حمایت‌های قطره‌چکانی
مبلغ وام نهضت ملی مسکن به‌تازگی با افزایش ۱۰۰میلیون تومانی به ۶۵۰ میلیون تومان رسید، اما هنوز برای بسیاری از متقاضیان، قادر به پوشش هزینه‌های بالای ساخت مسکن نخواهد بود. پیش‌تر اعلام شده بود که این وام به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت، اما این وعده به‌واقعیت نپیوست. وزارت راه و شهرسازی پس از کشمکش‌های متعدد، مصوبه افزایش وام مسکن ملی را به شبکه بانکی ابلاغ کرده و بر این اساس، وام مسکن ملی از ۵۵۰میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است. بسیاری معتقدند؛ باتوجه به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و دستمزد کارگران، وام ۶۵۰ میلیون تومانی به شکل روشنی برای متقاضیان مسکن ملی، کارآمد نخواهد بود. در این گزارش صمت به بررسی زوایای افزایش تسهیلات نهضت ملی مسکن پرداخته‌ایم.
حاشیه‌های پررنگ‌تر از متن
مبلغ وام مسکن ملی در آغاز سال ۱۴۰۳ بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی وقت، قرار بود به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یابد؛ اما این موضوع با مخالفت بانک مرکزی مواجه شد و انتقادات نمایندگان مجلس را به‌دنبال داشت. رئیس بانک مرکزی در تاریخ ۱۵ آبان اعلام کرد که بانک‌ها قادر به پرداخت وام مسکن ۵۵۰میلیون تومانی نیستند. باتوجه به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و دستمزد کارگران، وام ۶۵۰میلیون تومانی به‌طرز روشنی برای متقاضیان مسکن ملی کارآمد نخواهد بود. تاکنون، بسیاری از پروژه‌های مسکن ملی به‌دلیل عدم‌همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات با کندی پیش می‌رود و با هر بار افزایش هزینه‌ها، ارزش وام مسکن ملی نیز کاهش می‌یابد. افزایش ۱۰۰میلیون تومانی وام نهضت ملی مسکن نیز، بدون حاشیه نبوده است.
مدت زمان بازپرداخت وام نهضت ملی مسکن بین ۱۲ تا ۲۰ سال تعیین شده است. نرخ سود این وام برای متقاضیانی که وام ۶۵۰میلیون تومانی دریافت می‌کنند، ۱۸درصد است. بازپرداخت اقساط این وام به 2 روش ساده و پلکانی انجام می‌شود. در روش عادی، میزان اقساط ماهانه به‌طوررسمی از سوی بانک مرکزی اعلام نشده، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که در روش ساده، اقساط ماهانه به بیش از ۱۰میلیون تومان می‌رسد و در پایان سال بیستم، مجموع بازپرداخت اقساط متقاضی به بیش از ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان خواهد رسید. در روش پلکانی، متقاضیان فشار کمتری را برای بازپرداخت متحمل می‌شوند؛ اقساط از ۸.۷میلیون تومان در ماه آغاز می‌شود و در سال بیستم به حدود ۱۵.۲میلیون تومان افزایش می‌یابد.
شرایط دریافت وام نهضت ملی مسکن
مهم‌ترین شرط دریافت وام ۶۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن در قدم اول نداشتن واحد مسکونی است. متقاضی دریافت این وام باید به مدت ۵ سال در شهر مدنظر ساکن باشد تا بتواند این وام را دریافت کند. البته این شرط برای مهاجران متفاوت است. افرادی که از کلانشهرها به شهرهای کوچک مهاجرت می‌کنند، تنها نیاز دارند که به مدت یک سال سابقه سکونت داشته باشند. در سوی دیگر افرادی که در شهر تهران سکونت دارند، نمی‌توانند از این وام استفاده کنند.
از دیگر شرایط دریافت وام مسکن ملی می‌توان به نداشتن چک برگشتی، تسهیلات معوقه و نداشتن منع قانونی برای دریافت وام اشاره کرد.
متقاضی وام نهضت ملی مسکن حتما باید سرپرست خانوار باشد؛ متقاضی برای دریافت وام نهضت ملی مسکن، نیازی به مراجعه حضوری به بانک ندارد و تمام مراحل به‌صورت آنلاین انجام می‌شود. مدارک موردنیاز ثبت‌نام وام نهضت ملی مسکن شامل کارت ملی و شناسنامه فرد متقاضی، همچنین شناسنامه افراد تحت سرپرست او است. پس از ثبت درخواست، نتیجه از طریق پیامک اطلاع داده می‌شود و براساس اولویت‌بندی وزارت راه و شهرسازی پرداخت وام صورت می‌گیرد.
هزینه ساخت مسکن در تهران براساس آخرین آمار منتشرشده متری ۱۰میلیون و ۱۲۲ هزار تومان است. با یک حساب و کتاب ساده به این نکته می‌رسیم که وام ۶۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن تنها کفاف ۶۴ متر خانه را می‌دهد. اگر وام نهضت ملی مسکن ۸۰۰ میلیون تومان تصویب می‌شد، در این صورت نیز تنها ۷۹ متر خانه نصیب ما می‌شد و به این ترتیب با این میزان وام باید دور خانه‌های بزرگ‌متراژ را خط بکشیم و به خانه‌های نقلی بسنده کنیم.
بانک‌ها هیچ تسهیلاتی ارائه نمی‌دهند
سعید آسویار، نایب رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: همان‌طور که می‌دانیم، وام نهضت ملی مسکن ۱۰۰میلیون تومان افزایش پیدا کرده و به ۶۵۰ میلیون تومان رسیده است، در حالی که پیش از این قرار بود به ۸۰۰ میلیون تومان برسد. این موضوع برای خرید خانه به مردم کمکی نخواهد کرد، زیرا ارزش پول ملی در این مدت تقریبا ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده، در ضمن تسهیلات موردبحث توسط بانک‌ها واگذار نمی‌شود. بسیاری از سازنده‌ها در حال حاضر دچار مشکلاتی در روند کارشان شده‌اند. این تسهیلات فقط تبدیل به محل اخذ سپرده برای بانک‌ها شده است. متاسفانه این بانک‌ها هیچ تسهیلاتی ارائه نمی‌دهند. هم‌اکنون آورده متقاضیان در بانک‌ها دپو شده و تسهیلاتی تاکنون در اختیار سازندگان قرار نگرفته است.
این کارشناس درباره عدم‌شفاف‌سازی کامل پروژه نهضت ملی بیان کرد: علت این موضوع آن است که دولت نه‌تنها توان برآورده کردن قول‌های خود را ندارد، بلکه تنها با ابزار شعار می‌خواهد آرامشی موقتی به بخش بازار مسکن بدهد. در حال حاضر با این اعداد نه می‌توان ساختمان‌سازی کرد و نه پروژه‌ای را جلو برد. در واقع این بخش مهم از نیاز مردم، مغفول مانده است. این‌گونه وعده وعیدها حتی برای رهن یک واحد آپارتمان جواب نمی‌دهد، چه برسد به ساخت‌وساز مجتمع‌های بزرگ که جای بحث دارد.
وی افزود: به‌طورکلی سیاست‌هایی که در این زمینه طراحی می‌شوند، چه در تهران و چه در شهرستان‌ها، از اشخاصی که از درد جامعه خبر ندارند، نشأت می‌گیرد. اما باز هم روزنه امیدی است برای برخی از مردم تا بتوانند صاحب خانه شوند، اما نه آن دهکی که مسئولان تعریف کرده‌اند، بلکه یک دهک بالاتر از آن است. دهکی که جامعه هدف بوده است، به‌هیچ‌عنوان توانایی مالی برای خرید مسکن ندارد.
بحران بی‌خانمانی
وی گفت: دولت باید مقداری جدی‌تر به این موضوع نگاه کند، زیرا بحران بعدی، بحران بی‌خانمانی خانواده‌ها و محرومان خواهد بود. در حال حاضر بیشتر فشار روی خانواده‌ها، درباره بحث مسکن و اجاره خانه است. یعنی کل درآمد روز سرپرست خانوار برای اجاره خرج می‌شود، در نتیجه اعضای خانواده مجبورند شغل دوم داشته باشند و همگی باید شاغل باشند که خود این موضوع، باعث ایجاد اختلافات اجتماعی می‌شود و پایداری خانواده دچار تزلزل خواهد شد. متاسفانه شاهد این هستیم که جوانان از ازدواج می‌ترسند و ترجیح می‌دهند در خانه پدر و مادر خود بمانند یا اینکه 4یا 5 نفری در خانه‌های مجردی به‌صورت خوابگاهی زندگی کنند. به‌طورکلی این سیاست‌های دولت،مفهوم اصلی مسکن را از بین برده است و به اسم مسکن تنها یک خوابگاه برای مردم می‌سازد،در حالی که مسکن تعریف دیگری دارد.
سیاست‌های انبوه‌سازی
آسویار درباره ادامه سیاست‌های دولت سیزدهم مبنی بر انبوه‌سازی اظهار کرد: مسکن‌سازی بدون شهرسازی در هیچ کجای دنیا ایده‌آل نیست. ما همیشه در همه مسائل عکس دنیا عمل می‌کنیم. به‌عنوان‌مثال ورود به دانشگاه سخت، اما خروج از آن راحت است، در حالی که باید عکس این حالت باشد. هر کسی نباید توانایی این را داشته باشد که به‌راحتی از دانشگاه فارغ‌التحصیل شود. بخش مسکن هم همین‌طور است. همچنین در بخش اقتصاد هر کسی می‌تواند به‌سرعت شرکتی تاسیس کند، اما خروجی آن سالم نیست. آنها به‌راحتی دسته‌چک و تسهیلات می‌گیرند، اما سرانجام این کار مشخص نیست. متاسفانه بیشتر مدیران ما سفرهای خارجی نرفته و کشورهای دنیا را ندیده‌اند. آنها حتی در دانشگاه هم، دروس توسعه را نخوانده‌اند. فقط به‌صورت تئوری و کلیشه‌ای مطالبی را آموخته‌اند، اما تعریف شهرهای جدید را نمی‌دانند. عمدتا از شهرستان‌ها و روستاها آمده، مسئولیتی را قبول کرده و غیر از شهر یا روستای خود جای دیگری را ندیده‌اند. آنها حتی اطلاعی ندارند شهرسازی دنیا به کدام سمت می‌رود، حمل‌ونقل چیست؟ نیازهای شهری چیست؟ فرهنگ‌های جدید ابدا با شهرسازی ما همخوانی ندارد. ضوابطی ما داریم که متعلق به دوران قبل از انقلاب یعنی 20سال قبل از سال ۵۷ است.
برای شهرسازی از خارجی‌ها کمک بگیریم
این تحلیلگر اقتصادی به صمت گفت: از آن سال تا الان هیچ مسئولی در این کشور، نه در زمینه شهرسازی و نه شهرداری مطالعه علمی نداشته است. اگر سواد کافی ندارند، عیبی ندارد! بسیاری از کشورهای دنیا مثل مالزی و سنگاپور به‌خوبی در این امر تخصص دارند. مسئولان ما می‌توانند با آنها قرارداد ببندند و شهرهای جدید با زیرساخت‌های جدید طراحی کنند.
تسهیلات شهری ما از لوله‌کشی آب، برق و گاز گرفته تا شهرسازی دچار نقصان است. یک روز کسی مصوبه ساخت ساختمان پنج‌طبقه را صادر می‌کند، روز دیگر شخص دیگری بودجه کم می‌آورد و مجوز ساخت هفت‌طبقه را هم می‌دهد. هر مسئولی راجع به هر موضوعی نظر خود را می‌دهد، در حالی که هیچ تخصصی در آن زمینه ندارد. هیچ‌کس در زمینه تخصص خود مشغول به کار نیست.
وی درباره روند کلی بازار مسکن در سال آینده به صمت گفت: میزان ساخت‌وساز مسکن در حال کاهش است. همین کار را سخت می‌کند. بسیاری از سازنده‌ها دیگر نه توان ذهنی و نه توان جسمی و مالی برای ادامه کار خود ندارند. در حال حاضر کم‌بازده‌ترین، پرریسک‌ترین و سخت‌ترین کار، کار ساخت‌وساز مسکن است. گرفتن یک جواز ساده از شهرداری تهران تقریبا یک سال به‌طول می‌انجامد. در این مدت سرمایه سازنده می‌خوابد و او را دچار ضرر و زیان می‌کند. هنوز افزایش نرخ مسکن نسبت به اقزایش نرخ مصالح، زمین و دستمزد افزایش پیدا نکرده است. کاهش ارزش پول ملی و افزایش نرخ مسکن باعث خواهد شد سال آینده ساخت‌وساز و ارائه مسکن کاهش یابد و از طرفی نرخ مسکن افزایش یابد.
آسویار در پایان افزود: عدم‌ثبات تصمیم‌گیری و نا کارآمدی قوانین در 5 سال اخیر باعث بلاتکلیفی همه شده است. خیلی از این کارآفرینان یا دیگر کار نمی‌کنند یا به کشورهای اطراف مهاجرت کرده‌اند. من نتیجه این اتفاقات را بیکاری و تورم بیشتر در آینده پیش‌بینی می‌کنم.
سخن پایانی
فشار تسهیلات بخش مسکن در کشور ما تنها بر دوش یک بانک است و بانک مسکن به‌جد این وظیفه را به‌درستی و با مسئولیت‌پذیری تمام تا به حال انجام داده است، اما همه ماجرا این نیست، چراکه بانک مرکزی باید این فشار را از دوش این بانک بردارد و بین تمام بانک‌های کشور تقسیم کند.
مسئله دوم به مبلغ و سود بانک‌های پرداختی بر‌می‌گردد، چرا که مسکن به‌حدی گران شده است که تسهیلات یک‌میلیاردی هم نمی‌تواند به داد مردم برسد. از طرفی هم اقساط ماهانه‌اش نزدیک به 2برابر حقوق یک کارمند در کشور است و همین امر دریافت وام مسکن را خیلی جذاب نکرده است.
دولت در درجه اول باید تورم عمومی را کنترل کند تا خرید مسکن راحت شود و در همین راستا پرداخت وام‌های بلندمدت و با سود کم در دستور کار قرار بگیرد تا بتوانیم درباره اثر بخشی تسهیلات مسکن صحبت کنیم.
