: ابتدا باید زیرساخت‌ها فراهم شود تا خانه‌های خالی شناسایی شوند، همچنین قانون باید الزام‌آور باشد و برای کسانی که مالیات پرداخت نکرده‌اند، جرایمی در نظر گرفته شود. زمانی که قانونی تصویب می‌شود، اما ضمانت اجرایی ندارد و به‌تدریج اجرای آن به فراموشی سپرده می‌شود.

سازکاری برای شناسایی خانه‌های خالی وجود ندارد

همچنین عطا آیت‌الهی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بنده از ابتدای تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی از مخالفان اجرای آن بودم، زیرا سازکار لازم برای شناسایی خانه‌های خالی وجود ندارد و به‌همین‌علت قابل‌اجرا نیست و نخواهد بود. از طرف دیگر، صاحبان خانه‌های خالی به‌راحتی قادر خواهند بود، با شیوه‌های مختلف قانون را دور بزنند، بدون اینکه مالیاتی پرداخت کنند.

وی تاکید کرد: به‌همین‌علت کاهش درآمد بر خانه‌های خالی در بودجه ۱۴۰۵ تصمیم درستی به‌شمار می‌رود، چراکه طی سال‌های گذشته این درآمد محقق نشده و بی‌جهت در بودجه آمده و موجب کسری بودجه شده یا به‌نوعی کسری بودجه را پوشش داده است.

این کارشناس بازار مسکن افزود: در واقع دولت به این باور رسیده که بیش از این توان وصول مالیات خانه‌های خالی را ندارد.

انبوه‌سازان باید مالیات بر خانه خالی بپردازند

آیت‌الهی در پاسخ به این سوال که چگونه باید در وصول مالیات بر‌خانه‌های خالی موفق باشیم، گفت: سیاست مالیات بر خانه‌های خالی باید برای کسانی پیاده شود که دست به انبوه‌سازی می‌زنند و حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار واحد مسکونی را احتکار کرده‌اند تا گران شود، اما اگر چنین سیاستی برای کسانی که یک تا 2 واحد مسکونی دارند، پیاده شود؛ نتیجه‌بخش و عملیاتی نخواهد بود.

وی ادامه داد: بنابراین باید کسانی که جواز به تعداد بالا گرفته‌اند، پاسخگو باشند تا به فروش برسانند.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چقدر بانک‌ها در خانه‌های خالی سهم دارند، گفت: بانک‌ها هم دارای خانه‌های خالی هستند، در گذشته بیشتر بوده، اما در حال‌ حاضر کمتر شده، چراکه ناترازی دارند و سعی می‌کنند به‌فروش برسانند تا زیان انباشته‌شان کاهش یابد.

آیت‌الهی در پاسخ به این سوال که مالیات بر خانه‌های خالی موجب گرانی مسکن نمی‌شود، گفت: باتوجه به وضعیت بازار، این قانون موجب تورم نخواهد شد. مالیات باید اخذ شود، چون یک منبع درآمد است، اما باید در مقابل دولت خدماتی ارائه دهد. در کشورهای دیگر از آنجایی که هزینه‌کرد مالیات کاملا مشهود است، مردم با اشتیاق مالیات پرداخت می‌کنند، اما  از آنجایی که در ایران هزینه‌کرد مالیات مشخص نیست، فرار مالیاتی وجود دارد و مردم تمایلی به پرداخت ندارند.

وی گفت: در کشورهای دیگر، کسی اگر درآمدش را کتمان یا پنهان کند، جرم است و با آنها برخورد می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که عدم‌پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی چه تبعاتی خواهد داشت، گفت: مالیات بر خانه‌های خالی، مشکل مسکن را رفع نخواهد کرد، چون تفاوت قیمت‌ها و نوسان بسیار بالاست و سوداگران ترجیح می‌دهند مالیات پرداخت کنند و به نرخ بالاتر به‌فروش برسانند.

سخن پایانی

سیاست‌گذاری در حوزه مسکن به‌شدت تحت‌تاثیر مسئله تعارض منافع است، به این معنی که یک‌سری کانون‌های قدرت که دارای منافع هستند، در جریان سیاست‌گذاری تاثیرگذار هستند. به این ترتیب زمانی که برخی صاحبان کرسی و قدرت چند ملک در اختیار دارند، طبیعی است که به اجرای یک قانون رأی منفی بدهند و مخالفت کنند. زیانی که یک فرد در پی پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی متحمل می‌شود، بسیار کمتر از تبعات عدم‌پرداخت مالیات است. برای سروسامان دادن به مالیات بر خانه‌های خالی، ابتدا باید زیرساخت‌ها فراهم شود تا خانه‌های خالی شناسایی شوند، همچنین قانون باید الزام‌آور باشد که برخی افراد یا نهادها در پی منافع شخصی از اجرای آن سر باز نزنند. همچنین باید نظارت‌ها آنقدر قوی باشد که در هر بازاری تولیدکننده یا فروشنده، مالیات را از مصرف‌کننده نهایی نگیرد. 

به‌عبارتی نباید سوداگر یا دلال موفق شود، مسکن را به نرخ بالاتر بفروشد و مالیات را در نهایت از خریدار واقعی مسکن بگیرد.