از تسهیلات مسکن آبی گرم نمی‌شود!
در زمستان سال ۱۴۰۰، شاهد افزایش بسیار زیاد نرخ اوراق تسه بودیم، به‌نحوی که حدود یک‌سوم مبلغ وام، باید صرف خرید اوراق مسکن می‌شد.
در زمستان سال ۱۴۰۰ ، شاهد افزایش بسیار زیاد نرخ اوراق تسه بودیم، به نحوی که حدود یک سوم مبلغ وام، باید صرف خرید اوراق مسکن می شد. در بهمن سال ۱۴۰۰ ، نرخ اوراق تسه به ۱۵۰ هزار تومان رسیده بود. به این ترتیب، باید ۱۶۰ میلیون تومان هزینه می شد تا اوراق لازم برای دریافت وام مسکن تهیه شود. در اسفند همان سال، این رقم باز هم رشد کرد و به ۱۸۰ هزار تومان به ازای هر ورق تسه رسید. به این ترتیب، وام گیرندگان از مبلغ ۴۸۰ میلیون تومانی وام، فقط ۳۲۰ میلیون تومان را دریافت می کردند.
موضوع بازپرداخت این وام نیز در میان بود که چیزی بیشتر از ۲ برابر وام، در مدتی چند ساله باید به بانک پرداخت می شد. تمام این مسائل باعث می شد که استقبال از وام مسکن چندان بالا نباشد، اما باوجود کاهش نرخ اوراق تسهیلات مسکن، ممکن است به زودی این موضوع تغییر کند. در حال حاضر نرخ اوراق مسکن رو به کاهش رفته و به نظر می آید که دریافت وام مسکن نسبت به پارسال، به صرفه تر شده است، به همین دلیل احتمال می رود که استقبال از آن نیز بالاتر برود، اما فراموش نکنیم که نرخ مسکن نیز در این میان ثابت نمانده و از بهمن پارسال تا به این لحظه، ۳۰ درصد رشد کرده است.
خرید اوراق تسهیلات مسکن، جدی ترین دغدغه متقاضیان
چند هفته ای است که شاهد کاهش نرخ اوراق تسه هستیم؛ اوراقی که برای دریافت وام ضروری است و باید خریداری شود و اکنون که نرخ آن پایین آمده، هزینه های اخذ وام مسکن نیز کاهش پیدا کرده است. حال در این شرایط، این سوال مهم و اساسی پرسیده می شود که آیا روند نزولی نرخ اوراق تسه، مداوم خواهد بود و باز هم قرار است که قیمت شان ارزان تر شود؟
مبلغ وام مسکن برای زوج ها و مجردهای تهران و شهرستان های دیگر تفاوت دارد. هر زوج تهرانی می توانند تا مبلغ ۴۸۰ میلیون تومان وام مسکن دریافت کنند که از این مبلغ، ۴۰۰ میلیون تومان وام مسکن و ۸۰ میلیون نیز وام جعاله است، به همین دلیل است که برای دریافت وام مسکن باید ۸۰۰ ورق تسه خریداری شود. برای وام جعاله نیز خرید ۱۶۰ ورق دیگر لازم و ضروری است، در صورتی که نرخ اوراق تسه را حدود ۸۰ هزار تومان در نظر بگیریم، کل مبلغی که باید برای خرید اوراق تسهیلات هزینه شود، بیشتر از ۴۰ میلیون تومان خواهد بود، البته باز هم، همه چیز به نرخ روز اوراق تسه بستگی دارد.
در واقع سال ها است که هزینه های مربوط به خرید اوراق تسهیلات مسکن به یکی از جدی ترین دغدغه های وام گیرندگان تبدیل شده است. خیلی از افراد و متقاضیان وام مسکن به دلیل گران بودن هزینه های دریافت وام، قید آن را می زنند. به این ترتیب، وامی که قرار بود مشکل بودجه کم متقاضیان برای خرید خانه را جبران کند، خود تبدیل به یک معضل بزرگ دیگر شده است.
سنگ اندازی بانک ها در پرداخت تسهیلات
علیرضا سرحدی، کارشناس مسکن در این رابطه با این موضوع به صمت گفت: متوسط نرخ مسکن مصرفی در نقاط متوسط تهران متری ۴۵ میلیون تومان است که هیچ خانه اولی نمی تواند با این قیمت ها مسکن تهیه کند و در حال حاضر عمده فعالان این بازار کسانی هستند که خواهان تبدیل به احسن کردن ملک هستند. تا زمانی که اقتصاد شکوفا نشود، تورم مسکن رشد صعودی خواهد داشت.
به فرض اینکه بانک ها منابع داشته باشند و بتوانند وام بدهند، باید اصل و سود این تسهیلات باز پس داده شود. با شرایط فعلی، در صورتی که وام خرید مسکن به یک میلیارد تومان برسد، حتی با در نظر گرفتن نرخ سود ۱۸ درصد، وام گیرنده باید ماهانه ۱۵ میلیون تومان قسط بدهد که کمتر کارمند یا شاغلی می تواند این اقساط را پرداخت کند، بنابراین تنها راه کنترل بازار مسکن این است که قبل از حل مشکل مسکن، اقتصاد کلان راه اندازی شود تا امکان پس انداز وجود داشته باشد. در دنیا با روش پس انداز مردم خانه دار می شدند،اما با شرایط فعلی تورم در کشور ما، امکان پس انداز نیست.
تامین بخش عمده ای از منابع مالی برای ساخت وسازها و اعطای تسهیلات مرتبط بخش مسکن برعهده بانک ها است که در سال های اخیر شدت بیشتری گرفته است. حال باید دید باتوجه به منابع مالی محدود و تمایل بانک ها برای سرمایه گذاری در بخش های مختلف، بازار مسکن به کدام سو می رود.
نقش سیاست های بانکی در حل مشکل مسکن
سیاست های بانکی دولت آن طور که باید و شاید، نتوانسته به ساماندهی بازار مسکن کمک چندانی کند. مداخله بانک ها به صورت وام، اعتبار، تسهیلات خرید، اجاره و... تا به امروز به علت مشکلات اقتصادی تاثیرگذار نبوده و کمک چندانی به بازار مسکن نکرده است.
همچنین بالا بودن نرخ بهره بانکی باعث شده است که این تسهیلات به خانه دار شدن افراد کمکی نکند و بیشتر متقاضیان برای پرداخت اقساط سنگین این وام ها با مشکل روبه رو شوند و ترجیح بانک ها در زمانی که منابع مالی کافی برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن را در اختیار دارند، این است که این منابع را در راستای تحقق اهداف خود در بحث ساخت وساز سرمایه گذاری کنند.
بی میلی متقاضیان به دریافت تسهیلات
سرحدی افزود: یکی از مشکلات بخش مسکن در کشور ما این است که بانک ها، شهرداری ها و برخی نهادهای نظارتی در بحث ساخت وساز مداخله مستقیم دارند که می توان با این اتفاق نتیجه گرفت در کل یا بانک ها و سازمان ها منابع کافی برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن را ندارند یا اگر این منابع را هم در دست داشته باشند، در پروژه های خود سرمایه گذاری می کنند و مایل نیستند این تسهیلات را در اختیار مردم قرار دهند.
وی ادامه داد: باتوجه به نرخ بهره و شرایط سخت بازپرداخت تسهیلات بانکی، متقاضیان تمایل زیادی برای دریافت این وام ها ندارند و با توجه به تناسب نداشتن درآمد خانوارها با هزینه های زندگی، دریافت این تسهیلات تا حدودی ناممکن شده است.
نقش دولت در ساماندهی بازار مسکن
سرحدی بیان کرد: دولت وعده ساخت 4 میلیون مسکن در کشور را داده است که با نگاهی به آمارها مشاهده می کنیم که باتوجه به گذشت یک سال از عمر دولت سیزدهم، هنوز روند ساخت وسازها به حد مطلوب خود نرسیده و با چالش های مختلفی روبه رو است، همچنین باتوجه به وضعیت نابسامان کشور در بحث اقتصادی مشخص است که منابع مالی مناسبی برای تحقق وعده های ساخت وساز در کشور وجود ندارد.
ضمن آنکه در بحث مدیریت و برنامه ریزی، دخالت دولت ها برای تصدی ساخت وساز در کشورها موفقیت آمیز نبوده است. به طبع در کشور ما هم دولت به جای ورود به یک سری از فعالیت های غیرمرتبط باید روی اهداف خود در زمینه های تخصصی تمرکز کند تا از مسیر اصلی خود دور نشود.
وی در پایان گفت: مشکل اصلی کشور در حال حاضر بستر اقتصادی نامناسب است که بر بازار مسکن نیز تاثیر گذاشته، همچنین دولت می تواند با برنامه ریزی و مدیریت صحیح در راستای بهبود وضعیت اقتصادی گام بردارد و مشکل مسکن در کشور را ساماندهی
کند.
تسهیلات بخش مسکن هدفمند شود
علی اکبر نیکواقبال، کارشناس مسکن به صمت گفت: در کشورهای دیگر پرداخت تسهیلات مسکن با مبالغ بسیار بالاتر اجرا می شود و سقفی نیز برای آن وجود ندارد و براساس قابلیت و توانایی وام گیرنده این وام ها پرداخت می شود. مطمئنا برای اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل حساب پس انداز، ضامن های مختلفی نیاز است و این موضوع معضلی برای ضامن و برای خود فرد است، زیرا در صورتی که فردی توانایی بازپرداخت وام ها را نداشته باشد، از فیش حقوقی ضامن کسر خواهد شد.
این کارشناس با تاکید بر لزوم ارائه هدفمند تسهیلات دولتی گفت: در پی افزایش تورم در بازار مسکن طی سال های گذشته، قدرت خرید مردم کاهش یافته که باید با ارائه تسهیلات به قشر متوسط و ضعیف جامعه توان خرید مردم را افزایش داد و رونق را به این بازار بازگرداند که در این زمینه باید نظارت های دولتی تقویت و از اقدامات سودجویان جلوگیری شود.
اهمیت جذب سرمایه های راکد
براساس تجربیات گذشته، هرگاه وام مسکن متناسب با نرخ تورم بوده، در بازار شکوفایی ایجاد شده و سرمایه های سرگردان به صنعت ساختمان بازگشته است. مسکن به عنوان یکی از مستقل ترین بخش ها اهمیت بالایی دارد و در جذب سرمایه های راکد موثر است.
نیکواقبال اقتصاد کشور را نیازمند توسعه متوازن دانست و تاکید کرد: بازار فعلی فضای زیادی برای سفته بازان و دلال ها ایجاد کرده که باید برای آن راه حل هایی اندیشید، بنابراین توجه به مسکن یکی از بهترین این راه حل ها است.
طی سال های گذشته باتوجه به افزایش نرخ و تورم در بازار مسکن، قدرت خرید مردم پایین آمده، به همین دلیل می توان با در نظرگرفتن امکاناتی توان مردم را افزایش داد و رونق را به این بازار
بازگرداند.
لزوم اجرای طرح های حمایتی برای ساماندهی بازار
نیکواقبال تصریح کرد: دولت می تواند با ارائه یارانه هایی از بازار حمایت کند که این کمک ها می تواند شامل پایین آوردن سودهای بانکی باشد، اما در علم اقتصاد تاکید شده که یارانه به تولید تعلق گیرد تا هم قیمت ها پایین نگه داشته شود و هم از هرج ومرج و سوءاستفاده در بازار جلوگیری شود، همچنین می توان با ایجاد سازمان هایی خریدوفروش ها را سامان داد و طرح های حمایتی را از طریق این سازمان ها عملی کرد، البته چنین طرحی نیازمند برنامه ریزی و مطالعه است و طرحی بلندمدت محسوب می شود.
وی در پایان گفت: اگر منابع مالی پرداخت تسهیلات مسکن موجود باشد، یک قدم بسیار مفید برای خانه دار شدن تعداد قابل توجهی از جوانان است و به چرخه ساخت وساز هم کمک می کند. از سوی دیگر، اشتغال را افزایش داده و به تعداد آپارتمان های در معرض اجاره و خرید نیز افزوده می شود.
براساس گزارش ماهانه ای که از سوی بانک مرکزی درباره بازار تحولات مسکن تهران منتشر شده، در سال گذشته نرخ هر متر خانه به طور میانگین ۳۳ میلیون تومان بوده است. این در حالی است که باوجود گذشت یک سال، این رقم به ۴۳ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، یک واحد ۷۰ متری ساده و بدون امکانات خاص، که در سال ۱۴۰۰ در حدود ۲ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان بوده است، حالا به مبلغ ۳ میلیارد تومان قیمت گذاری می شود.
سخن پایانی
در واقع نکته اینجا است که متقاضیان در صورت تمایل برای دریافت وام مسکن، بهتر است در انتظار ارزان شدن باقی نمانند، چرا که به صرفه نیست و ممکن است با افزایش نرخ مسکن و در نتیجه کاهش قدرت خرید خود مواجه شوند.
به نظر می آید که میزان رشد نرخ مسکن در قیاس با دیگر بازارها و تورمی که بر جامعه حاکم است، بسیار بالاتر بوده و هنوز هم خرید خانه را به یک سرمایه گذاری خوب تبدیل می کند،بنابراین دریافت این تسهیلات برای کسانی به صرفه است که نقدینگی کمی دارند و می توانند در چند سال اول، اقساط با مبالغ بالا را پرداخت کنند.
