عقب‌ماندگی مسکن از دلار در ۱۴۰۳

با اینکه نرخ مسکن طی یک دهه قبل همواره با دلار همسو بوده است، اما بررسی وضعیت سال گذشته، حکایت از شکاف عمیق بین نرخ مسکن و دلار دارد. در واقع عدم‌ثبات سیاسی، موجب شده است مسکن مسیر خود را از دلار جدا کند. به‌گزارش تجارت‌نیوز، متوسط نرخ مسکن در فروردین سال گذشته به متری ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسیده بود که با در نظر گرفتن دلار ۶۹ هزار و ۵۰۰ تومانی در ماه مذکور، نرخ دلاری مسکن حدود هزار و ۱۷۵ دلار برای هر متر بوده است. در این بین، تشدید تنش‌ها میان ایران و رژیم‌صهیونیستی در اواخر فروردین ۱۴۰۳ بر نرخ دلار تاثیر گذاشته و آن را افزایشی کرده، همچنین کاهش معاملات خرید و فروش در فروردین نیز تورم مسکن در این ماه را کاهش داده و نرخ هر مترمربع مسکن را دستخوش تغییر چندانی نکرده، به این ترتیب بازار مسکن در فروردین ۱۴۰۳ از رشد دلار جامانده است. با بررسی داده‌های مرکز آمار و در نظر گرفتن دلار ۶۶ هزار و ۳۵۰ تومانی در اردیبهشت ۱۴۰۳، نرخ دلاری مسکن به هزار و ۲۶۲ دلار رسیده و متوسط نرخ مسکن در این ماه ۸۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان بوده است. قیمت مسکن در خرداد ۱۴۰۳ به ۸۵ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان و نرخ دلار نیز به ۵۹ هزار و ۷۳۰ تومان رسید. بنابراین نرخ دلاری مسکن در خرداد ۱۴۰۳ بوده است. متوسط نرخ هر متر مسکن در تیر ۱۴۰۳ حدود ۸۸ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان برآورد شد و نرخ دلار نیز به ۶۲ هزار و ۲۳۰ تومان رسید. به این ترتیب نرخ دلاری مسکن در تیر حدود هزار و 416 بوده که حاکی از افت دلاری مسکن نسبت به ماه قبل بوده است. به‌نظر می‌رسد درگذشت ابراهیم رئیسی در خرداد و نوسانات اقتصادی در تیرماه، بر افزایش نرخ دلار اثر گذاشته و بازار مسکن از این روند عقب مانده است. در مرداد ۱۴۰۳ متوسط نرخ مسکن به ۹۰ میلیون و ۸۵ هزار تومان رسید. با در نظر گرفتن دلار ۶۲هزار تومانی، نرخ دلاری مسکن در این ماه هزار و 465دلار بوده است. همچنین در شهریور ۱۴۰۳ نیز نرخ مسکن ۹۳ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان بوده و با دلار ۶۰ هزار و ۷۰۰ تومانی، نرخ دلاری مسکن به هزار و 541 دلار رسیده است.

جاماندگی مسکن از دلار در نیمه دوم سال

این شاخص در مهر ۱۴۰۳، با نرخ مسکن ۹۶ میلیون و ۶۳۰ هزار تومانی و دلار ۶۴ هزار و ۸۵۰ تومانی، به هزار و 451دلار رسیده که از کاهش نرخ دلاری مسکن نسبت به شهریورماه حکایت دارد. نرخ هر متر مسکن در آبان ۱۴۰۳ نیز ۹۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بوده است. با در نظر گرفتن دلار ۷۰ هزار و ۵۵۰ تومانی، نرخ دلاری مسکن در این ماه به هزار و 413 دلار رسیده است.

 این شاخص در آذر با احتساب نرخ مسکن ۱۰۲ میلیون و ۸۰هزار تومانی و دلار ۷۷ هزار و ۶۵۰ تومانی به عدد هزار و 315رسیده که همچنان کاهشی بوده است.

 روند کاهشی نرخ دلاری مسکن همچنان ادامه یافته و در دی‌ماه با در نظر گرفتن نرخ مسکن ۱۰۵میلیون و ۸۰ هزار تومانی و دلار ۸۲ هزار و ۴۵۰ تومانی، این شاخص هزار و 274 دلار برآورد شده است. از طرفی متوسط نرخ مسکن در بهمن ۱۴۰۳، ۱۰۷ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان برآورد شد و نرخ دلار نیز به ۹۳ هزار و ۷۰۰ تومان رسید. به این ترتیب نرخ دلاری مسکن در بهمن‌ماه هزار و 151دلار بوده و کاهش یافته است. به‌نظر می‌رسد تشدید تنش‌ها در منطقه و ریسک‌های متعدد سیاسی طی سال ۱۴۰۳ بر نرخ دلار و دیگر بازارهای مالی و موازی بازار مسکن تاثیر مستقیم گذاشته است.

کاهش همبستگی مسکن و دلار

در زمینه کاهش همبستگی مسکن و دلار مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: از نظر بنیادی شواهد و دلایلی وجود ندارد که نرخ ارز نرخ مسکن را افزایش دهد، اما در واقعیت به‌ویژه در دهه ۹۰ همبستگی نرخ ارز و مسکن بسیار زیاد شد، در حال‌ حاضر این وابستگی کمتر شده، به‌طوری‌که باوجود افزایش افسارگسیخته نرخ ارز، بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد.

وی گفت: افزایش نرخ ارز روی تقاضای سرمایه‌ای تاثیر بسزایی خواهد گذاشت، در واقع بخشی از تقاضا موردتوجه قرار می‌گیرد که با هدف حفظ سرمایه دست به سرمایه‌گذاری در این بازار می‌زنند نه برای سکونت.

سلطان‌محمدی با بیان اینکه تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت متفاوت است، گفت: در کوتاه‌مدت تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن منفی است، به‌دلیل اینکه خریداران سرمایه‌ای مسکن به‌سمت بازارهایی نظیر طلا و دلار خواهند رفت که نقدشوندگی بالاتری دارند، اما با گذشت زمان که بازار طلا و ارز آرام می‌شود، سرمایه‌گذاران وارد بازار مسکن خواهند شد.

وی گفت: در حال ‌حاضر بازار مسکن در نقطه چرخشی قرار دارد، چون پس از فعال‌سازی مکانیسم ماشه، بازار به آرامش رسیده و متقاضیان سرمایه‌ای از بازار طلا و ارز در حال ورود به بازار مسکن هستند.

تقاضا و عرضه تحت‌تاثیر نرخ ارز

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ ارز روی تقاضا و عرضه مسکن تاثیر خواهد گذاشت، گفت: در بخش تقاضا عده‌ای توان مالی‌شان پایین می‌آید و عده‌ای دیگر از بازار مسکن خارج خواهند شد، همچنین در بخش عرضه هم با کاهش مواجه خواهیم شد، چراکه علاوه بر اینکه بانک‌ها و دولت توان حمایت از انبوه‌سازان را ندارند، سرمایه انبوه‌سازان که توسط خانوارها و بخش خصوصی تامین می‌شده، کاهش پیدا کرده است.

سلطان‌محمدی با بیان اینکه افزایش نرخ دلار علاوه بر ساخت‌وساز به‌طورغیرمستقیم بر نیروی کار هم تاثیرگذار است، گفت: از آنجایی که هنوز تعدادی از اتباع در بخش ساخت‌وساز مشغول فعالیت هستند، افزایش نرخ ارز موجب کاهش درآمدشان می‌شود، به این ترتیب حقوق بیشتری مطالبه خواهند کرد. از طرف دیگر، تعداد زیادی از اتباع از کشور خارج شدند و بخش ساخت‌وساز با کمبود نیروی کار مواجه است، بنابراین طبیعی است که نیروی کار ایرانی حقوق بیشتری درخواست کنند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: بررسی آمار نشان می‌دهد، نرخ مصالح ساختمانی و حقوق و دستمزد در 3 ماه اول سال ۱۴۰۴ حدود ۵۰ درصد افزایش یافته که این روند صعودی همچنان ادامه دارد و به‌نظر می‌رسد رشد هزینه‌های ساختمانی از تورم پیشی بگیرد. بنابراین افزایش نرخ ارز، تاثیر منفی بر ساخت‌وساز خواهد گذاشت و عرضه مسکن را کاهش خواهد داد و ناخودآگاه نرخ مسکن هم افزایش می‌دهد، اما نباید منتظر جهش نرخ باشیم.

انفجار نرخ ارز مسکن را تکان نمی‌دهد

همچنین ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران در همین زمینه به صمت گفت: از آنجایی که نرخ مسکن طی سال‌های گذشته افزایش چشمگیری داشته و قدرت خرید مردم کاهش یافته است، حتی با انفجار نرخ ارز هم، بازار مسکن تکان نخواهد خورد، چون دیگر ظرفیتی برای افزایش نرخ ندارد. البته افزایش نرخ مصالح ساختمانی، تورم، هزینه دستمزد و خروج اتباع، موجب بالا رفتن نرخ تمام‌شده مسکن خواهد شد، به‌طوری‌که تا پایان سال باید منتظر رکود تورمی مسکن باشیم. وی با بیان اینکه هزینه تولید مسکن تبدیل به مانعی بزرگ در مسیر ساخت خانه شده است، گفت: در حال‌ حاضر تورم هزینه تولید از تورم نرخ فروش مسکن پیشی گرفته است، به‌طوری‌که بخشی از سازندگان با چالش تامین نقدینگی مواجهند و بخشی دیگر ورشکست و از بازار خارج شده‌اند. بروز چنین وضعیتی موجب تعمیق رکود صنعت ساختمان نیز خواهد شد.

ساخت‌وساز به‌صرفه نیست

رهبر تاکید کرد: افزایش نرخ ارز و به‌تبع آن افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کمبود تقاضا موجب شده است انبوه‌سازان تمایلی به ساخت‌وساز نداشته باشند.  در حال‌ حاضر تعداد صدور پروانه کاهش پیدا کرده، به‌طوری‌که فقط ۲۹ هزار و ۲۹۵ پروانه احداث بنا توسط شهرداری‌ها در بهار ۱۴۰۴ صادر شده که نسبت به زمستان گذشته ۲۷.۸ درصد کاهش داشته است.  در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته‌شده به‌فروش نرفته و روی دست انبوه‌سازان مانده است. رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران تصریح کرد: زمانی که پول سرمایه‌گذار طی یک فعالیت اقتصادی در دوره رکودی بازنمی‌گردد، نمی‌توان به راه‌اندازی پروژه جدید امید داشت. در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که ساختمان‌ها آماده بهره‌برداری هستند، اما به‌فروش نمی‌رسند، چون مردم قدرت خرید ندارند. بنابراین زمانی که انبوه‌ساز امیدی به بازگشت سرمایه ندارد، چرا باید به این فعالیت ادامه دهد. وی گفت: باتوجه به اینکه مسکن در رکود عمیقی به‌سر می‌برد و عرضه کاهش یافته است، باید مسکن ملی سریع‌تر به‌سرانجام برسد و موانع پیش‌روی آن نظیر گرانی مصالح ساختمانی، عدم‌همکاری بانک‌ها در اعطای تسهیلات را رفع شود، به این ترتیب می‌توان شاهد کاهش فاصله تقاضا و عرضه بود.

سخن پایانی

بازار مسکن هنوز به سه‌‎رقمی شدن نرخ دلار واکنش نشان نداده است. کارشناسان معتقدند؛ این بازار در یک رکود انتظاری به‌سر می‌برد. به‌عبارت دیگر، فروشندگان و خریداران مسکن در فضای مبهم سیاسی و اقتصادی حاضر نیستند دست به معامله بزنند و با ورود به بازارهایی نظیر طلا و ارز که نقدشوندگی بالاتری دارند، سرمایه خود را حفظ می‌کنند. شواهد و قرائن حاکی از آن است تا زمانی که تکلیف نرخ ارز و اوضاع سیاسی کشور مشخص نشود، نباید انتظار بالا رفتن حجم معاملات و ساخت‌وساز در بازار مسکن را داشته باشیم.