سایه سنگین ریسکهای سیاسی بر مسکن
زهرا پیربداقی : در سایه ابهامات سیاسی، رکود بازار مسکن عمیقتر شده است، بهطوریکه نهتنها خبری از تقاضای سرمایهای نیست، بلکه بهعلت کاهش شدید قدرت خرید مردم، تقاضای واقعی هم وجود ندارد. در حال حاضر سرمایهگذاران ترجیح میدهند وارد بازارهایی نظیر طلا و ارز شوند که نقدشوندگی بالاتری دارد و اگر معاملاتی هم در بازار مسکن انجام میشود، بیشتر واحدهای مسکونی کوچکمقیاس هستند که در مناطق ارزانقیمت موردمعامله قرار میگیرند. کارشناسان معتقدند؛ در صورتی که ریسکهای سیاسی به قوت خود باقی بماند، رکود بازار مسکن تا پایان سال ادامه خواهد یافت و امیدی به بهبود شرایط نخواهد بود. بنابراین تا زمانی که امنیت سرمایهگذاری وجود نداشته باشد و دولت برنامه جدی برای بازار مسکن ارائه ندهد، نمیتوان انتظار داشت سرمایهگذاران وارد بازار مسکن شوند و این حوزه رونق یابد. صمت در گزارش امروز به بررسی چشمانداز بازار مسکن تا پایان سال پرداخته است که در ادامه میخوانید.
حال و روز مسکن تغییری نکرده است
در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: باتوجه به نوساناتی که در بازار ایجاد شده و تورم و گرانی که به مردم تحمیل شده، قدرت خرید بسیار کمتر شده است. از طرف دیگر، بازارهای موازی نظیر طلا، رمز ارز، بورس و ارز رونق گرفتهاند. بهویژه دلار و طلا در بالاترین سطح قیمتی تاریخی خود قرار گرفتهاند، بهطوریکه جذابیتشان برای سرمایهگذاران بسیار بالا رفته است، اما شاهد آن هستیم که حال و روز مسکن نسبت به گذشته تغییری نکرده و بعید است اتفاق خاصی در این بازار بیفتد. چراکه قدرت خرید بیشتر که نشده هیچ، تنزل هم کرده است. همچنین سرمایهگذاران هم آگاه هستند که زمان سرمایهگذاری در بازار طلا و ارز است، نه مسکن.
وی افزود: شاهد آن هستیم که دولت برنامه خاصی برای ایجاد رونق در بازار مسکن ندارد و طرحهایی که پیاده میکند، در سطح مقطعی و خرد بوده و در سطح کلان هنوز تغییری ایجاد نکرده است.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: اگرچه در پایان سال احتمال دارد تقاضا برای خرید افزایش یابد، اما نباید منتظر جهش نرخ باشیم، چراکه بخش مصرفی و سرمایهای تقویت نشدهاند. از طرف دیگر، بازار مسکن برای تقاضای سرمایهای جذابیت کمتری نسبت به بازار طلا و ارز دارد.
گودرزی افزود: معاملات بهسمت واحدهای مسکونی کوچکمقیاس و ارزانقیمت خواهد رفت، چراکه قدرت خرید بسیار پایین است و امکان تحرک و رونق معاملات وجود ندارد.
وی در پاسخ به این سوال که تا پایان سال، رکود بازار مسکن عمیقتر خواهد شد، گفت: احتمال دارد که با سقوط نرخ مسکن هم مواجه شویم،زیرا نقدشوندگی این بازار بهعلت کاهش قدرت خرید مردم بهشدت پایین آمده است. از طرف دیگر، فرصتهای سرمایهگذاری جذاب در سایر بازارها موجب شده است تمایلی به این بازار برای سرمایهگذاری وجود نداشته باشد.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که رکود بازار مسکن ریشه در چه عواملی دارد، گفت: از یکسو ریسکهای سیاسی موجب شده تمایلی به سرمایهگذاری در بازار مسکن وجود نداشته باشد. از سوی دیگر، ضعفهای زیرساختی در تهران نظیر کمبود آب آسیب جدی به بازار مسکن وارد میکند، البته اگر تغییری شرایط جوی رخ ندهد.
وی تاکید کرد: همچنین اگر دولت آمار واقعی نرخ مسکن را اعلام کند، بهنظر بنده قیمتها کاهش شدیدی را تجربه خواهند کرد،چراکه بسیار بیشتر از نیاز، مسکن ساخته شده است، منتها اطلاعات و دادههای شفافی در اختیار نداریم، در واقع کمبودهای صوری موجب شدهاند، بازار مسکن با کمبود غیرواقعی مواجه باشد.
گودرزی با بیان اینکه با انباشت سرمایه در بازار مسکن مواجه هستیم، گفت: اگر آمارهای واقعی در تولید مسکن اعلام شود، قاعدتا جو روانی منفی و قیمتسازی کاذب تعدیل خواهد شد. سرمایهگذاریهای عظیمی در بازار مسکن انجام شده که بخشی غیرقابلاستفاده هستند و این ریشه در مدیریت اشتباه سرمایهها دارد. بنابراین اگر دولت به اصلاحات اقتصادی معتقد است، باید به بخش آمارهای واقعی مسکن ورود کند.
وی در پاسخ به این سوال که اگر ریسکهای سیاسی از بین برود، وضعیت بازار مسکن بهبود مییابد، گفت: اگر ریسکهای سیاسی از بین برود و اصلاحات اقتصادی در بخش مسکن اجرایی شود، همچنین قوانین بالادستی نظیر واگذاری زمین به طرح جوانی جمعیت و افزایش سکونتگاهها مطابق قانون ۵۰ اجرا شود، باز هم مسکن با افزایش نرخ مواجه نخواهد شد.
افزایش نرخ مسکن محتمل است
همچنین فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در شرایطی که جذب سرمایه وجود ندارد و درآمد دلاری پایین است، نباید انتظار داشت که در داراییهای غیرمنقول نظیر مسکن و مستغلات که نقدشوندگی پایینی دارند، اتفاق جدیدی بیفتد و سرمایهگذاری در این بازار افزایش یابد. البته در حوزه قیمتی باتوجه به اینکه دولت سیاست افزایش نقدینگی را در پیش گرفته، احتمالا با ثبات وضعیت سیاسی، نرخ مسکن هم افزایش مییابد. وی گفت: تا پایان سال نباید انتظار داشت در بازار مسکن اتفاقی خاصی بیفتد و حتی اگر با افزایش نرخ هم مواجه شویم، پایینتر از سطح افزایش نقدینگی و نرخ ارز خواهد بود.
بیضایی تصریح کرد: در حال حاضر نقدینگی برای تامین مسکن معضل جدی خواهد بود و باتوجه به متغیرهای فعلی تقاضا برای این بازار افزایش نخواهد یافت، چراکه قدرت خرید مردم بهشدت کاهش یافته و توانایی خرید مسکن ندارند.
این کارشناس بازار مسکن افزود: اگر توافق انجام شود و درآمدهای ارزی افزایش یابد، در این شرایط میتوان انتظار داشت که تغییرات جدی در حوزه مسکن اتفاق بیفتد.
رکود تورمی تا پایان سال ادامه دارد
در ادامه کیانوش گودرزی، رئیس اتحایه مشاوران املاک تهران به صمت گفت: باتوجه به اینکه طی سالهای گذشته، نرخ مسکن بسیار بالا رفته، در حال حاضر در رکود بهسر میبرد و پیشبینی میشود این روند تا پایان سال ادامه یابد. این شرایط بهترین زمان برای خرید مسکن به شمار میرود، چراکه نرخ واحدهای مسکونی تثبیت شده است.
وی در پاسخ به این سوال که چقدر ابهامات سیاسی در بروز چنین شرایطی در بازار مسکن موثر بوده است، گفت: برخلاف برخی اظهارنظرها، عوامل و ابهامات سیاسی در شرایط امروز بازار مسکن دخیل نبوده است، بلکه از آنجایی دیگر ظرفیت رشد ندارد و از سوی دیگر مردم قدرت خرید ندارند، طی 2 سال گذشته، رکود مهمان این بازار بوده است.
مسکن فقط ۲۰ درصد رشد کرد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که چرا نرخ مسکن طی 2 سال گذشته همسطح نرخ دلار بالا نرفته است، گفت: نرخ مسکن پس از پایان کرونا، همسطح دلار حرکت نکرده، بهطوریکه از تورم عمومی بسیار عقبتر بوده است. در حال حاضر تورم عمومی به ۴۰ تا ۵۰ درصد رسیده، در حالی که نرخ مسکن ۲۰ تا ۲۵ درصد رشد داشته است.
وی در پاسخ به این سوال که چرا بازار مسکن به چنین حال و روزی افتاده است، گفت: زمانی که قدرت خرید مردم بهقدری کاهش یافته که خانهدار شدن ۸۰ سال زمان میبرد و برای خرید خانه تسهیلات کافی در اختیارشان قرار نمیدهند. از سوی دیگر ساخت خانههای دولتی کاهش یافته است و صنایع مختلف با ناترازی برق و گاز مواجه هستند، همچنین به احیای بافتهای فرسوده نیز توجهی نمیشود. طبیعی است تعادل عرضه و تقاضا بههم بخورد و بازار مسکن دچار رکود تورمی شود. این در حالی است که اگر حوزه ساختوساز رونق داشت، با چنین وضعیتی مواجه نبودیم.
مسائل سیاسی تاثیر روانی بر مسکن دارد
گودرزی تصریح کرد: نرخ مسکن به 3 مورد یعنی زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی وابسته است، نه واردات یا صادرات. در واقع از آنجایی که مصالح ساختمانی بهوفور در کشور تولید میشود و نیروی انسانی از مهندس و معمار گرفته تا کارگر نیز در کشور وجود دارد، چرا باید بازار مسکن تحتتاثیر مسائل سیاسی باشد. البته ناگفته نماند تنشهای سیاسی، تاثیر روانی بر بازار مسکن خواهد گذاشت، بهگونهایکه برخی خریداران و فروشندگان، تمایلی به خرید و فروش نخواهند داشت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که رکود تورمی تا چه زمانی بر بازار مسکن حاکم است، گفت: پیشبینی میشود رکود تورمی بازار مسکن تا پایان سال ادامه یابد. البته تاحدودی معاملات در متراژ کوچک رونق گرفته است که باتوجه به وضعیت فعلی، بهترین زمان برای خرید خانه بهشمار میرود.
کوچکمتراژها خواهان دارند
وی گفت: از آنجایی که قدرت خرید مردم بهشدت کاهش یافته، تاحدودی معاملات واحدهای مسکونی کوچکمقیاس در جنوب تهران رونق یافته است. در مقابل در مناطق شمالی تهران که متراژها بزرگتر و قیمتها بالاتر است، شاهد معاملات کمتری هستیم.
گودرزی در پاسخ به این سوال که در چنین شرایطی دولت باید چه اقداماتی انجام دهد تا بازار مسکن رونق بگیرد، گفت: همواره شاهد آن بودیم زمانی که بازار مسکن دچار رکودهای طولانیمدت شده است، 2 تا 3 سال زمان برده تا از این شرایط خارج شود، بنابراین باید به بازار مسکن زمان داد تا با شرایط خود را تطبیق دهد.
در غیر این صورت، دولت باید اقداماتی نظیر حمایت از انبوهسازان، اعطای تسهیلات برای خرید مسکن، اولتیماتوم نسبت به احیای بافتهای فرسوده را در پیش بگیرد تا تولید مسکن افزایش یابد و از شرایط رکود تورمی خارج شویم.
سخن پایانی
حال و روز مسکن نسبت به گذشته تغییری نکرده و بعید است اتفاق خاصی در این بازار بیفتد. چراکه قدرت خرید بیشتر که نشده هیچ، تنزل هم یافته است. همچنین سرمایهگذاران هم آگاه هستند که زمان سرمایهگذاری در بازار طلا و ارز است نه مسکن. در حال حاضر وضعیت بهگونهای است که احتمال دارد با سقوط نرخ مسکن هم مواجه شویم. در چنین شرایطی دولت باید اقداماتی نظیر حمایت از انبوهسازان، اعطای تسهیلات برای خرید مسکن، اولتیماتوم نسبت به احیای بافتهای فرسوده را در پیش بگیرد تا تولید مسکن افزایش یابد و از شرایط رکود تورمی خارج شویم.
