ردپای ذی‌نفعان در قانون‌گریزی مسکن

در همین زمینه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: یکی از چالش‌های اقتصادی که در تمام طول تاریخ تمام نسل‌ها را آزار داده و اجازه نداده که آب خوش از گلوی کسی پایین برود، موضوع بازار ملک بوده است، در واقع یکی از بی‌قانون‌ترین بخش‌ها همین بازار مسکن بوده که ذی‌نفعان این موضوع، هیچ‌وقت اجازه نداده‌اند در بند قانون دربیاید.

نظام ارباب رعیتی حاکم است

وی افزود: متاسفانه شاهد آن هستیم که پس از انقلاب نظام ارباب رعیتی با سیستم مالک و مستاجر جایگزین شد. این نظام بدتر از شیوه ارباب رعیتی است. چراکه در شیوه قبلی سهم ارباب از زمین‌های دیم حدودا یک‌پنجم و از زمین‌های آبی حدودا یک‌سوم بود و اسکان رعیت برعهده ارباب بود، اما در نظام جدید، مالکان حتی به صددرصد درآمد مستاجر هم راضی نمی‌شوند، به‌طوری‌که هیچ هماهنگی بین درآمد خانوارها و اجاره‌ای که از آنها مطالبه می‌شود، وجود ندارد.

از سال ۱۲۸۶ شمسی قانون مفیدی نداشتیم

گودرزی افزود: طی سال‌های گذشته خیلی تلاش شد تا رهاشدگی و بی‌قانونی بخش مسکن رفع شود، اما هنوز به‌نتیجه نرسیده‌ایم. به‌عبارت دیگر، از سال ۱۲۸۶ شمسی که نخستین مجلس شورای ملی تاسیس شده تا همین سال گذشته، قانون مفیدی برای بخش مسکن نداشته‌ایم، به‌طوری‌که نرخ‌گذاری‌ها خودسرانه و کاملا رهاشده بوده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در حالی طی سال‌های گذشته درگیر یک بازار کاملا وحشی بوده‌ایم که بخش مسکن یک کالای ضروری برای هر خانواری به‌شمار می‌رود و جایگزینی ندارد، به‌طوری‌که نمی‌توان یک روز تامین آن را به‌تاخیر انداخت. متاسفانه در بخش مسکن برنامه‌ریزی خیلی بدی انجام شده که منشأ فشار بسیاری شدید و نارضایتی بسیار گسترده مردم شده است.

وی اظهار کرد: طی سال گذشته قوانینی نظیر ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره و مالیات برخانه‌های خالی و لوکس تصویب شد. این برای نخستین‌بار بود که به‌سمت یک جامعه مترقی در حوزه مسکن حرکت می‌کردیم، اما به‌علت اینکه دولت سیزدهم نیمه‌کاره ماند، برخی قوانین روی زمین ماند و در حال ‌حاضر دولت فعلی تمایلی به اجرای این قوانین ندارد، به‌عبارتی در بر همان پاشنه می‌چرخد.

ماده ۵۰ نباید حذف شود

گودرزی تاکید کرد: شاهد آن هستیم که نه‌تنها دولت فعلی اقدامی برای بازار مسکن انجام نداده، بلکه در تلاش است برخی قوانین نظیر ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه را حذف کند. این در حالی است که 7 میلیون نفر متقاضی مسکن داریم که سرپناه ندارند. از طرف دیگر، ارائه و عرضه زمین تا نقطه اشباع، وظیفه همه دولت‌های دنیاست، بنابراین دولت نباید با چنین اقداماتی عمدا در عرضه زمین کمبود ایجاد کند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: بخش بزرگی از قوانین در بازار مسکن یا اصلا وضع نمی‌شود یا اگر وضع شود، تعارض منافع شدید وجود دارد. این در حالی است که بخش مسکن در نرخ تمام‌شده بسیاری از کالاها و خدمات نقش دارد، به این ترتیب طبیعی است تورم و رهاشدگی بازار مسکن به بخش‌های دیگر آسیب بزند.

وی ادامه داد: در چنین شرایطی چالش‌های بخش مسکن قطعا تبعات عمیق اقتصادی و اجتماعی به‌دنبال خواهد داشت، ضمن اینکه مسکن جایگزینی ندارد و طبیعی است که با کارتن‌خوابی، پشت‌بام‌خوابی و حاشیه‌نشینی مواجه باشیم.

گودرزی اظهار کرد: در حال‌ حاضر نه‌تنها با فقر قوانین در حوزه مسکن مواجهیم، بلکه در اجرای آن هم کوتاهی می‌شود، همچنین زمانی که جناحی روی کار می‌آید، مشکلات بازار مسکن مضاعف می‌شود، به‌طوری‌که هیچ اراده‌ای برای رفع بحران مسکن دیده نمی‌شود. این در حالی است که ظرفیت‌ها در بخش مسکن بسیار بزرگ و ارزان است و حتی اگر دولت کاری نکند، مشکلات اینقدر حاد نخواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: برخی قوانین نظیر پیش‌فروش که اجرا نمی‌شود، ریشه در رهاشدگی نرخ مسکن دارد. برای مثال تعدادی بانک با آگهی کاذب می‌توانند به‌راحتی نرخ ملک را جابه‌جا کنند که منجر به بحران در بازار مسکن خواهد شد. از طرف دیگر، مدام با افزایش تورم مسکن مواجهیم، به‌گونه‌ای‌که پیش‌فروش ملک دیگر برای سازندگان صرفه اقتصادی ندارد.

گودرزی تصریح کرد: در چنین شرایطی سازندگان قادر نخواهند بود به تعهدات خود عمل کنند، چون تورم به‌قدری بالاست که با کمبود نقدینگی شدید و افزایش هزینه‌های ساخت مواجه می‌شوند.

وی اظهار کرد: اگر قیمت‌ها در بازار مسکن ثابت و قانونمند شوند، پیش‌فروش به شرط تملیک و قراردادهای مشابه، کمک خوبی به بازار مسکن خواهد کرد.

این کارشناس بازار مسکن افزود: باتوجه به اینکه محیط‌زیست‌مان از ویلاسازی آسیب دیده، باید خلأ قانونی در این زمینه رفع شود، همچنین نظارت بر اجرای قانون وجود داشته باشد. در حال ‌حاضر شاهد آن هستیم که در کشورهای دیگر، مناطق خوش آب‌وهوا متقاضی زیادی دارد، اما آنها از ویلاهای اشتراکی استفاده می‌کنند. در ایران هم باید چنین طرحی اجرایی شود، چراکه ویلاها در تمام ایام هفته موردبهره‌برداری قرار نمی‌گیرند و در بسیاری از مواقع خالی از سکنه هستند. به این ترتیب شیوه‌ای که در ایران مرسوم است که هر خانواده‌ای در شمال کشور یک ویلا داشته باشد، از اساس غلط است.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حالی ویلاسازی در زمین‌های حاصلخیز، جنگل‌ها و مراتع انجام می‌شود که بیش از ۷۰ درصد زمین‌های کشور بایر هستند، بنابراین باید طرح به اشتراک‌گذاری ویلا در ایران پیاده شود. با اجرای این طرح علاوه بر اینکه نسل بعدی از طبیعت بهره خواهند برد، ویلاها نیز درآمدزایی به‌دنبال خواهند داشت.

وی گفت: خرید ویلا در شمال کشور بیشتر در میان خانواده‌های متمول رواج دارد که قصد فخرفروشی هم دارند، غافل از اینکه چنین رویه‌ای هدررفت منابع‌طبیعی و آسیب به اراضی جنگلی را به‌دنبال خواهد داشت. گودرزی تاکید کرد: باید فرهنگ‌سازی لازم در این زمینه انجام شود تا استفاده از ویلاهای اشتراکی رواج یابد، به این ترتیب محیط‌زیست آسیب کمتری خواهد دید و بهره‌برداری از مناطق بکر افزایش می‌یابد.

در قانون‌گذاری به بیراهه رفته‌ایم

همچنین سیدبهلول حسینی، نماینده دوره نهم مجلس به صمت گفت: مسکن از دغدغه‌های اصلی امام‌خمینی (ره) به‌شمار می‌رفت، به‌طوری‌که نخستین قانون تصویب‌شده در شورای انقلاب مربوط به حوزه مسکن بود. در واقع دغدغه شورای انقلاب این بود که زمین را ارزان کند تا مشکل مسکن رفع شود، چراکه مهم‌ترین مسئله اقتصادی مردم در آن زمان داشتن سرپناه بود، در دهه اول اوضاع بازار مسکن روبه‌راه بود، اما در دهه‌های بعدی به‌علت ناکارآمدی دولت‌ها، اقتصاد مسکن در بیراهه قرار گرفت، به‌طوری‌که مردم برای تامین سرپناه فشار زیادی را متحمل می‌شوند.

جهش تولید، دردی دوا نمی‌کند

وی تاکید کرد: شاهد آن هستیم؛ قوانینی که برای ساماندهی بازار مسکن به‌تصویب می‌رسند، دارای کارآیی لازم نیستند. برای مثال، قانون جهش تولید مسکن که بر این اساس دولت باید سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازد. این قانون از چند جهت دارای مشکل است، زیرا منابع مالی لازم برای ساخت این تعداد مسکن وجود ندارد، به‌طوری‌که حتی بانک‌ها هم حمایت لازم از طرح‌های مسکن حمایتی در دوره‌های مختلف انجام نداده‌اند. از سوی دیگر، حتی اگر دولت سالی یک میلیون مسکن هم بسازد، تا زمانی که قوانین کاربردی در این زمینه وجود ندارد که هیچ‌کس اجازه احتکار مسکن را نداشته باشد، نباید انتظار داشت این قانونی دردی از بازار مسکن دوا کند.

این نماینده سابق مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: شاهد آن هستیم که نه‌تنها برخی از سوداگران و دلالان دست به احتکار ملک می‌زنند، بلکه بانک‌ها هم از سال‌ها قبل برای حفظ سرمایه‌شان وارد بازار مسکن شده‌اند، به‌طوری‌که قریب به اتفاق کارشناسان اعتقاد دارند که از عاملان گرانی مسکن هستند.

حسینی اظهار کرد: جای تعجب دارد در چنین شرایطی هیچ‌وقت زیر بار فروش اموال مازاد و غیرمنقول خود نرفته‌اند. اگر قوانین در این زمینه اجرا شود، شاهد رفع بسیاری از مشکلات بازار مسکن خواهیم بود، چراکه بسیاری از خانه‌های احتکارشده وارد بازار خواهند شد.

مالیاتی که روی هواست!

وی گفت: بنابراین تا زمانی که خلأ قانونی وجود دارد، هرچقدر هم مسکن تولید شود، به عرضه نخواهد رسید و مشکلات بازار مسکن رفع نخواهد شد. براساس آمار منتشرشده، حدود ۲ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که باوجود تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، همچنان در بازار عرضه نشده‌اند. در واقع ازآنجایی که در زمان تصویب چنین قانونی، زیرساخت‌های شناسایی خانه‌های خالی فراهم نشده بود، شاهد آن هستیم که این قانون مالیاتی با گذشت ۵ سال، همچنان روی هواست. به‌شکلی‌که براساس آمار منتشرشده، فقط حدود ۳.۴۶میلیارد تومان مالیات وصول شده است.

این نماینده سابق مجلس اظهار کرد: این‌گونه ملک‌ها باید عرصه‌اش متعلق به بانک باشد و اعیان آن به افراد نیازمند واگذار شود تا اقشار کم‌درآمد کشور صاحب‌خانه شوند، به این ترتیب ملک‌هایی که احتکار شده‌اند، وارد بازار خواهند شد و دیگر نیازی به تولید مسکن نخواهد بود.

حاکمیت باید دخالت کند

حسینی گفت: مسکن از بخش‌هایی است که باید حکومت و حاکمیت در آن دخالت کنند تا احتکار نشود و به عرضه برسد، به‌‎همین‌علت مبلغ مالیات برای خانه‌های احتکارشده، به‌قدری باید بالا باشد تا برای مالک صرف نکند که مالیات را بپردازد و زیر بار عرضه نرود.

سخن پایانی

خلأ قانونی در بازار مسکن نه‌تنها راه‌های تخلف را باز کرده، بلکه برای ذی‌نفعان سودآور هم بوده است. به‌طوری‌‎که در حال‌ حاضر یکی از چالش‌های اقتصادی که اجازه نداده، آب خوش از گلوی کسی پایین برود، موضوع بازار ملک بوده است. به‌عبارت دیگر، یکی از بی‌قانون‌ترین بخش‌ها همین بازار ملک بوده که ذی‌نفعان آن، هیچ‌وقت اجازه نداده‌اند در بند قانون در بیاید. این در حالی است که مسکن یک کالای ضروری برای هر خانواری به‌شمار می‌رود و جایگزینی ندارد و نمی‌توان حتی یک روز تامین آن را به‌تاخیر انداخت، بنابراین می‌طلبد مجلس در زمینه اصلاح و یا وضع قوانین با مشورت کارشناسان و فعالان این حوزه اقداماتی انجام دهد.