دولت بیخیال «توسعه» مسکن
طی سالهای گذشته بهموجب افزایش تورم عمومی شاهد کاهش قدرت خرید مردم بودهایم، بهطوریکه توان مالی برای خرید مسکن بهعنوان گرانترین کالای سبد خانوارها بهشدت کاهش یافته است. با اینکه دولتها برای نجات بازار مسکن نسخههایی را پیچیدهاند، اما از آنجایی که فرمول ساخت مسکن حمایتی بدون در نظر گرفتن چگونگی تامین منابع مالی پیاده شده، نهتنها دردی از مسکن دوا نکرده، بلکه به چالشهای این بازار هم اضافه کرده است. این در حالی است که بهبود وضعیت بازار مسکن موجب رونق کسبوکارهای مختلف و اشتغال میشود و در نهایت رشد اقتصادی را بهدنبال خواهد داشت. در گزارشی که چندی پیش از سوی مرکز پژوهشهای مجلس از عملکرد دولت در سال نخست برنامه هفتم منتشر شده، علل اصلی عدمتوسعه بازار مسکن، کمبود تسهیلات و منابع مالی ذکر شده و استفاده از اوراق مشارکت، صندوقهای پروژه و ابزارهای مالی بازار سرمایه را برای جبران کمبود نقدینگی پیشنهاد داده است. کارشناسان معتقدند؛ پیشنهادات مجلس برای تامین نقدینگی بازار مسکن چندان کارساز نیست و باید دولت بانکها را موظف به فروش اموال مازادشان کند. همچنین باید مانع از حضور سوداگران در بازار مسکن شود. باتوجه به اینکه تامین مالی، موتور محرک رشد و توسعه همه بخشهای اقتصادی بهشمار میرود، باید فکری اساسی برای رفع کمبود نقدینگی بازار مسکن شود تا فعالان اقتصادی در این زمینه دغدغهای نداشته باشند. صمت در این گزارش به بررسی عدمتوسعه بخش مسکن پرداخته است که در ادامه میخوانید.
منابع مالی، موتور محرک پروژهها است
در همین زمینه منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن گفت: چالشهای موجود بازار مسکن مربوط به این دولت نیست، بلکه طی سالهای گذشته جمع شده است و در حال حاضر خود را نشان میدهد، بنابراین نمیتوان دولت را مقصر وضعیت فعلی بازار مسکن دانست. البته ناگفته نماند اگر مسکن به این حال و روز افتاده، مجلس هم مقصر بوده، چراکه بهموقع وارد حوزه اقتصاد مسکن نشده و علت بیماری بازار مسکن را تشخیص نداده است.
به گزارش صمت، وی افزود: اگر مجلس به وظایف خود در حوزه مسکن عمل میکرد، در حال حاضر مجریان بلاتکلیف نبودند و متهم به کمکاری و سوءمدیریت نمیشدند.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: منابع مالی موتور محرک پروژههای عمرانی و اقتصاد مسکن بهشمار میرود، اما در حال حاضر نه نظام بانکی اعتبارات لازم را دارد تا از این بخش حمایت کند و نه سرمایهگذار بزرگ خارجی یا داخلی در این زمینه داریم تا بخش مسکن تامین مالی شود.
غیبی تاکید کرد: جالب است عدمتامین مالی از دیرباز مشکل بازار مسکن بوده و شعارهایی هم برای بهبود وضعیت این بازار سر دادهاند،اما عملیاتی نشده است. چنین رویکردی موجب شده همچنان پروژههای مسکن، مسکوت و ناکارآمد بمانند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: زمانی که نقدینگی لازم برای پروژههای مسکن وجود نداشته باشد، طبیعی است شاهد مدیریت ناکارآمد مسئولان هم در بازار مسکن باشیم، چراکه منابع مالی لازم وجود ندارد و ناچار کیفیت پروژههای ساختوساز را پایین میآورند یا مدت زمان اتمام آن را طولانی میکنند.
بانکها باید اموال مازاد خود را بفروشند
وی در پاسخ به این سوال که تامین نقدینگی بازار مسکن باید از چه مسیری انجام شود، گفت: در گزارش مرکز پژوهشهای مجلس آمده است که تامین منابع مالی بازار مسکن از طریق انتشار اوراق مشارکت پروژهمحور، ایجاد صندوقهای پروژه، تامین مالی زنجیرهای، توسعه ابزار فکتورینگ در پروژههای پیمانکاری و استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای جذب منابع غیربانکی و در کنار آن، تدوین مقررات حمایتی برای کاهش ریسک سرمایهگذاری انجام شود، اما اگر از تمام این موارد استفاده شود، منجر به ساخت سالانه ۱۰۰هزار واحد مسکونی هم نخواهیم شد. براساس قانونی که در اواخر سال ۹۳ و ابتدای سال ۹۴ بهتصویب رسید، دارایی بانکها و دوائر دولتی باید آزاد میشد. به این معنی که باید هر سال ۲۵ درصد از داراییها از طریق فروش، واگذاری و مزایده به صندوق سرمایهگذاری مسکن واریز و وارد چرخه تولید میشد، اما فقط در حد ۱۰ تا ۱۵ درصد داراییها آزادسازی شده است. این در حالی است که بانکها تا اواخر سال ۹۹، ۳۷ میلیون مترمربع زمین و ملک داشتهاند.
غیبی ادامه داد: برای اجرای قانون آزادسازی اموال بانکها جرائمی هم در نظر گرفتند و حتی عزل مدیران ناکارآمد را هم پیشبینی کرده بودند، اما هیچ تاثیری بر آزادسازی اموال بانکها نداشته است.
نسخهای شکستخورده
وی تاکید کرد: انتشار اوراق مشارکت دردی از چالش کمبود نقدینگی بخش مسکن دوا نخواهد کرد و یک نسخه شکستخورده است. چراکه شاهد آن بودیم که نیروگاهها، بانکها و موسسات مالی و اعتباری، اوراق مشارکت منتشر کردند، اما مورد استقبال مردم واقع نشد و حتی تعدادی حاضر بودند زیر قیمت بفروشند، اما تقاضایی وجود نداشت. بنابراین باید بهجای انتشار اوراق مشارکت که معلوم نیست مورداستقبال قرار گیرد، باید دست به آزادسازی املاک دولتی و بانکها زد.
این کارشناس بازار مسکن گفت: باید مجلس دست از ارائه راهکارهای ناکارآمد بردارد، چراکه با این نسخهها، عرضه و تقاضا به تعادل نخواهد رسید و مشکلات صنعت ساختوساز به قوت خود باقی خواهد ماند. در حال حاضر براساس آمار ارائهشده، کشور به سالانه یک میلیون خانه نیاز دارد اما نهتنها طی سالهای گذشته تولید نشده، بلکه تعداد نیاز به واحد مسکونی بیشتر هم شده است.
غیبی تاکید کرد: مجلس اگر در زمینه تامین مالی بخش مسکن قوانینی دارد، باید نظارتش را تقویت کند تا اجرا شود. اگر قوانینی وجود ندارد، باید تدوین شود و دست دولت را برای اجرا باز بگذارد. در اولویت قرار دادن رفع مشکلات مسکن ضروری است، چراکه نباید زمانی به داد اقتصاد مسکن برسیم که کار از کار گذشته است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در دولت رئیسی هم فشار زیادی به ارگانها و سازمانهای دولتی آورده شد تا املاک مازاد خود را بفروشند و وارد چرخه تولید کنند، اما گوش شنوایی نبود و هیچ نهادی حاضر نشد چنین اقدامی را انجام دهد.
غیبی تاکید کرد: بنابراین راهاندازی انواع سامانهها یا پلمب تعدادی از املاکیها مشکل بازار مسکن را رفع نخواهد کرد، بلکه باید اقدامات ریشهای برای نجات بازار مسکن انجام شود.
نباید کار از کار بگذرد
وی در پاسخ به این سوال که اگر برای نجات بازار مسکن گامی برداشته نشود، چه اتفاقی خواهد افتاد، گفت: در صورتی که اقدامی انجام نشود، اگرچه دولت از شرایط رکود تورمی احساس آرامش خواهد کرد، اما آرامش قبل از توفان خواهد بود، چراکه در صورت انفجار قیمتها، دیگر کاری از دست دولت برنخواهد آمد و الان زمان رسیدگی به مشکلات بازار مسکن و همکاری دولت و مجلس است. تجربیات سالهای گذشته نشان میدهد که در بازه زمانی ششساله نرخ مسکن ۲۰۰ تا ۲۲۰ درصد افزایش یافته و درمقابل فقط ۲۰ درصد کاهش نرخ مواجه شده است. جالب است که این افزایش نرخ دلیل خاص علمی نداشته و تحتتاثیر عوامل بیرونی و درونی نیروی نبوده است، بلکه عواملی سوداگرانه موجب عدمتعامل عرضه و تقاضای مسکن میشود.
بانکها نباید به خودیها وام دهند
همچنین ناصر ذاکری، کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی گفت: نقدینگی سرگردان همیشه به بازارهایی سرازیر میشود که سود کلانی داشته باشد، بههمینعلت بازار مسکن طی سالهای گذشته مورداستقبال سرمایهگذاران بوده است. در واقع از آنجایی که بورس فعال نبوده و اقتصاد رونق هم نداشته، سرمایهها یا بهسمت ساختوساز یا خرید ملک رفته است. بنابراین بازار مسکن دارای نقدینگی لازم بوده، اما از سوی سوداگران وارد این بازار شده است، نه نیازمندان واقعی مسکن.
وی در گفتوگو با صمت افزود: بررسی این وضعیت حاکی از آن است که شبکه بانکی به وظیفه خود که اعطای وام به نیازمندان واقعی مسکن است، عمل نکرده، بهطوریکه مانده تسهیلات سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی حدود ۶ درصد است، در حالی که باید به ۲۵ درصد میرسید. جالب اینجاست این ۶ درصد هم، سهم نیازمندان واقعی مسکن نشده و نصیب خودیها و مقامات بانکی شده است.
ذاکری گفت: زمانی که نیازمندان واقعی همچنان بدون سرپناه هستند، باید بررسی شود که این ۶ درصد به چه کسانی تعلق گرفته و چرا نصیب متقاضیان واقعی مسکن نشده است.
این کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی اظهار کرد: به این ترتیب باید سیاستهایی پیاده شود که تقاضای مسکن واقعی باشد، نه سرمایهای. همچنین نباید اجازه داده شود که نقدینگی سرگردان و سوداگرانه وارد بازار مسکن شود. اگر این اقدامات انجام شود و بانکها به کمک نیازمندان واقعی مسکن بیایند، یک تقاضای واقعی در بازار مسکن شکل میگیرد و سرمایهگذاران هم در بخش تولید فعال میشوند تا نیاز متقاضیان واقعی برآورده شود.
ضرورت اخذ مالیات از سوداگران
وی با بیان اینکه دولت هیچوقت به وظایف خود در حوزه مسکن عمل نکرده است، گفت: دولت بهجای اینکه از انبوهسازان انواع و اقسام مالیاتها و عوارض را بگیرد، باید مالیات بر خانههای خالی یا مالیات بر سوداگری اجرا میکرد تا شاهد توسعه بازار مسکن باشیم. از طرف دیگر، بانکها باید مکلف شوند تسهیلات کافی در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار دهند.
ذاکری تاکید کرد: همه مواردی که مرکز پژوهشهای مجلس برای تامین مالی بخش مسکن ارائه داده، روشهای خوبی است، اما باید بررسی کرد پیادهسازی چنین روشهایی موجب میشود نیازمندان واقعی صاحب سرپناه شوند. چون در حال حاضر مشکل اصلی بازار مسکن توان مالی پایین خریداران بازار مسکن است که حتی برخی قادر به تامین ودیعه مسکن هم نیستند.
این کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی اظهار کرد: بکارگیری روشهای غلط برای بهبود وضعیت بازار مسکن موجب شده است، در حال حاضر یک نظام ارباب ـ رعیتی مدرن در بخش املاک و مستغلات شهری شکل بگیرد. این در حالی است که طی دهههای ۳۰ و ۴۰ نظام ارباب ـ رعیتی در بخش کشاورزی فعال بوده و زمینها را برای فعالیت عدهای اجاره میدادند.
سخن پایانی
باتوجه به اینکه تامین مالی، حلقه مفقوده توسعه بخش مسکن بهشمار میرود، باید تغییر و تحولاتی در سیستم نظام بانکی انجام شود تا مانند تمام کشورهای توسعهیافته از متقاضیان خرید ملک گرفته تا سازندگان از وام بانکی با نرخ بهره پایین بهرهمند شوند. همچنین باید سیاستهایی نظیر مالیات بر سوداگری پیاده شود تا تقاضای سرمایهای در بازار مسکن وجود نداشته باشد. در صورتی که راهکاری برای نجات بازار مسکن در نظر نگیرند، باید شاهد انفجار قیمتها و بدتر شدن شرایط در این بخش باشیم.
