بحران بی‌پایان مسکن
کسری موجودی مسکن مسئله جدیدی نیست و سالهاست گریبان بازار را گرفته به طوری که در سال ۱۴۰۴ فقط ۲۹ هزار پروانه ساخت توسط شهرداری صادر شده که نسبت به سال گذشته کاهش ۲۸ درصدی را تجربه کرده است. ادامه این وضعیت طی سال آینده شکاف بین عرضه و تقاضا را دوچندان خواهد کرد. کارشناسان معتقدند ریشه کاهش ساختوساز را باید در مواردی نظیر تورم بالا، نوسانات قیمت زمین، افزایش هزینه‌های ساختمانی، عدم اعطای تسهیلات و کاهش قدرت خرید مردم جتسجو کرد. البته در این میان سیاست‌های غلط مسئولان بی‌تاثیر نیست زمانی که انبوه‌سازان برای اخذ مجوز باید از هفت خوان عبور کنند و متحمل انواع و اقسام مالیات و عوارض شوند انگیزه‌ای برای ساختوساز نخواهند داشت و به کشورهای حاشیه خلیج‌فارس، ترکیه و عراق برای ادامه فعالیت مهاجرت خواهندکرد. در چنین شرایطی می‌طلبد دولت علاوه براینکه در ساختار سیاسی و اقتصادی کشور تغییراتی ایجاد کند از اختصاص تسهیلات و مشوق به سازندگان مسکن غافل نشود درغیراین صورت کمبود مسکن تبعات اقتصادی و اجتماعی جبران‌ناپذیری خواهد داشت. در ادامه گزارش صمت درباره دلایل کاهش تولید مسکن را می‌خوانید.
ساختوساز در خواب عمیق
واکاوی آمار حاکی از آن است، صدور پروانه ساخت و تولید مسکن کاهش یافته به طوری که تعداد ۲۹ هزار و ۲۹۵ پروانه احداث بنا توسط شهرداری‌های کشور در بهار ۱۴۰۴ صادر شده که نسبت به زمستان گذشته ۲۷.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۲۲.۷ درصد کاهش داشته است.
بر این اساس، مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث بنا در بهار ۱۴۰۴ حدود ۱۹ هزار و ۷۸۱ هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته ۳۳.۰ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۶.۵ درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها ۶۷۵ مترمربع بوده است.
بررسی نتایج طرح «گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور» در فصل بهار سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد تعداد ۱۱ هزار و ۴۷ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث بنا از سوی شهرداری تهران، پیش‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته ۳۴.۰ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۰.۳ درصد کاهش داشته است.
تعداد یک‌هزار و ۳۳۲ پروانه احداث بنا توسط شهرداری تهران در بهار ۱۴۰۴ صادر شده است که نسبت به فصل گذشته ۳۵.۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۸.۹ درصد کاهش داشته است.
مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث بنا صادر شده از سوی شهرداری تهران در بهار ۱۴۰۴ بیش از یک میلیون و ۸۵۲ هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته ۳۸.۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۰.۲ درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در دوره مورد بررسی یک‌هزار و ۳۹۰ مترمربع بوده است.
ساختوساز صرفه اقتصادی ندارد
در همین زمینه فرشید حاجت‌پور، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن به صمت گفت: تورم بالا موجب شده هزینه مصالح ساختمانی، حقوق و دستمزد به‌طور چشمگیری افزایش یابد و بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر بگذارد. در حال حاضر قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و حتی دوره انتظار برای خرید ملک به ۱۰۰ سال رسیده است. در این شرایط طبیعی است که انبوه‌سازان تمایلی به ساختوساز نداشته باشند چرا که نه تنها برایشان صرفه اقتصادی ندارد بلکه تقاضایی هم وجود ندارد.
وی افزود: از طرف دیگر ازآنجایی که بازار مسکن با ریسک‌های سیاسی دست وپنجه نرم می‌کند امنیت سرمایه‌گذاری دراین بخش به خطر افتاده است چرا که در شرایط ملتهب سیاسی تقاضایی برای مسکن وجود ندارد و مردم به سراغ بازارهایی می‌روند که نقدشوندگی بالاتری دارند.
سیاست‌های کلان در بیراهه
حاجت‌پور اظهارکرد: مسئولان باید درنظربگیرند که سیاست‌های بکاررفته در حوزه اقتصاد کلان تاثیر مستقیم بربازار مسکن دارد بنابراین برای یکبارهم که شده در تصمیمات خود در سطح کلان بازنگری کنند چرا که طی ۵۰ سال گذشته و حتی در زمان دفاع مقدس بازار مسکن چنین رکودی را تجربه نکرده است.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: زمانی که مسیر دسترسی خریداران مسکن به تسهیلات صعب‌العبور است و یا وام‌هایی به متقاضیان تعلق می‌گیرد که بیشتر جنبه نمایشی دارد چرا باید توقع داشته باشیم وقتی تقاضایی وجود ندارد تولید مسکن افزایش یابد.
وی گفت: علاوه براینکه درسیاست‌های کلان کشور با رویاپردازی مجلس و دولت مواجه هستیم به بهانه‌های مخلتف از سازندگان مسکن انواع و اقسام مالیات و عوارض اخذ می‌شود این درحالی است که باید با ارائه زمین رایگان، کاهش هزینه‌های انشعابات، صدور پروانه ساختمانی و نظارت نظام‌مهندسی از انبوه‌سازان حمایت شود. درحال حاضر در کلان‌شهرها برای هر متر مسکن ۵ میلیون تومان هزینه خدمات دریافت می‌شود یعنی اگر یک واحد مسکونی ۱۰۰ متر باشد سازنده باید ۵۰۰ میلیون تومان هزینه خدمات پرداخت کند.
پورحاجت اظهار کرد: زمانی که هیچ حمایتی از بخش خصوصی نمی‌شود و سیاست‌های کلان اقتصادی دربیراهه حرکت می‌کند به طوری که به ضرر فعالان بازار مسکن تمام می‌شود چرا باید انتظار داشت سرمایه‌ها دراین بازار باقی بماند و سمت بازارهای موازی نظیر دلار و طلا نرود. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح کرد: نباید فراموش کرد کمبود مسکن علاوه برتبعات اقتصادی، پیامدهای منفی اجتماعی هم دارد در حال حاضر بسیاری از جوانان به سن ازدواج رسیدند، اما به علت عدم تامین سرپناه قادر نیستند زندگی مشترک را آغاز کنند. پورحاجت تاکید کرد: با توجه به اینکه در شرایط مطلوبی از نظر سیاسی و اقتصادی به‌سر نمی‌بریم باید اصلاحاتی در سطح کلان اقتصاد و در مسیر تولید مسکن رخ دهد درغیر این صورت با افزایش افسارگسیخته تورم و به دنبال آن افزایش هزینه تمام‌شده مسکن، شکاف بین عرضه و تقاضا عمیق‌تر خواهد شد.
وی در پاسخ به این سوال که درحال حاضر بازار به چه تعداد مسکن نیاز دارد، گفت: به استناد اظهارات رئیس کمیسیون عمران مجلس، باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا با کمبود مسکن مواجه نشویم. این درحالی است که اگر نگاهی به آمار بیندازیم این عدد از ۳۰۰ هزار واحد عبور نمی‌کند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: با توجه به اینکه مکانیسم ماشه فعال شده دولت باید برای بخش مسکن برنامه بلندمدت تدوین کند تا بیش از این تحت‌تاثیر محدودیت‌های ناشی از تحریم‌های جدید قرار نگیرد.
تحمیل هزینه به انبوه‌سازان
پورحاجت در پاسخ به این سوال که فعالان بخش ساختوساز برای رونق تولید چه انتظاری از دولت دارند، گفت: دولت باید پایش را از روی گردن بخش خصوصی بردارد متاسفانه سیاست‌گذاران هیچوقت به تبعات تصمیماتی که می‌گیرند فکر نمی‌کنند برای مثال از سازندگان ۳۰ درصد عوارض صدور پروانه ساختمان بابت پوشش بیمه اخذ می‌کنند بدون اینکه کارگری بیمه شود. یا در شرایطی که در رکود به‌سر می‌بریم و انبوه‌سازان درآستانه ورشکستگی هستند باید از محل درآمد خود ۲۰ درصد مالیات پرداخت کنند.
وی تصریح کرد: تا وقتی که دستگاه‌های عریض و طویل نظیر شهرداری دست به چابک‌سازی نزنند و برای تامین منابع مالی خود به بهانه‌های مختلف برای سازندگان مسکن هزینه‌تراشی کنند نباید انتظار داشت که تولید مسکن افزایش یابد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: سیاست‌گذاران نباید فراموش کنند که همه در یک کشتی نشستیم و هرگونه اتخاذ سیاستی اشتباه سرانجام به ضرر همه تمام می‌شود از سوی دیگر وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی از آن است که نسخه‌های تجویز شده کارآیی لازم را ندارد و باید در آن تجدید نظر کرد. چرا که بازار در وضعیت اورژانسی به‌سر می‌برد.
باید از هفت‌خوان بگذریم
همچنین کسری امیری‌راد، رئیس هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی به صمت گفت: از آنجایی که برای اخذ مجوز باید انبوه‌سازان از هفت‌خوان بگذرند و پس از آن هزینه‌های عوارض و مالیات را پرداخت کنند انگیزه‌ای برای ساختوساز باقی نخواهد ماند ضمن اینکه در حال حاضر با تورم بالا دست‌وپنجه نرم می‌کنیم که هزینه‌های ساختوساز را بسیار بالا برده است بنابراین طبیعی است که آمار تولید مسکن کاهش یابد. وی افزود: علاوه بر این ازآنجایی که ریسک‌های سیاسی بر بازار مسکن سایه انداخته حتی اگر تولید مسکن افزایش یابد تقاضایی وجود ندارد چرا که دراین شرایط مردم به سراغ بازاری نظیر مسکن که نقدشوندگی پایینی دارد، نمی‌روند. رئیس هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی تاکید کرد: درحال حاضر علاوه براینکه با کمبود شدید مسکن مواجه هستیم بسیاری از بناها فرسوده هستند و نیاز به بازسازی و نوسازی دارند. درواقع شاهد هستیم هر روز به وسعت بافت‌های فرسوده افزوده می‌شود به طوری که آمار استهلاک ساختمان‌ها از تولید مسکن سبقت گرفته است.
امیری‌راد تاکید کرد: از آنجایی که مسکن برای خانوار بزرگترین دارایی به شمار می‌رود و بهبود سرپناه خانوارها شاخص رفاه اجتماعی را بالا خواهد برد هرگونه کسری در این زمینه تبعات اجتماعی به دنبال خواهد داشت. از سوی دیگر کمبود مسکن برای اقتصاد کشور هم تهدید به شمار می‌رود چرا که مسکن به عنوان پیشران اقتصادی، زنجیره‌ای از تولید مصالح، اشتغال و خدمات را تحت‌تأثیر قرار خواهد داد.
تکرار یک نسخه ناکارآمد
وی در پاسخ به این سوال که به عنوان بخش خصوصی چه انتظاراتی از دولت دارید، گفت: انتظارات فعالان بخش مسکن هیچوقت برآورده نشده، چراکه هر دولتی که روی کار آمده یک نسخه برای بازار مسکن پیچیده است به این معنی که در دوره اول ریاست‌جمهوری برای کنترل تورم سیاست‌های انقباضی درپیش می‌گیرند که به دنبال آن بازار مسکن قفل می‌شود و در نهایت در رکود عمیق فرو می‌رود. سپس در دوره دوم ریاست‌جمهوری دست از کنترل تورم بر‌می‌دارند که با انفجار قیمت دربازار مسکن مواجه می‌شویم. بکارگیری این سیاست به صنعتی نظیر ساختمان صدمه جدی می‌زند چراکه سایر صنایع به هر نحوی شده به فعالیتشان ادامه می‌دهند و گردش مالی دارند، اما انبوه‌سازان با کاهش قیمت مسکن مواجه می‌شوند به طوری‌که چاره‌ای جزء تعدیل نیرو و فروش واحدهای مسکونی به زیر قیمت ندارند. رئیس هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی افزود: هر رئیس‌جمهوری که روی کار می‌آید با بکارگیری سیاست‌های اشتباه در سطح کلان اقتصادی و حوزه ساختوساز تعدادی از انبوه‌سازان را ورشکست می‌کند. در واقع پیاده کردن چنین سیاست‌هایی از سوی دولتمردان گواه آن است که فعالان اقتصادی دست از فعالیت بردارند و وارد بازارهای نظیر طلا، سکه و دلار شوند.
نیازمند ۶ میلیون واحد مسکونی هستیم
امیری‌راد در پاسخ به این سوال که سالانه چند واحد مسکونی باید ساخته شود، گفت: آمار مشخصی ارائه نمی‌دهند تا وخامت اوضاع بازار مسکن برملا نشود. اما در کل کشور به ۶ میلیون واحد مسکونی نیاز دارد تا توازن بین عرضه و تقاضا ایجاد شود. این میزان علاوه بر وجود بافت‌های فرسوده است که نیاز به نوسازی و یا بازسازی دارند.
سخن پایانی
به علت اینکه مسکن یکی از کالاهای اساسی در سبد خانوار به شمار می‌رود و به عنوان صنعت پیشران اقتصادی، زنجیره‌ای از تولید مصالح، اشتغال و خدمات را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد در کشورهای مختلف دنیا، سیاست‌های حمایتی ویژه‌ای درنظر می‌گیرند. در ایران اگرچه نسخه‌های بسیار پیاده شده اما کارساز نبوده یا جنبه نمایشی داشته است. در حال حاضر برای برقراری توازن بین عرضه و تقاضا باید ۶ میلیون واحد مسکونی ساخته شود که امروز به سالانه ۳۰۰ هزار واحد هم نمی‌رسد. برای بهبود وضعیت فعلی تغییر سیاست‌ها در سطح کلان ضروری است زیرا رکودی که درحال حاضر بازار مسکن با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند طی ۵۰ سال گذشته بی‌سابقه بوده است.
